ZZ苑小區業主委員會工作匯報

　　ZZ苑小區全體業主：

　　與國內其它小區類似，ZZ苑小區的首家物業公司——西安市**物業管理有限公司（以下簡稱**物業）是由小區開發商西安泓盛房地產開發有限責任公司（以下簡稱；泓盛公司）指定，而非小區全體業主聘請的物業公司。從小區開盤伊始直到小區業主全部入駐的九年時間里，小區所有的事項均由開發商泓盛公司和下屬的**物業做主。而作為主人的廣大業主并無實際的話語權和任何決定權，即使發生了侵犯業主權益的情況，作為個體的單個業主與強勢的物業相比，也只是一盤散沙中的一粒，抗爭無效、自認倒霉、息事寧人。

　　隨著社會的進步以及小區業主維權意識的逐步覺醒，ZZ苑小區業主于20**年和20**年先后開展了兩次小規模的維權行動，但由于諸多原因，沒能成立業主委員會，并未取得實質性的維權效果，且帶頭維權的業主受到**物業的打擊報復，部分帶頭維權業主被迫搬離小區。20**年4月初，因**物業單方面大幅度漲價停車費引發并激化了廣大業主與物業之間的矛盾，小區終于爆發了廣大業主積極參加的第三次大規模的維權行動，在碑林區住房改革領導小組辦公室（以下簡稱碑林區房改辦）、文藝路街道辦事處、建設路派出所、雁中社區居委會的大力支持下，經過全體業主歷盡艱辛的不懈努力，終于在20**年8月6日召開了小區有史以來的第一次業主大會，民主推選并組建了合法的小區首屆業主委員會，小區全體業主終于有了一個能替自己說話辦事的組織?；仡櫼荒陙砦覀冏哌^的路，欣喜的發現，團結就是力量，雖然在維權路上我們走的很艱難，但是我們還是取得了一個又一個維權成果，在維護自身權益的同時，也為小區的長治久安，積累了經驗，奠定了制度、人才基礎。

　　以下是自小區業主大會籌備工作以來小區業主委員會的主要工作，提請全體業主審議。

　　1、20**年4月小區成立了業主大會籌備工作準備小組，4月19日向文藝路街道辦事處遞交了成立業主大會的申請，組織了和**物業公司的多次對話，開展了多次入戶征求意見等工作，為成立業主大會奠定了堅實基礎；

　　2、20**年6月—7月，籌備工作準備小組通過向碑林區房改辦投訴，迫使**物業修繕了破損多年的1、2、4號樓外墻面。

　　3、6月26日正式成立并公示了ZZ苑小區業主大會籌備組。

　　4、20**年8月6日成功召開首屆業主大會，選出了ZZ苑小區首屆業主委員會委員，并投票通過了小區的《業主管理規約》和《業主大會議事規則》。

　　5、投票產生了小區業主委員會主任和四個副主任的首屆業主委員會（8月9日）、完成了業主委員會的備案工作（9月7日）、選舉產生并公示了小區監察委員會（9月23日）和聯合檢查監督組（10月9日）。

　　6、20**年8月制定了業主委員會主任、副主任、委員工作職責、監察委員會委員職責，樓長、段長、層長工作職責。

　　7、20**年8月20日開設了ZZ苑小區業主委員會新浪博客，目前已發表博文464篇，這里匯集了維護業主權益有關的法律法規文件、專家論述、小區情況等文章，目前博客訪問量：72547人次，歡迎我們每位業主都來這里看看并發表自己的看法。

　　8、20**年8月61540 部隊為我小區業主贊助了兩個宣傳欄，并提供了部分業委會辦公設施。

　　9、20**年9月2日業委會就小區存在的消防安全隱患，向陜西省消防總隊進行了投訴，促成了碑林區消防大隊來小區進行現場檢查。針對檢查組提出的小區存在的消防安全隱患，在業委會的全力敦促下，20**年10月12日**物業對小區過期的消防滅火器進行了全部更換，并于20**年10月13日組織物業員工和業主進行了消防演練，同時對部分缺損的消防設施進行了修補。

　　10、落實了小區全體業主住宅專用維修資金的下落。從20**年4月開始籌備成立業主大會開始，就不斷有業主反映屬于小區全體業主的幾百萬大修基金不知所蹤。為此，業委會委員先后三次去西安市住房保障和房屋管理局的西安市房屋維修資金管理中心查詢小區的這筆費用，目前在賬戶上共有3269039.65 元維修資金。

　　11、20**年9月23日業委會就小區飲用水安全問題投訴到碑林區衛生監督所，敦促**物業清洗了8年沒有清洗的小區二次供水設施：一個地下蓄水池、二個高層水箱。

　　12、20**年10月開通了業委會主任新浪微博 @一縷夏日陽光168 ，目前自發和轉發微博2萬余條，擁有粉絲1227名。通過新浪博客和新浪微博，ZZ苑小區維權之路的得到全國業主維權界專家、學者、業委會同行、維權業主以及物業行業從業人員和媒體的高度關注，聚集了一個由全國專家組成的智囊團，無私地為小區維權行動出主意、想辦法、提建議。

　　13、經過多次和**物業對話和抗爭，20**年10月12日終于爭取到了業主委員會辦公用房。

　　14、20**年10月17日敦促**物業清洗了兩年沒有清洗的小區化糞池。

　　15、20**年10月敦促**物業維修了小區進門通道和花園內小亭子的地面。

　　16、20**年11月敦促**物業完成了小區夜間照明系統的路燈的維修和路燈燈座的油漆養護工

作，修繕了部分綠化帶地燈線路。

　　17、20**年12月14日，配置完成了業委會辦公用房的辦公設施，聘請了業委會辦公室專職工作人員，從這一天開始，業委會辦公室真正成為了小區業主之家；

　　18、20**年12月組織發起了“為您服務，就是為我服務”的小區志愿者活動，業主們自發開展了在業委會值班、業主互助、為山區孩子捐書等活動，據不完全統計，小區業主做的好人好事345件。

　　19、20**年12月和20**年5月全體業委會委員和監察委員會委員先后兩次為小區墊支共34000元，用于小區業委會正常工作的啟動資金和墊支電梯五方通話費用。

　　20、20**年1月敦促**物業布置了多年沒有做過的小區春節期間的節日裝扮。

　　21、估算了**物業20**年物業收入和侵占小區業主的公共收益。

　　22、20**年2-3月，業委會組織業主分別考察十余家物業公司，通過網絡發布競聘新物業公司，共有8家物業公司前來競聘。3月18日通過召開第三次業主大會，選聘了新物業公司，結束了小區8年的前期物業管理制度。

　　23、20**年3月2日，業委會在來小區考察工作的競聘物業公司專業人員提醒下，向秦華天燃氣公司反映了小區暴露在外的煤氣管道存在保護漆脫落、已經有多處腐蝕的事故隱患。3月26、27日秦華天燃氣公司工程人員來我小區粉刷了小區所有外部管道和天燃氣設施，并進行了相關養護。

　　24、20**年3月6日業委會主任通過寫給國家質量監督檢驗檢疫總局局長支樹平的一封公開信投訴了**物業不顧業主安全，電梯不按時進行檢驗和維保等問題。支樹平局長當天即對所提問題進行了及時的回復和安排，西安市質監局和碑林區質監局高度重視我們反映的問題，碑林區質監局副局長和特種設備科的同志先后三次來我小區檢查和處理電梯安全問題，困擾小區多年的電梯安全問題終于得到解決。

　　25、20**年3月31日，業委會與西安幸迪物業有限公司（幸迪物業）正式簽署了《物業管理委托合同》，同時自動終止了與**物業的前期物業服務合同，20**年4月1日幸迪物業正式進駐小區開始為小區全體業主服務。

　　26、20**年3月至6月，業委會和幸迪物業一起先后出臺了三套小區車輛管理方案，較好地解決了小區停車難的問題。

　　27、20**年3月8日，經過多方努力我小區成為陜西省第一家在中國銀行開設賬戶的業主委員會。

　　28、20**年4月經過業委會的努力，幸迪物業為小區業主安裝了12個休息條凳。

　　29、20**年5月7日，ZZ苑小區全體業主擁有了第一筆公共收益，9部電梯的梯內廣告費21600元，截至目前小區公共收益103730.00元，小區業委會的財務收支情況詳見業委會20**第16號文件《關于ZZ苑小區公共收益收支情況公布》。

　　30、20**年5月—7月，根據西安市住房保障和房屋管理局物業辦組織召開的七方會談決議，業委會委托陜西萬隆金劍造價工程師事務所對**物業提出的174000元的1、2、4號樓外墻修補費用進行了第三方審計，最終審計價為56600.70，為小區全體業主節省了近12萬元的住宅專用維修基金。

　　31、20**年5月至現在，用小區公共收益為全體業主支付了電梯五方通話系統，為小區每位業主更換了電表和小區的售電系統，用公共收益維修了小區景觀地燈系統。

　　32、20**年7月—9月，業委會就小區周邊圍墻事宜，分別和金都集團、西安市美術廣告總公司、61540部隊進行了多次協商和洽談，有力地維護了小區全體業主的利益。

　　33、監督幸迪物業完善崗位責任制度、修繕小區監控系統、加強小區安保措施、進行小區雙節前的小區景觀治理和節日布置。

　　34、9月20日業委會代表全體業主在雙節來臨之際，慰問幸迪物業公司ZZ苑小區物業管理處全體一線員工，感謝他們為小區全體業主付出的辛勤勞動。

　　35、20**年9月，業委會采納具有專業知識的熱心業主建議，協調地鐵建設公司合理處理小區排污管道被挖斷事宜，并提醒幸迪物業及時協調市政公司清理了小區化糞池。

　　36、業主委員會先后出了3期宣傳板報（20**年9月、20**年10月、20**年1月），對業委會會議決議和業主權益保護知識進行宣貫。

　　37、一年來多家媒體對我小區業主維權、行權活動給予報道，產生了積極而廣泛的影響：西安eTV新聞臺20**年4月連續多次對我小區業主維權事宜進行系列報道；陜西電視一臺《第一新聞》欄目3月18日報道了《一場特殊的“競聘”會：三個新物業勝出原物業“落選”》；20**年3月24、25日西安eTV新聞臺連續兩天深度報道反映我小區業主維權事宜的《小區保衛戰》；20**年3月31日西安市電視臺專題欄目《關注》報道了我小區業主招聘新物業公司和業主行使自己權益的節目《我的小區我做主》；華商報社區版從20**年3月19日大幅面報道我小區第三次業主大會《誰來當小區“管家婆” 業委會微博招標》新聞后，多次在社區版報道我小區業主自治的相關消息；西安日報4月也報道我小區業主維權事宜。

　　38、一年來我小區共召開了四次業主大會，20**年8月6日第一次業主大會，選舉產生業主委員會和通過了小區《業主管理規約》和《業主大會議事規則》；20**年2月，第二次業主大會，表決通過啟動物業公司招聘事宜；20**年3月18日第三次業主大會，投票選出8家競標的物業公司中的西安幸迪物業管理有限公司；20**年4月召開了第四次業主大會，就小區自行車棚和炫藍餐廳是否留用進行表決。

　　39、20**年5月至今，業委會與**物業一直在進行馬拉松式交接，初步完成了小區電力系統，供水系統、監控系統等交接工作；目前還有物業樓、2、3號樓架空層、4號樓人防地下室

、4號樓門廳小區人防地下車庫和小區竣工驗收資料、小區公共設備維修記錄等大部分資料沒有進行交接。部分**人員仍然滯留我小區。

　　一年來雖然我們取得了一定的階段性成果，但我們清楚的知道，小區業主維權和行權的路還很長，我們有決心在全體業主的支持下，把小區的工作做好！

　　在這里業主委員會衷心感謝前些年帶頭維權的業主們和為了成立小區首屆業主大會做出貢獻的籌備工作準備小組的40多位業主，沒有你們前期大量的準備工作，就沒有小區業主大會的順利成立；感謝各樓樓長、段長、層長，沒有你們辛苦扎實的行動，ZZ苑小區不會取得這么好的維權成果；感謝全體業主，沒有你們的積極參與，小區不會走到業主當家作主的今天。

　　特別感謝的1號樓退休老同志，在業委會最艱難的時候，組成了志愿者隊伍，天天輪流為小區全體業主值班辦公！

　　在此我們還要感謝雁中社區居委會、碑林區建設路派出所、文藝路街道辦事處、碑林區房改辦、61540部隊對我小區業主自治的大力支持！

　　業主才是小區真正的主人，我們每個人都要擔負起自己的責任和義務，小區能否長治久安，我們在自己的家園能否舒心快樂的生活，完全取決于我們自己的態度和我們自己的行動！

　　ZZ苑小區業主委員會

　　二〇一二年九月二十八日

篇2：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010年)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求(來自:www.airporthotelslisboa.com),及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項:

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部分的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應盡的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需

　　投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

　　(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

　　(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數 三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

　　(一) 具有完全民事行為能力;

　　(二) 遵守國家有關法律、法規;

　　(三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

　　(四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

　　(五) 具有一定的組織能力;

　　(六) 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責:

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維 護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

　　(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

　　(二)業主大會、業主委員會的決定;

　　(三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

　　(四)業主委員會選舉及備案資料;

　　(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(六)業主及業主代表的名冊;

　　(七)業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉鎮人民政 府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主 委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業 主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附 則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?！稑I主大會規程》(建住房[20**]131號)同時廢止。