渝北府辦發〔20**〕48號

　　重慶市渝北區人民政府辦公室

　　關于印發重慶市渝北區業主大會和業主委員會活動辦法的通知

　　各鎮人民政府，區政府有關部門，各街道辦事處，區屬有關國有公司，有關單位：

　　《重慶市渝北區業主大會和業主委員會活動辦法》，已經第十七屆人民政府第153次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　重慶市渝北區人民政府辦公室

　　20**年12月31日

　　重慶市渝北區業主大會和業主委員會活動辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范業主大會、業主委員會的成立及活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》、《重慶市業主大會和業主委員會活動規則(試行)》等法律法規，結合本區實際，制定本辦法。

　　第二條 本區行政區域內業主大會和業主委員會的成立、活動及其指導、監督、管理，適用本辦法。

　　第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會的決定，接受業主的監督。

　　業主大會、業主委員會的決定，對全體業主和物業使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會、一個業主委員會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第五條 業主大會、業主委員會應依法履行職責，配合街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會等，共同做好物業管理區域內的社會治理工作。

　　第二章 業主大會

　　第六條 業主大會應當履行以下職責：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉、補選或罷免業主委員會委員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)決定提出改建、重建建(構)筑物及其附屬設施的申請;

　　(六)決定業主委員會的必要經費、來源及經費管理辦法;

　　(七)決定共用部分進行經營以及所得收益的管理、使用和分配;

　　(八)決定參與涉及全體業主的有關物業管理的訴訟活動;

　　(九)撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定;

　　(十)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

　　第七條 業主大會議事規則應當包含以下內容：

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主大會會議類型;

　　(三)業主大會會議召開的形式、程序及時間;

　　(四)業主大會議事方式及表決程序;

　　(五)關于業主大會解散的規定;

　　(六)業主委員會委員資格、人數、任期、更換、候補及補充辦法;

　　(七)業主委員會議事規則;

　　(八)業主大會和業主委員會必要經費的籌集、使用和管理;

　　(九)業主大會和業主委員會印章、檔案等使用和管理制度;

　　(十)其他關于業主大會的重大事項。

　　第八條 管理規約應當包含以下內容：

　　(一)物業的基本情況;

　　(二)物業的使用、維護和管理;

　　(三)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(四)物業共用部分的經營與管理;

　　(五)裝飾裝修活動中的禁止行為;

　　(六)業主共同利益的維護;

　　(七)業主的權利和義務;

　　(八)違反管理規約應當承擔的責任;

　　(九)爭議解決方式;

　　(十)其他應當依法約定的事項。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益，否則由街道辦事處(鎮人民政府)責令限期改正。

　　管理規約對業主和物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可依法提起訴訟。

　　第九條 一個物業管理區域內，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積50%以上，業主可以召開首次業主大會。

　　第十條 占物業管理區域內業主總人數20%以上的業主向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)書面申請召開首次業主大會會議的，應附上簽字的書面申請原件和其他能證明業主身份的書面材料，物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當將提出申請的業主名單在物業管理區域內公示。對符合召開業主大會條件的，對該申請予以受理并書面告知申請人;對不符合召開業主大會條件的，對該申請不予以受理并書面告知申請人。

　　受理單位應對業主身份及簽字真實性進行核查。

　　第十一條 街道辦事處(鎮人民政府)受理召開首次業主大會會議申請后，應在30日內通知建設單位報送下列材料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件材料。

　　建設單位應當在收到街道辦事處(鎮人民政府)通知后10日內報送上述材料，并協助成立籌備組。

　　第十二條 街道辦事處(鎮人民政府)收到申請后，對符合成立業主大會條件的應當在60日內成立籌備組，確定籌備組成員人數。

　　首次業主大會籌備組由5-15人單數組成，籌備組成員由建設單位、業主代表、物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)和居(村)民委員會派員共同組成，其中業主代表不得少于籌備組人數的50%?；I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)派員擔任?；I備組對籌備工作不能形成一致意見時，按照少數服從多數的原則予以確定。

　　籌備組中的業主代表由業主推薦(自薦)產生。推薦(自薦)人應到物業所在地居(村)民委員會將擬推薦(自薦)的業主代表姓名、所住房號等基本情況進行登記。

　　物業所在地的居(村)民委員會將業主的推薦(自薦)情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日，業主無異議或異議不成立后產生業主代表。業主推薦(自薦)產生的業主代表人數較多時，由居(村)民委員會根據樓幢的具體情況，綜合考慮業主情況，兼顧均衡分布的原則進行確定。

　　籌備組業主代表資格參照本辦法第三十條的規定執行。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主大會籌備組應當自成立之日起90日內，組織召開首次業主大會會議，逾期未召開的，籌備組自動解散。如發生重大事故或緊急事件需及時處理的，由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主依法進行表決。

　　籌備組履行職責至首次業主大會選舉產生業主委員會之日終止。

　　第十三條 籌備組應當做好以下工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬訂業主大會議事規則和管理規約草案;

　　(三)確認業主身份，確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積;

　　(四)擬訂業主委員會產生辦法，確定候選人名單;

　　(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　以上內容應當在首次業主大會召開15日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不得少于7日。業主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十四條 業主委員會候選人由籌備組推薦，每30名以上業主也可以聯名推薦1名委員候選人，1名業主只能參加1次推薦。業主委員會委員候選人人數不得超過業主委員會委員人數的150%，業主推薦的委員候選人人數較多時，由籌備組根據業主委員會委員產生辦法確定。

　　第十五條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項：

　　(一)業主大會議事規則和管理規約;

　　(二)選舉業主委員會委員;

　　(三)業主委員會的必要經費、來源及經費管理辦法;

　　(四)物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

　　(五)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議應當按照業主大會議事規則的規定按時召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或管理規約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情形，業主委員會不履行組織召開會議職責的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

　　第十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會會議表決應采用記名投票方式，一個業主只能投一張表決票，表決票應詳細列明業主需共同決定的事項，業主應當在表決票上簽注業主姓名或單位名稱，同時應標明其所住房號和所擁有物業的建筑面積。

　　第十八條 業主大會會議采用書面征求意見形式的，應成立由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)或居(村)民委員會、業主委員會(籌備組)組成的工作小組，統籌組織、協調表決事項工作，并按照下列程序進行：

　　(一)決定有關事項15日前，在物業管理區域內顯著位置公示擬表決事項的內容、方法、程序和時間安排，公示期不得少于7日;

　　(二)工作小組組織發放、回收表決票并做好記錄;

　　(三)投票結束后，工作小組應當對投票權數進行登記，計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認，并在物業管理區域顯著位置公示公布投票結果，公示時間不得少于7日。

　　第十九條 召開業主大會會議時，應當邀請物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)或居(村)民委員會列席。

　　第二十條 業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售并交付但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上房地產權證或商品房買賣合同的，按一人計算，其面積則累計計算。同一產權有兩個以上所有權人的，應自行確定一名表決權人。

　　第二十一條 業主委托代理人的，應書面委托代理人參加，并行使投票權，不具有完全民事行為能力的業主，由其監護人代為行使投票權。

　　第二十二條 業主大會對第六條第(五)項規定的事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;其他事項決定應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會決定利用物業管理區域內道路、綠化等公共部位或公共設施經營的，還應按規定取得相應合法手續。

　　第二十三條 業主認為業主委員會公示(備案)事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以書面向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)申請要求核實，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到申請后30日內，根據核實情況作出處理決定。

　　第二十四條 業主大會解散的，業主委員會應當告知物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)，并在其指導監督下，做好業主共同財產清算和資料清理工作，并在解散后 3日內將相關資料移交給物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)。

　　第三章 業主委員會

　　第二十五條 業主委員會應當履行以下職責：

　　(一)執行業主大會做出的決議，向業主大會報告決議執行的情況;

　　(二)組織并監督管理規約的落實;

　　(三)制定和修改業主委員會工作制度;

　　(四)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定;

　　(五)為業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業做好相關準備工作，根據業主大會決定，代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;

　　(六)籌集、管理、使用并公示物業專項維修資金，參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;

　　(七)每季度公示一次業主委員會必要經費及小區內共用部分收益及使用等情況;

　　(八)及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;協調業主、使用人與物業服務企業的關系;監督物業共用部分的經營及經營收益的管理和使用;

　　(九)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(十)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(十一)根據業主大會的決定，代表全體業主參與因物業管理活動發生的訴訟活動;

　　(十二)配合有關部門，做好維護物業管理區域內的相關工作;

　　(十三)法律法規、管理規約和業主大會賦予的其他職責。

　　第二十六條 業主委員會由5-11人單數組成。業主委員會委員在業主中選舉產生，每屆任期不超過5年，可連選連任。

　　業主委員會設主任1名、副主任1-3名，在業主委員會委員中選舉產生。

　　第二十七條 業主委員會會議由業主委員會主任主持，主任缺席時，可委托業主委員會副主任召集并主持會議。

　　經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議，主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，街道辦事處(鎮人民政府)指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

　　第二十八條 業主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄，作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后3日內，應當以書面形式在物業管理區域內公示7日以上。

　　未經全體成員半數以上簽字同意并公示的業主委員會決定無效。

　　第二十九條 業主委員會產生辦法應包含以下內容：

　　(一)業主委員會候選人資格;

　　(二)業主委員會成員人數;

　　(三)業主委員會候選人產生程序;

　　(四)候補委員產生程序;

　　(五)爭議解決辦法;

　　(六)分期開發的物業管理項目增補業主委員會委員的辦法;

　　(七)其他業主大會會議需規定的內容。

　　第三十條 業主委員會委員應具備以下任職條件：

　　(一)具有完全民事行為能力，身體健康，能勝任工作要求;

　　(二)模范履行業主義務，按期交納物業管理服務費、物業專項維修資金;

　　(三)在本小區內居住且具有必要的工作時間，業主委員會主任或副主任只能在一個物業管理區域內任職;

　　(四)具備一定組織能力，且熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力;

　　(五)無違法搭建、擅自改變物業使用性質的行為;

　　(六)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業內工作;

　　(七)無侵占本物業管理區域內公共利益的行為，且在其他物業管理區域無不良記錄，未參加過違法組織;

　　(八)熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策等;

　　(九)業主委員會委員應當書面承諾全面履行工作職責;

　　(十)需要具備的其他條件。

　　第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，業主委員會應當中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議決定終止其委員資格：

　　(一)侵占共用部分或挪用共用部分收益等侵害本物業管理區域內的公共利益;

　　(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系的其他人提供的利益或者報酬;

　　(三)無正當理由拒不交納物業服務費用或者利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

　　(四)泄露其他業主的信息或用于與物業管理無關的活動;

　　(五)一年內三次缺席業主委員會會議或者連續一年以上不在本物業管理區域內居住;

　　(六)不遵守管理規約;

　　(七)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業主委員會應將以上行為向街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會報告。

　　第三十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)因疾病等原因喪失履職能力的;

　　(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

　　(四)以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的;

　　(五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第三十三條 業主委員會委員資格被終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章等及其他業主共有的財物移交給業主委員會。

　　第三十四條 業主委員會委員缺員的，業主委員會應按規定進行補選。

　　(一)缺員不到1/3的，由候補委員以得票多少依次遞補;

　　(二)缺員1/3以上不到1/2時，業主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處(鎮人民政府)督促其限期履行補選職責。逾期仍不組織補選的，由街道辦事處(鎮人民政府)按照首次業主大會的方式召開業主大會，補選業主委員會委員。

　　(三)缺員1/2以上的，由街道辦事處(鎮人民政府)按照首次業主大會的方式召開業主大會，選舉新的業主委員會。

　　第三十五條 經專有部分占建筑物總面積20%以上的業主且占總人數20%以上的業主提議需變更業主委員會委員的，由業主委員會組織召開業主大會臨時會議作出決議，并以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第三十六條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉，并報告街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會，做好下列換屆籌備工作：

　　(一)起草本屆業主委員會工作情況的報告;

　　(二)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數;

　　(四)將業主委員會委員候選人的基本情況等在物業管理區域內顯著位置進行公示;

　　(五)做好召開業主大會會議的其他準備工作。

　　新一屆業主委員會委員候選人，由現業主委員會提名推薦或者由30名以上的業主聯名推薦一名，推薦的人數較多時，參照業主委員會委員產生辦法產生。

　　第三十七條 業主委員會任期屆滿不及時組織換屆選舉的，由街道辦事處(鎮人民政府)督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，可由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)組織成立籌備組，按照首次業主大會的方式召開業主大會，重新選舉新一屆業主委員會。

　　第三十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不到總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下，代行業主委員會職責，原業主委員會不得繼續履行職責。

　　第三十九條 居(村)民委員會代行業主委員會職責的，原業主委員會應當在10日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于業主共同所有的財物，移交給居(村)民委員會。

　　第四十條 新建住宅小區業主委員會的辦公用房包含在房屋建設單位提供的物業服務用房中，應按相關規定配置。

　　第四章 財務管理及印章管理

　　第四十一條 業主大會和業主委員會開展工作的必要經費由全體業主承擔，經費籌集、管理、使用的具體辦法由業主大會討論決定。

　　經費使用情況由業主委員會在每季度的次月內以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于7日，并接受業主的質詢。

　　第四十二條 專項維修資金使用情況和小區共用部位收益等情況，由業主委員會按季度進行公示。每季度的首月將上季度的情況以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于7日，并接受業主的質詢。

　　第四十三條 業主委員會成立后15日內，由業主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業主委員會印章，并報物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　業主委員會印章所刻名稱應與街道辦事處(鎮人民政府)出具的備案證明上所標注名稱一致，具體刻制應符合公安部門有關印章管理規定。

　　第四十四條 業主委員會印章由業主委員會在其委員中指定專人負責保管，并建立印章管理制度。

　　印章遺失的，業主委員會應按相關規定重新刻制，并到物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　第四十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當限期其改正，并告知全體業主;造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五章 指導和監督

　　第四十六條 區房地產行政主管部門負責本行政區域內業主大會活動和業主委員會活動的政策業務指導工作。

　　街道辦事處(鎮人民政府)負責對轄區內業主大會的成立、業主大會召開、業主委員會選舉產生等相關活動實施具體指導、監督、管理工作。

　　居(村)民委員會協助、配合街道辦事處(鎮人民政府)做好相關工作。

　　第四十七條 召開首次業主大會時，建設單位未按本辦法第十一條規定報送相關文件資料的，由區房地產行政主管部門限期移交，逾期仍不移交的，由區房地產行政主管部門按相關規定進行處罰。

　　第四十八條 業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第四十九條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不組織召開會議的，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導下組織召開。

　　第五十條 業主委員會主任、副主任未按規定組織召開業主委員會議的，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十一條 召開業主委員會會議，應當告知物業所在地的居(村)民委員會，并聽取其建議。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作。

　　第五十二條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主共有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主共有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十三條 物業管理過程中，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集，由房地產行政主管部門、公安機關、居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第六章 附 則

　　第五十四條 本辦法所稱“以上”、“以下”均包含本數，“不滿”、“不到”均不包含本數。

　　第五十五條 本辦法自20**年1月1日起施行，有效期5年。

篇2：呼和浩特市業主大會和業主委員會活動規則

本文提要：業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務......

呼政辦發[20**]113號
20**年9月5日起施行
第一章總則
第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動,維護全體業主的合法權益,根據《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等有關規定,結合我市實際情況,制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。
第三條 本規則所稱的業主是指房屋的所有權人,即房地產權利證書記載的權利人。
物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的,享有業主在物業管理活動中的權利,承擔相應義務。
業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務。
業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生。
第四條 呼和浩特市房產管理局是我市物業管理的行政主管部門(以下簡稱市房產行政主管部門),依法對業主大會、業主委員會的活動進行監督管理。
各旗、縣、區物業管理主管部門(以下簡稱旗、縣、區主管部門)依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立、活動進行指導、監督和管理,辦理業主委員會登記備案。
第五條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當依法組織本轄區內首次業主大會的成立及業主委員會的選舉工作,指導監督業主大會、業主委員會的日?；顒?并處理好物業管理與社區管理的相互關系。
第六條 居民委員會或者村民委員會對業主大會、業主委員會活動的指導工作應接受所屬街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督。(物業經理人:www.airporthotelslisboa.com)
各旗、縣、區政府把物業管理工作納入對辦事處(鄉鎮人民政府)年度考核體系。
第七條 各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、開展工作,對物業管理用房、共用部位和共用設施設備以及業主委員會活動經費的使用不得干預。
第八條 物業管理區域內,可以建立由旗、縣、區主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等單位參加的聯席會議制度。
聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集和主持。聯席會議主要協調解決物業管理中的疑難問題。
有下列情況之一的,應當召開聯席會議:
(一)有新的物業管理政策法規頒布施行,需要貫徹執行的;
(二)因客觀原因未能選舉產生業主委員會的;
(三)業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;
(四)業主委員會不依法召集臨時業主大會的;
(五)業主委員會委員缺員或者主任、副主任全部辭職,至使無法進行補選工作和日常工作的;
(六)業主委員會在規定的時間內不履行代表業主大會簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同的;
(七)發生其他影響物業管理區域穩定情況的。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應整理并保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要,聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任,街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同旗、縣、區主管部門負責監督。
第九條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得做出與物業管理無關的決定,不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動,不得從事經營活動。
第十條 業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的,所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令其改正,并將相關情況告知旗、縣、區主管部門。拒絕改正的,物業所在地的旗、縣、區主管部門應當撤銷其決定,并通告全體業主。
業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的旗、縣、區主管部門應當責令其即時解散,由所在地的居民委員會或者村民委員會依法組織召開業主大會,重新選舉產生業主委員會:
(一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;
(二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。
第十一條 業主大會、業主委員會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地旗、縣、區主管部門,并在所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第二章業主大會
第一節 業主大會的組成和職責
第十二條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
第十三條 物業管理區域劃分應考慮城市規劃、物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業所在地的旗、縣、區主管部門制定。
第十四條 業主大會的主要職責如下:
(一)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員;
(三)選聘、解聘物業管理企業,審議、批準物業管理服務合同;
(四)監督業主委員會的工作;
(五)決定對物業管理區域內共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;
(六)決定專項維修資金的使用、續籌方案,并監督實施;
(七)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第二節 首次業主大會會議的籌備
第十五條 在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的可以成立業主大會,擬成立業主大會的建設單位或者業主應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府和旗、縣、區主管部門。
第十六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后15日內,負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,其中居民委員會或者村民委員會、建設單位代表各一名、業主代表3~7名?；I備組的組長由居民委員會或者村民委員會的負責人擔任(暫無負責人的由其上級主管部門指定),籌備組中的業主代表由居民委員會或者村民委員會推薦產生?；I備組產生后其成員名單及

簡歷應當以書面形式在物業管理區域內公告。
旗、縣、區主管部門應當指導籌備組開展工作。物業管理企業應配合、支持籌備組開展工作。
第十七條 籌備組的主要職責如下:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;
(二)自成立之日起7日內擬定《業主公約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金使用、續籌方案》、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》,《公共秩序和環境衛生的維護制度》等草案;
(三)確定業主委員會委員的人數;
(四)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的
投票權數;
(五)根據該物業管理區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。
第十八條 籌備組應當將下列事項在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示,公示時間為3~5日:
(一)《業主公約》(草案)、《業主大會議事規則》(草案)、《專項維修資金使用、續籌方案》(草案)、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》(草案),《公共秩序和環境衛生的維護制度》(草案);
(二)業主大會會議議程;
(三)業主委員會委員候選人簡歷。
業主對上述公示事項有異議的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
第十九條 業主委員會委員由3至9人的單數組成,其中5萬平方米以下的3人,每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。
第二十條 業主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
第二十一條 籌備組應當依法確認業主身份,發放選票和表決票,并負責收回統計。
第二十二條 業主大會投票權數按照以下原則確定:
(一)住宅物業,按建筑設計每套一票;
(二)非住宅物業建筑面積分段累計計算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第二十三條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業主聯名推薦的,應在籌備組規定的時間內完成,逾期推薦的無效。
第二十四條 籌備組應當于業主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達全體業主:
(一)當面遞交書面通知;
(二)將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;
(三)在小區公告欄或其他顯著位置公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第三節 首次業主大會會議的召開
第二十五條 籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的旗、縣、區主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加,涉及重大事項應當有物業管理區域內持有2/3以上投票權的業主參加。
第二十七條 首次業主大會會議的內容包括:
(一)表決通過業主公約、業主大會議事規則;
(二)選舉產生業主委員會;
(三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十八條 業主為法人的,由其授權代表行使投票權。業主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。授權委托書應載明委托事項、投票權數以及業主對業主大會會議擬討論事項的贊同、反對及棄權的書面意見。
業主投票時應出示選票,代理人除應出具業主的選票外,還應出示授權委托書。
第二十九條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。
第三十條 物業管理區域內業主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第三十一條 業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第三十二條 業主委員會委員候選人以得票多少排序,按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員,產生業主委員會。業主委員會委員得票數不得少于與會業主所持投票權的1/2,如遇票數相等不能確定當選人時,應當就票數相等的候選人重新投票。
獲得過半數選票的代表候選人名額少于應選代表名額時,對不足的名額,另行選舉,以得票多者當選。
第三十三條 采用書面形式召開業主大會會議的,籌備組應當在業主大會召開前發放選票,業主大會召開日后3日內收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書面形式征求業主意見決定有關事項的,應當使用全市統一式樣的業主大會會議選票、表決票,應當由業主本人或業主代表簽字。每日投票后,對投票箱進行封存,由街道辦事處或鄉鎮人民政府保管。
第三十四條 回收時限屆滿后,如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,由籌備組告知全體業主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。
前款“與會”指收到業主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。
第三十五條 籌備組有條件的,在公證處公證下負責開箱驗票、統計并在物業管理區域內公布選舉結果。公證費用由全體業主承擔。
第三十六條 籌備組應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。
首次業主委員會會議結束后,籌備組自行解散。
第四節 業主大會定期會議和臨時會議
第三十七條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
第三十八條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定組織召開,每年至少應召開一次。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一) 經20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、樓棟號、投票權數。
業主委員會有權核實提議業主的業主身份,無法核實業主身份的業主提議無效。
第三十九條 業主委員會不依法召集業主大會臨時會議的,旗、縣、區主管部門可以責令業主委員會限期召集;仍不召集的,由提議業主提請該物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集。
第四十條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會參加。
第四十一條 除業主委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府外,任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。
第三章業主委員會
第四十二條 業主委員會應當依法履行下列職責:
(一)召集業主大會會議;
(二)執行業主大會作出的決議,定期報告有關決議執行的情況,提出物業管理建議;
(三)在業主大會作出決議后30日內代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同;
(四)組織業主委員會的換屆選舉;
(五)配合街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作;
(六)公布業主委員會及委員的有效聯系方式,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同;
(七)督促不交納物業服務費的業主限期交納;
(八)監督業主公約的實施;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況向物業所在地的旗、縣、區主管部門備案。備案時應提交以下材料:
(一)業主委員會備案登記申報表(一式三份);
(二)業主大會成立情況的文字及圖片資

料;
(三)業主大會議事規則、業主公約;
(四)業主委員會委員名單。
符合規定的旗、縣、區主管部門應當在收到上述材料后7個工作日內向業主委員會出具備案證明,并將有關情況書面通報所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。不符合規定的,也應當書面告知。
第四十四條 業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起30日內依照前條規定重新備案,業主委員會備案后,應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和分工情況在物業管理區域內公告。
第四十五條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
(一)身體健康、具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關法律、法規;
(三)模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業,責任心強,具有社會公信力;
(五)具有必要的工作時間和一定組織能力;
(六)未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。
第四十六條 業主委員會委員應履行下列職責:
(一)模范遵守業主公約、履行業主義務,按時交納物業服務費、專項維修資金;
(二)定期與業主溝通,了解業主在物業管理方面的意見和建議;
(三)向業主委員會報告業主的意見和建議。
第四十七條 有條件的,業主委員會委員應參加旗、縣、區主管部門組織的業務培訓,旗、縣、區主管部門應當采取不同形式,定期對業主委員會成員進行物業管理法律、法規和相關知識的培訓,并建立培訓檔案。
第四十八條 業主委員會應當建立日常工作制度。經業主大會同意,業主委員會可以聘請專職執行秘書,協助處理業主委員會的日常事務。有條件的,專職執行秘書應當經過物業管理行業管理部門的培訓。
業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費一般為0.01元—0.02元/月?建筑平方米,列入物業管理服務費中,經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的質詢。
第四十九條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,也可以委托所在地居民委員會或者村民委員會保管。檔案一般包括以下內容:
(一)各類會議記錄、紀要;
(二)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;
(三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;
(四)業主名冊;
(五)物業管理服務合同;
(六)有關法律、法規和業務往來文件;
(七)業主和使用人的書面意見、建議書;
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)共用部位和共用設施設備維修資金收支及使用情況;
(十)其他書面和實物資料。
第五十條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議,應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時,可邀請所在地旗、縣、區主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、公安派出所和居民委員會或者村民委員的人員列席。
第五十一條 業主委員會的任期一般不超過2年。業主委員會任期屆滿前2個月內,業主委員會和物業管理企業應當報告旗、縣、區主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,同時開展換屆選舉工作。
業主委員會換屆選舉的籌備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
第五十二條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的,所在地旗、縣、區主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作;逾期仍不組織的,由所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織換屆選舉工作。
因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的,業主委員會仍應繼續履行職責,直至新一屆業主委員會產生為止。
第五十三條 新一屆業主委員會產生后10日內,原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第五十四條 業主委員會委員缺員的或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任后應當召開業主大會會議增補,業主委員會不及時組織增補工作的,旗、縣、區主管部門應當責令業主委員會限期組織。逾期仍不組織的,由所在地居民委員會或者村民委員會組織增補工作。
第五十五條 業主委員會委員有下列情況之一的,由主任提議或經旗、縣、區主管部門建議,經業主大會會議通過,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內公告:
(一)不再是本物業區域業主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;
(三)因疾病或其他原因喪失工作能力的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;
(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(七)在本物業管理區域內的物業管理企業及其下屬企業任職的;
(八)近親屬(配偶、父母、子女)在本物業區域內的物業管理公司擔任董事長、總經理等高級管理職務的。
業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的,業主委員會、居民委員會或者村民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十六條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式加蓋業主委員會印章并在物業管理區域內及時公告,有下列情況之一的還須經全體委員過半數以上簽字:
(一)關于專項維修資金的使用的建議;
(二)關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議;
(三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,選聘物業管理企業的決議;
(四)對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;
(五)關于召開臨時業主大會會議的決定;
(六)關于罷免委員的建議;
(七)向行業管理部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議;
(八)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
第五十七條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。 (來自:www.airporthotelslisboa.com)
第五十八條 業主委員會成立后15日內應當依法刻制業主委員會印章,并報旗、縣、區主管部門備案。
第五十九條 業主委員會應依法制定印章使用、管理規定,并遵照執行。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的法律責任。
第四章附則
第六十條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
第六十一條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規定的,依照本規則執行。
第六十二條 市房產行政主管部門可以制訂發布《呼和浩特市業主公約示范文本》、《呼和浩特市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本,供參照使用。
第六十三條 本規則由呼和浩特市房產管理局負責解釋。
第六十四條 本規則自發布之日起施

篇3：巴彥淖爾市城鎮住宅小區業主大會和業主委員會活動規則

本文提要：旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)依法對本轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的成立、日?；顒舆M行指導、監督和管理;房管局負責業主委員會登記備案......

第一章 總 則
第一條 為了規范我市城鎮住宅小區業主大會、業主委員會的活動,維護全體業主的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《巴彥淖爾市貫徹實施內蒙古自治區物業管理條例若干規定的通知》制定本規則。
第二條 我市城鎮住宅小區內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。
第三條 本規則所稱業主是指房屋的所有權人,即房地產權利證書記載的權利人。
物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的,享有業主在物業服務活動中的權利,承擔相應義務。
業主大會由同一個物業服務區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業服務區域內全體業主行使在物業服務活動中的合法權利,依法履行相應義務。
業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生。
第四條旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)依法對本轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的成立、日?；顒舆M行指導、監督和管理;房管局負責業主委員會登記備案。
第五條各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、
第二章 業主大會
第一節 業主大會的組成和職責
第六條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立。
一個物業服務區域成立一個業主大會。
第七條 物業服務區域劃分應考慮城市規劃、物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業所在地的旗、縣、區房管局制定。
第八條 業主大會的主要職責如下:
(一)制訂、修改管理規約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員;
(三)選聘、解聘物業服務企業,審議、批準物業服務合同;
(四)監督業主委員會的工作; (物業經理人:www.airporthotelslisboa.com)
(五)決定對物業服務區域內共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;
(六)決定專項維修資金的使用、續籌方案,并監督實施;
(七)制定、修改物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業服務的職責。
第二節 首次業主大會會議的籌備
第九條 在一個物業服務區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的可以成立業主大會,擬成立業主大會的建設單位或者業主應當書面報告物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)。
第十條旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到書面報告后15日內,負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,籌備組的組長由街道辦事處(鎮人民政府)人員擔任,籌備組中的業主代表由街道辦事處(鎮人民政府)推薦產生。 籌備組產生后其成員名單及簡歷應當以書面形式在物業服務區域內公告。
第十一條 籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;
(二)自成立之日起7日內擬定《管理規約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金使用、續籌方案》、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》,《公共秩序和環境衛生的維護制度》等草案;
(三)確定業主委員會委員的人數;
(四)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(五)根據物業服務區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。
第十二條 籌備組應當將下列事項在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業服務區域內公示,公示時間為3~5日:
(一)《管理規約》(草案)、《業主大會議事規則》(草案)、《專項維修資金使用、續籌方案》(草案)、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》(草案),《公共秩序和環境衛生的維護制度》(草案);
(二)業主大會會議議程;
(三)業主委員會委員候選人簡歷。
業主對上述公示事項有異議的,或聯名推薦侯選人的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
第十三條 業主委員會委員由3至9人的單數組成,其中5萬平方米以下的3人,每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。
第十四條 業主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
業主委員會委員候選人以得票多少排序,按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員,產生業主委員會。業主委員會委員得票數不得少于與會業主所持投票權的1/2,如遇票數相等不能確定當選人時,應當就票數相等的候選人重新投票。
獲得過半數選票的代表候選人名額少于應選代表名額時,對不足的名額,另行選舉,以得票多者當選。
第十五條 籌備組應當依法確認業主身份,發放選票和表決票,并負責收回統計。
第十六條 業主大會投票權數按照以下原則確定:
(一)住宅物業,按建筑設計每套一票;
(二)非住宅物業建筑面積分段累計計算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第十七條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以聯名推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業主聯名推薦的,應在籌備組規定的時間內完成,逾期推薦的無效。
第十八條 籌備組應當于業主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達全體業主:
(一)當面遞交書面通知;
(二)將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;
(三)在小區公告欄或其他顯著位置公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第三節 首次業主大會會議的召開
第十九條 籌備組應當自組成之日起30日內由物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
第二十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業服務區域內持有1/2以上投票權的業主參加,涉及重大事項應當有物業服務區域內持有2/3以上投票權的業主參加。
第二十一條 首次業主大會會議的內容包括:
(一

源自資訊 )表決通過管理規約、業主大會議事規則;
(二)選舉產生業主委員會;
(三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十二條 業主為法人的,由其授權代表行使投票權。業主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。授權委托書應載明委托事項、投票權數以及業主對業主大會會議擬討論事項的贊同、反對及棄權的書面意見。
業主投票時應出示選票,代理人除應出具業主的選票外,還應出示授權委托書。
第二十三條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。
第二十四條 物業服務區域內業主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第二十五條 業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改《管理規約》、《業主大會議事規則》、選聘、解聘物業服務企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業服務區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第二十六條 采用書面形式召開業主大會會議的,籌備組應當在業主大會召開前發放選票,業主大會召開后3日內收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書面形式征求業主意見決定有關事項的,應當使用全市統一式樣的業主大會會議選票、表決票,應當由業主本人或業主代表簽字。每日投票后,對投票箱進行封存,由街道辦事處或鄉鎮人民政府保管。
第二十七條 回收時限屆滿后,如參加業主大會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,由籌備組告知全體業主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至參加業主大會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。
第二十八條 籌備組有條件的,在公證處公證下負責開箱驗票、統計并在物業服務區域內公布選舉結果。公證費用由全體業主承擔。
第二十九條 籌備組應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。
第三十條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家法律、法規;
(三)模范履行業主義務,按時交納物業服務費、專項維修資金;
(四)熱心公益事業,責任心強,具有一定的組織能力和社會公信力;
首次業主委員會會議結束后,籌備組自行解散。
第四節 業主大會定期會議和臨時會議
第三十一條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
第三十二條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定組織召開,每年至少應召開一次。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一) 經20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、樓棟號、投票權數。
業主委員會有權核實提議業主的業主身份,無法核實業主身份的業主提議無效。
第三十三條 業主委員會不依法召集業主大會臨時會議的,物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召集;仍不召集的,由提議業主提請該物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)組織召集。
第三十四條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處(鎮人民政府)參加。
第三十五條 除業主委員會、街道辦事處(鎮人民政府)外,任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。
第三章 業主委員會
第三十六條 業主委員會應當依法履行下列職責:
(一)召集業主大會會議;
(二)執行業主大會作出的決議,定期報告有關決議執行的情況,提出物業管理建議;
(三)根據業主大會決議,代表業主同物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)配合街道辦事處(鎮人民政府)做好本物業服務區域內的社區管理工作;
(五)公布業主委員會及委員的有效聯系方式,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(六)督促不交納物業服務費的業主限期交納;
(七)監督管理規約的實施;
(八)業主大會賦予的其他職責。
第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況向物業所在地的旗、縣、區房管局備案。備案時應提交以下材料:
(一)業主委員會備案登記申報表(一式三份);
(二)業主大會成立情況的文字及圖片資料;
(三)業主大會議事規則、管理規約;
(四)業主委員會委員名單。
符合規定的,旗、縣、區房管局應當在收到上述材料后7個工作日內向業主委員會出具備案證明,并將有關情況書面通報所在地街道辦事處(鎮人民政府)、物業建設單位、物業服務企業。不符合規定的,也應當書面告知。
第三十八條 業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起30日內依照前條規定重新備案,業主委員會備案后,應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和分工情況在物業服務區域內公告。
第三十九條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,檔案一般包括以下內容:
(一)各類會議記錄、紀要;
(二)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;
(三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;
(四)業主名冊;
(五)物業服務合同;
(六)有關法律、法規和業務往來文件;
(七)業主和使用人的書面意見、建議書;
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)其他書面和實物資料。
第四十條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議,應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時,可邀請所在地旗、縣、區房管局、街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所人員列席。
第四十一條 業主委員會的任期為3年。業主委員會任期屆滿前2個月內,旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)應當積極組織開展業主委員會換屆選舉工作。
第四十二條 新一屆業主委員會產生后,原業主委員會應當及時將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第四十三條 任期內,如遇業主委員會委員、主任或副主任缺員的,由業主委員會及時組織補選。
第四十四條 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止,并由業主委員會在物業服務區域內公告:
(一)不再是本物業服務區域內業主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;
(三)喪失工作能力的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;
(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(七)在本物業服務區域內的物業服務企業及其下屬企業任職的;
業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第四十五條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式加蓋業主委員會印章并在物業服務區域內及時公告,有下列情況之一的還須經全體委員簽字:
(一)關于專項維修資金使用的建議;
(二)關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議;
(三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,選聘物業服務企業的決議;
(四)對物業服務企業制訂的年度服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;
(五)關于召開臨時業主大會會議的決定;
;(六)向行業管理部門投訴、申請

源自資訊 行政復議、訴訟、仲裁的決議;
(七)關于終止業主委員會委員資格的建議
(八)其他涉及物業服務區域內部分或全體業主利益的重大決議。
第四十六條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。
第四十七條 業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。
違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的法律責任。
第四十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。(來自:www.airporthotelslisboa.com)
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業服務區域內公告,接受業主的質詢。
第四十九條 業主大會、業主委員會作出的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業服務無關的決定,不得從事與本物業服務區域內物業服務無關的活動,不得從事經營活動。
第五十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處、(鎮人民政府),應當責令限期改正,并通告全體業主。
第五十一條 業主大會、業主委員會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地旗、縣、區房管局,并在所在地街道辦事處(鎮人民政府)的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第四章 附 則
第五十二條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
第五十三條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規定的,依照本規則執行

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