新樓盤疑難問題的處理辦法及統一解說詞
2.小區使用電梯的名稱、產地、特點?使用時間?維修周期?
答：廣船國際生產的富士電梯，產地廣州，運行平穩，性能卓越，是中國唯一可以生產船用電梯的廠家;每周電梯都會進行例行保養，電梯公司安排專人在小區進行監護;
3.車位出租嗎?月租多少?
答：待定
4.車輛出入口大門是否使用IC卡?
答：是
5.設備房在何位置?
答：設備房主要設備在地下室，閉路監控設備及消防控制中心在首層。
6. “一體化酒店管理”是什么?
答： "一體化管理”或稱為“綜合管理”，就是在同一個管理架構下采用多種管理渠道，形成互補的運作模式。一體化酒店管理就是采用酒店管理的模式進行部門與總部共管的管理模式;
7. 你們物業為什么叫“酒店物業”?
答：之所以叫酒店物業原因有三點：
1、因本公司核心管理成員均來自知名酒店高層管理團隊，利用酒店管理體系與傳統物業服務管理進行優化結合，令服務質量標準達到星級酒店的水準。
2、因為我司目前涉及業務也包含酒店的經營及顧問。
3、因酒店的整體環境往往要高于普通住宅、之所以叫酒店物業也就是說，我們可以把您的物業(住宅)以星級酒店式的標準進行管理和服務。
8. 你們的公攤費用有哪些?如果我住1樓也要交電梯公攤費用嗎?
答：公攤費用一般包括：電梯公攤、變頻泵公攤、梯燈公攤。
一樓要交電梯公攤費用，根據《商品房買賣合同》電梯屬整棟樓宇的公共設備，屬本棟樓業主共同所有，對其有使用的權利和維修，養護的責任;
9. 你們這里的24小時服務熱線是多少?什么問題都可以找你們嗎?
答：我們這里的24小時服務熱線是：0****
一般情況下，只要是在我們的服務范圍之內我們能夠做到的會盡量幫助您的。
10. 這里的房子多少錢1㎡?陽臺怎樣算面積的?各樓層價格都一樣嗎?別的盤都降價了，你們怎么還這么貴?你們還會降價嗎?
答：約4500元/㎡，陽臺計算一半面積。各樓層價格不同，不同朝向和景觀，價格也不同。降價樓盤證明其產品價值與原有價格不符，AK金*灣不會以降價的做法降低業主的物業品質，我們只做真正的品質地產，為業主提供優雅、高尚的社區環境。
11. 這里有多少戶?容積率和綠化率各是多少?坐向都有哪些?
答：一期建成約700多戶，2.65容積率,綠化率是38.3%,坐向:南北、東西。
12.這里的房子一般幾梯幾戶?都有多少平方的(什么戶型的)?實用率達到多少?
答：一梯兩戶至四戶三種戶型，配兩臺電梯;60～230平方,實用率達到73%以上。
13.該樓盤附近的交通情況怎樣?
答：如果駕車經金城路至海田路出來，15分鐘內可達到赤坎市區任何角落。海田路連接南北城市的主干道，北面連通廣湛高速公路，南面連接人民大道至開發區及霞山區，交通四通八達極為便利，絕無堵車之憂。樓盤門口有25路及10公交車，暢通霞山及其他各區。
14.附近有什么配套設施?(如：學校、醫院、超市、銀行、農貿市場等)及該配套設施的市場定位情況?
答：金*灣小區內設置有：
1、標準小超市、會所提供各種飲食、休閑、健身、娛樂、美容為一體星級服務;
2、小區即將建成商業中心，提供綜合性的服務;
3、**新八小學將在近期開工;
其它：1、醫療：**第一中醫院;
2、赤坎區商業中心：世貿大廈、嘉信茂廣場、興華廣場;
3、休閑娛樂：北橋公園、海田公園;
4、銀行：工商銀行;
5、市場：海田批發市場、北橋綜合市場、南華綜合市場。你們的銷售大廳賣完房子后做什么用?
15.怎么這里沒見到老年人及兒童活動的地方?
答：老年人和兒童活動的地方主要在園林設計中體現，以“人”“景”合一及
靜中有動更好的與自然詼諧統一。
16.你們這房子能住多少年?
答：我們這里的房屋主體結構是終身保障的(在沒有人為破壞及自然災害條件下)，也就是說，您能住多少年我們就保障多少年，商品房實用年限一般為70年。
17.這個樓盤樓有多少層的?樓距一般有多大?
答：4幢17層，1幢27層，樓距一般有40～50米
18.你們的樓層高是幾米的?多大開間及進身?
答：底層層高：4.0米,標準層層高：3.1米;
“層高”一般指標準層的高度，即相鄰板層中心線的距離;
“開間”一般指客廳的寬度;
“進身”一般指入戶門到陽臺的距離(陽臺和入戶門在同一間的條件下)
19.為什么樓的外墻全是米黃色的?
答：因為外墻顏色是整個樓盤的設計組成部分，采用這種色調更能體現該樓盤的設計風格。
20.你們這里的車位是怎么配置的?地下的還是露天的?
答：全部是地下車庫;一期有600多個;
21.斜頂坡屋面設計看是好看，但**天氣這么熱，你們隔熱是怎么做的，效果好不好?
答：樓頂斜屋面采用擠塑板隔熱材料，加上層高較高，隔熱效果良好;無論在工藝還是技術難度上要完全高于平板的設計及施工，您完全不必擔心它的隔熱性能，因坡屋面的有效面積完全大于平板的有效面積，加大了散熱;
22.樣板房裝修挺漂亮的，裝修多少錢1㎡?買樣板房帶不帶家私的?你們樣板房賣多少錢?
答：裝修價約2500元/㎡，樣板房家私不附售。樣板房一般不出售，如果客戶有心要，可以向發展商申請。
23.你們交樓時，門窗及其它(帶裝修)是否能與樣板房一致?
答：樣板房門窗與其他毛坯房的門窗基本一樣，毛坯房使用的是實木門;樣板房的裝修只是作為裝修效果展示，業主可作為裝修參考。
24.車位多少錢一個?是不是買了車位就不交其他費用了?那么車位管理費多少錢一個月?月保呢?
答：(1)車位的售價詢問可引導至營銷置業顧問處給予回答。
(2)買了車位還是要交物業服務費的。
(3)車位的費用分幾種情況：一是產權車位，交物業服務費;
二是租用室內車位，即平常說的月保，***元/個。
25.你們這里的房產證多長時間可以辦理下來?
答：客戶成交以后，按規定提供所有相關資料，并辦理好銷售成交手續及銀行按揭，按房管局正常工作日辦理。
41.這里一套房子可以出幾個房產證?我怎么聽說其它樓盤都可以出到兩個甚至三個?出一個和多個有什么區別?
答：根據“國六條”規定：90平方米以下的房屋必須占項目總規劃的70%，但AK金*灣定位高端豪宅型產品，小面積戶型滿足不了置業者的居住需求。因此，AK金*灣參照廣州、深圳等大城市的做法，將兩套報建房屋整合為一套住宅出售。由于充分吸收了大城市各類2合1戶型的設計經驗，無論在空間使用、通風采光，景觀層面，AK金*灣2合1戶型設計都將成為**地產的經典之作。
根據央行、銀監會聯合下發補充通知，各家銀行應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數，也就是說，只要家庭已經貸款購買一套房，無論是以個人、夫妻還是子女名義，再貸款買房都將以第二套房來認定，但成年子女則不在受限范圍內。
2合1戶型按揭銷售建議：
一次性付清小戶型房款，大戶型以按揭辦理(或辦公積金貸款);
較大的一套使用公積金按揭，較小的一套使用商業按揭;
兩套房子分別使用兩個成年人名字辦理按揭(注意按央行、銀監會執行)
42.如果我買的是毛坯房，裝修要怎么做?
答：如果您買的是毛坯單元，在您辦理完收樓手續之后，在我們服務中心進行裝修報建，屆時我們將安排專業的工程師對您的裝修報建進行系統的服務與指導。
43.我裝修時大概要收什么費用?大概多少錢?哪家裝修公司好些?我裝修時能不能請你們的人來給我裝修?你們裝修要比其它的貴吧?
答：一般情況下，報建裝修所含的費用有，垃圾清運費(100平米以下的350元/戶;100平方米以上：550元/戶)、裝修許可證(保證金：每戶100元、工本費：每戶20元;)裝修人員出入證工本費(保證金：每張50元;每張5元;)和裝修所涉及的押金(4000元/戶)(押金在裝修完成時無息給予返還)，總費用會根據我們之間簽訂的協議進行收取;如果業主需要，我們可以提供設計公司及裝修施工單位供業主選擇，設計施工價格由業主與施工單位自行商洽。
44.比如說，我買了你們整層的房子，能打通嗎?
答：如果你買了整層的房子，在您裝修報建時，我們會有專業的工程師給您進行技術指導，會告訴您那里可以打那里不可打，一般情況下如果不影響承重及外立面時，我們會盡可能滿足您要求的。
45.空調能掛在外墻嗎?
答：本小區空調不可以掛在外墻，按規定安裝在空調欄桿內，欄桿為鋁合金柵格;
空調毫無規則地掛在外墻象一塊塊立體的牛皮癬?，F代建筑，為保護樓宇的整體外觀，使物業得到保值或增值，也為了提升物業的檔次，一般不再在外墻設計明顯的空調位。我們的空調位一般設計在較隱蔽的位置，或在外墻進行統一設計，并用幕墻進行遮擋，既美化了整體效果又不占用和增加業主的房屋面積，使樓盤看起來更舒服和有檔次。
46.房子的護欄太矮，很容易就爬過去了，很不安全?
答：我們的護欄是根據國家建筑安全規范所設計的，目的是防止小朋友向外攀爬，至于防盜，我們這里有禮賓24小時巡邏。
47.項目太偏僻，很不方便?
答：對于工作緊張快節奏的都市人來說，家是一個寧靜、舒適、放松的溫馨港灣，沒有空氣污染也沒有噪音煩擾。以廣州為例，一些大的豪宅項目，例如星河灣、雅居樂、錦繡香江、華南碧桂園等，無一不是遠離了城市的煩囂。而AK金*灣所處的海田板塊，有如早期的金沙灣新城，只需假以時日，發展潛力巨大的海田板塊甚至大幅度超越金沙灣成為赤坎及周邊地區富人的聚居地，而相關的配套設施亦會隨之而完善。
48.園林不錯，就是樹木小了點，有些什么珍貴品種?
答：在跌水瀑布兩邊兩棵大樹叫沙糖椰子，是專門從海南移植過來，全區只有10多棵。與噴泉跌水瀑布相連的是景湖十景之八：夏威夷園林泳池，這里面的植物都大有來頭，泳池邊布迪椰子樹，是從中山移植過來的。再過去的是銀海藻，全區僅有7棵。都是**少有的植物。從恒溫按摩泳池可以望到對岸的加拿利海棗樹，也是**稀有品種。
你所看到的一切都是AK花了三年時間進行規劃、開發的成果。園林里采用的植物樹種多達近百種，獨特的珍稀植物多達20種，從各地直接全冠移植過來，沒有那種光禿禿的感覺，也不用等幾年才長出樹葉，自然天成。就連小區里面沿路擺放的石頭也是系出名門，這些石頭叫黃蠟石，產自英德，是國內鼎鼎有名的石材集中地，小區里已采用了過千噸的黃蠟石。不要以為石頭是隨便擺放的，AK請了中國第一擺，廣東中山棕櫚公司的大師過來親自指導擺放，石頭同植物搭配處處都構成風景。所以公園就在家門口，這句一點都不假。
49.園林是哪家公司設計的，說明什么風格，體現什么主題?
答：由著名的園林設計公司貝爾高林設計，參照意大利科摩湖風格，體現“城市向海 居住向湖”。
50.別的樓盤外墻都貼瓷磚，你們怎么連瓷磚都不貼的?這樣不是很容易漏(滲)水?
答：本樓盤采用聚合物水泥砂漿抹面、有掛鋼網、抗滲。
因為瓷磚在上世紀用的較為廣泛，隨著新型建筑材料的不斷更新外墻瓷磚逐漸被外墻涂料替代，與瓷磚相比外墻涂料裝飾性良好、耐水性良好、耐污染性良好、自潔性良好、施工及維修容易。至于漏(滲)水問題您大可以放心，我們的外墻防水是用了十道工序才建造成的。
51.你們的外墻涂料用的是什么品牌的?聽說外墻涂料時間久了很容易裂縫的，你們這里的會嗎?
答：采用立邦品牌外墻漆，我們的外墻防水是用了十道工序才建造成的，施工時候有嚴格的質量把關。
52.你們的外墻涂料可以用多少年?
答：這個有很強的地方性差異，就現在外墻涂料的生產技術水平一般可保持8-10年，不變色。
53.你們的窗戶用的是中空玻璃?有什么好處?
答：是的，中空玻璃中間部位充以干燥空氣，具有隔熱、隔音、防結霜、防結露、抗風壓等優良性能。
54.電梯每秒多少米，安全怎么保障?
答：廣船國際公司生產的富士電梯，D幢是1.75米/S其余的是1.5米/S，符合消防要求，經過國家安全認證和檢測，有專業人員定期進行維護保養。
55.欄桿黑色的也不好看，你們怎么不做成不銹鋼的?
答：我們選用欄桿主要是方鋼管，很結實，大方。鍍鋅工藝的欄桿持久耐用、可靠性好，鍍鋅層與鋼材間是冶金結合，成為鋼表面的一部分，因此鍍層的持久性較為可靠，能減少在運送及使用過程中受到的機械損傷;鍍件的每一部分都能鍍上鋅，即使在凹陷處、尖角及隱蔽處都能全面的受到保護。
因為要與仿歐式的設計理念及整個項目的風格形成完美結合，所以沒有采用不銹鋼。
56.你能簡單介紹一下你們的“智能化監控設備”及以后相應的安防措施。
答：(此問題業主可能較為關注，請專業部門給予解釋)
57.如何將“幫銷售(地產)賣房子”過渡到“幫客戶買房子”?
答：首先從態度上擺正自己觀點，讓客人感覺到你就是為他們的利益著想的，因為你是物業的，是長期與業主打交道的，讓客人認為你是“自己人”。
“讓客人與你做朋友”：因 “朋友”是一種互相信任、互相幫助的關系，如果能夠讓客人感覺到你是他的朋友，可增加客戶對樓盤的信賴度。
要相獲得“朋友”的關系，須謹慎你的措詞及體態語言。
例如：在與客人面談或電話溝通時應注意的語言技巧
58.講話時表露出過強硬的表現欲，例如：“我認為......”，
“我們公司絕對不可以......”，“你根本沒有必要......”等等;
59.語言不加以修飾，目標過于明顯，并一下子將自己的意思強加于對方身上。
語氣過硬，遇到意見不合時，語調提高，情緒激昂等等。
因此，我們要對癥下藥，做到如下幾點：
60.見面或通電話前首先要明確自己的身份和目的(做到心中有數)：我們是要撮合交易，并非與客人或業主爭執、辯論誰是誰非，因此無須用一種辨證的心態與對方講話，況且我們還要提供優質的服務。
61.有可能的話最好對方的性格、為人、喜好等背景有個初步了解，有利于我們抓住對方的心理，投其所好、借題發揮。
62.要時刻注意自己說話的語氣和語調，注意語速，論據須具說服力，言語要得體，語氣要誠懇(拿物業講，要有對比性)。。。。。。
63.態度永遠真誠、友好。
64.物業費用從何時起開始收取?
答：一、業主的收樓時間為：收到收樓通知書明確的收樓時間7天內前來金*灣物業服務中心辦理收樓手續，不在規定的時間內辦理收樓手續的業主視同收樓;
一、管理費的收取時間為：業主辦理收樓手續第二天開始計收(不在規定時間內辦理收樓手續的業主從收到收樓通知書明確的收樓時間第八天開始計收);
二、管理費減免時間段：業主辦理收樓手續第二天至第91天(不在規定時間內辦理收樓手續的業主從收到收樓通知書明確的收樓時間第八天至第99天)，減免時間為90天。
65.孩子入學問題如何解決?
答：幼兒園：寸金幼兒園;小學：第八小學;中學：第七中學;其他：金城中學;
66.一期投入使用后，主要有幾個小區入口使用?
答：主要出入口2個，一個在金城路，一個在振興路，小車道出入口有2個;摩托車及自行車出入口有一個在E幢背面。
67.工程方面的問題如何解釋?
答：金*灣已達到交樓條件，如果確實發現套間內存在嚴重質量問題，我公司將及時把存在問題施工單位重新整改，直至符合驗收標準。
68.對于業主提出先驗收再交款的做法如何應付?
此類業主多為一次性付款。首先說明金*灣已達到交樓條件，其次，說明現場收樓由我司專業收樓人員陪同，會記錄業主發現的質量問題，且第一時間安排整改。盡量說服業主按照收樓流程進行。如果一定要先行看樓的則需要特別咨詢組介入。
**AK房地產開發有限公司
****物業管理有限公司
二0**年五月五日
附：《工作人員通訊錄》
《入伙通知書》
《辦理交收樓手續記錄表》
《住宅使用說明書》
《住宅質量保證書》
篇2：新樓盤售樓部吧臺管理規程
1.0 目的
為了使吧臺更合理、規范地為客戶、業主提供優良的服務。
2.0適用范圍
健生·**世紀綠洲花園服務中心吧臺
3.0 工作職責
3.1 負責售樓中心客人的茶水/飲品供應工作。
3.2 負責清洗吧臺所有玻璃器皿和服務用具,搞好衛生工作。
3.3 負責吧臺所有物品、器具的保管與盤點,保養吧臺內設備,如有損壞及時報修。
3.4 做好各種為客服務必須品的補充替換。
3.5 保證客人準時無誤地得到茶水/飲品。
3.6 隨時留意客人的動靜,以便客人呼喚時能及時地作出反應。
3.7 牢記使客人滿意并不難,但需要多一些微笑,多一些問候。
3.9 懂得餐廳基本服務用語,www.airporthotelslisboa.com使客人有賓至如歸之感。
3.10 掌握各種飲品的服務意識,不斷提高自己的業務知識。
3.12 積極參加各種培訓和訓練,不斷提高各種服務技能和技巧。
3.13 明確服務區內存在的問題(包括工程安全隱患等問題)。
4.0 服務流程
4.1 在客人來到的時候,必須以完美的笑容說:"歡迎光臨"。
4.2 在客人右前方3米處帶路,之后等客人坐下時給客人倒上一杯水。
4.3 面對客戶時,要面帶微笑;送上飲料時,要用雙手呈上。
4.4 客戶進入洽談區時主動送上飲品,禮貌用語:"您好,請用水!"
4.5 客人走到吧臺時,要主動詢問:"先生/小姐,有什么可以幫您嗎?"
4.6 在客人離開時,我們應當在門前送客人,并且面帶微笑地說:"歡迎下次光臨,再見。"
4.7 客人離開時要馬上收拾桌面,做好桌面及煙灰缸的清潔衛生。
4.8 下班時要檢查吧臺所有物品、衛生、電源等,確保安全。
5.0 著裝要求
5.1 必須統一穿著工衣、黑色皮鞋,戴印有"健生物業"標志的工牌,長發的女員工戴好頭花。男員工不得留長發及怪異的發型。儀容著裝要整齊、整潔,鞋面要擦亮?？蛇m當修飾自己(化淡裝),保持給人一種舒適感。
5.2 可以根據當天的氣溫情況,減少或添加衣物,但必須統一著裝。
5.3 工作時間內不得配戴飾品。如耳環、項鏈、手鏈、手鐲、戒指等。
篇3：新樓盤開盤價格制定
新樓盤開盤價格的制定
開盤定價包括開盤均價及各單位具體價格的制定。通常情況下是先定開盤均價，再根據價格系數制定各單位的具體價格。在山海天城建營銷業務線，開盤均價是指一次性付款折實均價。
開盤定價是在綜合考慮市場、成本、經營目標三個因素的基礎上確定的。這里我們重點討論以下幾種方式：
市場定價法確定開盤均價（具體可見均價確定及價格策略）
1)運用市場比較法初定均價
2)在初定均價的基礎上，確定不同階段對外放價的范圍。對外放價要遵循
聚焦原則，即“逐步縮小放價范圍，逼近客戶心理價位上限”。對于新開樓盤，開盤前至少要經過三次放價過程。
前期推廣階段。在初定均價的基礎上，視情況上、下各浮動一定量作為對外放價范圍。一般情況下，此階段的價格范圍較大，且上限應高于實際開盤均價。
認籌儲客階段。在前期推廣階段放價范圍的基礎上，根據認籌情況和客戶對價格的反應，認籌期逐步縮小放價范圍；認籌期末對外公布“豎向”均價范圍并根據客戶反應進行調整。
開盤前。在豎向均價范圍的基礎上，對外公布各單位單價范圍，并根據客戶反應進行調整。
3)在各單位單價范圍的基礎上，調整得出具體價目表，并計算出開盤均價
案例：以A項目為例，其開盤均價的確定過程如下表所示：
具體價目表的確定方法
1）市場比較法初定均價
2）實地踏勘編制價格系數
3）通過模擬銷控和客戶心理價位分析，調整價格系數和均價
4）根據調整后的系數和均價，確定具體價目表