佛山市物業管理維修基金收集使用操作程序
佛房發【20**】65號
為了加強佛山市房屋售后共用部位、共用設施設備的維修基金管理，維護房屋產權人和使用人的合法權益，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)和國務院新頒發《物業管理條例》精神，結合我市實際，特制訂出本操作程序：
一、專項物業管理維修基金繳納基本情況
市房產管理局聯合佛山市中國銀行開發出一套適合整個佛山市物業管理維修基金繳納使用管理的系統軟件，這套系統預定在各區房產主管部門和中國銀行(佛山分行和指定各營業網點)設立終端管理器，對基金的變動進行實時操作和監控。
根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)第五條：“......，維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定”。我市已依照該條款，制定了《關于我市執行國務院<物業管理條例>的實施意見》(佛房發[20**]82號)，暫定在20**年9月1日后，領取商品房預售許可證的樓盤，由購房者按購房款2%的比例繳交維修基金(房屋征拆以產權調換形式回遷的房屋，房屋所有權人按該樓盤的平均售價的2%比例繳納維修基金)，存入市或區局開設的維修基金專戶。
在系統正常運作前有下面幾種基金交納情況：
(一)在20**年9月1日前已核發商品房預售許可證的房屋，原則應在執行《廣東省物業管理條例》的基礎上，按各區原有做法繳納。每筆基金由銀行根據《樓盤補錄資料表》分棟進行處理。
(二)在20**年9月1日之后已核發商品房預售許可證，又在銀行基金管理系統正式運作前已銷售的房屋，開發商已向業主按購房款的2%收取基金后開具憑證給業主。在基金管理系統正式投入工作時，開發企業要把已收集的維修基金、《樓盤基本情況表》等資料一起提交到銀行，由銀行人員進行分戶處理，業主憑房地產企業開具的維修基金收據到附近指定銀行營業網點領取基金存折。同時，房地產開發企業要按有關規定補交有效的測繪報告等所需資料到市或區主管業務科室備案后，才能辦理商品房過戶證明書。各區局房產交易部門要對房地產開發企業的維修基金繳納情況做好最后的把關工作。
(三)在20**年9月1日后核發商品房預售許可證，又在銀行基金管理系統正式運作后銷售的房屋，房地產企業必須在售房時向業主清楚明示繳存維修資金的方式、系數、構成、總數及資金專戶帳號，并在商品房購銷合同中約定，由購房者按購房款的2%到指定銀行營業點繳納。
二、業主基本資料的維護和帳號管理
現針對上述第三種情況重新制訂維修基金的繳交方法，建議各區局按照下面方法來實行維修基金的繳納工作，方便日后的管理和監督，具體繳納情況按以下程序操作：
各區局主管業務科室應制定有關規定，要求開發企業在房產交易部門申請《商品房預售許可證》前，提供樓盤的基本情況及其他資料到市或區主管業務科室?；厩闆r包括小區名稱、棟號、地址、單元編號、開發單位名稱、聯系電話、套內建筑面積、公共分攤面積和房屋建筑面積，并按以下格式制成E*CEL電子文檔存盤一起報送，下面是E*CEL表格格式：
小區編號 棟號 單元編號 套內建筑面積 公攤面積 房屋建筑面積
10003 1203 909 117.4 21.5 138.9
【注：A.小區編號和棟號留空，由市或區局主管業務科室開立后輸入表格;B.每棟樓的資料存一個文檔，文件以棟號命名?！?/p>
市或區局主管業務科室在開立小區號和棟號后，將小區號和棟號輸入相應的E*CEL表格，然后把數據導入基金管理系統，系統自動生成各戶唯一的基金帳號，打印出《樓盤基本情況表》(附件二)加蓋公章交給開發商，并把空白的《佛山市物業維修基金繳款通知書》(附件三、一式五聯)交給開發企業，以便基金的繳交。同時主管業務科室開具有關“通知”送到交易部門，開發企業才能領取預售許可證進行售樓。其帳號編制規則為：
轄區號(1位)+鎮區號(2位)+小區號(5位)+棟號(4位)+序號(4位)
若開發樓盤在銷售時資料有變動，如門牌號碼有改動等，開發企業應立即到辦理變更手續的部門領取《佛山市物業管理維修基金業務申請表》(附件四、一式三聯)，并按要求填寫好遞交到開戶銀行，銀行根據開發企業填寫的內容進行基金管理系統資料修改，其中《佛山市物業管理維修基金業務申請表》的第三聯由開發企業留存，第二聯由銀行留存，而第一聯由銀行收集后每月遞交到市或區局主管業務科室留存。同時組織好相關資料用E*CEL表格存盤，一起送到市或區局主管業務科室進行修改。
注意：在未到市或區局主管科室辦理資料變更之前，開發企業不能以新資料填寫《佛山市物業維修基金繳款通知書》和《支出明細清單》。
三、物業管理維修基金的繳交
在辦領商品房預售許可證前，房地產企業、銀行與市或區局主管業務科室三方應簽訂維修基金監督協議，以保證專項維修基金收支的正確無誤和安全、完整繳納。
房地產開發企業在出售房屋時，房地產企業應將繳存專項維修基金的方式、系數、構成、總數和相關條文在銷售現場明示，告知購房者。當購房者(下面稱業主)與房地產開發企業簽定商品房購銷合同時，房地產開發企業按照購房款的2%算出各業主應交納的維修基金額，并根據《樓盤基本情況表》中已確定的維修基金分戶帳號填寫《佛山市物業維修基金繳款通知書》交給業主。業主持《佛山市物業維修基金繳款通知書》、購房合同及身份證到佛山轄區指定銀行各營業網點繳納款項，同時出具基金存折給業主，款項直接存入所屬轄區在指定銀行開立的物業管理維修基金專用帳戶。
發生交納金額有錯時，采取下面的應對措施：⑴若開發商的疏忽寫錯業主基金帳號，出現帳號不存在或帳號與購房地址不一致時，由銀行按購房合同上列明的地址，查找出相對應的基金帳號，經業主簽名確認后作為正確資料錄入基金管理系統;⑵若業主當場發現存折上錄入的金額有誤，業主可以即時在柜臺前要求修改;⑶若業主在過后發現存折金額打印有誤時，可憑購房合同及身份證原件和復印件到附近指定銀行營業網點辦理更改手續，銀行調出原始資料校對，核實后進行沖正，將原存折交回業主。
銀行收款后，在通知書上加蓋現金收款章(其中一、二聯銀行留存，作為傳票和基金系統錄入憑證，其余交業主)。業主自留第五聯，其余三、四聯通知書交回開發企業。開發企業必須憑第三聯通知書在30天內到各區局房產交易部門辦理合同備案手續，同時將第四聯交回市或區房管局(可由交易所代收后轉交房管局業務科室)，業主可以在30日后憑通知書到開發企業取回已備案的購房合同，以便日后辦理產權證，(若業主負責辦理合同備案的，由業主持第三聯到房產交易部門辦理，取回備案合同后，把其余的交回開發企業)，這項工作希望各區房地產交易部門能嚴加監督，做好最后的把關工作。
基金繳交程序結構圖如下：
業主
各區局
開發企業
市房管局
4、出具繳款通知書、備案合同
7、蓋章繳款通知書
1、提交數據、換領收據、合同備案(或由業主辦理備案手續)
9、監督管理
3、打印基本情況表和通知書
1.1各自職能提交資料
8.8、對帳
2、數據導入、查詢
中行營業網點
基金管理系統
8、對帳
6、錄入
5、業主交費，、銀行出具存折和查詢
四、物業管理維修基金的支出
根據國務院《物業管理條例》(第379號)第五十四條：“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”，為了保證維修基金在支出后落到實處，在小區成立業主委員會前后要有著嚴密的監管程序。
(一)在業主委員會成立前，物業保修期滿后，若需要使用維修基金對該物業進行維修(中修或大修)、更新等工作的，應由物業建設單位或售房單位委托的物業管理單位聘請具有合法資質的施工單位或維修單位到現場查看，計算出物業維修所需要的預算金額，物業管理單位撰寫基金使用計劃(若動用到基金本金時，計劃中應包含補交維修基金的方案)，并將有關情況向維修涉及的業主們公告，再按有關規定將每戶的《支出明細清單》(附件五、一式五聯)、《物業管理維修基金使用審查表》(附件六)及其他所需材料一起提交到市或區主管業務科室，同時支出明細清單要以E*CEL文檔的形式(見下表)存入軟盤一起提交。主管科室根據《支出明細清單》與磁盤數據進行核對，核實無誤后，將磁盤支出數據批量導入基金管理系統。
基金支出批量E*CEL表格式：
單元號 帳號 金額 身份證號碼
201 0-01-10003-1203-1203 1000 123456789012345
經市或區局主管科室核實同意后，同時開具《維修基金支出通知書》(附件七、一式四聯)，并在《物業管理維修基金使用審查表》和《維修基金支出通知書》上加蓋科室公章，再到財務部門加具意見并在《物業管理維修基金使用審查表》上加蓋公章后一起呈主管局長簽名審批，《支出明細清單》和《維修基金支出通知書》的第三聯由財務科留存，作為科室備案附件，同時財務科根據審批情況出具支票給開發商。其中《物業管理維修基金使用審查表》、《維修基金支出通知書》和《支出明細清單》的第四聯由市或區主管業務科室留存，《支出明細清單》第五聯申報企業自留。建設單位或管理單位憑《維修基金支出通知書》第一、二聯、《支出明細清單》第一、二聯、明細清單數據軟盤和財務科開具的支票到所屬轄區物業維修基金專戶的開戶銀行支取維修基金。
(二)在業主委員會成立后，當需要使用維修基金對小區物業進行維修(中修或大修)、更新等工作時，物業管理企業應將每戶的《支出明細清單》和《物業管理維修基金使用審查表》提交業主委員會審核后，同時表決出補交維修基金的方案與落實措施。業主委員會通過業主大會與維修部分業主進行商討，并取得2/3以上業主通過后，由業主委員會的全體委員簽名通過(有業主委員會公章的要加蓋公章)。連同存有《支出明細清單》的E*CEL文檔軟盤及其他所需資料一起報送市或區局主管業務科室核實，經核實同意后，接下來的辦理程序與上述最終審核過程相同，而《支出明細清單》的第五聯由業主委員會留存。
銀行接到申請后，核對《維修基金支出通知書》和《支出明細清單》各項情況符合要求后，再把數據軟盤導入基金管理系統，與市或區局主管業務科室已導入系統的數據和《維修基金支出通知書》的合計數核對相符后，銀行根據《維修基金支出通知書》支付款項給申請企業，《維修基金支出通知書》第一聯和《支出明細清單》第一聯作為支出傳票。銀行在每天營業結束，將當天支出發生的《維修基金支出通知書》第二聯、《支出明細清單》第二聯和軟盤數據再次核對一致后，將軟盤的支出數據批量導入基金管理系統。
基金支出程序圖如下：
7、資料錄入
3、導入數據、查詢
申請單位
中行營業部
各區局
基金管理系統
市房管局
3.3、導入數據、查詢
2、經核對后出具通知單，最后檢查出具檢查通知書
1.1、各自職能提交資料
1、將基金使用批準書、支出明細清單上交審核(有業主委員會的先經審核再上交)
4、憑支出通知單、支出明細清單、數據盤到銀行支取現金
8、監督管理
6、劃撥現金
房屋在維修完畢后，物業管理單位要向所管轄區相關職能部門(或由業主、物業管理公司和施工方共同)進行驗收，監督維修過程中施工單位實際維修的項目和金額是否與預結算一致，是否按規定合理使用，并出具《檢查通知書》(一式兩聯)，第一聯主管部門留底，第二聯給管理單位連同預結算材料公示業主。
若有剩余金額的，要在《檢查通知書》上說明，管理人員應憑《檢查通知書》上表明的金額在一定時期內到開戶銀行存入余額，主管部門要及時監督(或在今后該物業申請使用維修基金時扣回)。若所申請使用的維修基金額已動用到原有維修基金的本金，則管理單位(有業主委員會的應聯合業主委員會)按照審核時通過的補交方案，在限定期限內要求《支出明細清單》中的每戶業主按照“誰維修，誰出資”原則，各自到附近指定銀行各營業網點交納所需交納的金額數以填補動用部分的空缺，管理企業要把有關交納金額數據的《補交基金明細清單》(并配備E*CEL文檔存盤)的形式上交到各轄區局主管業務科室留存校對，并由物業管理企業按《補交基金明細清單》出具《佛山市物業管理維修基金繳款通知書》交各業主到指定銀行繳款。
《補交基金明細清單》的E*CEL文檔格式：
小區編號 棟號 房屋建筑面積 原有本金 已支出金額 現補交金額 繳交時間
10003 1203 138.9 4600 2300 2300 **-**-**
五、對以往基金的歷史資料錄入
(一)對于20**年9月1日前已領取商品房預售許可證并已到市或區局繳交了物業維修基金的，由市或區局原主管部門收集舊業主的有效測繪報告和其他有關資料，核實后，連同符合系統錄入規則的舊業主資料交銀行處理，銀行在5個工作日內，按照《樓盤補錄資料表》格式，將資料以小區為單位錄入生成E*CEL文檔存盤后報送市或區局主管業務科室，經核對無誤后，由科室終端管理(操作)人員進行數據資料的導入和生成。由于以往物業維修基金由開發企業以棟為單位繳交，因此歷史資料的基本核算單位為棟。數據資料導入后，終端管理(操作)人員打印交易流水、《樓盤補錄資料表》和歷史資料一起裝訂保管。
《樓盤補錄資料表》E*CEL表格式
小區編號 棟號 房屋建筑面積 應繳本金 已繳金額 繳交時間 已支出金額 支出時間
10003 1203 138.9 10000 2000 5000
(二)在20**年9月1日后領取商品房預售許可證，開發企業已經代為收取維修基金的，開發企業應按照新的繳納基金程序，先到市或區局主管業務科室遞交樓盤基本情況(包括小區名稱、棟號、地址、單元編號、開發單位名稱、聯系電話、建筑面積、公建面積和房屋建筑面積)資料，并領取《樓盤基本情況表》和空白的《佛山市物業維修基金繳款通知書》。對于已經交納基金由開發企業代管的部分單元，開發企業要召集這部分業主進行商討。若業主自愿到銀行辦理的，開發企業應把資金交還給業主，同時換回已開具的憑證，由業主憑《佛山市物業維修基金繳款通知書》按新繳納方式到附近指定銀行各營業網點辦理基金交納工作;若由開發企業代業主辦理的，開發企業應憑業主的身份證復印件、已備案的《商品房購銷合同》、《佛山市物業維修基金繳款通知書》和蓋章的《樓盤基本情況表》到附近指定銀行各營業網點進行批量辦理分戶存入手續，業主憑開發企業開出的維修基金收款收據向開發企業領回存折。
六、業主資料的維護和處理
業主資料包括姓名、身份證號碼、擁有物業的地址或棟號，由銀行在業主初次繳交基金時錄入。
(一)因房屋轉讓，交換補差價等原因，引起業主的變更，新舊業主雙方憑物業維修基金專用存折、產權證或已在房地產主管部門辦理合同登記備案的房屋買賣契約，以及雙方身份證的原件和復印件到附近指定銀行各營業網點辦理變更手續。業主先是到辦理變更手續的部門領取《佛山市物業管理維修基金業務申請表》(一式三聯)填寫好，遞交到開戶銀行，銀行根據業主填寫的《佛山市物業管理維修基金業務申請表》在基金管理系統中修改業主資料，收回舊存折，簽發新的存折給新業主。其中《佛山市物業管理維修基金業務申請表》的第三聯由新業主留存，第二聯由銀行留存，而第二聯由銀行收集后每月遞交到市或區局主管業務科室留存。業主存折里的維修基金轉歸新業主所有(即遵循基金隨房走的原則)，銀行在舊存折上加蓋作廢章，與產權證及身份證的復印件一起按要求進行裝訂保管。
(二)若房屋因舊城改造、自然災害等原因要進行拆遷或滅失處理的，被拆房屋原本有維修基金的，拆遷公司在辦理拆遷合同備案手續和到交易部門辦理產權證注銷手續后，到市或區局拆遷主管部門出示有關憑證資料，并領取《房屋滅失通知書》(附件八、一式五聯)：
1)若是金額補償，市或區局拆遷主管部門開具《房屋滅失通知書》(蓋業務科室公章)，財務科根據銀行結息后該房屋的基金金額開具支票《房屋滅失通知書》，第五聯拆遷主管部門留存。拆遷單位應將第四聯和每戶《拆遷明細清單》(配有E*CEL文檔存盤)送市或區局主管業務科室核實留存?！斗课轀缡ㄖ獣返牡谝?、二聯由拆遷公司交被拆遷人，拆遷公司自留第三聯。被拆遷人可以憑《房屋滅失通知書》、支票、維修基金專用存折和身份證到開戶銀行取回剩下的維修基金金額，銀行在維修基金專用存折上加蓋注銷公章，并把《房屋滅失通知書》第一聯做會計支出憑證，第二聯和維修基金專用存折、身份證復印件一起交復核員校對、裝訂保管。
2)若是實物補償，待房屋回遷時再辦理上述1)的有關手續，，房屋征拆是以產權調換形式回遷的，所有權人按回遷樓盤的市場平均售價2%比例換算出維修基金額后。若換算出來的維修基金額多出原有維修基金額的，所有權人應到附近指定銀行營業網點交納差額。業主憑《房屋滅失通知書》、《佛山市物業維修基金繳款通知書》、身份證及舊維修基金專用存折(有商品房增購合同的帶上)到附近指定銀行各營業網點繳納維修基金差額，存入新存折內。銀行在舊維修基金專用存折上加蓋注銷公章與《房屋滅失通知書》第一、二聯一起留存，同時銀行開具新的維修基金專用存折給業主。
若原被拆遷房屋沒有維修基金的，所有權人按回遷樓盤的市場平均售價2%比例換算出維修基金額后，按本程序繳納方式到附近指定銀行營業網點繳交物業管理維修基金?？?。
(注意：開發企業開發的樓盤，若有部分單元沒有銷售出去，而開發企業空留著該部分單元，并且沒有改變其房屋用途的，當開發企業將這部分單元租賃出去或以企業名義領取產權證的，必須按本程序方案交納該部分單元的專項物業維修基金。)
市或區局房地產主管部門應建立維修基金帳目，核算到棟，定期(每月)與銀行核對基金收支余額情況，并定期匯同各主管部門對委托銀行進行審計監督。
專項維修基金的收繳工作量大，特別是由《廣東省物業管理條例》向國務院《物業管理條例》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)繳納主體變化過程中更容易出錯，因此，我們必須運用科學的管理手段，來用統一的基金管理系統來進行有效的監督和管理，盡量降低出錯率，使我市的維修基金管理工作能安全、順利地進行。若整個大市能使用同一套維修基金系統軟件，這樣既能讓購房者切實掌握基金的流動情況，達到基金隨房走的原則，同時又能讓各局主管部門節省管理開支，方便整個大市的核算、監督和管理。希望各區局有關領導和主管業務部門、房產交易部門能夠認真對待和履行這項工作，各負其責，將工作落實到各環節。
篇2：佛山市物業管理維修基金收集使用操作程序(2004)
佛山市物業管理維修基金收集使用操作程序
佛房發【20**】65號
為了加強佛山市房屋售后共用部位、共用設施設備的維修基金管理，維護房屋產權人和使用人的合法權益，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)和國務院新頒發《物業管理條例》精神，結合我市實際，特制訂出本操作程序：
一、專項物業管理維修基金繳納基本情況
市房產管理局聯合佛山市中國銀行開發出一套適合整個佛山市物業管理維修基金繳納使用管理的系統軟件，這套系統預定在各區房產主管部門和中國銀行(佛山分行和指定各營業網點)設立終端管理器，對基金的變動進行實時操作和監控。
根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)第五條：“......，維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定”。我市已依照該條款，制定了《關于我市執行國務院<物業管理條例>的實施意見》(佛房發[20**]82號)，暫定在20**年9月1日后，領取商品房預售許可證的樓盤，由購房者按購房款2%的比例繳交維修基金(房屋征拆以產權調換形式回遷的房屋，房屋所有權人按該樓盤的平均售價的2%比例繳納維修基金)，存入市或區局開設的維修基金專戶。
在系統正常運作前有下面幾種基金交納情況：
(一)在20**年9月1日前已核發商品房預售許可證的房屋，原則應在執行《廣東省物業管理條例》的基礎上，按各區原有做法繳納。每筆基金由銀行根據《樓盤補錄資料表》分棟進行處理。
(二)在20**年9月1日之后已核發商品房預售許可證，又在銀行基金管理系統正式運作前已銷售的房屋，開發商已向業主按購房款的2%收取基金后開具憑證給業主。在基金管理系統正式投入工作時，開發企業要把已收集的維修基金、《樓盤基本情況表》等資料一起提交到銀行，由銀行人員進行分戶處理，業主憑房地產企業開具的維修基金收據到附近指定銀行營業網點領取基金存折。同時，房地產開發企業要按有關規定補交有效的測繪報告等所需資料到市或區主管業務科室備案后，才能辦理商品房過戶證明書。各區局房產交易部門要對房地產開發企業的維修基金繳納情況做好最后的把關工作。
(三)在20**年9月1日后核發商品房預售許可證，又在銀行基金管理系統正式運作后銷售的房屋，房地產企業必須在售房時向業主清楚明示繳存維修資金的方式、系數、構成、總數及資金專戶帳號，并在商品房購銷合同中約定，由購房者按購房款的2%到指定銀行營業點繳納。
二、業主基本資料的維護和帳號管理
現針對上述第三種情況重新制訂維修基金的繳交方法，建議各區局按照下面方法來實行維修基金的繳納工作，方便日后的管理和監督，具體繳納情況按以下程序操作：
各區局主管業務科室應制定有關規定，要求開發企業在房產交易部門申請《商品房預售許可證》前，提供樓盤的基本情況及其他資料到市或區主管業務科室?；厩闆r包括小區名稱、棟號、地址、單元編號、開發單位名稱、聯系電話、套內建筑面積、公共分攤面積和房屋建筑面積，并按以下格式制成E*CEL電子文檔存盤一起報送，下面是E*CEL表格格式：
小區編號 棟號 單元編號 套內建筑面積 公攤面積 房屋建筑面積
10003 1203 909 117.4 21.5 138.9
【注：A.小區編號和棟號留空，由市或區局主管業務科室開立后輸入表格;B.每棟樓的資料存一個文檔，文件以棟號命名?！?/p>
市或區局主管業務科室在開立小區號和棟號后，將小區號和棟號輸入相應的E*CEL表格，然后把數據導入基金管理系統，系統自動生成各戶唯一的基金帳號，打印出《樓盤基本情況表》(附件二)加蓋公章交給開發商，并把空白的《佛山市物業維修基金繳款通知書》(附件三、一式五聯)交給開發企業，以便基金的繳交。同時主管業務科室開具有關“通知”送到交易部門，開發企業才能領取預售許可證進行售樓。其帳號編制規則為：
轄區號(1位)+鎮區號(2位)+小區號(5位)+棟號(4位)+序號(4位)
若開發樓盤在銷售時資料有變動，如門牌號碼有改動等，開發企業應立即到辦理變更手續的部門領取《佛山市物業管理維修基金業務申請表》(附件四、一式三聯)，并按要求填寫好遞交到開戶銀行，銀行根據開發企業填寫的內容進行基金管理系統資料修改，其中《佛山市物業管理維修基金業務申請表》的第三聯由開發企業留存，第二聯由銀行留存，而第一聯由銀行收集后每月遞交到市或區局主管業務科室留存。同時組織好相關資料用E*CEL表格存盤，一起送到市或區局主管業務科室進行修改。
注意：在未到市或區局主管科室辦理資料變更之前，開發企業不能以新資料填寫《佛山市物業維修基金繳款通知書》和《支出明細清單》。
三、物業管理維修基金的繳交
在辦領商品房預售許可證前，房地產企業、銀行與市或區局主管業務科室三方應簽訂維修基金監督協議，以保證專項維修基金收支的正確無誤和安全、完整繳納。
房地產開發企業在出售房屋時，房地產企業應將繳存專項維修基金的方式、系數、構成、總數和相關條文在銷售現場明示，告知購房者。當購房者(下面稱業主)與房地產開發企業簽定商品房購銷合同時，房地產開發企業按照購房款的2%算出各業主應交納的維修基金額，并根據《樓盤基本情況表》中已確定的維修基金分戶帳號填寫《佛山市物業維修基金繳款通知書》交給業主。業主持《佛山市物業維修基金繳款通知書》、購房合同及身份證到佛山轄區指定銀行各營業網點繳納款項，同時出具基金存折給業主，款項直接存入所屬轄區在指定銀行開立的物業管理維修基金專用帳戶。
發生交納金額有錯時，采取下面的應對措施：⑴若開發商的疏忽寫錯業主基金帳號，出現帳號不存在或帳號與購房地址不一致時，由銀行按購房合同上列明的地址，查找出相對應的基金帳號，經業主簽名確認后作為正確資料錄入基金管理系統;⑵若業主當場發現存折上錄入的金額有誤，業主可以即時在柜臺前要求修改;⑶若業主在過后發現存折金額打印有誤時，可憑購房合同及身份證原件和復印件到附近指定銀行營業網點辦理更改手續，銀行調出原始資料校對，核實后進行沖正，將原存折交回業主。
銀行收款后，在通知書上加蓋現金收款章(其中一、二聯銀行留存，作為傳票和基金系統錄入憑證，其余交業主)。業主自留第五聯，其余三、四聯通知書交回開發企業。開發企業必須憑第三聯通知書在30天內到各區局房產交易部門辦理合同備案手續，同時將第四聯交回市或區房管局(可由交易所代收后轉交房管局業務科室)，業主可以在30日后憑通知書到開發企業取回已備案的購房合同，以便日后辦理產權證，(若業主負責辦理合同備案的，由業主持第三聯到房產交易部門辦理，取回備案合同后，把其余的交回開發企業)，這項工作希望各區房地產交易部門能嚴加監督，做好最后的把關工作。
基金繳交程序結構圖如下：
業主
各區局
開發企業
市房管局
4、出具繳款通知書、備案合同
7、蓋章繳款通知書
1、提交數據、換領收據、合同備案(或由業主辦理備案手續)
9、監督管理
3、打印基本情況表和通知書
1.1各自職能提交資料
8.8、對帳
2、數據導入、查詢
中行營業網點
基金管理系統
8、對帳
6、錄入
5、業主交費，、銀行出具存折和查詢
四、物業管理維修基金的支出
根據國務院《物業管理條例》(第379號)第五十四條：“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”，為了保證維修基金在支出后落到實處，在小區成立業主委員會前后要有著嚴密的監管程序。
(一)在業主委員會成立前，物業保修期滿后，若需要使用維修基金對該物業進行維修(中修或大修)、更新等工作的，應由物業建設單位或售房單位委托的物業管理單位聘請具有合法資質的施工單位或維修單位到現場查看，計算出物業維修所需要的預算金額，物業管理單位撰寫基金使用計劃(若動用到基金本金時，計劃中應包含補交維修基金的方案)，并將有關情況向維修涉及的業主們公告，再按有關規定將每戶的《支出明細清單》(附件五、一式五聯)、《物業管理維修基金使用審查表》(附件六)及其他所需材料一起提交到市或區主管業務科室，同時支出明細清單要以E*CEL文檔的形式(見下表)存入軟盤一起提交。主管科室根據《支出明細清單》與磁盤數據進行核對，核實無誤后，將磁盤支出數據批量導入基金管理系統。
基金支出批量E*CEL表格式：
單元號 帳號 金額 身份證號碼
201 0-01-10003-1203-1203 1000 123456789012345
經市或區局主管科室核實同意后，同時開具《維修基金支出通知書》(附件七、一式四聯)，并在《物業管理維修基金使用審查表》和《維修基金支出通知書》上加蓋科室公章，再到財務部門加具意見并在《物業管理維修基金使用審查表》上加蓋公章后一起呈主管局長簽名審批，《支出明細清單》和《維修基金支出通知書》的第三聯由財務科留存，作為科室備案附件，同時財務科根據審批情況出具支票給開發商。其中《物業管理維修基金使用審查表》、《維修基金支出通知書》和《支出明細清單》的第四聯由市或區主管業務科室留存，《支出明細清單》第五聯申報企業自留。建設單位或管理單位憑《維修基金支出通知書》第一、二聯、《支出明細清單》第一、二聯、明細清單數據軟盤和財務科開具的支票到所屬轄區物業維修基金專戶的開戶銀行支取維修基金。
(二)在業主委員會成立后，當需要使用維修基金對小區物業進行維修(中修或大修)、更新等工作時，物業管理企業應將每戶的《支出明細清單》和《物業管理維修基金使用審查表》提交業主委員會審核后，同時表決出補交維修基金的方案與落實措施。業主委員會通過業主大會與維修部分業主進行商討，并取得2/3以上業主通過后，由業主委員會的全體委員簽名通過(有業主委員會公章的要加蓋公章)。連同存有《支出明細清單》的E*CEL文檔軟盤及其他所需資料一起報送市或區局主管業務科室核實，經核實同意后，接下來的辦理程序與上述最終審核過程相同，而《支出明細清單》的第五聯由業主委員會留存。
銀行接到申請后，核對《維修基金支出通知書》和《支出明細清單》各項情況符合要求后，再把數據軟盤導入基金管理系統，與市或區局主管業務科室已導入系統的數據和《維修基金支出通知書》的合計數核對相符后，銀行根據《維修基金支出通知書》支付款項給申請企業，《維修基金支出通知書》第一聯和《支出明細清單》第一聯作為支出傳票。銀行在每天營業結束，將當天支出發生的《維修基金支出通知書》第二聯、《支出明細清單》第二聯和軟盤數據再次核對一致后，將軟盤的支出數據批量導入基金管理系統。
基金支出程序圖如下：
7、資料錄入
3、導入數據、查詢
申請單位
中行營業部
各區局
基金管理系統
市房管局
3.3、導入數據、查詢
2、經核對后出具通知單，最后檢查出具檢查通知書
1.1、各自職能提交資料
1、將基金使用批準書、支出明細清單上交審核(有業主委員會的先經審核再上交)
4、憑支出通知單、支出明細清單、數據盤到銀行支取現金
8、監督管理
6、劃撥現金
房屋在維修完畢后，物業管理單位要向所管轄區相關職能部門(或由業主、物業管理公司和施工方共同)進行驗收，監督維修過程中施工單位實際維修的項目和金額是否與預結算一致，是否按規定合理使用，并出具《檢查通知書》(一式兩聯)，第一聯主管部門留底，第二聯給管理單位連同預結算材料公示業主。
若有剩余金額的，要在《檢查通知書》上說明，管理人員應憑《檢查通知書》上表明的金額在一定時期內到開戶銀行存入余額，主管部門要及時監督(或在今后該物業申請使用維修基金時扣回)。若所申請使用的維修基金額已動用到原有維修基金的本金，則管理單位(有業主委員會的應聯合業主委員會)按照審核時通過的補交方案，在限定期限內要求《支出明細清單》中的每戶業主按照“誰維修，誰出資”原則，各自到附近指定銀行各營業網點交納所需交納的金額數以填補動用部分的空缺，管理企業要把有關交納金額數據的《補交基金明細清單》(并配備E*CEL文檔存盤)的形式上交到各轄區局主管業務科室留存校對，并由物業管理企業按《補交基金明細清單》出具《佛山市物業管理維修基金繳款通知書》交各業主到指定銀行繳款。
《補交基金明細清單》的E*CEL文檔格式：
小區編號 棟號 房屋建筑面積 原有本金 已支出金額 現補交金額 繳交時間
10003 1203 138.9 4600 2300 2300 **-**-**
五、對以往基金的歷史資料錄入
(一)對于20**年9月1日前已領取商品房預售許可證并已到市或區局繳交了物業維修基金的，由市或區局原主管部門收集舊業主的有效測繪報告和其他有關資料，核實后，連同符合系統錄入規則的舊業主資料交銀行處理，銀行在5個工作日內，按照《樓盤補錄資料表》格式，將資料以小區為單位錄入生成E*CEL文檔存盤后報送市或區局主管業務科室，經核對無誤后，由科室終端管理(操作)人員進行數據資料的導入和生成。由于以往物業維修基金由開發企業以棟為單位繳交，因此歷史資料的基本核算單位為棟。數據資料導入后，終端管理(操作)人員打印交易流水、《樓盤補錄資料表》和歷史資料一起裝訂保管。
《樓盤補錄資料表》E*CEL表格式
小區編號 棟號 房屋建筑面積 應繳本金 已繳金額 繳交時間 已支出金額 支出時間
10003 1203 138.9 10000 2000 5000
(二)在20**年9月1日后領取商品房預售許可證，開發企業已經代為收取維修基金的，開發企業應按照新的繳納基金程序，先到市或區局主管業務科室遞交樓盤基本情況(包括小區名稱、棟號、地址、單元編號、開發單位名稱、聯系電話、建筑面積、公建面積和房屋建筑面積)資料，并領取《樓盤基本情況表》和空白的《佛山市物業維修基金繳款通知書》。對于已經交納基金由開發企業代管的部分單元，開發企業要召集這部分業主進行商討。若業主自愿到銀行辦理的，開發企業應把資金交還給業主，同時換回已開具的憑證，由業主憑《佛山市物業維修基金繳款通知書》按新繳納方式到附近指定銀行各營業網點辦理基金交納工作;若由開發企業代業主辦理的，開發企業應憑業主的身份證復印件、已備案的《商品房購銷合同》、《佛山市物業維修基金繳款通知書》和蓋章的《樓盤基本情況表》到附近指定銀行各營業網點進行批量辦理分戶存入手續，業主憑開發企業開出的維修基金收款收據向開發企業領回存折。
六、業主資料的維護和處理
業主資料包括姓名、身份證號碼、擁有物業的地址或棟號，由銀行在業主初次繳交基金時錄入。
(一)因房屋轉讓，交換補差價等原因，引起業主的變更，新舊業主雙方憑物業維修基金專用存折、產權證或已在房地產主管部門辦理合同登記備案的房屋買賣契約，以及雙方身份證的原件和復印件到附近指定銀行各營業網點辦理變更手續。業主先是到辦理變更手續的部門領取《佛山市物業管理維修基金業務申請表》(一式三聯)填寫好，遞交到開戶銀行，銀行根據業主填寫的《佛山市物業管理維修基金業務申請表》在基金管理系統中修改業主資料，收回舊存折，簽發新的存折給新業主。其中《佛山市物業管理維修基金業務申請表》的第三聯由新業主留存，第二聯由銀行留存，而第二聯由銀行收集后每月遞交到市或區局主管業務科室留存。業主存折里的維修基金轉歸新業主所有(即遵循基金隨房走的原則)，銀行在舊存折上加蓋作廢章，與產權證及身份證的復印件一起按要求進行裝訂保管。
(二)若房屋因舊城改造、自然災害等原因要進行拆遷或滅失處理的，被拆房屋原本有維修基金的，拆遷公司在辦理拆遷合同備案手續和到交易部門辦理產權證注銷手續后，到市或區局拆遷主管部門出示有關憑證資料，并領取《房屋滅失通知書》(附件八、一式五聯)：
1)若是金額補償，市或區局拆遷主管部門開具《房屋滅失通知書》(蓋業務科室公章)，財務科根據銀行結息后該房屋的基金金額開具支票《房屋滅失通知書》，第五聯拆遷主管部門留存。拆遷單位應將第四聯和每戶《拆遷明細清單》(配有E*CEL文檔存盤)送市或區局主管業務科室核實留存?！斗课轀缡ㄖ獣返牡谝?、二聯由拆遷公司交被拆遷人，拆遷公司自留第三聯。被拆遷人可以憑《房屋滅失通知書》、支票、維修基金專用存折和身份證到開戶銀行取回剩下的維修基金金額，銀行在維修基金專用存折上加蓋注銷公章，并把《房屋滅失通知書》第一聯做會計支出憑證，第二聯和維修基金專用存折、身份證復印件一起交復核員校對、裝訂保管。
2)若是實物補償，待房屋回遷時再辦理上述1)的有關手續，，房屋征拆是以產權調換形式回遷的，所有權人按回遷樓盤的市場平均售價2%比例換算出維修基金額后。若換算出來的維修基金額多出原有維修基金額的，所有權人應到附近指定銀行營業網點交納差額。業主憑《房屋滅失通知書》、《佛山市物業維修基金繳款通知書》、身份證及舊維修基金專用存折(有商品房增購合同的帶上)到附近指定銀行各營業網點繳納維修基金差額，存入新存折內。銀行在舊維修基金專用存折上加蓋注銷公章與《房屋滅失通知書》第一、二聯一起留存，同時銀行開具新的維修基金專用存折給業主。
若原被拆遷房屋沒有維修基金的，所有權人按回遷樓盤的市場平均售價2%比例換算出維修基金額后，按本程序繳納方式到附近指定銀行營業網點繳交物業管理維修基金?？?。
(注意：開發企業開發的樓盤，若有部分單元沒有銷售出去，而開發企業空留著該部分單元，并且沒有改變其房屋用途的，當開發企業將這部分單元租賃出去或以企業名義領取產權證的，必須按本程序方案交納該部分單元的專項物業維修基金。)
市或區局房地產主管部門應建立維修基金帳目，核算到棟，定期(每月)與銀行核對基金收支余額情況，并定期匯同各主管部門對委托銀行進行審計監督。
專項維修基金的收繳工作量大，特別是由《廣東省物業管理條例》向國務院《物業管理條例》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)繳納主體變化過程中更容易出錯，因此，我們必須運用科學的管理手段，來用統一的基金管理系統來進行有效的監督和管理，盡量降低出錯率，使我市的維修基金管理工作能安全、順利地進行。若整個大市能使用同一套維修基金系統軟件，這樣既能讓購房者切實掌握基金的流動情況，達到基金隨房走的原則，同時又能讓各局主管部門節省管理開支，方便整個大市的核算、監督和管理。希望各區局有關領導和主管業務部門、房產交易部門能夠認真對待和履行這項工作，各負其責，將工作落實到各環節。
篇3：荊州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法(2000年)
荊房[2000]73號
實施日期:2000/11/15
關于印發《荊州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知
各縣(市)房地局、財政局。市直各有關單位:
現將(荊州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法)印發給你們,請遵照執行。
附件:(荊州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》
荊州市房地產管理局
荊州市財政局
二000年十一月十五日
荊州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實(國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知*加強我市住宅區物業管理特別是住宅共用部位共用設施設備維修管理,維護住房產權人和使用人的共同利益,根據建設部、財政部(住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法)和省建設廳、財政廳(湖北省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施細則*結合我市的實際情況,制定本辦法。
第二條 荊州市行政區域內的區、縣(市)建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內,商品住房(包括經濟適用住房,以下簡稱商品住房)和公有住房出售后的共用部位共用設施設備維修基金的管理,均適用本辦法。
本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷www.airporthotelslisboa.com安置中向個人出售的公有住房。
第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、層預等)、戶夕墻面可門廳二樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單棟住宅內建設費用已分攤進人住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供用電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、 綠地、道路、路燈、溝渠、池、井J經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 凡商品住房和公用住房出售后都必須建立住宅共用部位共用設施設備維修基金(以下簡稱 維修基金 人
維修基金的使用執行(物業管理企業財務管理規定v財政部財基字[1998]7號人專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
第五條 房地產管理部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。
第二章 維修基金的來源
第六條 商品住房銷售時,購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定,購房者繳交的維修基金,屬全體業主所有,不計人住宅銷售收人。
第七條 單位公有住房出售后提取的維修基金,屬原房屋產權單位所有;購房者繳交的維修基金屬全體業主共同所有,不計人住宅銷售收入。
第八條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分:
1、售房單位按照一定比例從售房款中提取,多層建筑提取比例為 20%,高層建筑提取比例為 30%。
2、購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。
第九條 商品住房的維修基金來源于兩部分:
1、商品住房在銷售時,購房者按購房款2%的比例繳交維修基金。
2、開發建設單位執行荊州市人民政府1999年4月22日第七號令(荊州市住宅小區物業管理辦法)的規定,按住宅總投資的 1.5%(經濟適用住房 1%)的比例提取維修基金,屬全體業主共同所有。
第三章 維修基金的管理與使用
第十條 售房單位代收或提取的維修基金由售房單位在辦理房屋交易手續時向房地產管理部門繳交。
第十一條 在本辦法執行之前沒有繳交維修基金的售房單位和購房者必須補交。
第十二條 房地產管理部門接收移交的維修基金應當在財政部門指定的銀行開設維修基金專戶,實行專項存儲,?？顚Ｓ?。為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時,除經財政部門和房地產管理部門批準可用于購買國債外,嚴禁挪作它用。
第十三條 房地產管理部門接收移交的維修基金,必須使用省財政廳統一印制的 維修基金專用收據 ,并定期向財政部門報送財務報表。
第十四條 維修基金自存人銀行專戶之日起,按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金。
第十五條 房地產管理部門在代管維修基金中的業務費用,房地產管理部門編報預算,經財政部門審批后,從維修基金利息凈收益中核定。
第十六條 公有住房出售后的維修基金使用時,成立了業主委員會的,由業主委員會同意并經選定的物業管理企業提出維修計劃;未成立業主委員會的,由原出售單位選聘物業公司提出維修計劃,維修計劃經房地產管理部門審批,報財政部門審核并通知銀行劃撥資金。
第十七條 商品住房維修基金使用時,成立了業主委員會的,由業主委員會同意并經選定
的物業管理企業提出維修計劃;未成立業主委員會的;由房地產管理部門指定物業管理企業提出維修計劃,經房地產管理部門審批,財政部門核準并通知銀行劃撥資金。
第十八條 各經辦維修基金的專戶銀行,應嚴格按照規定程序辦理維修基金繳存劃撥手續。未經批準,不得辦理資金劃撥。
第十九條 維修基金不敷使用時,經房地產管理部門或業主委員會研究決策,按業主占有的住宅建筑面積比例,報市人民政府審批后,由業主續籌。
第二十條 維修基金明細戶一般按棟設置,按棟使用,不能挪用。維修房屋棟號內未繳交維修基金的住房,應按建筑面積分攤維修費用。
第二十一條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業主繳交比例退給業主。業主依法轉讓住宅后,原業主繳納的維修基金不子清退,應辦理帳戶變更手續。
第二十二條 維修基金的管理和使用,應接受同級審計部門的監督。同時,還應當定期接受業主委員會的咨詢、檢查與監督。
第四章 法律責任
第二十三條 業主或者使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的,當事人可以通過協商或經市房地產管理部門協調解決。協商不成的,可以依法向仲裁機構申請仲裁,或者向人民法院訴訟。
第二十四條 公有住房出售未按照本規定提取并繳交維修基金的,財政部門和市房地產管理部門應當責令其限期補提維修基金本息;逾期仍不足額提取繳交者,除不予辦理房改售房手續外,應當處以自應提取繳交之日起未提取繳交額每日萬分之三的罰款。罰款充作維修基金。 天下房地產法律服務網
第二十五條 沒有繳交商品住房維修基金的售房單位,房地產管理部門不得辦理商品住房交易手續;沒有繳交公用住房售后維修基金的售房單位[[,房地產管理(房改)部門不得辦理房改售房手續;沒有繳交維修基金的購房者,房地產管理部門不得辦理房屋產權證書。
本辦法執行之前沒有按照(荊州市住宅小區物業管理辦法)提取并繳交總投資1.5%(經濟適用房1%)維修基金的開發建設單位不予辦理以后的商品房預售手續。
第二十六條 維修基金代收代管單位和部門有下列行為之一的,市房地產管理部門應責令其限期改正,造成損失的責令賠償,處以資金損失萬分之三的罰款,并追究責任人員和領導人員的行政責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
衛、未經批準,動用、挪用、使用維修基金;
2、造成維修基金其它損失。
第二十七條 對物業管理企業有下列行為之一的,市房地產管理局應對其分別給予警告,責令限期改正,降低等級或吊銷(物業管理企業資質證書)。造成業主損失的,必須承當賠償責任,并可處以資金損失萬分之三的罰款,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
l、擅自挪用維修基金;
2、未定期公布維修基金收支帳目;
3、拒絕接受業主委員會或者業主查詢;
4、維修項目質量問題造成經濟損失和其它后果;
5、其它損害業主利益的行為。第二十八條 業主委員會改變維修基金用途的,房地產管理部門應責令其改正,造成業主損失的,有關責任人必須承擔賠償責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第二十九條 各縣、市、區人民政府房地產行政主管部門會同同級財政部門可結合當地實際情況制定實施辦法。
第三十條 非住宅商品房維修基金的建立。管理,可參照本辦法執行。
第三十一條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
第三十二條 本辦法自公布之日起施行。