企業標準化管理誤區

　　企業需要標準化管理，標準化需要管理平臺，但現實是總有許多標準在執行時被凍結,總是有許多標準執行時被人為扭曲，導致很多員工在優秀員工和后進員工在標準面前無法準確定性。標準化管理問題和思維成了許多職場打工者必須面對的問題，更是希望基業常青的老板們必須正視的觀念問題。

　　在中國化的思維誤區中，一個下屬員工無論是基層員工還是高管，如果標準和視覺稍微調整，他既可以是功勛，又可以是混子，也好象在法律面前，說你是罪大惡極判刑也可以，說你是光明磊落需要表彰的英雄也行，難道不是很恐怖的事情嗎？

　　橫看成嶺側成峰：由標準引發的思考

　　情景1：

　　因為筆者在幾個城市同時開展穩定的業務，為了減少費用，貸款在幾個城市都買了房產。不同城市和不同開發商所指定的銀行也不同，所以筆者和交通、建設、浦東銀行都有業務往來，說白了就是每月去還貸款。因為我是學經濟的，知道資金的時間價值，所以我不會提前給他們還錢的，不然我就不貸款了。所以銀行不同，規矩也不同。有的銀行規定每月14日之前還款，有是20日之前。但我咨詢的很清楚，那就是他們很明確的告訴我說：只要你在規定日期內把錢存入指定卡賬戶即可，提前還款沒有獎勵，逾日還款收滯納金，不過提前存款按照儲蓄賬戶給點活期利息，不過那點錢和貸款利息相比真的是微不足道了。

　　這在我看來就是很嚴格的標準化管理的例子，規定當月14日之前還款，如果你在13日晚上23：59之前用自動還款機把錢存上就不算違約，也談不上鉆空子。因為等到次日早上他們劃款有錢入帳，而且還是按照約定時間內操作的，所以這樣還款在執行合同上沒有一點瑕疵。一位銀行員工直截了當的告訴我：月初1日與13日還款在我們看來性質是一樣的，我們不以吸收儲蓄存款為主，只要你按時還款我們就很滿意了。

　　平時我們發現很多這樣的例子，比如火車、飛機一般準點發，幾乎沒有提前出發的可能，你只要按照火車站或者機場的提示行動即可，即使先上火車或者飛機也不會先開，都坐滿了也要等到時間到了才能啟航。當然因為特殊原因也有遲到的，那就是標準的特殊性了。所以我們發現，生活中到處有標準，越是文明度高的國家，標準化程度約高，所以我們會發現，日本的地鐵相當準時，而中國的航班和鐵路卻是常常晚點。但沒有這些標準那我們的生活就全亂套了，所以我們的生活很大程度是由標準、道德和制度來約束的，就象男女分廁所、路分左右行走，這是很明顯的文明的進步標志了。

　　情景2:

　　“你怎么才來，不能早點嗎？”

　　可能每個人念書求學時都遇到過類似我被老師責備的情形，但不是因為遲到，而是因為老師已經進了教室，而我們因為某種原因剛進教室在座位上坐下不到一分鐘，上課鈴聲就響了。這類被老師稱之為踩著鈴聲上課的學生，往往都被認為是學習動力不足和貪玩的壞學生，可惜小時我們那個班級就兩個考上了大學，那個是和我天天一起上學的伙伴，可見世俗的眼光很多持錯誤的。

　　每當這時，我就內心犯嘀咕：不是規定早8點上第一節課嗎，我提前一分鐘到難道不符合學校要求嗎？所以后來我給MBA學員上課時就講到，如果你能掌握的準，在時鐘剛好到上課時間的那一秒之前坐下就可以了，有這樣時間觀念的人才能談得上成功，同時我也不會提前進入教室，也會在不斷感覺和嘗試中找到最精確的到教室的時間，以此來調整自己的時間安排和行走頻率。

　　我給很多國企講過課，發現有個很特殊的共同點，他們普遍認可的員工或者勞模都有個共同點，那就是往往第一個或者很早到單位，很晚或者最后一個才下班。淡化了時間觀念，獻給了工作，說明了敬業程度很高，但不能去設想他工作效率如何了，不然會傷了企業領導和勞模情緒的。如果員工都像勞模那樣工作，那真是以廠為家了，時間標準就制訂的沒有意義了，單位時間的效率考核也慢慢失去意義了。

　　忠誠敬業與管理標準能否共生？

　　領導表揚的勞模模式還有一個特點，那就是這個員工利用各種時間多干了很多工作，不管是給加班費也好不給也罷，總之這樣的員工就是優秀的、忠誠的、敬業的。員工大部分時間在企業內，無論是做的好事、無用功還是矛盾、破壞作用等都是在企業內發生的，所以這也是有正反兩方面作用的，員工的工作業績和工傷可能都會增加。其實管理先進的公司不輕易讓員工無緣無故的加班，加班了也要嚴格管理，避免隨機性太強造成企業的損失。特別是很多外企倡導員工高效務實的工作，利用好工作時間，不提倡加班，除非加班不給加班費，甚至連飲食也免了。否則一旦員工常常加班會給人兩種印象：一是占公司便宜，賺取加班費，二是工作效率低下，笨鳥多飛。不管哪種印象都和國企以及我們通常的價值觀完全相悖離，這需要引起我們的深思。

　　實際上后來企業改制后這樣的勞模下崗的最多，原因不外乎是這類員工創新意識差，而其他員工在嚴格的管理指標和標準下也一樣能達到這樣的敬業和努力的程度?？磥韱T工敬業和忠誠與否，也在于企業的教育和管理標準。未來希望我們的企業靠專業和創新興盛，靠標準化管理保障效益，而不能靠矬子拔大個似的選擇勞模來引導員工努力工作，雖然文化是企業不可或缺的一部分，但沒有標準的力量和規范，帖多少標語、喊多少口號都是沒有用的。

　　哪個企業都希望員工更多的忠誠企業和更加敬業，這沒有錯，但是最終的根本是勞模和忠誠者是不可控的因素，但標準化催生生產效率意義上的勞模和忠誠于企業的員工是不容置疑的。所以我們看到很多日企員工忠誠敬業，但看看他們團隊似乎都這樣，每個單獨的分子似乎都很平常，誰也沒有勞模需要承認和回報的心態，這就是標準化管理的結晶。

　　國內的很多國企和民企之所以一再提煉典型挖掘勞模，就是希望起到中國人的先鋒模范帶頭作用，但這和管理軍隊是有區別的，因為軍隊是有著極其明確而精細的標準的，從著裝、訓練、口號、吃飯、睡覺等都有著極其規范的標準化程序的。所以軍隊的戰斗力就強，即使不打仗，搶險和搞工程建設，連剛剛退伍不久的民兵都無法相提并論，可見標準的制約性和有效性。

　　所以我們可以

總結得出，凡是總喜歡開表彰大會和勞模大會的，企業管理往往原始簡單，人性化過于濃厚，同時管理標準一定十分粗放，可執行性也不會很強。忠誠敬業和管理標準是可以和諧共生的，標準化可以催生企業效益的提高，同時間接培育普通意義上的勞模，也就是說達到勞模的工作狀態和勞動生產率；而忠誠敬業對管理標準的促進作用似乎有限，他體現的是一種妥協和中庸，更是一種精神力量，屬于兩個范疇.管理標準屬于理性的，忠誠敬業是感性的，未來企業的治理和提升一定是充滿理性標準的。

　　對事和對人引發的雙重標準

　　幾乎所有企業都會旗幟鮮明的反對幫派和小團隊，但看看這些大企業無論是長虹、玉柴還是TCL，哪個沒有幫派之爭？高層是不是常常在聲嘶力竭的打擊別人的幫派，稱之沆瀣一氣，卻在背地里悉心培育自己的同伙，美其名曰：志同道合！站隊和站對一度成為職場的生存話題。這導致很多企業風氣不正，很多職場員工都無奈的喟嘆中國的人際關系太復雜，更是有很多人還沒有等到上司提升去補充空位，就做了內耗的犧牲品了，或者在頂頭上司被淘汰之后換來新上司，繼續重復過去的故事，或忍讓或無奈，結局也好不到哪里去。

　　因為利益之爭或是個人喜好的不同，很多情況下“對事不對人”成了上司刁難下屬的一個堂而皇之的理由。這個連偉人都無法做到的大境界，卻成了很多心胸狹窄之人的口頭禪和自我標榜的立招。所以常常導致標準在他們的權限里被包裝美化和挖掘引申，最終成為服務于自身利益的一個有效工具，管理標準這時也成了雙重標準。同伙、親信和朋友犯了錯誤，能瞞天過海就含糊過去，能輕輕帶過就走走形式，實在不行就表面重罰，暗地彌補精神和物質損失；而對立者、不聽話者、需要整治者則需要沒錯誤也要創造犯錯的機會，犯錯誤的要嚴懲不怠，一切從重從嚴處罰。

　　誰攤上這樣的上司都是殘酷的過程，所以中國的企業組織文化中，慢慢的下屬大都成了上司的跟班和同伙，逐漸也有了小團隊和部門利益，官場的官官相護隨之衍生出來，標準被雙重化后成了樹立自身或者小團隊的核心競爭力的磁石，職場上和官場上的集體迸盤現象更是屢見不鮮，這不能不說是中國的標準化管理的一大嘲諷。

　　要想改變中國標準化管理的傳統思維和混亂無序，需要逐漸改變中國人的傳統思想，包括黨同伐異、官官相護、得饒人處且饒人、給一次機會吧等等靈活的固定思維模式，大大小小的事情都喜歡靈活處理，領導具有絕對的權限和空間。對于標準的遵從力量很少能被感知，只是知道別惹惱了誰誰就沒事了?！斑@事張總說的算，不要擔心！”對集權的高度掌控是中國人事事喜歡研究、事情要商量的習慣根源之所在，有了這樣的思維模式，員工只認領導，漠視標準，領導會身心俱疲，陷入管理瑣事的陷阱和對權力的膜拜之中不能自拔，也容易導致失控鑄成大錯。最近上海一家國企的老總在澳門賭場輸掉了1000多萬就是個例子，一個電話竟然能把幾百萬資金調到賭場玩樂，而作為公司管理層的副總竟然連審批幾百元錢的資格都沒有。這就是標準缺失的后果，更是以權力為核心雙重標準的產物。

　　只有夠不著的標準才是恰當的？

　　“這個月員工都超額完成了任務，光獎金就支付了200多萬，看來我們的任務指標定低了，需要馬上調整！”

　　“最近銷售員工狀態不太好，這個月就一個員工勉強達到了指標，是不是最近這次調整指標調的過高了！”

　　“連續兩個月員工都無法夠得著考核指標，員工因為工資低已經辭職大半了，我們需要馬上調整指標！單箱多提一元，以后工資高了再降！”

　　這是很多企業面對銷售部業績考核時出現的情景，企業為了讓員工達到一個全力以赴的亢奮工作狀態，往往設計出多勞多得的薪酬體系，把薪水分成少量底薪，然后讓員工去以銷量來賺取提成，這是市場經濟條件下一個很好的利益驅動杠桿。但想讓馬兒跑，還不想讓馬兒吃草，千方百計設計的工資標準就是希望員工努力干活，工資還是你期望出的那個不太高的成本上，這可能嗎？當員工知道了你在逗他玩的時候，你的多勞多得在他們那里就不靈了，一旦他們認為多勞也不多得的時候，一部分留下的是混子，精英都會棄你而去。

　　我們很多人知道那個餓魚163的實驗故事，故事大意是這樣的：在一個封閉的魚缸內把一個饑餓的魚用透明的玻璃板隔開，玻璃板另一側放了很多小魚在自由游弋，結果饑餓的魚不斷拼命沖過去吃小魚，碰到玻璃板后它仍然不會死心，還會繼續沖過去再撞，結果發現到163次之后，魚變得傷痕累累，不再試圖殺過去吃小魚了。這時人們把玻璃擋板拿開驚奇的發現，這只饑餓的魚還是呆呆的望著小魚而不敢游過去吃食。

　　這個故事既告訴我們執著精神之外，還闡明一個道理：任何有理性的人或動物都不想一味的做無用功，有著精明思想的人更是如此，所以說不要把你的員工當傻子。企業控制成本是對的，績效考核也不可能永遠一成不變，關鍵是讓員工領悟和相信你的做法是可以理解的，你闡述的價值觀是可信的，這樣你的標準化的力量才會體現出來，你定的標準才有作用。否則高不可攀甚至無人去攀的標準那無異是未來烏托邦世界里的海市蜃樓，沒有任何意義的。蘿卜對永遠吃不到的驢的激勵作用只能是暫時的，當它發現可能累死也吃不到的時候，它一定會停下來歇息的，最后它一定是餓死的，而不會愚蠢到累死的。

　　是非功過和管理標準的先天對決

　　“念其曾經為公司做過貢獻，這次就算了，也不過貪污2萬塊罷了！”

　　“要不是老王革命時期作過巨大貢獻，這是肯定要被追究刑事責任的！”

　　中國人對這樣的話似乎熟捻于心，功過相抵和戴罪立功自古以來都是高明的管理者給有一技之長或者歷史功勛者的超越他人的特權和空間。中國古時的立法以及考試制度等等都存在著標準化之外的階級印痕，給有特權的人更多便利和彈性。所以說歷史上有包拯之青天之說，無非是嚴格執行國家法律標準，六親和國親都不認，所以被歷史長河永遠銘記，之所以銘記深遠和印象深刻，也是因為對中國來講太過于希缺。

　　法院判刑固然要根據事態的嚴重程度和罪犯的認識態度等權衡一下量刑，畢竟他的執行標準有很多是具有彈性的，需要人的靈活掌握，但大原則是必須遵守的，否則法律就沒有意義了，變成保護特殊群體利益的工具了。但是企業管理標準卻不能因為這個總破例和靈活執行，否則標準就變成一紙空文和文件檔案了。今天老王犯錯誤了，找個借口原諒了，明天老李又犯了，借口還是能找到的，你非要處理嗎，那就是你看老李不順眼了？那標準何在呢，又變成老板和高層的意志了，大家還是會逐漸淡忘標準轉而去討好領導，或者極力避免惹領導生氣和觸怒，對標準的感覺依舊漠視。

　　如果中國企業依然在標準化管理的體系中加入更多的“曾經、以往”等字眼的調料，那么帶著歷史痕跡的這道菜是不會有新時代

氣息的。標準的彈性過大，因人而異，因事而異，以領導的意愿為準則，以群眾的表決為依據，其不知很多時候這些可能都是極度錯誤的，就象*期間，群眾表決的東西往往是冤枉，人都拿著語錄看世界，跟著頭兵喊口號，表決東西有價值才怪呢？

　　標準化的管理應該是在在盡可能詳細情況下，做每件事情的程序和步驟、危機事件處理、業績突出的獎勵、違規操作和失誤應該給予的處罰等等，也就是說每一件事情都是有章可循，每個決定都是有法可依的。讓員工明晰標準，遵守標準，尊崇標準，工作有依據，有標準，淡化更多的人為因素，這也是簡單化管理的一種思維模式。

篇2：商業物業管理企業標準化的實踐

　　商業物業管理企業標準化的實踐

　　商業物業項目開發和商業設施更新改造的價值體現與保值增值，在很大程度上取決于物業管理企業所提供的規范化、標準化的管理服務。各級政府為了規范物業管理行為，出臺了一系列規章和規范性文件，在物業管理規范化的進程中取得了長足的進步，但很難替代各種具體業態物業管理的 標準化管理。這造成各商業物業管理的水平、標準參差不齊，物業管理公司與業主之間時常發生矛盾，有的矛盾還相當尖銳，而解決這些矛盾又缺乏統一的標準作為依據。

　　一個行業成熟的標志之一是實行標準化管理，上海百聯物業管理有限公司率先在這方面進行了探索實踐，20**年4月公司按照“源于實踐、高于實踐、指導實踐”的原則，編寫出版了我國第一部有關商業物業管理服務的企業標準《華聯商業物業管理企業標準》，為進一步制定地方性、行業性、全國性商業物業管理標準創造了條件、打下了基礎。這一體系包含了101項標準，主要內容包括：服務標準、作業標準、管理標準和 工作標準。服務標準表示了公司對外所有服務的承諾;作業標準是公司所屬管理處和相關職能部門的實務運作;管理標準是用于各職能部門、管理處對公司業務經營和管理活動進行協調、指導和控制;工作標準則是規范了公司所有部門和員工的工作行為。

　　基于對行業特點與規律的把握

　　為使所制定的標準具有系統性、完整性、前瞻性和可操作性，公司召開一系列討論會，請經營管理者、專家和部分職工代表對有關部門搜集的資料進行分析研究，力求準確把握商業物業管理的特點和規律。 商業物業管理區別于其它物業管理在于：

　　1、管理面積大，出入口多。電梯(客梯、觀光梯、自動扶梯等)分散，配備的保潔、保安人員相對較多，管理幅度與難度較大。

　　2、客流量大。一般商場每天要接納數千人、上萬人，甚至更多的顧客?？土髁看?，如發生突發事件時，其疏散分流工作十分復雜。

　　3、時間性強。顧客到商場購物的時間，大多集中在節假日、雙休日，而平時和白天顧客相對少些。

　　4、服務繁多。商場提供的服務集餐飲、娛樂、購物于一體，能夠為不同的消費者提供相應的特色服務。

　　5、車輛多。來商場的顧客，有開車的，也有騎自行車的。大量的機動車和非機動車對商場周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。

　　商業物業管理企業標準的主要特點

　　1、系統性。

　　該標準共101項企業標準，形成了技術標準(服務標準和作業標準)、管理標準和工作標準的完整體系。涉及了購物中心、超市、賣場、百貨等不同業態的服務標準，是我國第一部較為系統、全面的有關商業物業管理服務的企業標準。

　　2、首創性。

　　該標準不僅填補了我國在商業物業管理服務方面的標準空白，而且其中不少標準是我國商業物業管理服務中首次提出的，例如：參照了國際標準，結合中國商業物業管理特點，依據不同的商業業態，建立了系列化的應急預案標準，對大型商場如何應付突發性事件具有現實指導意義。

　　3、先進性。

　　公司在制定標準的過程中，把國際先進的商業物業管理的理念、經驗、標準和方法與公司多年來為顧客(業戶)提供服務形成的管理經驗加以融和，并進行提煉、深化，使所制定的管理標準具有先進性和前瞻性。例如根據商廈時有發生顧客帶飲料污染地面、商品和其他顧客的現象，以及年老顧客不幸滑倒在地等難以處理的案例，制定了具有前瞻性的、先進性的保安服務作業條款。

　　4、操作性。

　　該標準的制定突出了為顧客(業戶)提供服務的“實質效用”，不僅使企業員工好操作，也要使顧客(業戶)看得見，摸得著。為此，在標準中，比較注重可識別的量化要素。商業物業管理提供的服務產品要素一般難以量化，但經過仔細分析、研究，把操作內容進行了分解，解決了這個難題。如 保潔服務方面的量化：清潔面積、頻次、拖把一次拖地面積、清潔藥水的劑量等;保安服務方面的量化：單位小時內巡邏的面積、單位時間內不同管轄區域內巡邏的頻次、應急處理到位的時間、商場清場時間等。還有設備、設施維修保養，綠化養護，應急處理等許多服務要素盡可能進行量化，改變了過去商業物業管理服務“毛估估”的概念。通過定量標準既增強了員工的操作性，又加強了服務過程的質量控制。

　　5、互動性。

　　顧客(業戶)是物業管理中的服務對象。在服務過程中，他們也會出現許多不規范的行為，會給物業管理帶來很大隱患。公司在貫徹執行企業標準化管理中，從維護全體業戶共同利益出發，分別制定了《業戶公約》、《裝修管理規定》、《攜帶出門規定》、《安全管理規定》等一系列管理規定，并以標準化文件形式進行明文告示。同時要求各管理處加強與業戶溝通和聯系，注入“人情化”的管理服務，取得業戶對標準化管理的信任和支持，同時宣傳了社會主義法制建設的內容，提升了業戶的社會道德水準，增強了業戶的凝聚力、向心力，得以共同遵守公司企業標準化中的有關物業管理規定，從而有效地實現管理的雙向性、互動性和有序性。

　　任何標準必須經受實踐檢驗

　　制定任何標準、規范的過程，都必須經歷一個源于實踐，又用于實踐的循環，在實踐中不斷加以調整、完善。公司制定商業物業管理企業標準幾年來，在實際工作中取得了不錯的效果，為該類物業類型規范管理做出了有益探索。

　　1、縮短了與業戶之間的距離。

　　公司實施企業標準，堅持了始于教育，終于教育，始終把標準作為核心內容賦予崗位教育的始終，讓每個員工深刻認識到有標準不依或無標準作業均是違規行為。企業標準規范了企業和員工的行為，規范了流程，規范了操作，使客戶的滿意度不斷提升，由前期的93%提高到97%。易初蓮花 等業戶決策層表示：愿與公司長期合作，“我們的商業網點到哪里，你們的物業管理就到哪里”。公司信任度指數也不斷提升，贏得了業戶強烈的認同感和歸屬感，許多業戶與公司鑒定了“精神文明共建協議書”;聯合舉辦了“共創溫馨家園活動”;建立了“陽光驛站”等。

　　2、推進了制定商業物業管理地方(行業)標準的進程。

　　《華聯商業物業管理企業標準》受到了國家建設部住宅與房地產業司和中國物業管理協會、市標準化協會、市技監局、市服務標準化技術委員會、市物業管理協會等有關專家的高度評價：“各項標準按其內在聯系形成科學的有機整體，該企業標準系列體現了商業物業管理服務的特色，具有前瞻 性和指導性、系統性和完整性、原則性和可操作性。對推進商業物業管理服務行業標準、規范商業管理，具有普遍和重要的指導意義?！?建設部全國城建培訓中心、華夏當代后勤管理科學研究院聯合舉辦的全國后勤部門物業管理經理班的培訓將公司的商業物業管理創新作為學員現場學習及觀摩的基地。 最近，上海市物業管理協會已邀請公司領銜組織制定地方性商業物業管理企業標準。

　　3、企業效益明顯提升。

　　有形效益：管理面積年遞增33%;收入年遞增 41%，利潤實現同步增長。商業物業管理費收繳率100%。員工素質得到了普遍提升，員工培訓率為100%;特殊崗位持證上崗率100%?？蛻粲行对V率為零;重大事故發生為零;中高層管理人員擁有大專以上學歷的80%以上。 無形效益：加強了服務理念，提高了全員素質，夯實了管理基礎，規范了流程操作，提升了競爭能力，樹立了企業形象。

　　4、為構建和諧社會做出了一定的貢獻。

　　企業規模的迅速擴大，拓展了大量的就業崗位。公司吸收社會待崗人員2000余人，為個人解了難，為社會分了憂。 通過規范化管理，規范化操作，大大改善了公司與業戶之間的關系，不僅構建了和諧的工作環境，還建立了友好和諧的伙伴關系。 標準化工作的開展減少了內部部門之間及人與人之間的磨擦，增進了員工之間的團結友愛，部門之間的真誠合作，構筑了良好的人際關系，構建了和諧、融洽、真誠、愉快的團隊氛圍。

篇3：建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　一般包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設施設備主要指所有權人共同擁有，并由其共用的房屋設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、熱源系統、防雷系統、消防系統、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經營性車場或公益性文體設施等。

　　一、制定分類標準指導管理

　　要實現房屋共用部位和共用設施設備的規范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設施設備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規范房屋共用部位和共用設施設備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態的有效管理手段。

　　首先應制定分類管理標準。配置在建筑區域內各共用部位和共用設施設備是支撐物業使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養、維修、更新的條件不同，為充分發揮各共用部位、共用設施設備的使用效能，就必須組織專業管理人員和專家深入調研現行各類房屋共用部位和設施設備的維修管理經驗，在此基礎上根據建筑設計使用規范和設施設備使用型材的構成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據設施設備的材料科學界定其使用時限、保養和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術標準，指導物業管理單位對房屋共用部位和共用設施設備實施正確的維修管理，提醒業主在關注物業服務企業實施標準化管理的同時更好的監督其做好經常性的維修管理。

　　其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設施設備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設施設備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設施設備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統應明確維修、更新、改造的技術要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術標準轉化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設施設備規范化管理的重要保證。

　　二、根據分類標準規范管理

　　采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設施設備可持續運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術和實踐經驗的總結，有的放矢的解決房屋共用部位和設施設備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正?；?。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設施設備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業化程度高、技術含量重的特點，如物業區域的安全防范系統、樓宇智能系統等，需要專業化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據技術標準要求全面推行專業化的維修管理，即將標準和專業化有機的結合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設施設備的標準化管理，應充分體現逢壞即修的原則。

　　一）相關部門要強力推行維修管理的標準化。

　　應當向業主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設施設備標準化管理的重要性，讓業主深切領會房屋共用部位、共用設施設備使用功能的正常保障攸關自己的實際需要，進而充分調動業主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業服務企業的負責人和管理人員系統的學習標準，領會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領。相關部門要加強對各物業服務企業落實標準化維修的管理指導，將物業服務企業貫徹標準化維修管理作為年度企業資質評級晉級的重要參考和依據，要求物業服務企業組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業服務企業要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業區域先行試點，及時總結和推廣經驗。

　　二）物業服務企業要加強領導，用標準踐行房屋共用部位、共用設施設備的維修管理。

　　物業服務企業要組織員工或設專人負責房屋共用部位、共用設施設備的使用監管，做到勤檢查、勤保養，根據分類標準管理要求提前擬定維修方案交業主討論，按標準使用要求提醒業主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業服務企業逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設施設備的維修管理問題。三是業主應當自覺遵守和執行房屋共用部位、共用設施設備標準化的維修管理。業主或業主委員會要監督物業服務企業履行標準化的維修管理義務，配合其做好設施設備的經常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設施設備的即時維護和修繕奠定堅實的經濟基礎。

　　三）管理結果應符合標準要求。

　　標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設施設備的使用完好率符合標準化運行的技術要求，符合現代城市整潔、文明、和諧的管理形態，物業服務企業和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設施設備正常運行為管理核心，確保整潔的內外物業環境秩序延續物業區域的風貌品質，同時幫助業主，充分了解房屋共用部位和共用設施設備的主要構成以及使用保障的時限和技術規范，從而增強業主參與房屋共用部位和共用設施設備的管理意識，最終實現齊抓共管的和諧局面。

　　二、創新標準內容強化管理

　　創新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創新管理內容。

　　一）要總結項目分類標準的維修管理經驗。

　　維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設施設備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規范性維修管理的靈丹妙藥，而是規范維修管理的重要依據，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理過程中發現的新情況，適應房屋共用設施設備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。

　　二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內容。

　　房屋共用部位和共用設施設備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優化和更新，因而房屋共用部位和共用設施設備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術和管理經驗，從而夯實標準的管理內容，增強標準化管理的權威性。

　　三）要增強管理的主動性。

　　結合物業區域實際要推行房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業區域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設施設備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業區域為管理單位設立監督管理責任人，專項監督房屋共用部位和共用設施設備的使用運行情況，發現問題即時通報業主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。

　　隨著房屋使用時限的不斷延續，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業管理內容的創新，而且是破解房屋共用部位、共用設施設備維修管理不規范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態化管理的重要內容。用標準促規范、用標準促保障，需要物業服務企業認真落實，需要業主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現房屋功能的可持續保障。