**醫院成本核算管理制度
第一章
總則
第一條
為了加強成本管理，降低成本耗費，提高醫院的經營管理水平，根據中華人民共和國會計法、醫院的財務制度和朝陽醫院的財務管理制度并結合實際情況制定本制度。
第二條
醫院成本核算管理的目的是通過建立健全醫院成本核算管理組織體系、工作制度和規范標準，增強全院人員的經濟管理責任，合理改進成本核算工作流程，完善經濟核算手段與方法，正確核算分析醫療服務成本，從而客觀地反映醫療經費需求，合理計劃與分配醫療服務收益，保證服務質量，減少消耗，提高效益，使醫院更加適應市場經濟條件下的長遠發展需要。
第三條
醫院成本核算執行制度執行制造成本法，實行權責發生制。
第四條
成本管理的基本任務是：通過成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核，反映醫院的經營成果，挖掘降低成本的潛力，努力降低成本。
第五條
在成本核算的過程中要遵守國家的財政法律、法規，貫徹執行國家有關的方針、政策，做到規范化、標準化。
醫院全體員工依據所承擔的工作職責，承擔相應的成本責任，實行全過程的成本管理責任制。
第二章
全院成本管理責任制
第六條
醫院在院長領導下，按分工職責實行成本管理責任制。
第七條
院長對成本管理的主要責任：
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貫徹執行國家以及醫院有關成本管理的制度，對醫院的效益負完全責任。
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組織建立成立管理責任制，將成本費用指標分解下達到各職能部門和有關科室、班組，實行歸口管理。
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組織與領導各職能部門，提高服務質量，降低成本，完成各自成本計劃。
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定期組織經濟活動分析會，檢查成本計劃執行情況，針對管理中存在的問題，采取措施，改進經營管理。
第八條
行使總會計師職能的副院長對成本管理的主要職責：
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協助院長組織領導醫院的成本核算管理工作，組織編制、執行成本計劃、控制成本開支、健全成本核算制度、開展成本預測、分析工作。
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宣傳國家和醫院有關成本管理政策和制度，嚴格執行財經法紀，參與重大經濟合同和經濟協議研究和審查。
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定期檢查成本計劃和執行情況，及時提出醫藥經營中需解決的問題，并向院長報告，協調解決。
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協助院長協調各業務部門之間的關系，解決成本核算中的交圈對口問題。
第九條
醫院財務處作為成本核算的責任部門，其管理職責是：
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制定醫院的成本管理制度，以及有關的成本核算辦法。
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監督和指導部門成本核算。
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核定、考核單位部門成本計劃執行情況。
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匯總編制各部門的財務成本計劃。
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參與制定醫院內部各種定額和價格。
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進行成本的預測、控制、分析工作。
第十條
醫院各部門對成本管理的主要職責是：
1、
醫療醫技科室的管理職責：
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以降低成本、增加效益為成本核算管理的重點。
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加強科室內部事務管理，各種儀器設備、醫用消耗材料、藥品、試劑、衛生被服等實物要有專人負責登記、保管，交接班時清點數量;科室內物品定期盤點、報損、核銷，并于規定時間向有關部門報送報表。
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嚴格遵循計算網絡操作規程。及時、準確登錄或統計醫療信息，保證各項醫療基礎數據的完整、準確。
2、物資供應科室的管理職責：
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?、劢∪镔Y和固定資產實物帳，并按有關規定進行核算。
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3、對后勤技術維修科室的管理要求：
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提供的勞務資料等服務，根據核定的對內服務價格按項目統計，并實行供需雙方簽字驗收制度。
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設專人負責內部儀器設備、庫存維修材料、工時材料消耗統計等實物保管工作，做好實物入、出庫的登記統計工作。
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限期報送上月各單位消耗統計表。
4、對行政管理科室的管理要求：
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根據上年度成本費用開支情況，制定本年度的費用預算，經批準后進行全程控制。
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嚴格控制各項行政管理費用，按審批權限開支。
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厲行節約，努力提高資金使用效益。
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按規定對醫院投入的人員工資，水電，固定資產折舊等成本進行核算，制定院內服務價格，對所有服務項目均實行有償服務。
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按規定期限向院內、外主管部門和領導報送成本核算各類報表及有關分報告。
第三章
成本核算的任務和要求
第十一條
醫院成本核算的基本任務是：執行國家有關成本開支范圍，費用開支標準和醫院的成本計劃，核算醫藥經營過程中所發生的各種費用，計算醫藥的經營成本，提供成本報告和有關資料。
第十二條
執行國家的物價政策，嚴格執行北京統一醫療收費標準，測算醫院成本核算的內部價格，促進醫院成本管理標準化、制度化。
第十三條
實行計量管理
建立各種物資的計量、收發、領退和盤點制度，各種計量設備應齊全、有效，并有專人負責，保證計量用具的正確使用。
第十四條
原始記錄管理。
在醫藥經營過程中的各種原始記錄，應予以嚴格管理，保證準確、完整，并按規定流轉后，在最終部門予以保管。
第十五條
必須按月計算醫藥經營成本。
計入當月成本的材料消耗，費用開支與醫藥經營收入、起訖日期必須一致，不得提前或延后。
第十六條
必須根據計算期內完成的醫藥經營收入實際消耗和實際價格，計算醫藥經營的實際成本，不得以后計成本或計劃成本代替實際成本。
第十七條
醫院應當按照權責發生制的原則計算成本，凡是本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期的成本;凡是不屬于本期成本負擔的費用，即使款項已經支付，也不應計入本期成本。
第十八條
成本核算必須劃清本期成本與下期成本的界限、已完項目與未完項目的界限。
第十九條
單位成本核算中各種處理方法，包括存貨計價，價差的調整，費用的分配，已完、未完項目成本的計算，以及醫藥經營成本計算等等，前后期必須一致，不得任意變更。如需變更，要報經財務或核算主管部門批準，并將變更的原因及其對成本和財務狀況的影響在當期的會計報告中加以說明。
第四章
成本開支范圍
第二十條
下列費用可列支成本或費用：
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人工成本：直接或間接為醫院醫療活動提供的各種勞務報酬，包括各種正式人員、合同工、臨時工、返聘人員工資、津貼、補貼、職工福利及社會保障費等用于個人部分的各項支出。
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醫用設備成本：直接或間接用于醫院醫療的儀器設備，包括醫用儀器設備類的折舊費、租賃費、醫用車臺、柜、架類的修理和攤銷費用。
?、?/p>
醫用器材成本：即小型器械和消耗材料，包括手術、介入、診療等器械和耗材，以及透析材料、低值易耗品、衛生材料、醫用氣體、醫用儀器維修配件、醫用教學和科研等其他器械及耗材等。
?、?/p>
血液成本：用于醫療的血液及其自制品，包括外購血液，自采血液、自制成份血等
?、?/p>
保障服務成本：包括水電費，取暖制冷費，房屋使用及維修費，被服使用及洗滌費，給氧，通訊使用及維修費，車輛使用費，自養管理費等。
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科研教育成本：包括科研費、教育費等。
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管理費用成本：指行政管理部門為組織和管理醫院所發生的，按一定方法分攤到科室的成本費用。包括直接和間接發生的行政管理，如業務招待費、技術轉讓費、無形資產推銷費、咨詢費、訴訟費、壞帳準備、報刊雜志費、外診費、鑲配費等;經營費用，如業務宣傳費、展覽費、租賃費等;財務費用，如利息支出、匯總凈損失、金融機構手續費和籌資發生的費用等;開辦費，其他管理費如綠化、保潔等費用。
?、?/p>
其他成本：包括直接或間接發生的社會公益性支出，如特殊保健費、義務咨詢費、捐助支出等;罰沒財產、罰扣、財產物資盤出等特殊損失等;其他特殊支出如行政事業費支出、黨團費支出、太平間費用等。
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藥品成本：各科室領用的各類藥品，試劑等。
第二十一條
下列支出不得列支成本費用。
?、?/p>
為取得固定資產、無形資產和其他資產而發生的資本性支出及其利息。
?、?/p>
向其他單位的投資。
?、?/p>
應在專用基金中列支的集體公共福利支出。
?、?/p>
按規定購置國債的支出。
?、?/p>
國家法律、法規規定以外的各種付費。
?、?/p>
與醫院經營活動無關的其他支出。
第二十二條
醫院拒絕支付除國務院、市政府有文明規定的必須支出款項以外的一切攤派。
第二十三條
藥品成本，包括藥品費、采購費、儲存費和損耗費、降價損失費和在加工制作過程中發生的原材料費、包裝材料費、藥檢費等。其他成本同第二十二條。
第五章
成本預測及降低成本計劃
第二十四條
成本預測的目的是為挖掘降低成本的潛力指明方向，作為計劃期內降低成本決策的參考，成本預測是制定成本計劃的選擇達到目標成本的最佳途徑的重要手段。
第二十五條
為適應市場經濟發展的需要，參與競爭，在新項目引進前，設備的采購前，都必須進行成本預測，提出成本最優方案，確定目標成本，減少浪費，提高經濟效益。
第二十六條
成本預測的基本程序是：
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確定預測目標
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收集和分析所需的歷史資料的數據。
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掌握市場信息
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確定預測模型
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提出預測目標
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計算預算誤差
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分析內部外部的各種因素的影響。
第二十七條
成本預測的主要內容。
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新項目、新設備投資前，成本、利潤可行性預測。
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完成醫藥經營收入能達到的利潤的預測和成本降低額的預測。
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完成目標利潤的成本降低額所應達到的總收入的預測。
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項目、單病種降低成本和利潤的預測。
?、?/p>
單位保本點的預測。
第二十八條
成本預測的方法以本、量、利分析法為主，也可采用直觀法、專家預測法進行。采用本、量、利分析法的預測公式是：
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保本點=固定費用/(1—變動費用率)。
?、?/p>
實現目標里運營完成的經營總收入=(固定費用+目標利潤)/(1—變動費用率)。
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變動費用率=變動費用/經營收入*100%
第二十九條
在經營過程中，尤其是發生重大問題對成本產生影響時應當對目標值進行修訂，以保證預測目標的準確。
第三十條
在條件許可情況下，可以按成本項目、成本對象、對保本點、目標成本、目標利潤應完成的經營收入進行預測。
第三十一條
醫院在運作成本預測的基礎上，分季按年編制成本降低計劃。
第三十二條
降低成本計劃的編制內容：
間接費用計劃
技術組織(管理)節約措施
醫藥成本支出計劃
管理費用計劃
財務費用計劃
經營費用計劃
第三十三條
降低成本計劃編制的依據和分工應根據醫院的醫藥經營任務和消耗水平，在確保主管部門下達的任務指標的前提下，依據各部門確定的計劃經營收入，各部門提出的技術組織節約措施，各部門管理費用開支計劃以及各部門所轄降低成本任務等，最后由財務部門匯總編制。
第三十四條
降低成本計劃應有具體計算依據，不得任意填報或只列項目、金額，沒有計算過程。
第三十五條
降低成本計劃編制后，財務部門負責匯總工作。對于執行結果應定期檢查，防止流于形式。
第三十六條
降低成本計劃經原審核后以文件形式批準下達。
第六章
成本核算
第三十七條
醫院按國家有關成本管理方針以及本制度進行成本核算，并結合醫院特點確定成本核算的程序和具體方法。
第三十八條
成本核算對象：
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醫療業務部門以臨床、醫技科室為對象歸集分配費用，并計算成本。
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保障服務部門的成本核算對象以單位(或班組)為主體核算各種成本項目的費用消耗
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藥品部門的成本核算對象可以根據藥品的性質和種類分西藥、中成藥、中草藥為對象歸集和分配成本費用。
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行政管理科室作為醫院的機關部門，以整個行政管理科室為核算對象進行各種費用的歸集，最后以一種間接成本攤入各有關醫療業務科室
第三十九條
成本項目按下列原則劃分：
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人工費
?、?/p>
醫用器材費
?、?/p>
醫用設備類成本
?、?/p>
保障服務成本
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管理費用
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其他成本
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血液成本
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藥品成本
第四十條
各項目成本的收入與實際成本核算的范圍和計算口徑必須一致，以保證成本項目的可比性。
第四十一條
核算醫藥經營成本一般以月為計算期。
第四十二條
實際成本中耗用的庫存物資數量，必須以實耗為準，不得以領代用。已領未用的材料，要及時辦理推料或辦理假退料，購入衛生器材要及時辦理入庫手續，月末衛生器材已入庫，貨款未結時應及時辦理暫結入帳手續。
第四十三條
實際成本中耗用的器材價格，必須按實際價格計算。器材核算按計劃價格進行核算的，核算期末要將差異還原成本，不得任意少攤或多攤。
第四十四條
待攤(預提)費用應按照費用項目的受益期限，確實分攤(預提)數量，按期分攤(預提)，一般不得超過十二個月(可以跨年)。
第四十五條
人工成本核算：
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人工費的組成：醫院的人工費指支付給醫藥經營人員的工資總額及按人頭計提的職工福利費和社會保障費。具體內容包括：計時工資、獎金、加班加點工資，工資性津貼和補貼，特殊工資如工傷工資、產假工資、婚喪假工資、探親工資等，以及職工福利費，社會保障費等。
?、?/p>
人工費分配：根據不同的工資支付方式，人工費按照有關受益對象計入相關的成本。如果涉及的科室或成本項目明確可直接計入，如果工資費用涉及兩個以上科室或成本項目時，應采取一定分配標準后計入。
公式為：
工資費用分配率=(工資費用總額/各科室實際工時總數)*100%。
某科室或成本項目工資分配=該科室或成本項目實際工時*工資費用分配率。
第四十六條
固定資產折舊費
一、
使用年限：
1、
醫用儀器設備折舊年限：
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電子設備：折舊年限
?、?/p>
機械設備：折舊年限
2、
一般設備、家具折舊年限
3、
布類(被服)折舊年限
4、
房屋、建筑物折舊年限。
二、
折舊基數
1、
計算固定資產折舊的基數為取得固定資產的原始成本。
2、
固定資產凈值。
三、
固定資產折舊費的計提范圍
1、
房屋及建筑物。
2、
在用的醫用設備
3、
非醫用設備
4、
季節性停用
5、
大修理停用的設備
6、
融資租入固定資產
7、
經營租賃方式租出的固定資產
8、
當月減少的固定資產
四、
不計提固定資產折舊費用：
1、
未使用，不需用的設備
2、
已經營性租賃方式租入的固定資產
3、
在建工程未完工交付使用前的固定資產。
4、
已提足折舊繼續使用的固定資產
5、
未提足折舊提前報廢的固定資產
6、
國家規定不提折舊的其他固定資產，如圖書類不提折舊。
五、
固定資產折舊費的計提方法
1、
平均年限法(直線法)
2、
工作量法
3、
適當時采取雙倍余額遞減法。
六、
其他：
本月新增的醫療設備，當月不計提折舊。本月內減少的醫療設備，當月仍提折舊。提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入當期損益。
七、
固定資產折舊費的核算方法：
借：醫療支出--固定資產折舊--**科
藥品支出—固定資產折舊--**科
在加工材料—固定資產折舊費--**科
輔助費用—固定資產折舊費--**科
管理費用—固定資產折舊費--**科
貸：專用基金—修購基金
第四十七條
固定資產修理費
1、
醫用儀器，一般設備，房屋建筑屋的維修費折舊額
%
計算。
2、
中、小修理費一次計入當期有關成本。
借：醫療支出—固定資產修理費*科
藥品支出—固定資產修理費*科
貸：銀行存款
3、
大修理費用先計入“待攤費用”分期攤入各期。
計算公式：
某科室房屋修繕費=全院醫療用房修繕費*該科室房屋面積占全院工作用房總面積的百分比。
支付時
借：待攤費用—固定資產修理費
貸：銀行存款
分攤時
借：醫療支出—固定資產修理費**科室
藥品支出—固定資產折舊費*科室
貸：待攤費用—固定資產修理費
第四十八條
低值易耗品按下列方法列入成本
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一次攤消法：凡單位價值在800元以下的可以一次攤銷。
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分期攤消法：凡單位價值在800元以上的可以分次攤銷。
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對于多個單位公用的，采取按一定標準分攤的方法計入使用單位成本。如：氧氣可按管頭分攤，器材按床位比例分攤。
第四十九條
輔助費用按下列方法計入成本。
1、
水電費：
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用水用電大戶要單獨安裝水電表，單獨計量。
?、?/p>
科室沒有設計量器具的，可按科室人均用水、電計算成本。
?、?/p>
電費可按照明、儀器設備總功率計算用電量，按內部確定的單位成本計算科室水電費成本。
?、?/p>
計算公式：
待分配水電費=全院水電費總額-單獨計費
水電費單位成本=待分配水電費/各科室水電費用消耗總量
某科室水電費=該科室水電費消耗量*水電費單位成本
2、
車輛使用費和通訊費：
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車輛使用費按科室車公里數和內部測算的車公里價計入各科室
?、?/p>
通訊費可按各科室通話時間和每分鐘通話成本計入各科室。
3、
被服使用費：
包括被服購置、洗滌、洗衣設備的購置、維修、洗衣業雜支和人工成本等。
各科室洗滌費用=∑(科室各品種被服×折舊總數)×標準洗滌成本
第五十條
醫療服務項目成本核算。
醫技科室，化驗項目，放射檢查項目的成本分攤，可根據其向臨床科室所提供服務量及金額的大小進行分攤。
第五十一條
藥品費成本核算
1、
醫院藥品采取售價金額核算法，即藥品的購、銷、存均按售價核算，其進價和售價的差額通過“藥品進銷差價”核算。
2、
藥品成本計算方法采用藥品的綜合差價率或藥品綜合加成率。
藥品綜合差價率=
本期藥品成本=本期藥房藥品銷售額×(1-藥品綜合差價率)
本期藥品實現的差價=本期藥品收入-本期藥品成本
3、
藥品采購費的核算。
藥品采購費主要指藥品采購過程中發生的差旅費、運輸費、裝卸費、中轉費、勞務手續費、檢驗費、包裝費、藥品損耗、傭金、保險費、入庫前的整理費等。
藥品采購費不能直接計入藥品成本，要單獨設立“藥品采購費用”明細科目核算。
期末與采購計劃費用指標比較，計算出“藥品采購成本差異”，作為考核和控制指標。
藥品采購成本差異率=(實際采購成本/標準采購成本)×100%
藥品采購成本差異額=標準采購成本×(1—藥品成本差異率)
4、
藥品管理費的核算
藥品管理費主要指各類庫房業務費、藥品儲備費、藥品損耗費等。
藥品管理費屬于藥品管理部門的期間費用，要單獨設立“藥品管理費”明細科目核算，不能直接計入藥品成本，其核算辦法同“藥品采購費”。
5、
藥品銷售成本的核算
藥品銷售成本主要計算各類藥品在銷售過程中發生的各種費用，核算西藥、中成藥以及制劑管理銷售部門的經營業績。
百元藥品銷售費用=
第五十二條
間接費用的分攤方法
可以按照直接費用(或人工費)比例法進行分配。
間接費用分配率=
第五十三條
醫院應在年終對物資進行盤點，對盤盈盤虧，經批準后，分清責任，調整成本。
第五十四條
成本核算資料必須標準完整，如實反映醫療經營過程中各種耗費，有關成本的原始記錄、憑證、賬冊、費用匯總和分配表、統計資料等內容必須齊全、真實、記載和編報必須及時。
第七章
成本考核與分析
第五十五條
醫院定期考核各科室成本計算完成情況，一般每月一次。
第五十六條
成本計劃考核的依據，經醫院確認后，以文件形式批準各科室的成本計劃為準，同時輔之以相關的內容，各項指標均以財務報表為準。
第五十七條
成本考核的主要指標
1、
成本降低率=(本期成本降低額/本期總收入)×100%
2、
人均管理費用=管理費用總額/平均人數
3、
降低成本額
4、
人均創收額=業務總收入/醫院定編數
第五十八條
成本考核方法：采取每月初檢，半年考核，年終總考核。
第五十九條
成本分析是經濟活動分析的重要內容。通過檢查醫院降低成本計劃完成情況，找出節超原因，從而挖掘降低成本的潛力，提高管理水平。
第六十條
醫院院每季召開成本分析會，通報各科室主要指標完成情況，找出管理中的問題。
第六十一條
成本分析的資料要根據成本責任分工原則，由各業務口提出分析，財務部門匯總。對于管理中出現的重大問題，可事先確定分析內容，書面通知有關單位進行專題分析。
第六十二條
成本分析的方法、內容。
1、
由于成本的降低(或超標)對完成經營指標的影響。
2、
貫徹執行降低成本計劃，對降低成本的主要影響。
3、
分月、季降低成本計劃地完成情況，以及年度預計完成情況。
4、
計劃成本與實際成本的比較。
第六十三條
成本項目的分析：科室部門要對成本支出與計劃成本進行對比，找出升降原因。個別病種成本項目，可進行收支對比，找出節超原因。
第六十四條
成本分析應將年度降低成本計劃地完成情況作為分析的一個主要內容，借以檢查各職能部門計劃完成程度，找出為完成計劃的主的原因。
第六十五條
成本分析對于自己運用方面也要進行跟蹤揭示，檢查醫院的資金運作是否正常，有無浪費現象，由于資金使用不當加大成本，應列示具體數字。
第六十六條
價格管理應列入成本重點監控范圍。分析中應有價格變動給成本帶來的影響，并進一步完善價格管理崗位與市場經濟相配套的運行機制。
第六十七條
減利因素是醫院加大成本開支的一項金額較大的內容，他對成本又直接影響，在分析應具體列示。
第六十八條
增收節約是醫院降低成本的主要手段。在經營過程中由于員工合理化建議，給醫院帶來成本降低的內容，在分析中應有所體現。
第六十九條
醫院在經營過程中，有關職能部門都要結合所轄業務對成本升降原因進行分析，尤其是對成本影響數額較大的項目，要進行專項分析。
第八章
成本報告與臺帳
第七十條
成本報表的種類：
1、
管理費用表
2、
科室收支成本表
3、
間接費用表
4、
單病種成本表
5、
藥品供銷成本表
第七十一條
報表編制說明
1、
管理費用表適用于醫院填報。
2、
科室收支成本表適用于各科室填報。
3、
間接費用表或者稱之為“制造費用表”，適用于各科室填報。
4、
單病種成本表適用于科室填報。
5、
藥品供銷成本表適用于醫院及科室填報。
第七十二條
各種成本報表的填列內容由醫院統一規定。填報單位不得隨意刪、加、改報表項目內容。
第七十三條
關于上報年、季、月成本報表的規定。
?、?/p>
各科室每月上報收支成本表
?、?/p>
上報時間為每月5日
?、?/p>
醫院每季結轉盈余，編制成本報表。
?、?/p>
年度報表、季度報表報表時間為每季次月15日前上報。
第七十四條
醫院各科室應本著以下原則設計成本臺帳。
?、?/p>
適合醫院醫療經營的特點。
?、?/p>
適合各單位成本核算內容。
?、?/p>
便于提供成本資料
?、?/p>
利于成本分析。
第九章
成本監督與懲罰
第七十五條
醫院對各單位的成本實行下列監督：
?、?/p>
進行經常性的檢查與監督。一般每季應有重點地檢查一些科室，促進改善經營管理，努力降低成本。
?、?/p>
定期會審各單位報表，并提出審核意見。
?、?/p>
對一切違反財經紀律行為要及時制止。
第七十六條
醫院院長、履行總會計師職能的副院長對成本進行下列監督：
?、?/p>
審查成本計劃。
?、?/p>
定期召開成本分析會、總結經驗、解決成本核算中存在的問題。
?、?/p>
監督執行成本開支范圍的成本核算的規定。
?、?/p>
執行財政機關和衛生局對違法行為的處理決定。
?、?/p>
審核成本報表，在保守醫院機密的前提下簽署上報。
第七十七條
科室在接受監督與檢查時，必須如實反映情況，提供有關檢查資料，不得弄虛作假。
有下列行為之一，應按照有關規定處理。
?、?/p>
擅自提高開支標準，擴大開支范圍的。
?、?/p>
隨意攤提成本費用，截留收入。
?、?/p>
弄虛作假，成本嚴重不實的。
?、?/p>
經營管理不善，造成醫院成本管理質量下降或其他嚴重損失浪費的。
?、?/p>
損公肥私，揮霍國家資財，增加成本開支的。
第七十八條
對在成本核算中做出突出成績，創出效益的管理人員，醫院應根據具體情況給予獎勵。
第七十九條
對強迫或指使他人違犯成本管理制度以及國家成本管理有關規定的，要從重處罰。
第十章
附則
第八十條
本制度解釋權屬北京市朝陽醫院
第八十一條
本制度自10月1日起施行。
篇2：大廈小區成本核算與成本控制細節管理
大廈小區成本核算與成本控制細節管理
一、大廈和小區成本控制的目的和意義
?。ㄒ唬┠芴嵘飿I管理企業的競爭力
成本控制為什么能提升物業管理企業的競爭力？現在物業管理的競爭點也就是物業管理的發展。尤其是深圳二十年的發展變化，于五、六年前，我們看一個物業公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區都會發現，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業管理企業都是比較好的。而近幾年，企業為了塑造自己的核心競爭力又把物業公司轉向服務了。
另外從物業管理發展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務”的提升。從以上這些歸納起來可發現，這是一個服務轉變的過程，也是我們物業管理轉變的一個關鍵過程，這足以說明物業公司競爭重點已經變了。
那么，物業管理企業之間存在競爭，現在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業公司要業主少交一點錢，業主可能會更加容易接受物業公司。但這必須保證相同的服務質量，也就是說這種競爭力是物業管理企業花業主最少的錢，做最多的和最好的事情。
?。ǘ┰鰪姌I主對物業公司的可信任程度
提高業主對物業公司的信任程度，讓業主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業主喜歡。
如果物業公司的成本控制能與業主溝通，并建立在業主滿意的基礎上進行成本控制，業主一定會對物業管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業主會說經常收我們的錢，收了錢物業公司到底做了些什么？
?。ㄈ┦俏飿I管理企業內部規范管理的需要
現在政府有明文規定說物業管理企業的利潤應該是支出成本的10%。物業管理行業的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：
?、贋槭裁床荒芤允杖氤杀镜?0%作為利潤？
因為物業管理企業所花的錢畢竟是花在小區里面的，花在業主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區服務的。如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。
?、跒槭裁匆殉杀究刂圃?0%呢？
人們知道物業管理涉及到的面是最廣的，一個小區的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業管理的服務范圍之內。如果物業公司在物業管理服務這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規?；蛘唛_展多種經營，這是物業管理發展方向。
在香港物業管理企業水平最高的一類是發展商下面的物業公司。物業公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發展商服務，錢也由發展商來補貼。二類是向內地擴展的，只要有一點物業就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業管理的利潤是來自于發展商的、來自于規?；?。這是內部管理的需要，行業的規范，法制的健全，必然會導致這種結果。這也是一種趨勢。
?。ㄋ模┦俏飿I實現保值增值的有效手段和途徑
眾所周知，物業管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區（大廈）正常運作，也就是實現了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。
也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。
二、物業管理的成本費用
成本是指物業管理企業對一個特定物業進行管理服務所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業管理服務當中對房屋的使用人或者業主進行維修管理和服務所發生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規范，然后這房子必然會老化，一些設施設備的使用壽命必然會到，所以物業管理必然有這個周期過程。物業有了周期性以后，在物業的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的?？傮w上可分成三個階段：
?。ㄒ唬┢鸩诫A段
一個新的小區，物業管理處剛剛投入，設備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區。
?。ǘ┥L成熟階段
生長成熟階段物業公司所有的管理都走向了規范，人員的培訓基本上到位了。對物業的基本情況以及設施設備也已經熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩定。
?。ㄈ┧ネ似陔A段
經過很長一段時間以后，物業開始老化，有些設備的使用壽命可能已經到了，那么物業公司的支出自然而然又要升高。
所以財務管理在物業管理的成本支出方面也是隨著物業管理周期來進行變化的。
三、物業管理小區的成本預算
籌備期也是物業管理的前期介入期，前期介入的成本預算應注意七點：
?。ㄒ唬┍M量的購買工具設備。
為什么要盡量購買？一是工具設備，二是辦公的固定資產。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯合起來買，并且購買工具設備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區面積大，就買個剪草機，如果那個小區小一點就不買，那么就由這個小區負擔那個小區的剪草工作；假如旁邊有一個小區（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區的復印機也可以不買。但在購買工具設備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設備。
?。ǘ┎豢深A見的費用比較多。
我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現場，發展商也還在現場，這個時候就會發生不可預見的費用。如果物業公司是發展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業公司去弄一下，即使不要物業公司出錢，也要物業公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。
?。ㄈ┧娰M的問題。
在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發展商來控制。那個時候，物業公司也有理由，假如物業公司接的話，物業公司本身的電費支出根本沒有發展商很小的一部份。當時可能還在施工階段，業主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發展商所做的。比方說：“發展商這里有五套房子沒賣掉，發展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業公司開不開？開了以后物業公司怎么跟發展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領導，報告一轉第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應在業主入伙以后或者在發展商撤場以后再把水電接過來，物業公司采取這樣的態度較穩妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應交給發展商，由發展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。
?。ㄋ模┓智迮c發展商、施工隊的一些責任界線。
這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就
?。ㄎ澹┤藛T的培訓費及資料費。
籌辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內正常調配，從其他管理處抽一些精英人員到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關資料。比如：業主公約、手冊、規定、制度等資料都必須要有的，所產生的費用也比較大。
?。┢匠＝洜I支出費用的測算。
經營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。
1、行政延?
?、偃斯べM（包括工資、稅金、福利、保險）；
?、谵k公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）
?、廴斯づ嘤栙M。我們知道物業公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質水平上的高低一定程度上影響物業公司的服務質量。所以，培訓工作被越來越多的企業所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質也不行，有素質還要經過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證?，F在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經理證；c企業經理證。再說現在社會發展得較快，經常有新的管理模式沖擊；法律時刻修改、完善；稅務經常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務部等）都應該關注社會上一些專業性、針對性突出的培訓機構，必要時也要參加培訓，充充“電”。
?、懿盥觅M；
?、萆鐓^文化費。社區文化費指的是由物業公司來組織的。社區文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區（大廈）基本上不考慮物業公司員工的宿舍問題，所以有可能物業公司會產生宿舍費用；
?、薇０操M。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。
?、呓哟M。
2、公共電費：
包括：
?、匐娞?/a>用電；
?、诘缆氛彰鳎ò窡?、射燈、圍墻燈、彩燈）；
?、巯?/a>用電；
?、軜堑勒彰?；
?、莸叵萝噹煺彰?；
?、拗悄芑到y用電；
?、吲潘到y用電；
?、嗥渌O施用電（如噴泉，高檔的小區有溫水泳池）；
3、公共水費：
?、倬G化用水；
?、谇鍧嵱盟?；
?、酃苍O施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；
4、維修養護費用：
?、匐娞菥S護（分維修費和保險費）；
?、诜课菥S護費用；
?、垭娖?、電訊的維護；
?、芙o排水的維護（包括消防水的維護）；
5、攤銷（其中包括固定資產的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：
6、固定資產的維修（主要指自有的，不是指小區的）
7、不可預見的費用
8、管理者酬金
9、稅金
?。ㄆ撸┢匠＝洜I收入費用的測算。
1、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場）：
這里著重說一下停車場，停車場各個物業公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業公司充減管理費；但是如果是發展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發展商來收租金的或使用的，就算物業公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發展商的。那么如果地下車庫物業公司收什么？物業公司要注意了，一般有兩種情況：
?、贅I主和發展商之間達成什么協議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業公司就向業主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業公司應該向發展商收；
?、谌绻l展商委托物業公司把車位租出去，就向發展商收取手續費。收取費用的高低應由發展商和物業公司去協調。
2、家政服務費：
?、偕祥T維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務費；
?、谄渌杖?。
最后來計算數據狀況，物業公司通過以上幾項，管理處對小區（大廈）一年來的費用進行預算。
四、成本控制
1、由業主委員會來審核這些項目；
2、如果沒有成立業主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。
由業主提意見，公布電話、公布業主意見，那么征求業主的意見以后，物業公司進行修改后實施。一來物業公司通報并做這些項目后以防出現爭執的情況；二來使物業管理能把業主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業公司最終的目標還是為了業主。一個企業也是為了忠實的顧客群體。要業主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業委會征求意見。同時業委會也會收到單個業主的意見，經業委會權衡后向物業公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協商。
3、公共水電費
?、乓幏锻庥秒姷墓芾?。
?、埔幏豆舱彰鞴芾?。
在公共照明管理方面，建議物業公司最好在每個小區（大廈）都要有一張很明確的開關管理規定。整個小區，幾號燈今天是幾點關要明確寫出來，列成一種數據化。那么，這張開關管理規定作為每位員工上崗培訓的一項內容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內容之一。然而，開關規定隨季節變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關管理規定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應開關，換也要換成感應開關。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務必換成感應的，只要開一下門，關一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內的燈要換成感應的。
另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且24小時可能都有人走。這種開關要注意使用一種標簽，一般物業公司安裝的開關是一排一排的，每一排的開關最好用好多種顏色的標簽區分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓的時候就方便了，幾點關紅的、幾點是開綠的......為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業公司會把燈調整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節的管理，既可節約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時全開了，既浪費電對燈泡又產生不良影響。
還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區的一些電表。
?、枪灿盟?/p>
?、僖⒁庖幏锻饨佑盟?。
?、谝幏端吹氖褂?。小區用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規范，這個需要物業公司去監控。二是自管的。
?、塾境睾蛧娙?。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經常會出現半個月或一個月就換一次水。物業公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要物業公司管理的好，一點問題都沒有。
?、鹊唾|易耗品的費用的測算（主要指維修、低質易耗品的控制）。
低質易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質易耗品更新費=（一般公共設施的購置費+安裝費）×12÷各設施的正常安全使用年限，這是低質易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設施都有正常安全的使用年限，比方說白質燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。
?、傻唾|易耗品的成本控制
?、偕碳业目刂坪驮u估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質量。廠家的評估一定要管理處或企業搞品質管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業公司既省事又有效益。
?、谫|量求佳。
?、酃┴浬桃鄬潭?。
?、芤窟M貨。為什么要批量進貨？一來保證服務時間，二來批發價，價格肯定要低一點。
?、菀耘f換新--就是物業公司維修工要換東西或要領用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現只知道“換新工”的現象。
?、薅ㄆ跈z查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設備房等，要經常去開一下，讓它走動走動。就像物業公司的柴油發電機要每一個月或半個月去開一次一樣的道理。
另外，物業公司買一些東西也有一點小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業公司買任何東西的時候都要以控制成本為前提來考慮實際問題。
?、邆}庫和采購的管理。每個物業公司都有相應的制度，而且這個環節是相當重要的。重點是要注意對供貨商做事后的回訪，購完貨以后物業公司的品質管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質部，品質管理人員聯系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負責送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業公司更好地控制。
?、噘Y源共享。從物業管理發展趨勢也可以看到，像某物業公司實行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業公司只用一個經理來領導，下面可能設主管或主辦的形式，然后采購、工具、設備、人員都可以統一調配，這種管理模式就是節約成本的一種做法，也是資源共享的做法。
篇3：房地產成本費用項目及核算內容
4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:
1)土地征用及拆遷補償費
2)前期工程費
3)基礎設施費
4)建筑安裝工程費
5)配套設施費
6)開發間接費
4-2 各成本項目的開支范圍如下:
■土地征用及拆遷補償費
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用,主要包括以下內容:
(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:www.airporthotelslisboa.com)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。
(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。
(4)其他:如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。
■前期工程費
指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:
(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。
如:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
(2)規劃設計費:項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改
造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規劃設計模型制作費,方案評審費。
(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。
(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。
(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。
(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。
(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。
■基礎設施費
指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:
(1)道路工程費:小區內道路鋪設費。
(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。
(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。
(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發展基金、煤氣掛表費等。
(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。
(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。
(7)電視工程費:小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。
(8)照明工程費:小區內路燈照明設施支出。
(9)綠化工程費:小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。
(10)環衛工程費:指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11)其他:小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。
■建筑安裝工程費
指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:
(1)土建工程費
?、倩A工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。
?、谥黧w工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。
?、塾屑坠┎牧系?還應包括相應的甲供材料費。
(2)安裝工程費
?、匐姎?強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。
?、陔娪?弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。
?、劢o排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。
?、茈娞莅惭b工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。
?、菘照{安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。
?、尴腊惭b工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。
?、呙簹獍惭b工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。
?、嗖膳惭b工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。
?、嵘鲜龈黜椚缬屑坠┎牧?、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。
(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬
等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。
(4)項目或工程監理費:指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。
(5)其他:工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現場垃圾清運費、工程保險費等。
■配套設施費
指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及其收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區別以下情況:
(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:www.airporthotelslisboa.com)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。
(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。
(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用。
(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。
■開發間接費
指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括:
(1)現場管理費用:內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。
(2)利息并借款費用:直接用于項目開發所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。
(3)固定資產投資方向調節稅:按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。
(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
(5)質檢費:包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。
(6)其他:項目交付使用后發生的,按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發間接費的費用。
4-3 開發企業期間費用的開支范圍為:
■營業費用
指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括:
(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費,開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費,根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。
(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。
(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。
(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。
■管理費用
指企業行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括:
(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。
(2)工會經費和職工教育經費。
(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。
(4)稅金:指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。
(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。
(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。
(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。
(8)環境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等
(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。
(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。
■財務費用
指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費),以及企業籌集資金發生的其他財務費用。