上饒市物業管理辦法

　　饒府發[20**]3號

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、使用人、物業服務企業及其他管理人的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各縣(市、區)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　(一)業主大會和業主委員會的業務指導;

　　(二)物業服務企業的資質、服務質量、物業服務招投標、物業服務合同的簽訂、備案的監督管理、物業承接查驗;

　　(三)住宅專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理;

　　(四)受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴;

　　(五)物業使用和維護的監督管理;

　　(六)其他監督管理職責。

　　建設、規劃、城管、環保、市政、公安、消防、價格、工商、環衛、綠化、人防、質監、民政等部門及供水、供電、供氣等企業應當按照各自的職責，依法做好相關管理和服務工作。

　　第四條 各縣(市、區)人民政府、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應牽頭建立物業管理聯席會議制度，定期召集各相關職能部門協調解決轄區內物業管理的突出問題和突發事件。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協調物業管理和社區管理的相互關系。社區居委會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　社區居委會負責依法調解本轄區業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　物業服務企業應當配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以提請房地產行政主管部門依法處理。

　　第五條 市物業管理協會是物業管理行業的自律組織，應當積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，促進行業健康發展;負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法、誠信經營，調解行業內部爭議等。

　　第六條 各縣(市、區)人民政府應當制定扶持政策，采取措施，對配套設施不齊全、環境質量較差且未實行物業管理的原有住宅小區進行整治改造，逐步實行物業管理。推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業全面發展。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守(臨時)管理規約和業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)遵守房屋裝飾裝修的有關規定;

　　(四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(五)按照國家有關規定交納維修資金;

　　(六)按時交納物業服務費;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》等法規規定和管理規約、議事規則及物業服務合同約定的權利，并應當履行相應義務，不得以放棄權利為由拒絕履行義務。

　　第九條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會和一個業主委員會。業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會和業主委員會，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。業主戶數超過一百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會和業主委員會職責。

　　業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，每單元至少有二名業主代表。

　　業主代表在參加業主代表大會前，就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見;凡需全體業主投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的選票經本人簽字后，由業主代表提交業主代表大會會議。

　　第十條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上，或者首套房屋出售并交付使用滿兩年的，建設單位應當在30日內書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府要求召開首次業主大會，并報送下列資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　建設單位未及時書面報告以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

　　第十一條 首次業主大會由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召集。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到要求成立業主大會的書面報告和有關資料后60日內組織成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或社區居委會的代表組成，成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或社區居委會的代表擔任。

　　第十二條　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居委會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責登記并作出答復。

　　第十三條 業主大會籌備組應當做好以下籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

　　第十四條 新建開發項目首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，建設單位應當在物業交付使用前，依照與物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協商確定的具體標準，將首次業主大會籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　老住宅區首次業主大會會議的籌備經費，繳交了維修資金的住宅小區，可以從維修資金增值收益中申請，未繳交維修資金的住宅小區，由全體業主共同承擔。

　　籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責召集。

　　業主大會定期會議按照業主大會議事規則規定召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

　　(一)經業主委員會核實，有20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則規定的其他情形。

　　第十六條 業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調并確定召集時間;逾期未召集的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召集或授權社區居委會組織召集。

　　業主大會會議議題涉及改選業主委員會及撤銷現任業主委員會決定的，業主大會會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召集或授權社區居委會組織召集。

　　除業主委員會和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居委會外，其他任何單位和個人不得召集業主大會會議。

　　第十七條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項等公告全體業主，并告知屬地社區居委會。

　　業主可書面委托代理人出席。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或其書面委托的代理人應當列席會議。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄并存檔。

　　第十八條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見等形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主與會，業主大會會議方為有效。

　　前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認;采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的，包括業主在表決票上或者選舉票發放表上簽收確認。

　　第十九條 下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主大會決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，逾期未參與表決業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。

　　業主大會或業主委員會的決定，應當自決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告，業主大會或業主委員會在其職責范圍內依法作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第二十條 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按測繪機構的預測面積計算;尚未進行預測的，暫按規劃面積計算。

　　(二)車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積，應當在臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則中規定。

　　(三)業主的投票權按普通住宅每20平方米為一個計票單位，別墅每15平方米為一個計票單位;非住宅每10平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產權單位不得分割投票。

　　第二十一條 業主可以書面委托的形式，約定由物業使用人在一定期限內代其行使共同管理權，但物業使用人不得擔任業主委員會委員。

　　第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，是代表全體業主對物業實施自治管理的自治組織，由業主大會選舉產生，人數應為5至11人單數，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生，業主委員會在日常工作中履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督維修資金的使用;

　　(五)協調業主和物業服務企業間的矛盾糾紛，協助物業服務企業催繳欠交的物業服務費;

　　(六)監督管理規約的實施;

　　(七)勸阻業主或者物業使用人違規違法裝飾裝修房屋;

　　(八)完善監督機制，設立監督小組，對日常工作和經費使用情況進行監督;

　　(九)可以根據實際工作需要，邀請一名所屬社區的居委會干部在業主委員會中任職，對業主委員會的日常工作進行指導和監督;

　　(十)業主大會賦予的其他職責。

　　第二十三條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數原則上不超過業主委員會正式委員人數的50%。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則等應當與正式委員相同。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的50%的，可以從候補委員中自動遞補，并在本物業管理區域內公告;業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的50%的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十四條 業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)履行業主義務，未欠交物業服務費和維修資金;

　　(三)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　(四)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

　　(五)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域內業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費、違法出租房屋等情形且未改正的;

　　(四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(五)被依法追究刑事責任的;

　　(六)法律、法規規定以及業主大會議事規則、管理規約約定的其他情形。

　　第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內持以下材料向所在地房地產行政主管部門備案：

　　(一)申請登記備案申請書;

　　(二)《管理規約》;

　　(三)《業主大會議事規則》;

　　(四)成立首屆業主大會、產生業主委員會的會議記錄;

　　(五)業主委員會人員名單、聯系方式和基本情況。

　　第二十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。

　　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十八條 業主委員會實行任期制，每屆任期不超過5年，由業主大會在議事規則中確定，任期屆滿六十日前，應當報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，開始籌備召開業主大會會議進行換屆選舉，選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連選連任。具體由業主大會在議事規則中決定，業主委員會委員資格任期屆滿即自行終止。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　第二十九條 未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，在新業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居委會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下代行業主委員會職責。

　　第三十條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、公安機關督促移交。

　　第三十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益和業主合法權益。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業主;所作出決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業主不得擅自以業主大會或業主委員會的名義從事活動，并應當自覺執行業主大會或業主委員會依法作出的決定。業主應當尊重業主委員會委員，通過合法途徑提出訴求，不得組織、煸動對業主委員會委員的人身攻擊和人格侮辱。

　　第三十二條 業主大會、業主委員會日常工作經費由全體業主共同承擔，工作經費可以由業主分攤，也可以在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備經營的收益和維修資金的增值收益中列支，具體額度在《業主大會議事規則》中約定，并在業主大會上表決通過后執行，候補委員不領取津貼。

　　業主委員會應當每年三月底前在物業管理區域內公告上一年度業主大會、業主委員會的經費使用情況，接受監督小組和全體業主的監督。

　　第三章 前期物業服務

　　第三十三條 開發建設單位在物業管理中承擔下列義務：

　　(一)依照法律、法規規定和合同約定承擔物業保修責任;

　　(二)依法參與首次業主大會會議籌備工作，協助成立業主大會;

　　(三)依法提供物業管理用房;

　　(四)以未出售物業業主身份承擔相關義務;

　　(五)法律、法規規定和合同約定的其他義務。

　　第三十四條　建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二的標準配置物業管理用房，物業規模較小的，提供的物業管理用房最少不得低于120平方米。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，最低不少于二十平方米。

　　建設單位應按照相關規定的要求規劃、設計、建設社區用房。

　　第三十五條 規劃主管部門在新建開發項目審批立項時，應當要求開發建設單位在規劃設計方案文本中確定物業管理用房和社區用房的具體位置。物業管理用房和社區用房必須在地面以上，沒有配置電梯的物業，所在樓層不得高于三層，且應當具有獨立產權和進行簡單裝修，配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施，具備正常辦公使用功能。

　　第三十六條 物業管理用房、社區用房由建設單位無償提供，產權屬于全體業主，由房地產行政主管部門統一建檔管理，在項目竣工驗收合格辦理物業交付時，移交物業服務企業、社區居委會使用。

　　物業管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。社區用房不得用于出租經營。

　　第三十七條 建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當向物業所在地的房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　已經實行物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的房地產行政主管部門申請登記。

　　第三十八條 建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，在辦理新建開發項目《商品房預售許可證》之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，實施前期物業管理。

　　本辦法所稱前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業實施的物業管理。

　　第三十九條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業管理招標應當采取公開招標方式，選聘優秀的物業服務企業和最佳的物業管理模式。符合下列條件之一的，可以采用協議方式選聘物業服務企業：

　　(一)同一物業管理區域內，混合型物業總建筑面積低于3萬平方米;單體高層物業建筑面積低于1萬平方米或純別墅區建筑面積低于1萬平方米的項目;

　　(二)公開招標的投標人少于三人的。

　　(三)物業產權單一并由產權人自用的;

　　(四)已托管的物業，合同期滿后，經雙方協商同意續約的;

　　(五)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的或金融機構、工業廠區及其它不適宜采用公開招投標的物業。

　　符合前款第(一)、(二)項條件的住宅物業，建設單位采用協議方式選聘前期物業服務企業的，應當經房地產行政主管部門批準;未經批準的，選聘行為無效。

　　第四十條 建設單位應當在預(銷)售物業之前制定《臨時管理規約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反《臨時管理規約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位應當將《臨時管理規約》向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。

　　《臨時管理規約》應當包括下列內容：

　　(一)物業管理區域道路、綠地等物業共用部位和景觀設施、電梯水泵等共用設施設備的使用和維護規則;

　　(二)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

　　(三)物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則;

　　(四)物業管理用房的使用和經營;

　　(五)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

　　(六)業主分擔物業管理區域二次供水、電梯能耗費分攤等各類費用和分配各類收益的方式;

　　(七)違反規約應當承擔的責任。

　　第四十一條 建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報房地產行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、二次供水和電梯能耗費的分攤、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第四十二條 建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業服務有關的建議。

　　建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

　　第四十三條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經當地房地產行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規劃設計要求建成且達到國家、本省有關建設標準，供水、供電、供氣等設施設備已與相關專業部門辦理移接交手續，并已安裝一戶一表，獨立進行計量，業主可以自行繳納費用;

　　(三)按照規劃設計要求視頻監控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已建成;

　　(四)道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備依照法律、法規規定取得合法使用手續，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格;

　　(六)消防車通道、消防登高場地、人防工程、地下室已設置顯著標志;

　　(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

　　(八)法律、法規規定的其他條件。

　　第四十四條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第四十五條 建設單位、物業服務企業應當按照省人民政府住房和城鄉建設主管部門制定、公布的物業服務合同和臨時管理規約示范文本簽訂物業服務合同和制定臨時管理規約，并于簽訂之日起十日內，向物業主管部門備案。

　　第四十六條 建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

　　物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第四十七條 物業服務企業入駐新物業管理項目前應當按規定辦理物業共用部位、共用設施設備的承接查驗手續，收集整理建設單位、前物業服務企業或業主委員會移交的有關資料，建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案，并應當與建設單位或前物業服務企業簽訂承接查驗協議和交接清單。

　　物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定，交接清單必須署名物品和資料的明細。

　　承接驗收時如發現問題應當書面告知建設單位，建設單位如不予整改，則應向物業所在地的縣(市、區)相關主管部門報告有關情況，由主管部門責成建設單位及時整修并組織物業服務企業復驗。

　　第四十八條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。

　　第四十九條 本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格從事物業管理服務活動的企業。

　　物業服務企業應當按照國家規定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、轉借。

　　物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向房地產行政主管部門備案。

　　從事物業管理服務的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。職業資格證書不得轉讓、出租、轉借。

　　房地產行政主管部門應當加強物業管理服務專業人才隊伍建設，建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

　　第五十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。

　　物業服務合同簽訂后，業主委員會應當向業主公示或者印發給業主，物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊。

　　第五十一條 物業服務合同應當包括下列事項：

　　(一)物業管理區域的范圍及基本情況;

　　(二)物業服務合同期限;

　　(三)物業服務質量標準;

　　(四)物業服務費用的收取標準和方式、公布物業服務費用收支情況的時間;

　　(五)物業服務費中所包含的物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用：樓道照明的維護及電費、庭院路燈等設施的維護及電費、給水管線及設施的維護費、排水排污管道及化糞池的清掏費、水池的清洗費、蚊蟲的消殺費、電梯的養護費、綠化的養護及水費等。

　　(六)環境衛生清掃保潔和公共綠化及其設施的日常養護、管理和責任細化;

　　(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監控裝置等維護小區秩序、安全防范事項;

　　(八)對物業管理區域內的共用消防設施進行管理維護，提供消防安全防范服務;

　　(九)車輛的停放管理;

　　(十)物業維修、養護和更新、改造費用的區分和承擔;

　　(十一)物業服務、財務檔案和物業檔案的保管;

　　(十二)物業服務合同終止、解除條件;

　　(十三)雙方約定的其他物業管理服務事項;

　　(十四)違約責任。

　　第五十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定以及國家有關物業服務的規范和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規規定委托具備相應資質的檢測機構對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測;并于每年第四季度向業主委員會書面報告物業共用部位、共用設施設備運行狀況。

　　可以根據物業服務合同的約定，聘請專業公司承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養護、檢測，清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

　　第五十三條　物業服務企業在物業管理活動中享有以下權利：

　　(一)根據物業服務合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關規定管理物業;

　　(二)按照國家和省、市有關規定收取物業服務費;

　　(三)制止各種損害物業和妨礙物業管理的行為;

　　第五十四條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　(一)以服務業主為宗旨，提高服務質量和水平;

　　(二)按照物業服務合同約定，提供安全防范、衛生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養護等服務;

　　(三)定期向業主公布物業服務費用的收支情況;

　　(四)接受業主委員會和業主的監督;

　　(五)協助有關部門提供社區服務，開展社區文體活動;

　　(六)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

　　(七)為業主提供水、電、氣維修等便民有償服務;

　　(八)協助調解業主間的物業糾紛;

　　(九)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

　　第五十五條 物業服務企業應當按照物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府社會治安綜合治理的有關規定，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施，及時報告有關主管部門和相關單位，并協助做好救助工作。

　　物業服務企業從業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十六條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料，供業主委員會查驗：

　　(一)共有部分經營管理檔案;

　　(二)監控系統、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養護、檢測記錄;

　　(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

　　(四)房屋裝飾裝修管理資料;

　　(五)業主清冊;

　　(六)物業服務企業或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協議;

　　(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

　　第五十七條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業服務收費實行政府指導價;其他類物業的物業服務收費實行市場調節價。

　　物業服務收費實行政府指導價的，價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。前期物業管理期間的物業服務費，由開發建設單位和前期物業服務企業報相關主管部門核定后執行;業主大會成立后，具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

　　電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費用的，物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業主公平、合理分攤，并定期公布。

　　第五十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業管理區域內園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質的標準收取。居民住宅樓內電梯、樓道照明、車庫(停車場)、二次供水、中央空調、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執行居民生活用電價格;樓外附屬設施用電按其實際用電性質執行相應類別電價。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業可以委托物業服務企業代收有關費用，并按照約定支付手續費。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第五十九條 物業服務收費可分為包干制方式和酬金制方式。

　　物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。物業服務企業應當每年不少于一次在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內上一年度的相關物業經費收取、使用等情況，接受業主的監督。

　　業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當予以答復和說明。業主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。

　　第六十條 物業交付前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付前期物業服務費，用于物業交付前的物業管理。物業交付后的物業服務費由業主承擔，業主應當依照物業服務合同的約定及時足額交納物業服務費。

　　建設單位未售物業和建設質量問題導致物業不能正常使用的，其修復期間的物業服務費由建設單位全額承擔。物業服務合同雙方約定預收物業服務費的,預收期限最高不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人繳納物業服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示、向業主工作單位或工商稅務等部門發函協辦等方式協助物業服務企業進行催交，業主拒不繳納的，按物業服務合同中約定的違約責任承擔方式要求業主承擔相應的違約責任。

　　第六十一條 業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業產權交易時，雙方當事人應當對物業服務費的結算有明確約定;受讓人應當在辦理產權交易手續后30日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　第六十二條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的維修、養護、管理和維護義務，經業主大會授權，業主委員會可以代表業主與物業服務企業協商確定違約責任并要求其履行，協商不成的，可以向人民法院提起訴訟。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則作為物業服務合同的組成部分。

　　第六十三條 物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可對物業管理用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備、公共場地進行經營，所得收益的管理和使用辦法應當在臨時管理規約、管理規約和議事規則中明確，可以用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，也可按業主大會的決定用于彌補物業服務費不足、業主大會的會議經費、業主委員會的活動經費以及物業管理方面的其他需要。

　　物業經營性收益應單獨列賬，收支情況應每半年至少公布一次。

　　前期物業管理期間，建設單位應當就物業經營性收益使用管理問題與物業服務企業在前期物業服務合同中作詳細約定并向業主公示告知。前期物業管理結束時，物業服務企業應當就前期物業管理期間物業經營性收益收支情況進行單項審計，并將審計結果在物業管理區域內公示。

　　第六十四條 物業服務合同期限屆滿前3個月，業主大會應當決定物業服務企業的選聘方式，并在合同期滿前完成選聘工作。

　　物業服務合同期滿業主大會仍未完成選聘工作，經原物業服務企業認可，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月書面告知對方。

　　業主大會已選聘新物業服務企業的或合同期滿后業主委員會書面通知原物業服務企業不再延續原合同的，原物業服務企業不得以業主欠繳物業服務費等理由拒絕退出物業項目，不得以任何形式阻撓新物業服務企業進駐物業。

　　第六十五條 經業主大會決定提前解除物業服務合同的，業主委員會應當在解除合同之日的3個月前將該決定書面告知物業服務企業，承擔相應違約責任，并在3個月內組織召開業主大會另行選聘物業服務企業。

　　物業服務企業提前要求解除物業服務合同，應提前3個月書面告知業主委員會，并承擔相應違約責任。業主委員會應當在被告知之日起3個月內，組織召開業主大會另行選聘物業服務企業。

　　物業服務企業被撤銷或注銷資質的，由業主委員會在物業服務企業被撤銷或注銷資質之日起3個月內與該企業解除原物業服務合同，并組織召開業主大會另行選聘物業服務企業，期間原物業服務合同權利義務延續。

　　物業服務企業退出項目管理時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，項目所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應制訂應急管理預案，由所在地社區居委會負責組織3至6個月的基本保潔、保安等服務，基本服務費用標準由物價部門核定，社區居委會負責向居民收取，供水、供電、供氣等費用由各專業單位自行上門收取，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產行政主管部門要做好業主選聘物業服務企業的業務指導工作。3至6個月后，物業項目仍未選聘到物業服務企業的，由業主實施自治管理。

　　第六十六條 物業服務企業在退出物業管理區域時，應聘請專業財務審計部門對管理項目期間的財務賬目進行審計并公示，及時向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物賬冊、清單，在業主委員會或社區居委會監督下退還預收的物業服務費，按照約定的期限退出物業管理區域。

　　物業服務企業接受委托對設施設備進行管理的，在退出該物業管理區域辦理交接手續時，應保證設施設備的正常使用，但根據合同或有關規定不由物業服務企業承擔的維修、更新、改造費用或承接查驗時設施設備已無法正常使用、責任單位又未進行妥善整改的除外。

　　第六十七條 規模較小且具備自治管理條件的住宅小區，經物業管理區域內專有部分占總建筑面積1/2以上且專有部分人數占總人數1/2以上的業主同意，可在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居委會的監督指導下由業主實施自治管理，但應當設定執行機構及其負責人，負責自治管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。

　　電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維修和養護。

　　業主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付意外傷害等保障費用。

　　業主自治管理中需要開具發票的，業主委員會可持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居委會的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。

　　第五章 住宅專項維修資金和物業質量保修金

　　第六十八條　兩個以上業主的住宅物業和與其結構相連的非住宅物業都應當建立住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)，用于房屋的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　維修資金遵循全額儲存、業主所有、合理使用的原則。實行統一繳交、?？顚Ｓ?、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。

　　第六十九條　維修資金不得出借，不得用于房地產投資，不得用于經營股票、期貨或其他具有風險的經營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

　　維修資金的管理費用由財政部門核定，在維修資金的增值收益中提取，財政部門監督使用。

　　第七十條　維修資金由購房者繳納，由房地產行政主管部門成立維修資金管理中心設立維修資金專戶進行統一管理。

　　第七十一條 購房者(含住宅房、非住宅房、經濟適用住房、拆遷安置房) 應當按相關規定交存維修資金，交存標準為：多層建筑70元/平方米;高層建筑100元/平方米。

　　多層建筑是指地上結構最高層數為六層以下(含六層)的建筑;高層建筑是指地上結構為七層以上(含七層)的建筑。

　　房地產行政主管部門應當根據當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整維修資金的交存標準。

　　第七十二條 新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交，建設單位應當向購房者說明，并將該內容約定為購房合同 條款。建設單位應當在辦理房屋建筑工程竣工驗收備案時，按照物業總建筑面積一次性將維修資金交存至維修資金專戶，待物業交付時向業主收取。未售出物業的專項維修資金由建設單位先交存，待售出時向業主收取，業主憑開發建設單位出具的繳款憑證到維修資金管理中心錄入信息。未按本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

　　第七十三條 維修資金管理中心收到維修資金后，將出具由省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據，并按棟建賬到戶進行管理。

　　第七十四條 新建住宅物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當按照《江西省物業管理條例》的規定，在辦理項目竣工驗收手續時、申請不動產權屬初始登記前向物業所在地的維修資金管理中心設立的物業質量保修金專戶交存物業質量保修金，交存標準為：多層住宅為30元/平方米，高層住宅為50元/平方米。房地產行政主管部門應當根據當地物業建筑安裝工程造價的變化情況，適時調整質量保修金的交存標準，并向社會公布。

　　開發建設單位在房屋交付使用時，應當向業主出示質量保修金全額繳存證明;在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供維修資金管理中心出具的質量保修金全額繳存證明。未繳存質量保修金的項目，不得辦理不動產權屬初始登記等手續。

　　第七十五條 物業質量保修金保證的保修責任期限為同一開發項目所有房屋交付業主使用滿5年，自建設單位竣工驗收合格交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。物業質量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第七十六條 物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

　　第七十七條 物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經當地維修資金管理中心委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，其費用從物業質量保修金中列支。

　　維修資金管理中心應當在物業質量保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

　　建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。

　　第七十八條 物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，維修資金管理中心應當將物業質量保修金本息余額提存。

　　第七十九條 符合下列條件的，保修責任期滿后物業質量保修金本息余額退還建設單位：

　　(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題;

　　(二)出現物業質量問題，但建設單位已按照相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務;

　　(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

　　物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業質量保修金本息余額依法列入清算財產。

　　第八十條 物業保修責任期滿三十日前，維修資金管理中心應當將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

　　第八十一條 維修資金管理中心應當加強對物業質量保修金的交存、使用、管理的監督檢查，應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業質量保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第八十二條 物業使用中禁止下列行為：

　　(一)違反法律、法規以及(臨時)管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房;

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、客廳、飯廳、書房和廚房的上方;

　　(三)違反管理規約封閉陽臺、露臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施，破壞物業的整潔、美觀;

　　(四)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

　　(五)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(六)擅自改變物業使用性質或將配套設施挪作他用;

　　(七)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(八)占用綠地，損毀樹木、綠化設施;

　　(九)亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物;

　　(十)違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和業主正常生活;

　　(十一)損壞消防設施，占用消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(十二)破壞或者擅自改變人防工程結構、用途、設備、設施;

　　(十三)排放有毒、有害和污染環境的物質或發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光;

　　(十四)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

　　(十五)法律、法規禁止的其他行為。

　　對違反有關法律、法規規定使用物業的，物業服務企業應當及時進行勸阻制止，對拒不改正的應及時報告有關行政主管部門和業主委員會，其中，(一)至(三)項向房地產執法部門報告，(四)至(十)項向規劃、城管執法部門報告，(十一)項向公安消防部門報告，(十二)項向人防部門報告，十三至(十四)項向環保部門報告。有關部門應當根據相應規定及時予以協調處理。

　　第八十三條 業主或使用人進行物業裝修，應事先告知物業服務企業，并按物業裝修的規定辦理有關手續。在業主、物業使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應當對業主或使用人的物業裝修活動進行監督，對裝飾裝修情況進行現場巡查，業主應當予以配合。發現違反裝修規定的行為，物業服務企業應當立即勸阻制止，對拒不改正的，應及時報告業主委員會和相關主管部門，相關主管部門應及時進行處理。

　　業主或使用人因物業裝修而造成公共設施設備或其他業主、使用人財產損失或影響物業正常使用的，業主委員會和物業服務企業應當督促責任人負責修復或賠償。

　　業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第八十四條 業主大會成立前，車輛停放在物業管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。業主大會成立后，車輛在物業管理區域內全體業主共用部位的行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的，收費標準由業主大會以優先解決業主車輛停放，妥善處理無車業主與有車業主之間的利益關系，依據停車場地建造和維護管理成本，并綜合考慮物業管理區域內停車供求關系和車主承受能力的原則確定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　物業管理區域內因車輛行駛、停放造成的糾紛，物業服務企業可以先進行協調處理，協調不成的，及時報告公安交警部門。

　　業主和使用人應當遵守物業管理區域車輛行駛、停放等管理制度，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得阻礙、占用消防場地通道，不得破壞綠化。發現有違反上述相關行為的，物業服務企業應當勸阻制止，對拒不改正的，應及時報告消防、城管執法等相關職能部門和業主委員會。消防、城管執法等部門接到報告應及時查明情況，并依法進行處理。

　　第八十五條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的停車需要。

　　車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位應當向全體業主公布車庫、車位的處分情況，并與業主協商處分空置的車庫、車位。為了保證車庫、車位的充分利用，業主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租(停車)收費的標準由價格主管部門會同房地產行政主管部門制定。

　　未首先滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人。

　　第八十六條 占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車的，物業服務企業可以根據業主大會的決定或者價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的標準收取停車費。

　　物業服務企業應當將停車費單獨列帳，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要開支外，物業服務企業應當根據業主大會的決定，將停車費用于補充維修資金或者用于物業管理的其他需要。

　　業主委員會應當對停車費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

　　第八十七條 物業管理區域內結合民用建筑修建的地下人防工程應當向全體業主開放。建設單位不得將人防工程出售、附贈，也不得以長期出租使用權名義變相出售。防空地下室平時只允許短期租賃，每次租賃期限不得超過5年。防空地下室出租收入應優先用于防控地下室設備設施的維護管理，具體收費標準由價格主管部門會同房地產行政主管部門、人防主管部門制定。

　　第八十八條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

　　進入住宅小區的車輛應當遵守下列規定：

　　(一)慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓;

　　(二)禁止鳴號;

　　(三)在依法設置或者劃定的車庫、車位內按序停放，不得阻礙物業管理區域內的交通道路或者將車輛停放在小區消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業主使用物業;

　　(四)停放期間防盜報警器應當使用靜音，防止發生噪音。

　　物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛的管理，發現有違反規定情形的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門;公安等有關部門應當依法及時予以處理。

　　第八十九條 物業管理區域內供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶門外配置的管線、設施設備的維修養護責任。

　　建設單位應當及時將相關共用設施設備以及技術資料移交給相關專業單位。

　　專業單位委托物業服務企業代收代繳有關費用和設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

　　第九十條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

　　經營所得收益經業主大會決定可以由業主委員會負責管理，也可以委托物業服務企業代為收取或者管理，主要用于補充維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主委員會或者物業服務企業應當將收益和使用情況每半年公示一次。

　　第九十一條 物業服務企業應當遵守安全生產的有關規定，制定物業管理區域內安全防范應急預案，并協助相關部門做好物業管理區域的安全管理工作。

　　第九十二條 物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按下列規定承擔：

　　(一)自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主或使用人承擔;

　　(二)物業的共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。已設立維修資金并符合資金使用條件的，可在該項維修資金中列支。

　　物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新、改造費用由責任人承擔。

　　第九十三條 發生下列緊急情況時，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會報告：

　　(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;

　　(二)消防設施損壞，公安機關消防機構出具整改通知書的;

　　(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況，影響房屋使用和安全，經有資質的鑒定機構出具證明的。

　　前款規定涉及維修費用需要動用維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報物業所在地的維修資金管理中心審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在維修資金中直接列支;已經成立業主大會的，物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支維修資金，由業主委員會審核同意，報當地維修資金管理中心備案，并經具有相應資質的中介機構審價后，在維修資金中列支。維修資金管理中心應當及時劃撥維修資金。

　　發生本條第一款所列情形，未按照規定實施維修、更新或者改造的，物業所在地的維修資金管理中心可以組織代為維修，維修費用在維修資金中列支。

　　第九十四條 物業維修、更新時，相關業主、使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環衛、民防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的，物業服務企業應當予以配合;需要進入專有部分的，相關業主、使用人應當配合。

　　上述作業造成共有部分或者專有部分損失的，責任人應當承擔相應責任。

　　因相關業主、使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。

　　第七章 法律責任

　　第九十五條 建設單位違反本辦法第十條規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，由當地房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。

　　第九十六條 違反本辦法第四十二條規定，建設單位、物業服務企業未按時將物業服務合同和臨時管理規約報送備案的，由當地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第九十七條 建設單位違反本辦法第七十五條規定，未交存物業質量保修金的，由當地房地產行政主管部門責令限期交存;逾期不交存的，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第九十八條 違反本辦法第六十四條規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由當地房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第九十九條 違反本辦法第六十五條規定，物業服務企業不履行物業服務合同約定擅自停止服務的，由當地房地產行政管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第一百條 物業服務合同終止后，物業服務企業拒不退出的，由當地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的，吊銷其資質證書。

　　第一百零一條 物業服務企業的服務質量不符合服務規范和等級標準的，由當地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，降低其資質等級。

　　第一百零二條 違反本辦法第八十三條規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，按照下列規定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由當地建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物的，由當地規劃、城管執法部門責令停止建設，限期拆除，可以并處違法搭建建筑物、構筑物造價百分之十以下罰款;

　　(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的，由規劃、城管執法部門責令限期改正，恢復原狀;逾期不改正、恢復原狀的，處一千元以上一萬元以下罰款;情節嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款;

　　(四)違規裝修、擅自改變物業使用性質的，由當地房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第一百零三條 當地房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及相關部門的工作人員違反本辦法，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任：

　　(一)未按照本辦法規定籌備、組織成立業主委員會的;

　　(二)未按照本辦法規定履行監督檢查職責的;

　　(三)發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第一百零四條 對違反本辦法規定的其他行為，法律、法規已有法律責任規定的，適用其規定。

　　第八章 附則

　　第一百零五條　本辦法施行前已經實施物業管理的，應當按照本辦法規定進行規范。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業管理的，按照本辦法規定逐步實施物業管理。

　　第一百零六條　大廈、寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。

　　第一百零七條　本辦法由上饒市房地產管理局負責解釋。

　　第一百零八條　本辦法自發布之日起施行，原《上饒市住宅區物業管理辦法》(饒府發[20**]22號)同時廢止。

篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。

　　第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

　　社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料?；I備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成?；I備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業主大會決定以下事項：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。┗I集和使用維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；

　?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；

　?。ㄊ┕ぷ鹘涃M的籌措、管理和使用；

　?。ㄊ唬┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、管理規約；

　?。ㄋ模o欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；

　?。ㄎ澹嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；

　?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：

　?。ㄒ唬┯苫I備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　?。ǘI主大會決議；

　?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

　　第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：

　?。ㄒ唬I主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。ǘI主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；

　?。ㄈI主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。

　　第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

　　建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當

　　參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

　　外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同進行相應服務管理；

　?。ǘ┌凑瘴飿I服務合同收取服務費用；

　?。ㄈρb飾裝修活動進行監督；

　?。ㄋ模┘皶r制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同約定提供物業服務；

　?。ǘ┙邮軜I主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　?。ㄈ┕疚飿I服務合同約定的收費項目和服務標準；

　?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設施設備經營的收益和支出情況；

　?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；

　?。﹨f助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

　?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。

　　物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第五章 物業管理服務

　　第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應包含下列內容：

　?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設備、共用設施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　?。ǘ┫嚓P資料。

　　在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：

　　1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；

　　6.物業管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。

　　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。

　　首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。

　　第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

　?。ㄒ唬┰谑状螛I主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。

　　2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

　　3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。

　?。ǘ┣捌谖飿I服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。

　　2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。

　　3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。

　　6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。

　?。ㄈ┓制诮ㄔO的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。

　　業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。

　　第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。

　　街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。

　　第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。

　　第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；

　?。ǘ┥米愿淖兾飿I共用部分結構、布局及既定用途；

　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　?。ㄋ模p壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；

　?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動；

　?。ㄆ撸┕芾硪幖s和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。

　　第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　?。ㄒ唬I主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。

　　未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。

　　3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

　?。ǘ┕凶》?。

　　售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定?？衫^續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　?。ㄒ唬I主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉維修資金的申請；

　　2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。

　?。ǘ┙浘S修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。

　?。ㄈ┚S修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。

　　第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。

　　第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；

　?。ǘ┚S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　?。ㄎ澹┚S修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　?。艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；

　?。ǘ┯上嚓P業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；

　?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　?。I主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　?。ㄆ撸艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　?。ㄒ唬┚S修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。

　?。ǘ┚S修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。

　　第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領?。?/p>

　?。ㄒ唬┓颠€申請；

　?。ǘ┓课轀缡ёC據；

　?。ㄈI主身份證原件；

　?。ㄋ模┐鷺I主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。

　　第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

　?。ǘ┪飿I服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；

　?。ㄋ模┢渌`反法律法規的行為。

　　第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。

　　第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。

　　第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。

　　第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。

　　第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。

　　第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)

　　大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號

　　《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長 李萬才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實施《物業管理條例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。

　　價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。

　　第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

　　第二章 業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規、規章規定的其他權利。

　　第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則，履行物業服務合同；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。﹨⒓訕I主大會時遵守大會程序；

　?。ㄆ撸┫蛭飿I服務企業提供詳實、準確的聯系方式；

　?。ò耍┙邮軜I主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；

　?。ň牛┓?、法規、規章規定的其他義務。

　　第七條 下列事項由業主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。

　　新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。

　　第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。

　　房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組?；I備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定?；I備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。

　　建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；

　?。ㄈ┐_認業主身份，核定業主的投票權數；

　?。ㄋ模M定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；

　?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。

　　第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。

　　第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。

　　業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。

　　業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

　　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。

　　第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┦潜疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業服務費用及其他業主義務；

　?。ㄈ嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　?。ㄋ模┚邆渑c物業管理相關的專業知識；

　?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。

　　業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。

　　第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。

　　物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹┓?、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。

　　業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。

　　第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：

　?。ㄒ唬┻^半數以上委員不履行職責的；

　?。ǘ┒啻吻址笜I主合法權益又不整改的；

　?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。

　　第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的；

　?。ǘ┦苓^刑事處分的；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；

　?。ㄋ模┎宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹o正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

　?。┎灰死^續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。

　　第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。

　　按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。

　　物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。

　　市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。

　　第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：

　?。ㄒ唬┙ㄔO項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；

　?。ǘ┙浥鷾实慕ㄔO項目詳細規劃圖；

　?。ㄈ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；

　?。ㄋ模┱袠宋募?；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他材料。

　　房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。

　　選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

　　第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。

　　第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。

　　物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。

　　移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。

　　第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。

　　違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。

　　第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。

　　第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。

　　第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

　　物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。

　　第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。

　　第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；

　?。ǘ┣终?、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

　?。ㄈ┥米愿淖兾飿I規劃用途；

　?。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；

　?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；

　?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

　?。ň牛┻`反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　?。ㄊ┓?、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。

　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。

　　業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。

　　第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

　　物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。

　　第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。

　　第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。

　　業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。

　　第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；

　?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；

　?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。