不交物業費，物業不答應、鄰居不答應、政策不答應，律師和法官也不答應!
理由一
沒入住就不交物業費
小趙購買的新樓馬上就要交房了，可每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差，這一走就是幾個月。不巧的是，小趙的太太上個月公派留學去了美國。交房的事倒是可以交給老媽，可物業費小趙暫時不想交，畢竟自己和太太這段時間都不會入住，沒有享受他們(物業)的服務。
政策解讀
國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》中規定，物業服務成本或者物業服務支出一般包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用。
律師說法
從物業費含蓋的內容來看，小趙理解的服務有一定的局限，因為物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊等，都是物業管理的組成部分。所以小趙在購買房屋以后，不管住與不住，都應該繳納物業費，這一點不容置疑。
理由二
未簽物業合同
不交物業費
艾某經營的網吧坐落于某市的一小區內。小區業主委員會、住宅樓業主委員會與物業公司簽訂《物業管理委托合同》。合同簽訂后,物業公司按約定進行了物業服務,可艾某以其與物業公司之間沒簽物業合同,物業公司提供的服務不多為由,拒絕交納物業費。物業公司訴至法院,要求艾給付拖欠的物業管理費3611元。
政策解讀
根據《物業管理條例》的相關規定，在業主委員會依法成立后，業主委員會與物業公司之間簽訂的物業管理合同，對全體業主具有約束力。如果業主委員會未與物業公司簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。因此，未簽訂物業合同或物業公司未提供資質證明，業主也不可以拒交物業費。
律師說法
不管小區業主本人是否與物業公司簽訂了物業管理合同，只要業主委員會與物業簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業已提供服務，就該對物業已提供的服務予以補償，否則法院也將判未交納物業費的業主敗訴。
理由三
對物業服務不滿意
不交物業費
一位胡姓業主反映：物業管理公司的管理混亂，衛生狀況很差，盜竊案件頻頻發生，業主們有意見，采取拒絕繳納物業管理費的方式表達不滿，還有100多個業主聯合簽名要求更換物業?？墒?，物業公司反而把拖欠物業費的業主告上法庭，不僅要其補交所有物業管理費，還要追加滯納金。
政策解讀
如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準，說明服務質量不到位。小區物業服務質量問題，應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉
律師說法
建議沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會，加強對服務質量的監督與管理。至于物業管理收費出現糾紛，可以通過業委會與物業之間的溝通來解決，進入了司法程序后由法庭裁決。
理由四
對社區大環境不滿意
不交物業費
物業公司的工作人員說，許多業主對物業公司的要求超出了合理范圍。他們認為物業公司只要收了錢，就應對業主的一切損失負責。
比如，業主王先生住在順義櫻花園，距離首都機場很近，所以經常有飛機在小區上空經過。轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業公司服務不到位，他有權不交錢。
還有業主反映自己所住小區周圍公交車少、銀行少等問題，許多業主都要求物業來解決，甚至有人提出物業雇用的保安應保障業主的人身安全。
政策解讀
物業費是否交納所對應的義務是物業公司在履行物業管理職責時是否已按照物業管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業主所提出的相關服務項目問題，尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定，否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。
律師說法
業主的要求就是少花錢多辦事，做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調。
這個問題實際上已超出了物業公司的管理能力范圍。機場是以前就存在的，業主如果無法承受它的噪聲當初完全可以不買這里的房子。物業總不能去建議拆掉機場。對于小區周圍公交車少、銀行少等問題，許多業主都要求物業來解決，甚至有人提出物業雇用的保安應保障業主的人身安全。這些看法都是錯誤的，不能成為業主不交納物業費的理由。
理由五
對物業公司捆綁式服務不滿意
不交物業費
業主張女士因為鄰家移門糾紛，拒絕繳納物業費，今年她孩子上小區幼兒園，被告知必須出具物業公司的完費證明，才能享受業主優惠待遇，他們稱之為“捆綁式服務”。而業主認為優惠待遇是開發商在合同上承諾的，物業無權干涉。
業主李先生因為物業費糾紛被拒絕使用小區內的健身房，對于物業公司的這種“捆綁在物業費上的服務”，李先生認為健身房是全體業主所有的，有權利使用。但目前他沒有辦法，法律訴訟的成本太高。
政策解讀
根據有關規定，會所等設施從原則上講不能收費，但因維修、養護需要費用，業委會可以委托物業公司進行收費管理，費用歸全體業主支配。如協商不成，業主可以通過法律起訴，要求開發商履行承諾。物業公司也可以起訴業主，要求業主繳納物業費。
律師說法
業主采取拒繳物業費的方式抵制物業管理服務的某些做法、是不成熟的行為。若對物業管理服務質量存在異議，可以通過正常的渠道，正常的手段，合法合理地解決。
理由六
法不責眾跟風
不交物業費
北京市某小區，剛開始有兩三家業主不交費，物業一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業費會給已經交了的業主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業費的業主看到別人不交也沒事，就開始模仿。你不交不是沒事嗎，我也不交，這種影響就像傳染病，有很多業主跟風。但久而久之，越來越多的人加入不交費的行列，物業費就更加難收。
政策解讀
物業和業主的目的是一致的。通過物業的管理工作，業主達到房產的保值、增值;而物業可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上，最后導致房產貶值的話，業主的利益就會有更大的損失。
律師說法
不交物業費對其他業主具有相當的誘惑力，能不交納物業費可能被跟風的業主認為是一種可以取巧的機會。對欠費業主來說，他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費，以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時，也會積極跟風。在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業費的業主。其實，業主個人不交費，自己的房產得不到有效維護，損失的是自己的利益。不交費，按法律規定都沒有資格當業主委員會委員，還會被物業公司告上法庭。
篇2：不交物業費開發商不交房無法律依據
王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上,王先生發現了物業費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發商又拒絕交房,雙方僵持不下。
部分開發商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同向業主收取的管理費用,應由物業管理公司向業主收取,而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費,由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取,開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金,除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外,契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收,交至房地產主管部門代為管理,但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。
按《商品房買賣合同》的約定,開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用(包括:契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業費交納義務,但權利人應為物業管理公司,而非開發商,也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務,開發商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發商應承擔逾期交房的違約責任。
綜上所述,開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系,雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情,比如說收取物業費,或者其他費用,并不是開發商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據的。因此,在這里提醒這樣的開發商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務所主任、律師黃可磊)
篇3：物業業主那些事:服務待提高 交不交物業費
物業與業主那些事--服務待提高，交不交物業費？
20**年8月29日，鐵嶺市清河區銀達物業管理公司與鐵嶺市清河區繁榮小區業主尹某在鐵嶺市清河區簽訂了物業管理合同一份，雙方約定：業主尹某作為甲方將其住宅交由銀達物業管理公司進行物業管理，委托事項為：房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理；房屋建筑本體的維修、養護、管理和運行服務；本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施及配套服務設施的維修、養護和管理；公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運等8項。合同期自當日起至20**年8月29日止。管理服務費用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達物業管理公司即實施物業管理服務至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期間的物業管理費拖欠未交，金額為718.00元。
銀達物業管理公司多次催繳尹某的物業費，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達物業管理公司將尹某告上了法庭。
鐵嶺市清河區人民法院受理了此案，法院認為：銀達物業管理公司和尹某簽訂的物業管理合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，應為有效。銀達物業管理公司履行了合同義務，尹某應給付物業管理費用。
銀達物業管理公司的訴訟請求合法有據，銀達物業管理公司在服務過程中未完善之處，應盡快加以完善，但不能因此成為業主拒交物業管理費的理由。銀達物業管理公司對合同約定的環境衛生的清潔服務亦應積極采取有效措施提高服務水準。
為此，鐵嶺市清河區人民法院依照《合同法》第六十條之規定，判決尹某于本判決生效后三日內給付原告鐵嶺市清河區銀達物業管理公司物業管理費718.00元。
鐵嶺市清河區人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭議頗多的情況。在物管企業起訴業主拒交物管費的案件中，不少業主以物管企業服務質量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業管理服務質量指標屬于軟性指標，對于物業管理質量的好壞沒有統一的量化考評標準，物業管理法規和物業管理合同又不可能對此作出詳細的規定，因此法院在審理此類案件時存在一定難度。
于松洋認為，該類案件的實質是服務與收費之間的矛盾，業主希望服務質量高、收費標準低，而物管企業希望多收費用。要調和這對矛盾，可由相關部門對物業服務的內容根據提供服務的強度、效果、附加值等進行分類定級，將收取的費用與級別相對應。對于服務質量的評判可引入第三方監督。此外，業主與物管公司簽合同時，合同內容應盡量細化，以避免糾紛的發生，或發生糾紛時訴訟依據的模糊或缺失。
沈陽市于洪區人民法院法官王忠澤說，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，在審理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一或困難的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程，使物業管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。
而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費的交納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，而業主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，業主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。
這樣就導致此類案件調解難度大、判決率高。雖然于洪區法院對這類案件能夠多以調解結案，但是從目前這類案件整體結案情況看，物業管理糾紛案件能調解的少，多是以判決結案。大致有兩方面的原因導致調解工作難度大，調解率低：其一，業主與物業管理企業往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解協議；其二，由于糾紛大多涉及小區業主的共同性問題，物管企業擔心調解退讓后導致連鎖反應。