物業經理人

南充市物業管理條例(2020)

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南充市物業管理條例(2020)

  為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及與物業管理相關的其他主體的合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合南充市實際,制定本條例。

  (2019年10月30日南充市第六屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過 2019年11月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準)

  第一章 總 則

  第一條

  第二條 南充市行政區域內的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

  第三條 物業管理應當堅持業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

  第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系,建立物業管理和監督管理綜合協調機制,有序引導業主自主自治,促進物業管理健康發展。

  市人民政府應當建立統一的物業管理信息共享平臺,為業主大會召開會議、物業管理招投標、住宅專項維修資金管理、業主共有資金管理、業主實時查詢、政府部門監督管理等提供高效便捷、公開透明的技術支持和保障。

  鼓勵采用信息化、智能化等新技術、新方法提高物業管理質量和物業服務水平,推進綠色和智慧小區建設。

  第五條 市人民政府住房和城鄉建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作,履行下列職責:

  (一)制定物業管理規劃、標準、規范和措施;

  (二)組織開展物業服務企業信用評價;

  (三)負責全市住宅專項維修資金的交存、使用和監督;

  (四)負責物業管理信息共享平臺的運行和維護;

  (五)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

  市、縣(市、區)發展和改革、公安、民政、司法、財政、自然資源和規劃、應急管理、市場監管、城市管理等職能部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督。

  第六條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會的選舉工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系,調解物業管理糾紛,并配合住房和城鄉建設部門對物業管理活動進行監督管理。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

  業主大會、業主委員會、物業服務企業應當積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  第七條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集,住房和城鄉建設部門、居(村)民委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加,及時協調解決業主大會設立、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業交接等物業管理中的問題。

  第二章 業主和業主組織

  第一節 業主

  第八條 物業管理區域內,經依法登記取得房屋所有權人為業主。

  因新房買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理活動中享有業主權利,承擔相應義務。

  第九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

  第十條 物業轉讓或者出租的,轉讓人、出租人應當自合同簽訂之日起三十日內將買受人、承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況告知業主委員會和物業服務企業。

  第十一條 業主和物業使用人,應當遵守法律、法規、管理規約、業主大會決定以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度,共同營造安全舒適、文明和諧、誠信友善的社區環境,不得損害公共利益和他人合法權益。

  第二節 業主大會

  第十二條 符合法律、法規規定的召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當自條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請設立業主大會。建設單位未及時書面申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到申請書之日起十五日內會同物業管理區域所在地縣(市、區)住房和城鄉建設部門組織成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  第十三條 業主大會籌備組由住房和城鄉建設部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會、建設單位代表和業主代表組成?;I備組人數應當為單數,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。建設單位注銷或者未派人參加籌備組的,不影響籌備組的成立。

  籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任?;I備組中的業主代表由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居(村)民委員會在民主推薦的基礎上確定,業主代表應當符合本條例有關業主委員會委員候選人條件的規定。

  籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)予以公示。

  第十四條 業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

  業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費標準由物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定。

  建設單位應當在物業承接查驗前向物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)交納業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費。

  業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費專用賬戶由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責設立。首次業主大會會議召開后,經費使用情況由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)公示。

  第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議,逾期未能組織召開首次業主大會會議的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面同意,可以延長期限,但延長時間不得超過九十日。

  業主大會籌備組在規定期限內組織召開首次業主大會后,應當自業主委員會備案之日起十日內,向業主委員會移交籌備業主大會期間的全部資料、籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費余額后解散。

  業主大會籌備組在規定期限內未能組織召開首次業主大會會議的,應當自期滿之日起七日內公示并說明理由,業主大會籌備組自公示之日起自行解散。業主大會籌備組解散后,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開首次業主大會會議。

  第十六條 業主大會是業主實行自治管理的自治組織,由物業管理區域內全體業主組成,決定物業管理區域內與業主共同利益相關的重大事項,代表和維護全體業主合法權益。業主大會履行下列職責:

  (一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

  (二)選舉或者罷免業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

  (三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定需要全體業主公攤費用的收取標準;

  (四)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

  (五)制定、修改業主共有資金使用與管理、共有物業管理、使用、經營等方面的規定和程序;

  (六)監督業主委員會工作,審議業主委員會工作報告;

  (七)籌集和使用住宅專項維修資金,并監督實施;

  (八)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途;

  (九)確定業主委員會委員的工作補貼及其標準;

  (十)法律、法規或者業主大會議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

  決定前款第七項和第八項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。前款其他事項需要作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  業主大會會議依法作出的與物業管理活動相關的決定,對本物業管理區域全體業主、物業使用人以及業主委員會具有約束力。

  第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定,并不得違反法律法規的規定。

  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、議題公示、表決程序、公示方式和業主委員會的屆期、組成、成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定,并可以約定業主代表的推選、監事或者監事會的設立、執行秘書或財務人員的聘請、住宅專項維修資金使用的具體情形等事項。

  第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  召開業主大會定期會議,應當于會議召開十五日前將會議時間、議題、表決方式等內容書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會并公示。

  有下列情形之一的,應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)百分之二十以上的業主向業主委員會書面提議的;

  (二)物業管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

  (三)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

  業主委員會未按業主大會議事規則的約定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當組織召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期召開。逾期不組織召開或者因業主委員會委員出缺、辭職、離任等原因無法組織召開的,可以由物業所在地居(村)民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

  第十九條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術的方式召開。

  采用現場集體討論的形式召開業主大會會議的,業主可以委托代理人或者推選業主代表參加。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書和受委托人身份證明,委托書應載明委托人身份信息、專有部分的面積、委托事項。

  業主推選業主代表參加業主大會會議的,可以以幢、單元、樓層、住宅類型為單位推選業主代表。

  第二十條 業主大會會議表決采用記名投票方式進行,可以采取現場投票或者采用電子信息技術投票,投票應當具備真實性、可追溯性。

  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會應當對業主大會會議表決和業主委員會主任、副主任選舉過程進行監督。

  第三節 業主委員會

  第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,對業主大會負責,接受業主大會以及業主的監督。

  業主委員會委員由五人以上單數組成,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

  業主委員會可以設置候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會正式成員人數的二分之一。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。候補委員的任職資格、候補順位、選舉產生規則和職務終止規則等內容在業主大會議事規則中約定。

  第二十二條 業主委員會委員應當由遵守法律法規、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,但有下列情形之一的,首次業主大會籌備組不得提名為業主委員會委員候選人:

  (一)不具有完全民事行為能力的;

  (二)未按照約定交納物業服務費及其他相關費用的;

  (三)未按照規定交存住宅專項維修資金的;

  (四)違法搭建建(構)筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外形或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的;

  (五)有不良信用記錄的;

  (六)非法占用公共區域或者共用設施設備的;

  (七)接受減免物業服務費及相關費用獲取不當利益,收受或者索取建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主的財物的;

  (八)本人及其近親屬在本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業、機構中任職或者有利益關系的。

  業主大會可以依法規定不得擔任業主委員會委員的情形。

  第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定?;I備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單后,應當及時予以公示。

  第二十四條 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,按照選舉的得票順序當選。業主委員會的成立情況應當及時予以公示。

  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣(市、區)住房和城鄉建設部門。

  業主委員會辦理備案手續后,持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章,向銀行申請設立業主共有資金基本賬戶。

  第二十五條 業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

  (二)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;

  (三)與業主大會選(續)聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,督促業主、物業使用人遵守管理規約,監督管理規約的實施;

  (五)根據業主大會的決定,制定共有物業、業主共有資金使用與管理辦法;

  (六)承擔組織和監督住宅專項維修資金籌集和使用的具體工作;

  (七)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒,并建立相關檔案;

  (八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居(村)民委員會對物業管理的指導和監督;

  (十)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  第二十六條 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

  (一)阻撓、抗拒業主大會行使職責;

  (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

  (三)違反業主大會議事規則、印章管理制度或者未經業主大會授權擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

  (五)擅自動用住宅專項維修資金;

  (六)超越業主大會賦予的職責;

  (七)侵占業主共有財產或者侵害業主合法權益;

  (八)違反法律、法規的其他行為。

  第二十七條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其職務自行終止,由業主委員會公示,并向業主大會報告:

  (一)因物業轉讓等原因不再是本物業管理區域的業主的;

  (二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

  (三)因犯罪被判處刑罰的;

  (四)存在本條例第二十六條所列禁止行為且受到縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)批評教育、責令限期改正,逾期不改正的;

  (五)連續六個月缺席業主委員會會議或者不履行業主委員會委員職責的;

  (六)業主大會議事規則約定的其他情形。

  業主委員會委員職務終止后,由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并公示,自公示結束之日起十五日內向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

  職務終止的委員應當自終止之日起五日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

  第二十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會會議不得以書面形式召開。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認,自作出決定之日起三日內予以公示。

  業主委員會可以邀請物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會的代表以及業主代表列席會議。

  第二十九條 業主委員會委員不得領取勞動報酬,經業主大會同意,可以給予適當工作補貼。

  經業主大會同意,業主委員會的工作經費、業主委員會委員的工作補貼,可以從業主共有資金中列支。

  第三十條 業主委員會任期屆滿九十日前,業主委員會應當書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當指導、協助召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議記錄等檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交新一屆業主委員會。

  業主委員會逾期未能換屆改選、業主委員會不履行職責或者無法正常開展工作達六個月以上,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  第三十一條 業主委員會應當向全體業主公開主任、副主任、委員、候補委員的聯系方式,可以應業主要求每半年公示業主委員會委員、候補委員繳納住宅專項維修資金、物業服務費、停車費情況以及停車位使用情況。

  業主可以查閱業主大會、業主委員會所有會議資料,并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當及時答復。

  第三章 物業服務企業

  第三十二條 物業服務企業應當具有獨立法人資格,具有承擔物業服務的能力和專業技術力量。

  物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的,應當在簽訂物業服務合同之后十五日內,到物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門和公安機關派出機構進行信息登記。

  第三十三條 物業服務企業應當按照法律法規的規定、物業服務合同的約定和國家、省有關物業服務標準和規范的要求,誠信經營、規范服務,為業主提供相應的服務。

  第三十四條 物業服務實行項目負責人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定,指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

  物業服務企業更換項目負責人的,應當及時告知業主委員會并予以公示。

  第三十五條 物業服務企業應當將下列信息公示并及時更新:

  (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

  (三)電梯、消防、監控、人民防空等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等;

  (四)業主年度交納物業服務費用,住宅專項維修資金使用情況,利用物業共用部位、共用設施設備所取得收益的收支情況;

  (五)房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項;

  (六)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處置情況;

  (七)其他應當公示的信息。

  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。

  第三十六條 物業服務事項應當包含下列內容:

  (一)建筑物共有部位的維護和管理;

  (二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

  (三)公共綠化的養護和管理;

  (四)公共道路及場地的清掃保潔和公共環境衛生的維護;

  (五)安防監控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作;

  (六)二十四小時門衛管理和車輛停放管理;

  (七)公共秩序維護和突發事件應急處置;

  (八)物業服務檔案、物業檔案和監控視頻等檔案資料的管理;

  (九)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  第三十七條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為:

  (一)擅自改變物業服務用房的用途;

  (二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;

  (三)除維修管道、線路等特殊情況外,擅自中斷供水、供電、供氣;

  (四)擅自設置收費項目,提高收費標準;

  (五)泄露業主、物業使用人的信息;

  (六)阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責;

  (七)其他損害業主、物業使用人權益的行為。

  第三十八條 縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處(鄉、鎮人民政府)定期開展物業服務企業服務質量滿意度測評;建立物業服務企業及其項目負責人信用管理制度,健全物業服務評價體系,實行信用記分管理,對物業服務企業的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理。滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公告。

  滿意度測評結果和信用評價結果可以作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。

  物業服務企業服務質量滿意度測評辦法和物業服務企業及其項目負責人信用管理辦法由市人民政府住房和城鄉建設部門制定。

  第三十九條 物業服務企業有下列情形之一的,由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門錄入物業服務企業信用檔案:

  (一)在招投標活動中相互串通投標、提供虛假信息騙取中標或者采取行賄等不正當手段謀取中標的;

  (二)擅自終止物業服務合同撤離物業管理區域的;

  (三)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

  (四)未按照法律、法規的規定和物業服務合同約定履行安全管理義務,導致物業管理區域內發生重大安全事故的;

  (五)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

  (六)擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備用途的;

  (七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的;

  (八)擾亂、破壞業主活動,或者對業主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復的;

  (九)故意泄露業主、物業使用人信息的;

  (十)物業服務質量明顯不符合合同約定的;

  (十一)違反法律、法規規定的其他情形。

  第四章 物業服務

  第四十條 在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當采取招投標方式選聘前期物業服務企業,并與之簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者物業管理區域房屋總建筑面積低于三萬平方米的,經縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

  第四十一條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當邀請業主代表以及物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門參加,共同對物業共用部位、共用設施設備進行物業承接查驗。住房和城鄉建設部門應當以經審批的施工設計方案以及國家相關行業規范等為物業承接查驗標準進行監督。

  物業承接查驗發現有問題的,物業服務企業與建設單位雙方協議處理辦法,并且商定時間復驗。對承接物業質量有爭議不能協商解決的,可以向物業所在地住房和城鄉建設部門申請復驗裁決。

  建設單位不得將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經承接查驗或者查驗不合格的物業,不得與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益。

  鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。

  第四十二條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。

  物業服務合同應當對物業服務收費標準、物業服務等級、物業服務項目、內容與標準等事項予以約定。

  物業服務企業因物業服務成本變動超出正常市場風險范圍提出調整物業服務收費標準的,應當與業主委員會平等協商,雙方可以委托第三方機構對調價幅度的合理性進行評估。業主委員會同意提交業主大會決定的,應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料十五日后,召開業主大會會議,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,作出決定后簽訂變更協議。

  市、縣(市、區)人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測,每三年至少開展一次物業服務成本監審或者調查,并向社會公布物業服務社會平均成本。

  第四十三條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的,應當重新簽訂物業服務合同。

  物業服務合同解除或者終止的,物業服務企業應當在業主委員會的監督下同新聘物業服務企業進行物業查驗,履行交接義務,退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕移交、退出。

  第四十四條 經業主大會決定,可以對物業管理區域自行管理。自行管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項由管理規約作出約定。

  實行自行管理的物業管理區域內的設施設備及場所應當處于安全適用狀態。電梯、消防、電子監控等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當定期委托專業機構進行檢驗、檢測、維修和養護。

  第五章 物業的使用與維護

  第四十五條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等;

  (二)違法違規搭建建(構)筑物,開挖、擴建地下室等;

  (三)侵占、損壞樓道、公共綠地、共用屋頂等物業共用部位或者移裝共用設施設備等;

  (四)擅自改變房屋、綠地使用性質和房屋外觀等;

  (五)違反垃圾管理規定投放垃圾或者隨意堆放、傾倒垃圾、雜物,以及高空拋物等;

  (六)違反法律、法規的規定飼養畜禽等動物;

  (七)擅自在建(構)筑物外立面懸掛、張貼、涂寫、刻畫等;

  (八)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;

  (九)擅自建設、接駁給排水系統;

  (十)違反法律、法規的規定種植有毒有害植物,堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品;

  (十一)超過法律、法規的規定標準排放噪聲或者產生振動,影響居民生活;

  (十二)違反法律、法規的規定飼養犬只;

  (十三)在規定區域外停放車輛;

  (十四)侵占、損壞電梯,占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等;

  (十五)擅自架設通信線纜、電線電纜等;

  (十六)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門,相關行政主管部門應當及時依法處理。發現侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品危害公共安全等情形的,物業服務企業應當采取措施及時消除安全障礙和安全隱患,并在處理過程中做好安全警示。

  第四十六條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋,必須遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定,并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并進行現場巡查。

  業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當按照約定支付合理的清理費用。

  業主或者物業使用人因裝飾裝修過程不當,致使小區的共用設施設備、公共綠化、道路、景觀損害和相鄰業主合法權益受損,應當承擔修復和賠償責任。

  第四十七條 建設單位在依法取得房屋預售許可后,應當將車位、車庫產權歸屬、配建數量、位置、租售方式、租售價格、停放服務收費標準在房屋銷售現場公布并告知買受人;在取得車位、車庫的權屬登記后,及時公示產權證明文件。

  按照規劃設置的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后,還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人。

  已建成的停車場,不得擅自停止使用或者改作他用。

  第四十八條 業主共有資金包括業主共有物業收益和其他合法收入,歸全體業主所有。業主共有資金主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  業主共有資金不得存入私人賬戶,不得用于除銀行儲蓄之外的其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

  前期物業服務期間,物業服務企業應當設立業主共有資金專門賬戶,存入代收的前期業主共有資金。業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,前期物業服務企業應當將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶,并注銷業主共有資金專門賬戶。

  前期物業服務企業和業主委員會應當每半年公示業主共有資金收支情況。經業主大會決定或者在業主大會議事規則中約定,可以對業主共有資金收支情況和離任業主委員會委員進行經濟責任審計。

  第四十九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。

  住宅專項維修資金應當存入銀行住宅專項維修資金專戶,住宅專項維修資金的利息等增值收益歸業主所有,定期按業主專有部分面積占建筑物總面積的比例轉入住宅專項維修資金分戶賬滾存使用。

  未建立首期住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照法律、法規的相關規定、管理規約的約定和業主大會的決定,及時建立或者續交住宅專項維修資金。

  業主轉讓物業時,其名下的住宅專項維修資金余額隨物業一并轉讓給物業買受人。因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,經業主大會或者建設單位申請,應當將住宅專項維修資金余額退還業主。

  業主委員會或者受委托的物業服務企業應當在每年最后一個季度公示住宅專項維修資金的收支情況。

  第五十條 維修資金管理機構應當按照科學合理、規范高效、公開透明的原則,制定并公告維修資金申報流程,在物業管理信息共享平臺建立維修資金管理信息系統,實現維修資金實時查詢和定期對賬,增強管理透明度,保障業主的決策權、知情權、監督權,依法接受審計監督。

  維修資金管理機構應當建立符合國家資質標準的專項維修工程預決算、設施設備檢測評估、招標、監理、審計、施工等專業隊伍備選目錄,并向社會公布,供業主大會或者業主委員會選用。采用公開招標的,投標人不受備選目錄限制。

  維修資金管理機構不得以任何方式為招標人指定招標代理機構;不得指定、限制、排斥投標人或者施工企業。

  第五十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。物業保修期內,因建設工程質量問題發生的維修、更新、改造責任和費用,由建設單位承擔。

  第五十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修、更新、改造責任和費用,業主專有部分的,由業主承擔;業主專有部分之外的共有部分,由相關專業經營單位承擔。

  第六章 法律責任

  第五十三條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

  第五十四條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以通過口頭、電話、書面等方式催促其在合理期限內交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

  第五十五條 業主委員會委員、候補委員違反本條例第二十六條規定,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)給予批評教育,責令限期改正;逾期不改正的,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門處一千元以上一萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

  第五十六條 業主大會、業主委員會的決定違反法律、法規的,物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正或者糾正其決定,并通告全體業主。

  業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

  業主委員會未按照本條例第三十條第二款規定移交的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期移交;拒不移交的,轄區公安機關予以協助。

  第五十七條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門予以處罰:

  (一)違反本條例第十四條規定,拒不承擔籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第四十一條第三款規定,將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

  (三)違反本條例第四十七條第一款規定,建設單位未將車位、車庫相關情況予以公布并告知買受人的,責令限期改正,處三萬元以上五萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第四十七條第三款規定,擅自將已建成的停車場停止使用或者改作他用的,責令限期改正;逾期不改正的,自責令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面積,處以每日每平方米五元的罰款。

  第五十八條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由市、縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門予以處罰:

  (一)違反本條例第三十七條第一項規定,擅自改變物業服務用房用途的,責令限期改正,給予警告,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第三十七條第二項規定,擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,責令限期改正,給予警告,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;

  (三)違反本條例第三十七條第三項規定,除維修管道、線路等特殊情況外,擅自中斷供水、供電、供氣的,責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第三十七條第五項規定,泄露業主、物業使用人信息的,責令限期改正,處五千元以上二萬元以下的罰款;

  (五)違反本條例第三十七條第六項規定,阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責的,責令限期改正,處一萬元以上五萬元以下的罰款;

  (六)違反本條例第四十一條第三款規定,承接未經查驗或者查驗不合格的物業的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業服務企業與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益的,雙方共同承擔賠償責任;

  (七)違反本條例第四十三條第二款規定,責令限期辦理交接手續、退出物業管理區域;逾期拒不交接和退出物業管理區域的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

  物業服務企業違反本條例第三十七條第四項規定,擅自提高物業服務收費標準的,由市、縣(市、區)人民政府價格行政主管部門依法查處。

  第五十九條 違反本條例第四十五條規定,物業服務企業、業主有權按照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業主、物業使用人可以向相關行政主管部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法提起訴訟。

  有下列情形之一的,由相關行政主管部門按照下列規定進行查處:

  (一)違反第一項、第二項、第三項、第四項、第五項、第六項、第七項、第八項、第九項規定的,由城市管理行政主管部門依法查處;違反第四項擅自改變房屋使用性質的,責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上三萬元以下的罰款;

  (二)違反第十項、第十一項、第十二項、第十三項規定的,由公安機關依法查處;

  (三)違反第十四項規定,侵占、損壞電梯的,由市場監督管理部門責令改正、恢復原狀,拒不改正的,處二百元以上二千元以下的罰款,造成電梯損壞的,責任人應當賠償損失;占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等的,由消防救援機構依法查處;

  (四)違反第十五項規定的,由電力、通信行政主管部門依法查處。

  第六十條 違反本條例第四十八條第二款規定,將業主共有資金存入私人賬戶,用于除銀行儲蓄之外的其他投資,借貸給他人或者為他人提供擔保的,由縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處一千元以上一萬元以下罰款。

  第六十一條 違反本條例規定,住房和城鄉建設部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關行政主管部門及其工作人員在物業監督管理工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七章 附 則

  第六十二條 本條例下列用語的含義:

  (一)物業,是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

  (二)物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

  (三)物業使用人,是指除業主以外合法使用物業的單位和個人,包括但不限于物業承租人、借用人。

  (四)物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,開展物業服務活動,向業主所收取的費用。

  (五)公示,是指在物業管理區域顯著位置公開張貼并同時在物業管理信息共享平臺發布,時間不少于十五日。

  (六)物業承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

  第六十三條 臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議和裝飾裝修管理服務協議等示范文本由市人民政府住房和城鄉建設部門制定并公布,供物業服務活動中參照使用。

  第六十四條 本條例自2020年3月1日起施行。

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篇2:達州市物業管理條例(2022)

第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造幸福宜居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合達州市實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于達州市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

  第三條 物業管理應當堅持依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導、行業自律,著力提升物業管理專業化、標準化、信息化、智能化水平。

  第四條 發揮黨建引領作用,推動住宅小區、物業服務人、業主委員會成立中國共產黨基層組織。建立基層黨組織領導下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制,形成社區治理合力。

  第五條 市、縣級人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系,建立物業管理綜合協調工作機制和物業管理平臺。

  縣級人民政府應當明確街道辦事處(鄉鎮人民政府)承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員,并保障工作經費。

  第六條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門負責物業管理活動的指導和監督管理。

  市、縣級人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源規劃、生態環境、衛生健康、應急管理、市場監督管理、城市管理、消防救援等有關部門(機構)按照各自職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。

  第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行以下職責:

  (一)組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆;

  (二)指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;

  (三)建立物業管理聯席會議制度和物業糾紛調解組織,協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛;

  (四)法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

  居(村)民委員會根據需要設立環境和物業管理委員會,依法協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展相關工作。

  第八條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責落實縣級人民政府依法采取的應急措施,指導物業服務人、業主委員會開展應對工作,所需物資和資金納入政府應急體系管理。

  物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人以及相關人員應當依法予以配合。

  第九條 物業服務行業組織應當建立物業服務行為準則、行業規范等制度,加強從業人員業務培訓和行業自律管理,維護物業服務人的合法權益,促進物業服務行業規范健康可持續發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

  業主、業主大會與業主委員會

  第十條 業主在物業管理活動中根據法律法規、管理規約和物業服務合同,享有業主權利,履行業主義務。

  第十一條 下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;

  (四)確定或者變更物業服務方式、服務內容、服務標準和收費方案;

  (五)選聘、續聘和解聘物業服務人;

  (六)業主共有資金使用與管理;

  (七)籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (八)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (九)改變共有部分的用途或者共有部分經營管理;

  (十)在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備;

  (十一)物業服務區域劃分與調整;

  (十二)設立業主代表大會以及確定其職責;

  (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  提交業主共同決定的事項,應當尊重公序良俗,不得違反法律、法規和損害社會公共利益。

  第十二條 一個物業服務區域設立一個業主大會。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法指導成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,按照物業服務區域規劃核準總建筑面積0.3元/㎡標準,將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶,業主大會籌備組按規定申請使用。一個物業服務區域業主大會會議籌備經費最高不超過十萬元,最低不少于二萬元。

  老舊小區或者建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議所需經費,縣級人民政府應當給予補助。

  第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會每年至少召開一次定期會議,并應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題、議程在物業服務區域顯著位置公告并通知全體業主,同時書面告知轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會。

  出現以下情形之一的,業主委員會應當召集業主大會臨時會議:

  專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議;

  物業服務區域發生重大事故或者緊急事件需要即時商議;

  法律法規規定、業主大會議事規則約定應當召開業主大會臨時會議的其他情形。

  第十四條 超過三百戶的住宅小區,可以以幢、單元為單位推選業主代表,召開業主代表大會。業主代表的產生程序、工作規范等事項在業主大會議事規則中明確。

  業主代表大會召開前,業主代表應當就會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見,并經業主確認后,在業主代表大會上如實反映。

  第十五條 業主大會可以采用現場集體討論、書面征求意見或者電子信息技術等方式召開。

  業主可以委托他人參加業主大會會議。被委托人應當提供委托人簽署的授權委托書、委托人和本人身份證明材料、委托人不動產產權證明的復印件,按照受委托事項、時間、權限,代表業主行使權利。

  表決應當采用記名投票方式進行。業主簽收書面表決票或者在投票表決期間登錄電子投票表決系統的,視為參與表決。業主參與表決,應當作出同意、不同意、棄權的意思表示,未作出明確意思表示的視為棄權。

  業主的表決情況及統計結果應當在三日內由業主委員會在物業服務區域顯著位置公告,并通過互聯網方式告知業主,公告期不少于七日。

  第十六條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則的草案進行表決。表決未通過的,籌備組應當征求業主意見修改后重新表決。

  管理規約應當包含有關物業的使用、維護、管理;業主的共同利益和應當履行的義務;違反管理規約應當承擔的責任等事項。

  業主大會議事規則應當包含業主大會議事方式、表決程序;業主委員會的組成、職責、屆期、任職條件及資格終止情形;業主委員會工作經費籌集、開支范圍、開支金額,成員工作補貼標準;對業主委員會主任、財務負責人任期和離任審計的規定;設立候補委員、監事委員會的規定;業主共有資金賬戶、業主大會和業主委員會印章的使用和管理;業主委員會換屆等事項。

  第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,五人至十五人單數組成,每屆任期三年至五年,具體人數和任期由業主大會決定。業主委員會成員出現空缺時,設有候補委員的,由候補委員依次遞補。

  業主大會可以設立監事委員會,代表全體業主監督業主委員會的工作。監事委員會由三人或者五人組成,成員在非業主委員會成員的業主中選舉產生。監事委員會議事規則、成員的資格、任期等事項由業主大會議事規則規定。

  基層黨組織引導業主中的黨員參加業主委員會、監事委員會成員選舉,鼓勵黨員通過法定程序擔任業主委員會主任和監事委員會監事長。

  第十八條 業主委員會成員應當為本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業、責任心強,并提交書面承諾;

  (三)具備履行職責的健康條件和相應的時間;

  (四)法律、法規規定的其他條件。

  有下列情形之一的,不得擔任業主委員會成員:

  (一)被人民法院納入失信被執行人名單的;

  (二)在物業管理活動中,違反相關法律、法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的;

  (三)本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業服務區域的物業服務人任職的;

  (四)法律、法規規定或者業主大會議事規則約定其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

  第十九條 業主委員會應當自產生之日起三十日內,到物業服務區域所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。業主委員會辦理備案后,應當持備案證明依法刻制業主大會、業主委員會印章,辦理業主大會社會信用代碼登記,開設業主共有資金賬戶,在共有資金賬戶中設立業主委員會工作經費和補貼科目。

  本條例施行前開設的業主委員會資金賬戶,按照規定依法變更為業主共有資金賬戶。

  第二十條 業主委員會會議應當有過半數成員出席,作出決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。

  業主委員會會議討論研究業主共同決定事項時,應當邀請物業服務區域所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會以及監事委員會、業主代表列席。

  第二十一條 業主委員會應當履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

  (二)召集業主大會會議,報告業主委員會履職情況;

  (三)制定業主委員會財務、印章、會議、檔案管理制度,并建立會議記錄、會計憑證、會計賬簿、財務報表等相關檔案;

  (四)擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業主大會決定;

  (五)擬定物業服務人續聘、選聘、解聘方案并提請業主大會決定;

  (六)代表業主與業主大會選聘、續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與退出的物業服務人進行交接;

  (七)監督管理規約的實施,督促業主、物業使用人遵守管理規約,履行支付物業費等義務;

  (八)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (九)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十)接受住房城鄉建設等相關部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會的指導、監督和考核,支持、配合有關方面依法履行職責;

  (十一)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  第二十二條 業主委員會成員應當向業主委員會提交年度履職報告。業主委員會年度工作報告及業主委員會主任年度履職報告應當抄報街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

  第二十三條 業主委員會應當及時在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示下列事項,并將相關資料存檔:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

  (五)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;

  (六)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

  (七)業主委員會成員支付物業費、停車費和交存建筑物及其附屬設施的維修資金等情況;

  (八)業主委員會的履職情況;

  (九)法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業主公開的情況和資料。

  前款第一項、第三項的事項應當持續公示;前款第二項的事項應當在作出決定之日起三日內公示,公示期不少于三十日;前款第四項至第九項的事項,應當每季度公示一次,公示期不少于三十日。

  業主可以查閱業主大會會議和業主委員會履職相關資料,并有權就公示內容及相關物業服務事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當及時予以答復。

  第二十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為:

  (一)阻撓、抗拒業主大會或者業主依法行使權利,拒不執行業主共同決定事項;

  (二)擅自決定續聘、選聘、解聘物業服務人;

  (三)擅自決定業主共有部分經營管理使用、建筑物及其附屬設施的維修資金籌集使用、業主共有資金的管理使用等重大事項;

  (四)挪用、侵占物業共有部分、共用設施設備等業主共有財產或者擅自改變物業共有部分、共用設施設備的性質和用途;

  (五)抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用;

  (六)明示暗示物業服務人減免物業費、停車費或者其他應當由其個人支付的費用,索取或者收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人不正當利益的;

  (七)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料;

  (八)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (九)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人;

  (十)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

  (十一)違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

  有前款行為的,業主、利害關系人有權向街道辦事處(鄉鎮人民政府)及有關部門舉報,有關部門應當依法處理。

  第二十五條 業主委員會任期屆滿,應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下,將其保管的有關憑證、檔案、印章及其他屬于全體業主共有的財物予以移交。產生新一屆業主委員會的,產生之日起十日內移交新一屆業主委員會。未產生新一屆業主委員會的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定單位代為保管。指定單位可以是居(村)民委員會或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)內設物業管理機構。

  業主委員會任期內成員資格終止或者被罷免的,應當在終止或者罷免之日起七日內向業主委員會移交由其保管的有關憑證、檔案、印章及其他屬于全體業主共有的財物。

  拒不移交的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令移交。有侵占公共財物、隱匿會計賬簿等違法行為的,由公安機關依法調查處理。

  第二十六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以要求撤銷,拒不撤銷的,可以請求人民法院予以撤銷。

  第二十七條 縣級住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當定期組織開展業主委員會成員培訓,提升其履職能力。

  縣級人民政府可以制定業主委員會監督管理和考核辦法,按照國家有關規定對本轄區內模范履職的業主委員會、業主委員會成員給予表彰。

  第二十八條 縣級住房城鄉建設主管部門應當建立業主委員會成員履職負面清單。出現負面清單情形的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法責令其限期整改,逾期不整改的,可以建議業主大會罷免其成員資格。

第三章 物業管理與服務

  第二十九條 一個物業服務區域內住宅、商業、辦公等物業及地下車位等配套建筑、共用設施設備應當由一個物業服務人提供物業服務。

  第三十條 新建物業實行物業交付承接查驗制度。新建物業竣工驗收合格后,交付使用十五日前,建設單位和物業服務人應當按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部分、共用設施設備和相應的資料、檔案進行承接查驗。

  物業承接查驗應當邀請買受人代表、物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

  買受人代表應當由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定,并在承接查驗十五日前在新建物業顯著位置公告。建設單位和施工單位的股東、工作人員及其近親屬不能作為買受人代表。

  物業承接查驗時,物業服務人應當將發現的問題書面告知建設單位,建設單位應當及時整改。

  建設單位不得將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務人不得承接未經查驗的物業。建設單位與物業服務人不得在物業承接查驗活動中惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益。

  建設單位將不符合交付條件的物業交付使用或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業,因房屋質量或者物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

  新建物業承接查驗費用由建設單位承擔。

  第三十一條 物業服務人應當將承接查驗有關文件、記錄等原始資料建檔保存,業主有權查詢。

  前期物業服務合同終止,物業服務人應當將物業承接查驗檔案移交業主委員會。

  第三十二條 物業服務應當遵循權責一致、合理誠信、質價相符、公平公開的原則。物業服務事項、內容、標準和物業服務收費事項、標準等由雙方當事人以合同方式予以約定。

  第三十三條 物業服務事項包含下列內容:

  (一)建筑物共有部位的維護和管理;

  (二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

  (三)共用部位環境衛生的維護;

  (四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

  (五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

  (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  物業服務合同可以約定履約保證金并專戶存儲,作為物業服務人履行合同的保證。

  物業服務人可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

  第三十四條 物業服務相關主體應當維護物業服務市場正常秩序,優化市場環境。物業服務人應當按照合同約定提供服務,收取物業費。業主應當履行按時支付物業服務費、停車費和其他應當由業主共同分攤的費用等義務,不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

  物業服務收費標準應當保持相對穩定。因物業服務區域公共服務產品能耗價格、共用設施設備維修養護費用等物業服務成本變動,業主要求物業服務內容和服務標準變動,與物業服務有關的政策性費用調整等情形,需要調整物業服務收費標準的,物業服務人應當與業主委員會、業主協商,制定調整方案提交業主共同決定。

  第三十五條 市、縣級人民政府價格行政主管部門應當會同同級住房城鄉建設主管部門根據省人民政府定價目錄,結合當地實際,每五年對前期物業服務及保障性住房物業服務質量、服務標準、服務成本開展調查,根據調查結果制定或者調整前期物業服務及保障性住房物業服務收費政府指導價,并報同級人民政府決定后及時向社會公布。

  第三十六條 城鄉居民家庭住宅小區內的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用電執行居民生活用電價格。

  第三十七條 物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息,并在物業服務區域顯著位置公示:

  (一)物業服務人的營業執照(執業證照)、投訴電話及物業服務人和項目負責人的信用信息;

  (二)物業服務內容和質量要求,收費項目、標準和方式,合同履行情況;

  (三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況;

  (四)供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

  (五)業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況;

  (六)物業服務用房使用情況;

  (七)實施酬金制收費的,公布物業服務資金收支情況;

  (八)法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。

  前款第一項至第四項的事項應當持續公開;其他事項,應當每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。

  業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時予以答復。

  第三十八條 物業服務人未按照物業服務合同約定提供服務損害業主合法權益的,業主可以向物業服務人反映或者向業主委員會投訴,也可以申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。

  業主、物業使用人未按照物業服務合同約定支付物業費的,物業服務人可以通過書面、短信、網絡等方式催收;逾期仍不支付的,可以由業主委員會協助催收,也可以申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。

第四章 物業使用與維護

  第三十九條 物業服務區域內禁止實施下列行為:

  (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;

  (二)違法開挖、擴建地下室,違法違規搭建建(構)筑物;

  (三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地、共用屋頂等物業共有部分;

  (四)擅自改變房屋建筑、車位、園林綠地或者其他附屬設施的使用性質;

  (五)擅自改變建筑外立面,在建(構)筑物臨街外立面安裝防護欄、雨棚、晾衣桿,懸掛、張貼、涂寫、刻畫有礙小區景觀的廣告、標語等;

  (六)堆放、儲存超建(構)筑物荷載的物品;

  (七)損毀電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備;

  (八)車輛亂停亂放,占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、安全出口、消防通道,損壞或者擅自停用消防設施設備等;

  (九)在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動車,用電梯轎廂運載電動車,私拉亂接電源為電動車充電;

  (十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品;

  (十一)擅自安裝、改裝、拆除戶內燃氣設施和燃氣計量裝置,擅自建設、接駁給排水系統和煙道,違規排放污水;

  (十二)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物;

  (十三)從建筑物中拋擲物品;

  (十四)違反規定飼養、遛放具有攻擊性的大型犬、烈性犬、未經檢疫的犬只及其他動物;

  (十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  物業服務人應當對裝飾裝修活動、設施設備運行等開展日常巡查和監督,并建立相應檔案。

  對本條第一款所列行為,物業服務人、業主委員會、業主應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告公安、生態環境、住房城鄉建設、市場監督管理、城市管理、應急管理、消防救援等有關部門(機構)及街道辦事處(鄉鎮人民政府),并協助處理。

  第四十條 業主不得擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的,應當遵守法律、法規以及管理規約,并經有利害關系的業主一致同意。

  第四十一條 物業服務區域內按照規劃設置的車位(庫),應當首先滿足業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

  屬于建設單位所有的車位(庫)出租(售)的,應當提前十五日在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示擬出租(售)的車位(庫)的數量、相關證明文件和租售價格以及承租(購買)人條件等信息。

  建設單位、物業服務人不得擅自將已建成的車位(庫)停止使用或者改作他用。

  第四十二條 建設單位應當按照國家規定和合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

  物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的,物業服務人應當向建設單位發出書面保修通知,業主、業主委員會也可以向建設單位發出書面保修通知。建設單位應當自收到保修通知之日起十五日內履行保修責任。建設單位拖延履行的,不得以保修期屆滿為由拒絕履行保修責任。

  建設單位委托物業服務人保修的,應當與物業服務人簽訂委托協議并在物業服務區域顯著位置公示。

  第四十三條 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當提出設立業主大會的書面報告。未按規定報告的,物業共有部分、共用設施設備需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔維修、更新和改造責任,不得動用建筑物及其附屬設施的維修資金。

  第四十四條 利用共有部分產生的收益,在扣除合理成本后,屬于全體業主所有,納入業主共有資金賬戶管理,優先用于業主公共支出,也可以按照業主大會的決定使用。

  業主大會成立前,前期物業服務人應當設立業主共有資金專門賬戶。業主大會設立業主共有資金賬戶后十五日內,前期物業服務人應當將業主共有資金轉入業主大會設立的業主共有資金賬戶。

  業主共有資金不得存入私人賬戶,不得用于除銀行儲蓄之外的其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

  經業主大會決定或者業主大會議事規則約定,可以對共有部分收益等業主共有資金收支情況進行審計。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當每年開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查,檢查情況應當在物業服務區域顯著位置公示。

  第四十五條 業主交存的建筑物及其附屬設施的維修資金專項用于物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  未交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省、市、縣的相關規定、管理規約約定和業主的共同決定,及時補交或者再次籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。

  建設單位代為管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附屬設施的維修資金的自持或者待售物業,應當按物業面積分攤共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用。

  第四十六條 申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金的緊急程序,按照下列規定進行:

  (一)由業主委員會提出申請。未產生業主委員會或者業主委員會不履行職責的,居(村)民委員會應當根據業主的要求代為提出申請;

  (二)縣級人民政府住房城鄉建設主管部門收到申請后,應當在三個工作日內作出審核決定并辦理相關手續;

  (三)建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構按照相關規定審核同意后,在建筑物及其附屬設施的維修資金中直接列支;

  (四)應急維修工程竣工驗收后,組織維修的單位應當將使用建筑物及其附屬設施的維修資金總額及業主分攤情況在物業服務區域顯著位置公示。

  相關主體未及時提出申請,且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代為維修,代為維修費用按照前款第三項、第四項規定在建筑物及其附屬設施的維修資金中列支并公示。

  第四十七條 業主、物業使用人或者其他行為人因裝修或者使用不當,損害物業共有部分、共用設施設備,侵害相鄰業主合法權益的,應當依法承擔維修和賠償責任。

  第四十八條 縣級人民政府應當制定老舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃與年度計劃,安排專項資金用于老舊住宅小區的綜合改造。

  老舊小區改造需要新建或者改建物業服務用房、機動車停車位、非機動車集中停放區域、電動車集中充電換電等配套設施和加裝電梯的,應當制定改造方案,經縣級人民政府自然資源規劃、住房城鄉建設等主管部門同意。

  鼓勵社會資本和社會力量參與老舊住宅小區改造,通過建設電動車集中充電換電設施、既有住宅加裝電梯、建設與城市智慧停車系統整合運營的停車場等方式籌集建設資金。

第五章 監督管理

  第四十九條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理,履行下列職責:

  (一)制定物業管理相關政策措施;

  (二)建立和管理物業信用信息平臺;

  (三)組織物業管理從業人員業務培訓;

  (四)指導制定物業小區電梯、消防等共用設施設備維保部件更換以及物業特約服務的市場參考價;

  (五)指導監督物業管理協會開展行業自律;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  第五十條 市、縣級人民政府相關部門應當按照各自職責,做好下列工作:

  (一)城鄉規劃主管部門負責督促建設單位按照規劃設計要求完善相關配套設施建設,審批物業服務區域新建、改建、擴建建筑物及附屬設施或者改變規劃用途;

  (二)城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門負責查處物業服務區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變規劃用途、違反市容和環境衛生管理規定等行為;

  (三)市場監督管理主管部門負責監督管理物業服務區域內電梯等特種設備安全運行,監督檢查物業服務價格,查處價格違法行為;

  (四)公安機關負責物業服務區域犬只飼養的管理,指導物業服務人、業主委員會開展監控安防設施建設,根據小區申請指導物業服務區域內停車泊位劃定以及限速、禁停等交通標志設置,查處高空拋物等行為;

  (五)生態環境主管部門負責物業服務區域及其周邊環境污染源的監督管理;

  (六)消防救援機構負責指導物業服務人對共用消防設施進行維護管理和標明消防車通道,查處違法占用消防車通道、損壞消防設施等行為。

  供水、供氣、電力等專業經營單位負責對住宅物業區域達到移交條件的共有專業經營設施設備及相關管線按規定接收并承擔維修、養護、更新和管理責任。

  第五十一條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同發展改革、市場監督管理、城市管理等主管部門,建立物業服務人紅黑名單制度,完善物業行業守信聯合激勵、失信聯合懲戒機制,加強物業行業信用管理。

  市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立完善物業服務監管和信用評價機制,對物業服務人及其項目負責人的基本情況、服務情況、投訴舉報及處理情況等事項進行信用信息量化分級管理。

  縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)定期組織開展物業服務人服務質量滿意度測評。

  第五十二條 物業服務人滿意度測評結果和信用評價結果應當定期向社會公告,并作為建設單位和業主大會選聘物業服務人、確定和調整物業服務收費標準的重要參考。

  第五十三條 任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向縣級人民政府住房城鄉建設等相關主管部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴、舉報。相關主管部門應當在物業服務區域內顯著位置公布執法事項和舉報電話,并依法查處物業服務區域內的違法違規行為。

  有關主管部門認定附有違法建設的房屋,應當及時書面告知不動產登記機構,不動產登記機構應當將違法建設情形備注于不動產登記簿。違法建設情形消除的,有關主管部門應當及時提請不動產登記機構進行變更備注。

第六章 法律責任

  第五十四條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

  第五十五條 業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期履行;逾期未履行的,予以通報。

  業主委員會成員有違反本條例第二十四條規定行為之一的,由物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告,可處五千元以上二萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第五十六條 違反本條例第三十九條第一款第三項規定,侵占、損壞樓道、公共園林綠地、共用屋頂等物業共有部分的,由縣級人民政府城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;對個人可處一千元以上一萬元以下罰款,對單位可處五萬元以上二十萬元以下罰款。

  第五十七條 建設單位違反本條例第四十一條第二款規定,未按要求公示的,由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上五萬元以下罰款。

  第五十八條 違反本條例第四十一條第三款規定,擅自將已建成的車位(庫)停止使用或者改作他用的,由縣級人民政府城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門責令限期改正;逾期不改正的,自責令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面積,處以每月每平方米五十元罰款,沒收違法所得。

  第五十九條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關部門及其工作人員有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)未按照規定履行監督管理職責的;

  (二)違法干預業主依法成立業主大會和選舉業主委員會的;

  (三)對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

  (四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

  (五)其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第七章 附則

  第六十條 本條例自2022年10月1日起施行。

篇3:XX物業管理公司董事會工作條例

  物業公司一屆八次

  董事會材料之六(一)

  **省電信實業集團

  **物業管理有限公司董事會工作條例

  第一章 總 則

  第一條 為規范福建郵電物業管理有限公司董事會工作程序和運作方式,保證董事會依法行使職權,履行職責,承擔義務,充分發揮其在公司中的經營決策作用,根據《中華人民共和國公司法》和公司章程,特制訂本條例。

  第二條 公司董事會是公司法定代表機構和決策機構,經產權運營主體依法批準設立,對產權運營主體負責并向其報告工作。

  第三條 公司董事會由六名董事組成,設董事長一名,副董事長一名,董事長為公司法定代表人。

  第二章 董事會會議

  第四條 公司董事會會議由董事長召集和主持,董事長因特殊原因不能履行義務時,可書面委托副董事長或其他董事召集和主持董事會議。委托時,應出具委托書,并列舉出授權范圍。

  第五條 董事會會議的職權:

  (一) 負責招集股東會并向股東會報告工作,執行股東大會的決議;

  (二) 決定公司年度經營計劃和投資方案;

  (三) 制訂公司年度財務預算、決算方案;

  (四) 制訂公司利潤分配方案和彌補虧損方案;

  (五) 制訂公司增加或者減少注冊資本方案;

  (六) 擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

  (七) 決定公司內部管理機構的設置;

  (八) 聘任或解聘公司總經理,根據總經理提名,聘任或者解聘公司副總經理及財務負責人,并決定其報酬;

  (九) 制定公司的基本管理制度;

  (十) 董事長認為需要董事會研究決定的其他事項。

  第六條 下列合同,須經董事會研究決定,董事長簽署。

  (一) 公司因經營需要的借款合同;

  (二) 項目總額超過5萬以上,10萬元以下人民幣的建設工程設備維保合同或固定資產購置合同;

  (三) 非生產用車購置合同。

  第七條 公司董事會會議議程由董事長決定。會議依照議程規定的程序進行。

  第八條 公司董事會原則上每年至少召開兩次,特殊緊急事情可隨時召集召開,并于會議召開十日前通知全體董事和監事會。

  第九條 有下列情形之一的,董事長應在十五個工作日內召集臨時董事會會議,也可以采取會簽方式進行。

  (一)董事長認為必要時;

  (二)三分之一以上董事聯合提議時;

  (三)監事會提議時。

  第十條 公司董事會召開臨時董事會會議,應于會議召開五日前書面通知全體董事和監事會。

  第十一條 公司董事會會議應當由五分之四以上董事出席方可舉行。每一董事享有一票表決權。董事會決議必須經全體董事過半數通過方為有效,在董事會會議表決不同意見對等時,董事長有兩票權。

  第十二條 公司董事會決議表決方式為記名投票表決或舉手表決,如有任何一名董事要求采取記名投票表決的,應當采取記名投票表決方式。

  第十三條 公司董事會會議應當由董事本人出席,董事因故不能出席的,可以書面委托其他董事代理出席。委托書應載明代理事項、權限和有效期限,并由委托人簽名或蓋章。

  第十四條 公司董事會會議應當有記錄,出席會議的董事和記錄人,應當在記錄上簽名。出席會議的董事有權要求在記錄上對其在會議上的發言作出說明性記載。每次會議都應就討論決定的方要問題形成會議紀要,就表決的重大事項形成決議,并印發全體董事和監事會。

  第十五條 董事會會議記錄、決議應與出席會議的董事簽名簿及代理委托書,一并保存,由專人管理,十年內不得銷毀。

  第三章 董事長和董事的職責

  第十六條 董事長的職權

  (一) 主持股東會,召集和主持董事會會議,領導董事會日常工作;

  (二) 督促、檢查董事會決議的實施情況;

  (三) 簽署董事會重要文件和其他應由公司法定代表簽署的文件;

  (四) 根據董事會授權,審批公司經營需要的借款合同。

  (五) 根據董事會授權,審批項目總額5萬元以上、10萬元以下的建設工程設備維保合同或固定資產采購合同;

  (六) 根據需要,向總經理或其他人員簽署“法人授權委托書”;

  (七) 董事會授予的其他職權。

  第十七條 董事享有下列權利:

  (一) 出席董事會會議,并行使表決權;

  (二)根據公司章程規定或董事會委托,代表公司參加對 外活動;

  (三) 根據公司章程或董事會委托,執行公司業務;

  (四) 根據工作需要并經主管單位批準可交叉任職;

  (五)非股東董事有權獲得與股東董事相應標準報酬或 津貼;

  (六) 股東會授予的其職權。

  第十八條 董事可以在其職權范圍內,書面向公司董事會提出提案。

  第十九條 董事會應承擔下列責任與義務:

  (一) 遵守公司章程和股東會、董事會決議;

  (二)維護公司利益,不得利用職權謀么或從事與公司利益相悖的活動;

  (三) 執行公司職務時違反法律、行政法規或公司章程規 定,給公司造成損失的,應當承擔賠償責任。

  第二十條 公司董事應在董事會決議上簽字并對決議承擔責任。董事會決議違反法律、法規和公司章程,致使公司遭受損害時,參與決議的董事對公司負賠償責任。但經證明在表決時曾提出異議,并記載于公司記錄的,該董事可免除責任。

  第四章 附 則

  第二十一條 本條例解釋權歸公司董事會。

  第二十二條 本條例自公司董事會審議通過后生效,未盡事宜,依據《中華人民共和國公司法》、公司章程及相關法律、法規辦理。

篇4:C物業管理公司總經理工作條例

  物業公司一屆八次董事會材料之六(三)

  **省CC實業集團

  **CC物業管理有限公司總經理工作條例

  第一章 總則

  第一條 為明確總經理的職責、權限、規范行為,保證總經理行使職權,履行職責,承擔義務,依照《中華人民共和國公司法》和公司章程,特制定本條例。

  第二條 公司總經理及其他高級管理人員,應當遵守《中華人民共和國公司法》、公司章程和本條例的規定,履行職務。

  第二章總經理、副總經理職責

  第三條總經理對公司董事會負責,行使下列職責:

  (一)持公司的生產經營管理工作;

  (二)組織實施董事會決議、公司年度生產經營計劃和投資方案;

  (三)擬訂公司內部管理機構設置方案;

  (四)擬訂公司基本管理制度;

  (五)制訂公司具體規章;

  (六)提請董事會聘任或者解聘公司副總經理及財務負責 人;

  (七)聘任或者解聘應由董事會聘任或者解聘以外的管理 人員;

  (八)非董事總經理列席董事會;

  (九)向董事會提交議案;

  (十)在授權范圍內代表公司對外處理業務;

  (十一)董事會授予的其他職權。

  第四條 總經理應履行的職責

  (一) 維護公司法人產權,確保公司資產保值增值,正確處理所有者、企業和員工的關系;

  (二) 嚴格遵守公司章程和董事會決議,定期向董事會報告工作;不得變更董事會決議,不得越權行使職責;研究有關職工切身利益的問題,應事先聽取工會意見;

  (三) 組織實施董事會決議,保證各項工作任務和生產經營指標完成;

  (四) 注重分析研究市場,增強企業的市場應變能力和核心競爭力;

  (五) 采取切實措施,推進公司的機制創新、技術創新和管理創新,促進公司化建設;

  (六) 加強對員工的教育和培訓,建設現代企業文化,逐步改善員工生活福利,充分調動員工的積極性和創造性。

  第五條 副總經理協助總經理工作,其工作分工、職責由總 經理決定。

  第三章 總經理的權限

  第四條總經理具有以下各類合同、簽署權或批準權:

  (一) 物業管理及其它經營管理委托合同;

  (二) 項目總額在5萬元以下的建設工程設備維?;蚬潭ㄙY產購置合同。

  第四章 總經理會議制度

  第七條 總經理會議分為辦公會議和專題會議。經營管理分析會和生產經營分析會是例行的專題辦公會。

  第八條 公司有下列重要事項的,原則上應召開總經理辦公會議:

  (一)制定年度生產經營管理工作計劃;

  (二)擬定公司基本管理制度和內部機構設置方案;

  擬定公司職工的工資、福利、獎懲方案和公司年度財務預決算方案,利潤分配方案和彌補虧損方案;

  (三)擬定公司重大投資項目;

  (四)向董事會提交重要議案;

  (五)總經理認為應當提交辦公會議研究的事項。

  第九條 總經理專題辦公會主要研究、協調和處理公司的專項工作。

  第十條 經營管理分析會和生產經營分析會原則上分別每月召開一次、每季度召開一次,由相應部門分別組織。

  第五章 總經理工作紀律

  第十一條 總經理不得從事下列行為或活動

  (一) 成為其他經濟組織的經理人;

  (二) 自營或與他人經營與本公司經營范圍相同的業 務;

  (三) 利用職權受賄或取得其他非法收入;

  (四) 侵占公司財產;

  (五) 挪用公司資金或者將公司資金借貸他人;不得將 公司資金以其個人名義或者以其他人名義開立帳戶存儲;

  (六) 不得以公司資產為本公司的股東、其他個人債務提供擔保。

  第十二條 總經理應不定期向董事會和監事會報告重大合同的簽訂或批準、執行情況、資金使用情況和盈虧情況。

  第十三條 總經理任職期滿或在任期內發生辭職、解聘等情形之一時,必須由董事會聘請的會計師事務所進行離任審計。

  第六章 附則

  第十四條 本規則解釋權歸公司董事會。

  第十五條 本規則自公司董事會審議通過后生效,修改時亦同。

篇5:珠海市物業管理條例(2008修)

  珠海市物業管理條例(20**修)

  (20**年9月14日珠海市第七屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過20**年11月30日廣東省第十屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準)

  第一章 總則

  第一條 為規范物業管理活動,維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益,營造安全、文明、整潔、優美、和諧的居住和工作環境,根據有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

  第三條各級人民政府應當加強對物業管理工作的領導,促進物業管理的專業化、市場化、規范化。

  第四條 物業管理行政主管部門負責物業管理活動的指導、監督、管理工作。

  規劃、城市管理行政執法、物價、環保、公安、工商等部門在各自職責范圍內,做好物業管理有關工作。

  第五條街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會協助物業管理行政主管部門做好物業管理活動的監督、管理工作,協調物業管理與社區建設的關系,調解業主、業主委員會與物業服務企業相互之間的物業管理糾紛。

  市、區人民政府應當向居民委員會撥付適當經費,保障其正常開展與物業管理相關的工作。

  第六條本市建立市、區、街道辦事處或者鎮人民政府物業管理聯席會議制度,協調解決物業管理有關問題。

  第七條

  市物業服務行業協會應當做好物業服務企業的行業自律,維護物業服務企業合法權益,協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作。

  提倡物業服務企業加入物業服務行業協會。

  第八條

  一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業提供物業管理與服務。

  第九條

  提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;提倡通過平等協商的方式解決物業管理糾紛。

  第二章 業主、業主大會、業主委員會

  第十條

  業主應當按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規,依法行使權利,履行義務。

  第十一條

  業主依法設立業主大會,選舉業主委員會,實行業主自治和自律。

  一個物業管理區域內只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十二條

  區物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  業主大會、業主委員會應當接受物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會的指導、監督和管理。

  第十三條

  劃分物業管理區域時,應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則,具體劃分方法如下:

  (一) 新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

  (二) 已經實施物業管理的區域,按照現有物業管理區域范圍劃定;

  (三) 分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備和相關場地共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域;

  (四) 已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域,規模較小的,經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

  尚未劃定或者需要調整物業管理區域的,區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處或者鎮人民政府,考慮居民委員會的布局、經批準的物業建設項目規劃用地范圍、建筑物規模、物業的共用設施設備等因素,劃定或者調整物業管理區域。

  對物業管理區域劃定有爭議的,由區物業管理行政主管部門確定。已劃定的物業管理區域不得擅自變更。

  第十四條

  物業管理區域符合下列情形之一的,可以按照本條例規定,召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會:

  (一) 房屋出售交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的百分之五十以上;

  (二) 首套房屋出售交付使用超過二年,交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的百分之三十以上。

  第十五條

  建設單位應當在符合業主大會召開條件之日起三十日內將有關情況書面報告街道辦事處或者鎮人民政府,并在物業管理區域內張貼公告告知業主。建設單位還應當向街道辦事處或者鎮人民政府提交業主名單和聯系方式。

  第十六條

  經交付使用建筑面積的全體業主戶數的百分之二十以上書面同意,業主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮人民政府提出召開首次業主大會的要求。

  街道辦事處或者鎮人民政府應當在接到業主的書面要求之日起十日內進行調查核實,符合業主大會成立條件的,應當在三十日內指導、監督業主組織成立首次業主大會會議籌備組。

  第十七條

  業主大會行使下列職權:

  (一) 制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

  (二) 選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

  (三) 選聘、解聘物業服務企業,審議批準物業管理服務合同,監督合同履行;

  (四) 決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (五) 決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (六) 聽取和審查業主委員會的工作報告;

  (七) 決定物業管理的其他重大事項。

  第十八條

  業主大會成立后,業主大會會議按照業主大會議事規則的規定定期召開。遇有下列情形的,業主委員會也應當及時組織召開業主大會會議:

  (一) 持有百分之二十以上投票權數業主提議的;

  (二) 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三) 業主大會議事規則規定的其他情形。

  發生上述應當召開業主大會會議的情形,業主委員會不履行組織召開會議職責的,區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的,由街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開。

  第十九條

  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

  業主可以委托代理人出席業主大會。

  第二十條

  業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議前,就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主填寫書面意見后,由業主代表在業主大會投票時代為提交。

  第二十一條

  業主大會會議應當邀請物業管理區域內的非業主使用人到會,聽取其物業管理意見。

  非業主使用人可以接受業主委托,行使業主權利。

  第二十二條

  業主在業主大會會議上的投票權分為兩類:第一類根據擁有已竣工房屋的建筑面積計算,每一平方米為一投票權,不足一平方米的,按照四舍五入計算;第二類根據業主人數計算,一個獨立的產權單位擁有一個業主投票權。業主在業主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。

  投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建筑面積為準;尚未辦理房地產權證的,以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業主大會需查驗相關房地產權資料的,應當出具所在地居民委員會的證明,房地產登記部門應當予以配合。

  建設單位有未出售物業的,以業主身份參加業主大會。其所擁有的物業建筑面積為物業管理區域內可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

  第二十三條

  業主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  業主大會作出制定或者修改業主大會議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘或者解聘物業服務企業以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定,應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

  第二十四條

  投票表決事項應當書面送交業主或者送至業主在該物業管理區域的專有物業內,并在物業管理區域內的顯著位置公告七日。公告期限屆滿,業主未進行投票或者未向業主代表提交書面意見的,除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外,其余表決事項,推定該業主表示同意參與投票的多數人的意見。

  業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的,應當采取有效措施通知其相關事項。

  第二十五條

  業主委員會是經業主大會選舉產生,在物業管理活動中,辦理業主大會交辦的具體事務的機構。業主委員會接受全體業主監督,履行下列職責:

  (一) 組織召開業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (二) 組織業主委員會換屆選舉;

  (三) 代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同;

  (四) 及時了解業主、非業主使用人的意見和建議,協調業主、非業主使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛,監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同,督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用;

  (五) 監督管理規約實施;

  (六) 業主大會賦予的其他職責。

  第二十六條

  業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定:

  (一) 業主委員會委員為五人以上十五人以下單數,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定;

  (二) 業主委員會委員候選人采用業主自薦,或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦以及居民委員會推薦相結合的方式產生;

  (三) 業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會委員人數的差額比例為百分之二十至百分之三十。

  居民委員會應當對自薦及被推薦人進行資格審查,確定業主委員會委員候選人名單。

  第二十七條

  業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向區物業管理行政主管部門備案。

  業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起三十日內向區物業管理行政主管部門進行變更備案。

  第二十八條

  業主委員會委員應當在選舉產生之日起七日內組織召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任一名,副主任一至二名。

  第二十九條

  業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

  第三十條

  業主有下列情形之一的,不得成為業主委員會委員:

  (一) 存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的;

  (二) 連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的;

  (三) 本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的;

  (四) 存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為,不宜成為業主委員會委員的。

  第三十一條

  業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格終止:

  (一) 已經不是本物業管理區域業主的;

  (二) 因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

  (三) 因疾病等原因喪失工作能力的;

  (四) 無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;

  (五) 以書面形式向業主大會提出辭呈的;

  (六) 存在本條例第三十條所列情形之一的。

  業主委員會委員有上述情形的,由居民委員會審查后報區物業管理行政主管部門備案,并通知業主委員會進行公告或者由居民委員會自行公告。

  第三十二條

  業主或者業主委員會委員認為業主委員會委員資格應當終止而未終止,或者不應當終止而被終止的,可以向業主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見,經居民委員會審查,認為應當終止或者恢復委員資格的,由居民委員會向業主委員會提出意見,業主委員會應當接受。

  第三十三條

  業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的有關事項在物業管理區域內進行公告,公告時間不得少于七日。

  第三十四條

  業主委員會每屆任期不超過五年,業主委員會應當在任期屆滿前至少提前六十日書面報告街道辦事處或者鎮人民政府,提出換屆選舉意見,組織召開業主大會進行換屆選舉。業主大會議事規則對任期另有規定的,從其規定。

  業主委員會不在規定時間內組織換屆選舉工作的,區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會進行換屆選舉。

  因參加業主大會會議的業主未能達到法定數量等客觀原因未能如期換屆選舉的,業主委員會應當繼續履行職責,并在居民委員會指導下,繼續組織換屆,直至新一屆業主委員會產生。

  第三十五條

  業主委員會應當依法履行業主大會執行機構的職責,不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定,不得強迫業主違背本人意愿發表意見或者投票,不得從事與物業管理無關的活動。

  第三十六條

  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力,并應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告。

  業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的,區物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。

  業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  業主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的,由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔有關責任。

  第三十七條

  區物業管理行政主管部門應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查,發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

  業主委員會有下列情形之一的,由區物業管理行政主管部門會同街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會,決定是否解散原業主委員會,選舉產生新一屆業主委員會:

  (一) 有超越職權、違反法律法規的行為,嚴重侵害業主合法權益的;

  (二) 有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的;

  (三) 對區物業管理行政主管部門在檢查中發現并責令改正的違法行為拒不改正的。

  第三十八條

  業主大會及業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔,費用的籌集方式由業主大會決定,也可以從合法利用物業共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號,對費用實施依法管理,費用的使用接受全體業主的監督。

  首次業主大會會議的組織費用,由全體業主共同承擔,由首次業主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業服務企業代籌,接受業主和居民委員會監督。

  第三章 物業配套設施設備

  第三十九條

  物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有,任何單位和個人不得擅自占有、處分:

  (一) 物業管理用房、門衛房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房;

  (二) 共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;

  (三) 物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地,非經營性的共用文體設施;

  (四) 建設單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業主所有的其他配套設施設備和相關場地。

  除了按照規定應當進行面積分攤的配套設施設備和相關場地之外,房地產登記部門不得向任何單位或者個人核發上述配套設施設備和相關場地的房地產權證書。

  第四十條

  建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

  第四十一條

  規劃批準的人防工程,投資者可以合法利用,但不得出售或者變相出售。

  第四十二條

  新建物業,應當在取得商品房預售許可證前依法明確所有物業配套設施和場地的權屬,并將相關權屬文件向市房地產登記主管部門備案。

  相關權屬文件應當在物業銷售現場予以公告,向物業買受人予以明示,并作為房屋買賣合同的附件。

  第四十三條

  新建物業的建設單位應當在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房包括業主委員會辦公用房、物業服務企業辦公用房。物業管理用房應當滿足物業管理需要,最低配置標準為:

  (一) 物業管理區域房屋總建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之三,且建筑面積不得少于一百平方米;

  (二) 物業管理區域房屋總建筑面積五萬平方米以上十萬平方米以下(含十萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二點五,且建筑面積不得少于一百五十平方米;

  (三) 物業管理區域房屋總建筑面積十萬平方米以上二十萬平方米以下(含二十萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二,且建筑面積不得少于二百五十平方米;

  (四) 物業管理區域房屋總建筑面積二十萬平方米以上四十萬平方米以下(含四十萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之一點五,且建筑面積不得少于四百平方米;

  (五) 物業管理區域房屋總建筑面積四十萬平方米以上的,不低于物業管理區域總建筑面積的千分之一,且建筑面積不得少于六百平方米。

  分期建設的物業,建設單位應當在首期建設的物業管理區域內依照前款規定配置物業管理用房,或者在每期建設的物業管理區域內依照前款規定按照本期房屋建筑面積與物業管理區域房屋總建筑面積的比例配置物業管理用房。

  第四十四條

  規劃行政主管部門在確定房地產項目規劃設計要點時,應當按照本條例規定的標準提出物業管理用房的具體要求,并在建設工程規劃許可證中載明物業管理用房的具體位置以及建筑面積。

  建設單位申請商品房預售許可證、房地產權證書時,應當提交物業管理用房的房號、建筑面積等有關資料。建設單位未提交有關資料的,房屋銷售管理部門不予核發商品房預售許可證,房地產登記部門不予核發房地產權證書。

  房屋銷售管理部門應當在商品房預售許可證中載明物業管理用房的具體位置、面積。

  房地產登記部門應當在房地產權證書中載明物業管理用房的具體位置、面積。

  第四十五條

  物業管理用房一般應當為地面以上首層房屋,具備基本裝修和水電功能,可直接投入使用。

  建設單位應當在前期物業管理期間將物業管理用房提供給負責前期物業管理的物業服務企業使用。

  第四十六條

  建設單位應當按照房屋買賣合同的約定,為業主完善物業管理區域內的配套設施設備和相關場地。

  第四章 物業管理服務

  第四十七條

  物業服務企業應當按照物業管理行政主管部門核發的物業服務企業資質證書核定的資質等級從事相應的物業管理服務活動,從業人員應當按照規定取得資格證書。

  市物業管理行政主管部門可以委托各區物業管理行政主管部門核發在本區工商行政管理部門進行工商登記的物業服務企業三級(含暫定三級)資質證書。

  市外的物業服務企業進入本市從事物業管理服務前,應當向市物業管理行政主管部門辦理登記備案。

  物業管理行政主管部門應當對物業服務企業進行考核,建立物業服務企業信用檔案,向社會公開。

  第四十八條

  住宅物業的建設單位應當在取得商品房預售許可證之前通過招投標方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業,并將簽訂的前期物業管理服務合同向物業管理行政主管部門備案。前期物業管理招投標按照有關規定執行。

  投標人少于三個或者住宅規模較小的,經區物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

  前期物業管理服務合同可以約定期限;期限未滿但業主委員會與物業服務企業簽訂的物業管理服務合同生效的,前期物業管理服務合同終止。

  除有特別規定外,本條例關于物業管理服務合同的有關規定適用于前期物業管理服務合同。

  第四十九條

  建設單位應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規約,作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定,但不得與法律、法規、規章相抵觸,不得侵害物業買受人的合法權益。

  建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包含前期物業管理服務合同約定的內容,應當載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費用標準。建設單位未在房屋買賣合同中載明前期物業管理服務費用標準的,按照政府指導價的最低標準執行。

  第五十條

  業主委員會應當與業主大會通過招投標或者協議方式確定的物業服務企業簽訂物業管理服務合同,物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定,提供相應的物業管理服務。

  第五十一條

  物業服務企業享有下列權利:

  (一) 根據有關法律、法規規定和物業管理服務合同,對物業及其環境秩序進行管理;

  (二) 依照物業管理服務合同和有關規定收取物業服務費用;

  (三) 制止物業管理區域內損害公共利益的行為;

  (四) 法律、法規規定的其他權利。

  物業服務企業履行下列義務:

  (一) 履行物業管理服務合同,提供安全防范、衛生保潔服務,提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養護服務;

  (二) 公布日常維護費用等公共費用的使用情況;

  (三) 接受業主委員會和業主的監督;

  (四) 法律、法規規定以及物業管理服務合同約定的其他義務。

  第五十二條

  物業管理服務合同應當約定下列基本內容:

  (一) 物業管理服務項目及其內容、標準、措施、目標;

  (二) 物業管理服務費用的標準及收取辦法;

  (三) 物業管理服務費用收支管理的措施及目標;

  (四) 各方權利義務;

  (五) 違約責任;

  (六) 合同爭議及糾紛的解決辦法;

  (七) 提前解除合同的條件;

  (八) 合同期限;

  (九) 合同生效條款;

  (十) 其他事項。

  物業管理服務項目包含物業維護及管理、公共秩序維護及管理、環境衛生維護及管理、車輛停放管理、物業使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業管理服務項目。

  合同的期限一般不少于三年,不超過五年。

  物業管理服務合同雙方應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本,簽訂物業管理服務合同。物業服務企業應當于合同簽訂之日起三十日內將合同報區物業管理行政主管部門備案。

  第五十三條

  物業服務企業可以將物業管理服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

  物業服務企業可以根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。

  第五十四條

  物業服務企業應當在其接受委托的物業管理區域內設立管理處。

  物業服務企業應當積極參與社區建設,支持居民委員會開展工作,積極配合公安、人口計生、環保、城市管理行政執法等部門共同做好有關工作。

  第五十五條

  物業服務企業沒有履行或者沒有完全履行物業管理服務合同的約定,導致物業管理區域內發生財產損失或者人身傷害的,應當依法承擔相應的法律責任;有保證人身、財產安全特別約定的,從其約定。

  第五十六條

  物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。

  政府指導價由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定,根據物價指數進行適時調整,每年向社會公布。

  政府指導價范圍之外的物業管理服務收費,可以實行市場調節價。

  第五十七條

  物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。物業服務企業不得單方收取公示范圍之外的費用。

  第五十八條

  物業服務企業應當每月公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額,按照市政府有關規定向全體業主合理分攤有關費用。物業管理服務合同另有約定的,從約定。

  建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器的,不予辦理竣工驗收備案。

  第五十九條

  物業管理服務費用按照下列規定承擔:

  (一) 前期物業管理服務合同簽訂之日至物業交付業主當月發生的物業管理服務費用由建設單位承擔;

  (二) 物業交付業主后次月起的物業管理服務費用由業主承擔。

  業主空置物業,應當交納物業管理服務費用。

  第六十條

  物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

  物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取任何附加費用。

  第六十一條

  業主應當按照物業管理服務合同約定按時交納物業管理服務費用及其他費用。未按時交納的,物業服務企業有權催繳,要求限期交納;物業服務企業可以按照物業管理服務合同的約定加收滯納金。

  業主委員會應當協助物業服務企業進行催繳。

  業主違反物業管理服務合同約定,逾期不交納物業管理服務費用的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

  第六十二條

  物業發生買賣、交換、贈與、繼承等產權轉移的,受讓人應當了解原業主的物業管理服務費用和物業維修資金交納情況。

  受讓人應當在辦理轉移手續后十五日內將物業產權轉移情況、真實姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會,辦理有關手續。

  第六十三條

  業主委員會應當在物業管理服務合同期限屆滿九十日前,組織召開業主大會決定續聘或者解聘事項。雙方商定續聘的,應當重新簽訂物業管理服務合同;決定不續聘的,應當以書面形式通知對方。

  物業管理服務合同期限屆滿,合同雙方沒有作出是否續聘決定的,原物業管理服務合同繼續履行。

  第六十四條

  物業管理服務合同終止,決定不續聘的,物業服務企業應當按照物業管理服務合同約定的期限退出物業管理區域;物業管理服務合同未約定期限的,應當在物業管理服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

  物業服務企業退出物業管理區域終止物業管理服務之前,應當向業主委員會移交有關配套設施設備和相關場地、有關物品和文件檔案資料;物業服務企業在物業管理期間所產生的涉及業主的信息資料也應當全部移交,不得外泄;物業服務企業還應當配合新選聘的物業服務企業做好接管工作,辦理交接手續。新選聘的物業服務企業在未辦理交接手續前,不得進入物業管理區域,居民委員會應當盡快組織新舊物業服務企業的交接。

  第六十五條

  物業管理服務交接時,交接各方應當共同對物業共有部分以及有關文件檔案資料進行查驗。查驗中發現問題的,交接各方應當書面確認。

  查驗中發現的問題,屬于建設單位責任的,建設單位應當承擔相應責任;屬于部分業主責任的,部分業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于全體業主責任的,全體業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于物業服務企業責任的,物業服務企業應當承擔相應責任。

  第六十六條

  業主、業主委員會、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約,履行物業管理服務合同。

  業主、業主委員會、物業服務企業應當依照物業管理合同約定依法追究違約方的違約責任。業主不得采用拒交物業管理服務費用及其他費用等方式拒不履行合同;物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

  第五章 物業的使用

  第六十七條

  物業的使用應當遵守和執行城市規劃、環境保護、房屋使用、消防管理、治安管理等有關規定。

  第六十八條

  業主委員會、物業服務企業應當對業主和非業主使用人使用物業的行為進行監督,對違反法律、法規、規章、臨時管理規約、管理規約的行為,應當及時勸阻、制止,督促改正。拒不改正的,應當及時報告有關行政管理部門依法處理。

  第六十九條

  禁止任何單位和個人在物業使用過程中從事下列行為:

  (一) 損壞房屋承重結構、主體結構,破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;

  (二) 違法搭建建筑物、構筑物;

  (三) 擅自改建或者以其他方式改變物業共有部分,擅自改變物業的使用功能;對房屋進行分割搭建,將廚房間、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租;

  (四) 占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地,擅自移動共用配套設施設備;

  (五) 超過設計規定的荷載使用物業;

  (六) 擅自改動、接駁共用管線;

  (七) 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間,或者將廚房間改為衛生間;

  (八) 存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

  (九) 排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

  (十) 亂設攤點,亂懸掛、張貼、涂寫,高空拋物,隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

  (十一) 法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

  第七十條

  物業管理區域內的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主和非業主使用人的需要。

  第七十一條

  建筑區劃內屬于業主共有的車位,業主可以按劃定的地點依序停車。物業服務企業提供了管理與服務的,可以收取相應的管理服務費用。

  利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的,收益歸投資者所有。物業服務企業提供了管理與服務的,可以收取相應的管理服務費用。

  第七十二條

  物業管理區域內的停車管理服務收費標準應當符合市人民政府的有關規定。

  業主、非業主使用人對車輛停放有特別保管要求的,由業主、非業主使用人和物業服務企業另行簽訂保管合同,費用由雙方另行約定。

  第七十三條

  業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施,應當事先向物業服務企業進行登記。

  物業服務企業應當與業主或者非業主使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議,將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

  物業服務企業可以按照裝飾裝修服務協議的約定收取裝修保證金,用于可能因裝飾裝修活動對物業共有部分及毗鄰房屋造成損壞進行賠償的保證。裝飾裝修活動結束后,未發生前述行為的,物業服務企業應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內退還裝修保證金;發生前述行為的,應當在整改完成后三十日內退還保證金。

  第七十四條

  物業服務企業應當對裝飾裝修以及安裝活動進行巡查,對違反法律、法規、規章和管理規約的行為予以制止,并督促改正。拒不改正的,應當及時報告城市管理行政執法部門。

  第七十五條

  城市管理行政執法部門接到違法行為報告之后,應當及時進行調查核實,依法處理。

  屬于正在實施的裝飾裝修違法行為的,由城市管理行政執法部門責令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工,但是危害到他人居住安全或者正常生活的,責令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的,城市管理行政執法部門可以強制拆除違法裝飾裝修,扣押有關建筑材料、物品、工具設備。

  第七十六條

  業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

  第七十七條

  利用物業共有部分進行經營活動,應當首先征得相關業主同意。

  合法利用物業全體共有部分獲取的收益歸全體業主所有,合法利用物業部分共有部分獲取的收益歸該部分物業的業主所有。

  合法利用物業共有部分所獲取的收益分配,有約定的按照約定,沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。

  第六章 物業的維修

  第七十八條

  業主、物業服務企業應當在物業管理服務合同中明確各自的物業日常維護責任及范圍。業主、物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定及時對物業進行日常維護。

  第七十九條

  供水、排水、供電、供氣、消防、照明、通訊、網絡、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。

  第八十條

  建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔保修期間的物業保修責任。

  第八十一條

  保修期滿后,物業專有部分的維修、更新費用,由專有部分業主自行承擔。

  第八十二條

  保修期滿后,物業共有部分的維修費用由物業管理區域內的業主按一事一籌、??顚S?、業主自付的原則,按照其所擁有物業建筑面積的份額承擔,對維修責任另有約定的,從約定。

  提倡業主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業維修費用。

  政府可以依法制定物業維修資金的籌集管理辦法。

  第八十三條

  物業共有部分保修期滿后的維修費用按照下列規定承擔:

  (一) 部分共有的物業,由共有部分的業主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔;

  (二) 全體共有的物業,由物業管理區域內的全體業主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔。

  第八十四條

  人為造成物業損壞的,由責任人負責修復,造成損失或者不良影響的,責任人應當承擔有關責任。

  第八十五條

  決定對全體共有的物業進行維修的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占全體業主人數三分之二以上的業主同意。

  決定對部分共有的物業進行維修的,應當經專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業主且占部分共有部分業主人數三分之二以上的業主同意。

  維修決定作出后,按照本條例第八十三條的規定承擔維修費用的業主必須服從維修決定,承擔費用,不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔維修費用。

  第八十六條

  決定對全體共有的物業進行維修的,業主委員會應當負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業進行維修的,業主委員會或者部分共有人推選的業主代表負責籌集維修費用。

  尚未成立業主大會的,業主意見的征集和物業維修費用的籌集,由居民委員會組織推選五人以上十五人以下的業主代表負責。

  第八十七條

  需要對物業共有部分進行維修的,由共有部分業主自行決定采用何種方式確定維修方。

  第八十八條

  物業共有部分的維修,應當制定物業維修方案,明確維修費用的用途及數額并向業主公布,費用的使用受業主監督。

  第八十九條

  物業存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

  責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

  第九十條

  業主大會、物業服務企業因維護物業共有部分或者其他公共利益需要,其他業主或者非業主使用人因正當維護物業需要,必須進入物業專有部分的,業主及非業主使用人應當予以配合。

  業主、非業主使用人無理阻撓維護或者監督管理造成損失或者不良影響的,責任人應當承擔有關責任。

  第九十一條

  任何單位或者個人因物業維護或者公共利益需要臨時占用、挖掘、拆裝物業管理區域內的道路、共用設施設備和相關場地等物業共有部分的,應當事先征得業主委員會和物業服務企業同意,與物業服務企業簽訂管理協議,并按照約定的期限恢復原狀。造成損失的,應當給予賠償。

  第七章 法律責任

  第九十二條

  建設單位違反本條例第十五條,未按照規定將物業管理區域符合業主大會召開條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處或者鎮人民政府的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

  第九十三條

  建設單位違反本條例第四十三條,未按照規定在物業管理區域內配置物業管理用房的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。建設單位還應當通過購買房屋的方式繼續承擔物業管理用房的配置責任。

  第九十四條

  建設單位違反本條例第四十五條第一款,提供的物業管理用房不符合使用要求的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

  第九十五條

  建設單位違反本條例的規定,有下列情形之一的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款:

  (一) 違反本條例第四十六條,未按照規定完善配套設施和相關場地的;

  (二) 違反本條例第五十八條第二款,未按照規定在共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器的;

  (三) 違反本條例第六十五條第二款,未按照規定承擔物業管理服務交接查驗中發現問題的責任的。

  第九十六條

  業主委員會違反本條例的規定,有下列情形之一的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正:

  (一) 違反本條例第二十七條,未按照規定辦理業主委員會備案或者變更備案的;

  (二) 違反本條例第三十五條,以業主委員會身份從事與物業管理無關的活動或者超越職權作出應當由業主大會作出的決定的。

  第九十七條

  物業服務企業違反本條例第六十四條第一款,未按照規定退出物業管理區域的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

  第九十八條

  物業服務企業違反本條例的規定,有下列情形之一的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款:

  (一) 違反本條例第五十二條第四款,未按照規定辦理物業管理服務合同備案的;

  (二) 違反本條例第七十三條第三款,未按時退還裝修保證金的;

  (三) 違反本條例第七十四條,未按照規定對違法裝飾裝修或者安裝行為進行制止并報告的。

  第九十九條

  物業服務企業違反本條例第五十八條第一款,未按照規定公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

  第一百條

  物業服務企業違反本條例的規定,不按照物業管理服務合同約定且不合理分攤有關費用的,由區級以上價格管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第一百零一條

  業主或者非業主使用人有違反本條例第六十九條規定情形的,由相關主管部門依照有關法律、法規處理。

  第八章 附則

  第一百零二條

  市人民政府應當制定業主大會規程等具體管理辦法。

  第一百零三條

  本條例中有關名詞解釋:

  本條例所稱物業,是指房屋及其配套設施設備和相關場地。

  本條例所稱物業管理,是指物業管理區域內的業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業管理服務合同約定,對房屋及其附屬配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護有關區域的環境衛生和秩序的活動。

  本條例所稱業主,是指房屋的所有權人。

  本條例所稱非業主使用人,是指房屋的承租人或者其他實際使用人。

  本條例所稱物業服務企業,是指依法取得獨立法人資格,具有相應資質,從事物業管理服務的企業。

  本條例所稱車庫,是指規劃批準用于停放汽車,層高二點二米以上的建筑物。

  本條例所稱車位,是指車庫內劃定的具體停車位置。

  本條例所稱物業專有部分,是指屬于業主獨立所有,由業主獨立占有、使用、收益及處分的物業。

  本條例所稱物業共有部分,包括物業部分共有部分和物業全體共有部分。物業部分共有部分,是指屬于部分業主共有,由部分業主占有、使用、收益及處分的物業。物業全體共有部分,是指屬于全體業主共有,由全體業主占有、使用、收益及處分的物業。

  第一百零四條

  業主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的,參照本條例的相關規定執行。

  第一百零五條

  本條例自20**年4月1日起施行。

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