物業經理人

黑龍江省住宅物業管理條例(2021)

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黑龍江省住宅物業管理條例(2021)

黑龍江省住宅物業管理條例

  (2020年12月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過)

第一章 總則

  第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護住宅物業管理相關主體的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條 本省行政區域內的住宅物業管理以及相關監督管理活動,適用本條例。

  本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業服務人,由業主和物業服務人按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

  第三條 物業管理應當堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業服務、行業自律的原則。

  建立健全社區黨建引領,居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業使用人、物業服務人等共同參與的治理機制;建立健全人民調解、行業性專業性調解、行政調解、司法調解的多元糾紛解決機制。

  創新治理模式,利用大數據和云平臺將物業管理融入社區治理。推動物業服務線上線下融合發展,推進物業管理智能化。

  鼓勵和引導中國共產黨黨員、各級人大代表和政協委員參與社區治理,推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

  第四條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃和社區治理體系,建立健全物業管理聯席會議制度,協調解決重大問題。將街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理職責所需經費納入財政預算。鼓勵設立行業性專業性人民調解組織,依法調解物業管理糾紛。

  縣級以上物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,按照職責分工,履行下列職責:

  (一)貫徹、執行物業管理法律、法規和相關規定;

  (二)制定物業管理相關政策并組織實施;

  (三)指導、監督建筑物及其附屬設施的維修資金(以下簡稱維修資金)交存、管理和使用;

  (四)組織物業管理相關人員業務培訓;

  (五)建立或者共享物業管理信息平臺;

  (六)指導、監督街道辦事處或者鄉鎮人民政府物業管理相關工作;

  (七)建立物業服務誠信評價制度;

  (八)法律、法規規定的其他職責。

  縣級以上人民政府其他有關行政主管部門,按照各自職責,做好相關監督管理工作。

  第五條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動,履行下列職責:

  (一)組織、協助、指導業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建;

  (二)指導、監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責;

  (三)測評業主委員會年度工作;

  (四)參加物業承接查驗,指導、監督物業服務項目移交和接管;

  (五)指導、檢查、監督物業服務人依法履行義務,配合采集物業服務信用信息;

  (六)依法調處物業管理糾紛;

  (七)依照法律授權規定行使相應的行政處罰權;

  (八)法律、法規規定或者市、縣級人民政府確定的其他職責。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的具體工作,并在籌備首次業主大會會議、選舉業主委員會、組建物業管理委員會時,協助做好相關人員推薦工作。

  第六條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理,制定并組織實施自律性行業規范,規范從業行為,調解行業糾紛,促進物業服務人依法經營和誠信服務。

  物業服務人應當加強對員工、物業服務外包人員的文明服務教育和管理。

  第七條 物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作,并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

  對物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人應當依法予以配合,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業服務人進行監督和指導。

第二章 物業管理區域以及相關配置

  第八條 物業管理區域的劃分,應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,以建設用地宗地確定的用地范圍為基礎,綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線、有利于實施物業管理等因素。

  物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地不能分割的,應當劃分為一個物業管理區域;被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區,且能明確共用配套設施設備維護管理責任的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;配套設施設備能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

  第九條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現售備案前,向所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域,并將經備案的物業管理區域在房屋買賣合同中明示,在商品房銷售現場公示。經備案的物業管理區域,由縣級物業行政主管部門及時告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  本條例施行前已經劃分物業管理區域,但尚未向物業行政主管部門備案的,由物業服務人或者業主委員會,或者物業管理委員會向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

  已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地縣級物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,結合物業管理實際,在征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

  第十條 建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房;物業服務用房一般包括物業辦公用房,業主委員會辦公用房,維修、保潔等輔助用房:

  (一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的,按照不低于建筑面積一百平方米的標準配置;

  (二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的,按照不低于總建筑面積千分之二的標準配置;

  (三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按照不低于總建筑面積千分之一的標準配置;

  (四)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得低于一百平方米,后期建設應當按照標準配齊物業服務用房;

  (五)業主委員會辦公用房建筑面積,不得低于二十平方米。

  未經業主大會同意,物業服務人不得改變物業服務用房的用途。

  第十一條 物業辦公用房、業主委員會辦公用房應當位于地面以上并能夠獨立使用,具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層,但配置電梯和單獨建設的除外。

  國土空間規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業辦公用房、業主委員會辦公用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積進行建設。

第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

  第十二條 房屋的所有權人為業主。

  基于人民法院、仲裁機構作出的生效法律文書,以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法辦理不動產登記的自然人、法人和非法人組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。

  業主在物業管理中的權利、義務,依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定確定。

  第十三條 物業管理區域內的下列部分依法屬于業主共有:

  (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外;

  (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

  (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

  (四)物業服務用房、其他公共場所和公用設施,以及其他依法屬于業主共有的共用部位、共用設施設備;

  (五)法律、法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

  不動產(房屋所有權)首次登記時,未對包括大堂、物業服務用房、門衛用房、設備間和其他公共場所在內的業主共有部分進行登記的,共有的業主、業主委員會或者物業管理委員會可以在建設工程交付使用后,到不動產登記機關依法申請登記。

  第十四條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。符合下列條件之一的,建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請:

  (一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的;

  (二)交付房屋套數超過房屋總套數百分之五十的;

  (三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過房屋總套數百分之二十五的。

  分期開發建設的住宅項目,其首期交付使用房屋滿足前款規定條件之一的,按照前款規定執行。

  符合本條第一款和第二款規定條件建設單位未提出申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正;逾期仍未申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當啟動業主大會籌備工作。

  建設單位應當按照有關要求提供相關資料,并承擔召開首次業主大會會議所需費用。

  第十五條 符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到籌備業主大會書面申請之日起四十五日內,組織、指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

  籌備組成員除業主代表,街道辦事處或者鄉鎮人民政府,居(村)民委員會代表外,可以吸收建設單位、轄區公安派出所等單位代表參加,組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任?;I備組成員人數應當為九人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。

  籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定,業主代表應當符合本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定?;I備組成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加籌備組。

  籌備組應當自成立之日起三日內,將成員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業管理區域顯著位置公示,公示期不少于七日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

  籌備組決定重大事項須經籌備組成員過半數同意方為有效。

  籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋居(村)民委員會公章。

  第十六條 籌備組履行下列職責:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

  (四)確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

  (六)制定業主委員會選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域顯著位置公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議結束時,籌備組自動解散。

  第十七條 下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,決定每屆業主委員會任期;

  (四)選聘和解聘物業服務人;

  (五)使用維修資金;

  (六)籌集維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (九)確定和調整物業服務方式、服務內容、服務標準以及物業服務收費方案;

  (十)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

  (十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬的來源、支付標準;

  (十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  第十八條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主委托其他業主代理參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、權限和期限。

  業主大會決定本條例第十七條第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十七條規定的其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  在業主身份確認的前提下,可以采用短信、微信和電子郵件等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

  市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當在物業管理信息平臺中設定業主議事功能,供業主、業主委員會或者物業管理委員會、業主大會免費使用,并提供指導。

  第十九條 業主委員會由五至十五人的單數成員組成,每屆任期一般不超過五年,成員可以連選連任。一個物業管理區域分期建設或者尚有部分物業未交付使用的,應當預留成員名額,待交付使用后陸續補充。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加業主委員會。

  業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主,并具備下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守法律、法規,熱心公益事業,責任心強,具有一定的組織能力和文化水平,具備必要的工作時間;

  (三)未被列為失信被執行人;

  (四)依法交納物業費用和維修資金;

  (五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職;

  (六)未有本條例規定的物業使用和維護禁止性規定的行為;

  (七)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

  業主委員會成員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件,全面履行工作職責,不以權謀私。

  業主委員會成員可以實行差額或者等額選舉,具體選舉辦法由業主大會議事規則規定。實行差額選舉的,未當選但得票數達到規定票數的候選人,可以當選候補成員,并按照得票多少的順序在業主委員會成員出現空缺時依次遞補。候補成員人數不得超過業主委員會成員總數的百分之五十;候補成員可以列席業主委員會會議,可以發表意見,但不享有表決權。

  業主委員會應當自依法選舉產生之日起五日內,在物業管理區域顯著位置公示業主委員會成員、候補成員名單以及聯系方式。

  第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并提供下列資料:

  (一)業主大會會議記錄和會議決定;

  (二)業主大會議事規則;

  (三)管理規約;

  (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

  (五)業主委員會成員和候補成員名單等基本信息。

  街道辦事處或者鄉鎮人民政府對符合前款規定條件的,應當在五日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會可以持備案證明和印章刻制證明按照有關規定刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主委員會印章印文中應當包含名稱和屆別。

  備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

  街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級物業行政主管部門。

  第二十一條 業主委員會應當執行業主大會的決定,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告業主委員會年度履職情況;

  (二)代表業主與業主大會依法選聘的物業服務人訂立物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

  (三)擬定物業共有部分、共有資金使用與管理辦法;

  (四)組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續交;

  (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改,督促業主交納物業費用;

  (六)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

  (七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

  (八)定期向業主通報工作情況,每年公示業主委員會成員、候補成員應當交納的物業費用情況;

  (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十)配合行政執法部門在物業管理區域內開展的執法管理工作;

  (十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

  (十二)業主大會賦予的其他職責。

  第二十二條 經業主大會同意,業主委員會可以聘用專職人員負責辦理業主委員會日常事務和財務工作,協調解決業主投訴等工作。

  聘用的專職人員應當接受業主委員會領導、監督和管理,在業主委員會授權范圍內開展工作。

  聘用專職人員的薪酬標準不得低于當地最低工資標準;業主委員會按照合同約定,決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的,應當經半數以上成員同意。

  第二十三條 除首次業主大會會議外,業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬,從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支,或者由全體業主分攤,具體辦法和標準由業主大會決定。

  業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補貼的籌集、使用和管理情況,每年不少于兩次,每次公示期不少于十日。公示期滿后,業主可以在業主委員會辦公場所隨時查閱。

  第二十四條 業主委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召開;業主委員會逾期仍未召開業主大會會議的,可以由所在地居(村)民委員會,在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下組織召開。

  第二十五條 在業主委員會履職的一個任期內,出現業主委員會成員經遞補,人數仍不足總數二分之一等無法正常履行職責或者拒不履行職責的情況,以及對業主委員會工作年度測評連續兩年不合格的,物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第二十六條 業主委員會成員不得有下列行為:

  (一)干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

  (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

  (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

  (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人訂立、變更、解除物業服務合同;

  (六)違規使用經費,將業主共有財產借給他人,或者挪用、侵占業主共有財產;

  (七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

  (八)泄露業主信息;

  (九)其他侵害業主合法權益的行為。

  違反前款規定的,經業主大會會議討論通過,罷免其成員資格。

  第二十七條 業主委員會成員有下列情形之一的,成員資格應當終止:

  (一)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

  (二)不再是本物業管理區域內業主的;

  (三)因健康等原因無法履行職責但未提出辭職的;

  (四)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開業主委員會會議的;

  (五)違反書面承諾的;

  (六)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;

  (七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  屬于前款第一項、第二項情形的,其成員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的,經業主大會會議討論通過,其成員資格終止;屬于前款第四項、第五項、第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其成員資格;屬于前款第七項情形的,按照相關規定處理。

  業主委員會成員資格根據本條例規定自然終止、被終止或者被罷免的,業主委員會應當停止其履行職責,報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并在物業管理區域顯著位置公示。

  業主委員會成員應當自資格終止之日起五日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

  第二十八條 有下列情形之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,業主自行管理的除外:

  (一)不具備成立業主大會條件的;

  (二)具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的;

  (三)業主大會會議召開后,未能選舉產生業主委員會的;

  (四)需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、協助后仍不能選舉產生業主委員會的。

  物業管理委員會作為臨時機構,依據本條例承擔業主委員會相關職責,組織業主共同決定物業管理事項。在征求業主意見的基礎上,組織業主選聘、解聘物業服務人,代表業主與物業服務人訂立期限一般不超過三年的書面物業服務合同,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

  物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責,并在與業主委員會辦理移交手續后解散。

  第二十九條 物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織居(村)民委員會、業主代表等七人以上單數組成,其中業主代表占物業管理委員會成員總人數半數以上,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。業主代表應當適用本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定。物業管理委員會成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加物業管理委員會。

  物業管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔任;副主任由居(村)民委員會指定一名業主代表擔任;物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域顯著位置公示。

  第三十條 物業管理委員會成立后滿三年,仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

第四章 前期物業管理

  第三十一條 新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在銷售房屋前,按照國家規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。

  投標人不足三個或者住宅規模較小的,經物業所在地縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘前期物業服務人。規模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

  新建住宅物業的建設單位不得選聘其出資設立的物業服務企業,以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業承接該物業的前期物業服務。但被評為省物業行業信用評價最高等級和全國物業服務企業綜合實力五百強的物業服務企業除外。

  第三十二條 建設單位應當依法與選聘的物業服務人訂立前期物業服務合同,并在銷售場所公示。前期物業服務合同不得包含拓展收費服務事項。前期物業服務合同期限不得超過三年,具體期限在前期物業服務合同中約定。

  利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的,建設單位與前期物業服務人應當在前期物業服務合同中,對經營項目、收費標準、經營收益收支及使用分配、財務管理、經營性活動的禁止性要求等事項進行約定,且不得損害業主的共同利益。

  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,或者同時簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容進行約定。

  第三十三條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日發生的物業費用,由建設單位承擔;出售房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業費用,由業主承擔。

  第三十四條 建設單位可以邀請物業服務人提前介入,就住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。

  建設單位應當邀請物業服務人參加竣工驗收。

  第三十五條 物業服務人承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗,承接查驗相關費用由建設單位和物業服務人在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

  建設單位可以邀請居(村)民委員會、業主代表、專業機構參與承接查驗,進行見證和監督,并在承接查驗記錄上簽字確認。

  建設單位應當對承接查驗全過程進行影像記錄,并在業主辦理入住手續時,主動公開承接查驗協議,現場播放承接查驗影像資料。影像資料應當包含安防監控、消防、特種設備等重要設施設備查驗內容。

  第三十六條 建設單位應當與物業服務人共同確認物業共用部位、共用設施設備查驗結果,簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

  建設單位應當按照承接查驗協議內容及時解決、整改落實并組織復驗。建設單位未按照約定期限整改落實的,物業服務人應當及時向所在地縣級物業行政主管部門報告,縣級物業行政主管部門應當依法處理。物業服務人未及時報告的,承擔整改落實責任。

  第三十七條 物業承接現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人移交相關資料,并將復印件或者電子文檔交所在地縣級物業行政主管部門存檔。

  物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,并提供下列資料:

  (一)前期物業服務合同;

  (二)臨時管理規約;

  (三)物業承接查驗協議;

  (四)建設單位移交資料以及清單;

  (五)查驗記錄和承接查驗影像資料;

  (六)交接記錄;

  (七)其他承接查驗有關的資料。

  縣級物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第五章 物業服務管理

  第三十八條 選聘物業服務人,除業主決定繼續聘用原物業服務人外,應當公開招標。投標人不足三個或者住宅規模較小的,可以協議選聘物業服務人。規模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

  第三十九條 業主委員會應當與業主大會依法選聘的物業服務人訂立書面物業服務合同。

  物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、雙方違約責任、解除合同條件等條款。

  物業服務合同示范文本由省物業行政主管部門制定,報省市場監督管理部門備案。

  物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

  物業服務人應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

  物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  第四十條 物業服務事項一般包括下列基礎內容:

  (一)物業共用部位的日常維護和管理;

  (二)物業共用設施設備運行、保養和管理;

  (三)環境衛生、綠化養護管理服務;

  (四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護;

  (五)房屋裝飾裝修管理;

  (六)物業檔案資料的保管。

  物業服務人應當為業主接收郵件、快件提供便利,除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,不得阻撓快遞企業進入物業管理區域按址投遞。阻礙、拒絕進入的,物業服務人應當提供免費的代投遞服務。因執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因不能進入時,物業服務人應當提供免費的寄存場所。

  物業服務人應當按照相關規定設置生活垃圾分類收集容器,提示、引導業主和物業使用人進行生活垃圾分類。

  鼓勵和支持物業服務人在保證業主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技術開展物業服務相關活動,但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術作為唯一服務手段。

  第四十一條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費形式在物業服務合同中約定。

  第四十二條 物業服務收費按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。業主、業主委員會、物業管理委員會有權對物業服務人違法收取物業費的行為向市場監督管理部門舉報、投訴。

  市(地)、縣(市)物業行政主管部門制定并發布基本物業服務項目清單,明確服務內容和服務等級標準,供價格主管部門定價和業主協商物業費時參考。

  實行政府指導價的,市(地)、縣(市)價格主管部門會同物業行政主管部門,依據物業服務項目、服務內容、服務等級標準等,制定相應的物業服務收費基準價格和浮動幅度,依法向社會公布,并每三年進行一次評估,根據評估結果適時調整。

  實行市場調節價的,物業服務收費可以參照基本物業服務項目清單和物業服務收費基準價格及其浮動幅度,遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優質優價的原則,由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

  第四十三條 物業服務人拓展收費服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。

  物業服務人可以根據物業管理區域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購等服務需求,與業主或者物業使用人訂立個性化服務合同,提供有償服務。

  第四十四條 業主應當按照物業服務合同的約定交納物業費,物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

  業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以申請街道辦事處、鄉鎮人民政府進行調解,也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣的方式,也不得采取限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等其他方式催交物業費。

  業主違反約定逾期不支付物業費超過三個月,且經兩次以上催告仍不支付的,物業服務人可以根據管理規約的規定對相關業主,在物業管理區域顯著位置公示。

  物業服務人可以根據物業服務合同約定預收物業費,預收期限最長不得超過一年。

  業主轉讓物業時,轉讓雙方應當對物業費的結算作出約定,并告知物業服務人。

  第四十五條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示、及時更新下列信息,并可以通過電子信息方式告知全體業主:

  (一)物業服務人營業執照,物業服務事項和質量要求,收費項目、標準和方式等;

  (二)物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (三)物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況;

  (四)利用物業共用部位、共用設施設備經營情況以及收益收支情況等;

  (五)維修資金使用情況;

  (六)其他應當公示的信息。

  業主、業主委員會或者物業管理委員會對公示內容有異議的,物業服務人應當及時答復。

  物業服務人應當聽取業主意見和建議,接受業主監督,每年向業主大會、業主委員會或者物業管理委員會報告工作情況。

  第四十六條 物業服務人負責管理的物業共用部位、共用設施設備可能存在安全隱患時,物業服務人應當設置警示標識,采取防范措施,及時消除安全隱患;不能自行處置的,應當及時報告相關縣級行政主管部門處理。

  物業服務人發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知相關管理單位。相關管理單位未及時消除安全隱患的,物業服務人應當報告相關縣級行政主管部門,由其督促相關單位消除安全隱患。

  物業服務人應當履行安全保障提示義務,采取合理措施保護業主的人身和財產安全,可以采取安裝監控、加強日常巡查、建立舉報制度等方式,預防和制止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品等危險行為。

  第四十七條 物業服務合同當事人一方依法提出解除物業服務合同的,應當按照有關規定執行。物業服務合同未約定通知期限的,提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方,并在物業管理區域顯著位置公示。

  業主依法共同決定續聘的,業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期滿前三十日內與物業服務人續訂物業服務合同。

  解除物業服務合同前,物業服務人不得擅自停止物業服務。解除物業服務合同后,業主委員會或者物業管理委員會應當在五日內向所在地縣級物業行政主管部門備案。物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在物業管理信息平臺公示相關信息。

  第四十八條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者物業服務合同依法解除后十五日內,或者在接到解聘通知之日起三十日內退出物業管理區域,結清預收、代收和預付、代付的有關費用,將物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等資產和相關設施,以及物業服務所必須的相關資料,交還給業主委員會、物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,并配合新選聘的物業服務人做好其他交接工作。

  原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業服務人進行服務。

  新選聘的物業服務人按照約定承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,并保存查驗記錄。

  第四十九條 原物業服務人拒不退出物業管理區域,或者拒不移交有關資料、財物、資產的,業主委員會或者物業管理委員會應當與原物業服務人協商;協商不成的,業主委員會或者物業管理委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁,也可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門報告。

  街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門接到業主委員會或者物業管理委員會報告后,應當組織調解;調解不成的,向所在地縣級人民政府報告??h級人民政府經評估論證確有必要的,可以組織城市管理、市場監督管理、物業管理、公安等部門現場監督原物業服務人退出;有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的,由公安機關依法處理。

  第五十條 物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務人的,物業服務人應當妥善保管,保證檔案資料齊全,不得泄露業主信息;業主自行管理的,由自行管理組織或者機構履行保管義務。

  第五十一條 市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當組織實施物業服務誠信評價制度,根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務人實行等級評定,采取相應的激勵或者懲戒措施。省物業行政主管部門負責對市(地)、縣(市)物業行政主管部門進行指導、監督和考核。等級評定和考核的具體辦法由省物業行政主管部門制定。

  市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當及時記載更新物業服務人、物業項目負責人、物業從業人員誠信履約信息,并通過物業管理信息平臺予以公布。

  推進物業服務第三方評估機構參與物業項目承接查驗、物業服務成本監審、物業服務質量評估等活動,出具公正、客觀、真實、準確的評估結論。

  第五十二條 物業管理區域出現突發失管、棄管狀態時,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織確定應急物業服務單位,提供維持業主基本生活服務事項的應急服務,并公示應急服務的內容、期限、費用等相關情況。應急服務期限不得超過十二個月,費用由全體業主承擔。

  在應急服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當推動成立或者改選業主委員會;應急服務期滿后仍未成立或者改選業主委員會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會。

第六章 物業的使用與維護

  第五十三條 業主、物業使用人或者物業服務人對物業的使用和維護,應當遵守有關規定,不得有下列行為:

  (一)擅自改變物業規劃用途;

  (二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構;

  (三)違法搭建建筑物、構筑物或者亂挖地下空間;

  (四)破壞或者擅自改變房屋外貌;

  (五)損壞或者擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備;

  (六)擅自設置或者改變煙道、排風、排水管道;

  (七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質或者超負重物品;

  (八)侵占、損壞消防設施,占用消防車通道,堵塞、封閉疏散通道以及安全出口;

  (九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區域堆放雜物、停放摩托車、電動車、自行車或者為電動車充電;

  (十)產生明顯異味或者超過規定標準的噪聲;

  (十一)不當妨礙其他業主采光、通風;

  (十二)從建筑物中拋擲物品;

  (十三)違反規定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒;

  (十四)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

  (十五)違反規定飼養動物干擾他人正常生活;

  (十六)法律、法規、規章以及管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

  有前款規定行為之一的,物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會、業主或者物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關縣級行政主管部門,相關縣級行政主管部門應當及時依法處理。

  發生本條第一款第七項、第十二項、第十五項情形的,公安機關接到報警后,應當及時調查并依法處理。

  業主或者物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法提起訴訟;業主委員會或者物業管理委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法提起訴訟。

  第五十四條 縣級人民政府應當確定對物業管理區域內的物業管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經營、建設工程質量、環境保護、園林綠化、特種設備安全、環境衛生等活動實施監督管理的行政主管部門。

  前款規定的相關行政主管部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域顯著位置公布所負責的執法事項和聯系方式,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

  第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動產生的收入,扣除合理成本后歸全體業主所有。經營收益的使用按照國家有關規定執行。

  經營收益由物業服務人代管的,應當單獨列賬,不得挪用或者侵占,并接受業主委員會或者物業管理委員會的監督;由業主委員會或者物業管理委員會自行管理的,應當接受業主和居(村)民委員會的監督。

  第五十六條 在物業管理區域內需要臨時占用物業共用部位,或者開挖、埋設、維修有關供水、排水、排污、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等管線的,施工單位應當了解相關地下管線布局,在施工現場做好安全防護,并按照約定的時間、標準恢復原狀;有停水、停電、停熱、停氣等情形的,施工單位應當在物業管理區域顯著位置公告,公告內容包括施工周期、地點。物業服務人或者物業管理委員會可以通過電子信息方式告知全體業主。

  物業服務人應當在施工過程中進行必要的巡查,維護施工現場秩序,對施工過程中產生的破壞行為及時向有關部門報告。

  第五十七條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。

  房屋裝飾裝修污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業主或者物業使用人在物業服務人通知期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人按照管理規約或者約定處理,所需費用由業主或者物業使用人承擔。房屋裝飾裝修產生的垃圾,業主或者物業使用人應當及時清理;委托物業服務人清理的,按照約定支付清理費用。

  物業服務人應當對房屋裝飾裝修情況進行現場檢查,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

  業主或者物業使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產管理規定的,物業服務人應當及時制止,并督促其改正;經督促未改正的,物業服務人應當及時報告相關縣級行政主管部門依法處理。

  第五十八條 物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當出售給本物業管理區域內的業主;不能出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以出租給物業管理區域外的其他人,每次期限不超過六個月。

  物業管理區域內依法配建的人防工程,用作車位、車庫或者儲藏室的,應當按照設計文件實地標注,并向全體業主開放。建設單位不得將其出售、附贈,收取的停車費、租金應當保障人防工程的維護管理和停車管理的必要支出。法律、法規另有規定的,從其規定。

  同一物業管理區域內全部建設項目竣工驗收五年后未售出的地下車位、車庫,可以整體轉讓給專業資產管理公司,由其統一出租經營或者出售給業主。

  第五十九條 利用物業共用部位停放車輛的,車位的設置、使用、收費和管理等事項,由業主共同決定。

  物業管理區域內設置車位、停放車輛,不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道,不得影響其他車輛和行人通行。

  工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業管理區域內停放,但因急救、安全、工程建設或者設施設備維修等確需停放的除外。

  物業服務人應當按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告有關部門依法處理。

  第六十條 電梯、機械式停車設備等特種設備,應當按照特種設備安全管理有關規定,委托具有相應資質的專業機構進行定期檢驗、檢測和維護;消防、安防監控等涉及人身、財產安全以及有其他特定要求的設施設備,可以委托專業機構進行維護。

  第六十一條 住宅物業建設工程質量保修期滿后,需要對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的,應當按照國家有關規定申請使用維修資金。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。

  第六十二條 首期維修資金,由業主在辦理房屋入住手續前存入維修資金專戶。業主未按照規定交存首期維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付買受人。

  未建立維修資金的物業,應當按照有關規定進行補建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主續交。

  第六十三條 在物業管理區域發生下列危及房屋安全等緊急情況的,應當啟動維修資金的應急使用程序,物業服務人或者物業管理委員會應當采取必要的應急措施:

  (一)電梯、消防等共用設施設備出現故障損壞情況,經有關行政主管部門出具整改通知,或者專業機構出具檢驗、檢測、評估整改報告的;

  (二)物業共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏的;

  (三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險的;

  (四)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

  (五)突發事件造成物業共用部位、共用設施設備損壞的;

  (六)其他危及房屋安全的緊急情況。

  維修資金的應急使用辦法可以由市(地)根據國家規定制定。

  發生本條第一款規定情形后,未按照規定實施維修、更新和改造的,市、縣級物業行政主管部門可以組織代修,代修費用以及物業服務人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費用,從相關業主維修資金分戶賬中列支。

  第六十四條 維修資金的使用接受業主和有關部門的監督。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用情況,應當在維修資金撥付前進行公示。

  維修資金管理部門應當建立維修資金管理系統,定期公布維修資金的收支情況,方便業主查詢賬戶余額以及使用情況。

  第六十五條 新建物業管理區域內的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線,應當按照國家、省技術標準和專業技術規范設計、施工。

  建設單位應當通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位參加竣工驗收;驗收合格后,應當將物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。管道燃氣經營單位的維護管理范圍包括除燃氣器具外的所有設施設備和相關管線。

  已投入使用的物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,專業經營單位應當承擔維護管理責任。市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關專業經營單位接收。經評估確需更新改造的,市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關專業經營單位進行更新改造。具體接收方式和費用承擔由市(地)、縣(市)確定。

  移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線,其維護、更新和改造等費用,由專業經營單位依法承擔。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

  價格主管部門在制定專業經營單位收費價格時,應當考慮維護、更新和改造成本。

  第六十六條 供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位應當在物業管理區域顯著位置,公示服務范圍和聯系方式。

  除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,物業服務人不得限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務。

  供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位對應當接收的設施設備和相關管線不接收,以及不履行維護管理責任的,由所在地市、縣級人民政府約談相關主管部門和單位。

  第六十七條 市、縣級人民政府實施老舊小區改造時,應當完善配套基礎設施和公共服務設施,改善小區居住環境,建立健全物業管理長效機制。

第七章 法律責任

  第六十八條 違反本條例規定,物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門的工作人員不依法履行監督管理職責,有下列行為之一的,由有權機關依法給予處分:

  (一)與物業服務人串通,阻礙業主大會成立、業主委員會選舉的;

  (二)對符合備案條件的申請,不予備案的;

  (三)對物業管理區域內違法行為不予查處的;

  (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

  第六十九條 違反本條例規定,建設單位未對承接查驗全過程進行影像記錄,或者在業主辦理入住手續時,未主動公開承接查驗協議或者現場未播放承接查驗影像資料,或者影像資料未包含安防監控、消防、特種設備等重要設施設備查驗內容的,由市、縣級物業行政主管部門處以一萬元以上三萬元以下罰款。

  第七十條 違反本條例規定,對物業承接查驗發現的問題,建設單位未按照約定期限整改落實或者未簽訂承接查驗協議的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。

  第七十一條 違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上三萬元以下罰款:

  (一)未備案物業管理區域的;

  (二)未在房屋買賣合同中明示經備案的物業管理區域的;

  (三)未提出召開首次業主大會會議申請或者提供籌備首次業主大會會議所需資料的;

  (四)未承擔前期物業承接查驗費用和首次業主大會會議籌備經費的;

  (五)未在銷售場所公示前期物業服務合同的。

  第七十二條 違反本條例規定,業主未交存首期維修資金,建設單位將房屋交付買受人的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三萬元以下罰款。

  第七十三條 違反本條例規定,新建住宅物業的建設單位選聘其出資設立的物業服務企業,以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業承接該物業的前期物業服務的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并沒收物業服務企業此項目經營所得。

  第七十四條 違反本條例規定,前期物業服務人未按照規定在交接后辦理備案或者物業服務人在訂立、變更物業服務合同后未按照規定備案的,由縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三萬元以上五萬元以下罰款。

  第七十五條 違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款,并在二年以內不得參加物業服務招投標活動;有違法所得的,沒收違法所得:

  (一)未經法定程序,擅自接管物業服務項目的;

  (二)違反法律、法規規定或者物業服務合同約定,停止物業服務的;

  (三)被解聘或者物業服務合同終止后,拒不退出物業管理區域的。

  兩次違反前款第二項規定的,除依法處罰外,該物業服務企業不得承接新的物業服務項目,其法定代表人和股東不得在新成立的物業服務企業擔任法定代表人或者股東。

  第七十六條 違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上十萬元以下罰款,并在二年以內不得參加物業服務招投標活動:

  (一)未按照規定辦理交接手續的;

  (二)拒不移交有關資料、財物、資產的。

  第七十七條 違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五千元以上二萬元以下罰款:

  (一)物業檔案資料缺失的;

  (二)在不得設置車位的物業管理區域設置車位的;

  (三)采取停止供電、供水、供熱、供氣,限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式,催交物業費的;

  (四)泄露業主信息的;

  (五)未按照規定提供免費代投遞服務或者提供免費寄存場所的;

  (六)除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務的;

  (七)未公示有關信息的。

  第七十八條 違反本條例規定,物業服務人挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的,由市、縣級物業行政主管部門責令退還,處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

  第七十九條 業主、物業使用人和物業服務人違反本條例禁止行為規定的,由縣級物業行政主管部門或者其他有關行政主管部門,依照相關法律、法規給予行政處罰。

  物業服務人對業主和物業使用人違反本條例規定的禁止行為負有報告義務而未及時報告的,處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

  第八十條 違反本條例規定,業主委員會未按照業主大會議事規則、管理規約履行工作職責的,由縣級物業行政主管部門責令限期改正;有違法所得的,沒收違法所得,并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

  第八十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府對違反本條例規定的行為,應當依照有關法律授權規定依法處罰。

  違反本條例規定,給他人造成損失的,依法承擔民事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第八章 附則

  第八十二條 法律、法規和規章對物業管理有規定的,依照其規定。

  業主依法決定對物業管理區域實行自行管理的,參照本條例有關規定執行。

  第八十三條 本條例下列用語的含義:

  (一)承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定以及前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

  (二)專業經營設施設備,是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置。

  (三)入戶端口,是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置與最終用戶交接處。

  (四)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主以及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。包括住宅物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  (五)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主以及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  (六)專有部分,是指在構造和利用方面具有獨立性,由單獨業主獨立使用和處分,能夠為特定業主登記所有權的物業部位。

  (七)物業管理區域顯著位置,包括物業管理區域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

  (八)物業檔案,包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料,業主、物業使用人的權屬資料、個人資料,物業運行、維修、服務記錄和物業管理相關合同資料等。

  (九)經營收益,是指經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

  第八十四條 本條例規定的面積和人數,除國家另有規定外,按照下列方式計算:

  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

  (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

  (三)建筑物總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。

  第八十五條 非住宅物業管理,參照本條例執行。

  第八十六條 本條例自2021年3月1日起施行。

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篇2:杭州市物業管理條例(2022)

杭州市物業管理條例(2022年修訂)

  杭州市物業管理條例

  (2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十屆會議批準

  根據2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正

  2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議第一次修訂2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準

  2021年6月29日杭州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議第二次修訂2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準)

  目錄

  第一章總則

  第二章物業管理區域

  第三章業主和業主組織

  第一節業主和業主大會

  第二節業主委員會

  第三節物業管理委員會

  第四章前期物業管理

  第五章物業服務

  第六章物業的使用和維護

  第七章監督管理

  第八章法律責任

  第九章附則

第一章總則

  第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務人的合法權益,保障物業的合理使用,根據《中華人民共和國民法典》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條本市行政區域內的物業管理活動及相關的監督管理適用本條例。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人,按照物業服務合同的約定,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施進行維修養護,并管理維護環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條本市物業管理活動納入基層社會治理體系,堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局。

  第四條鼓勵積極運用數字化等新技術、新方法,發揮公共數據平臺作用,提升物業管理質量和服務水平。

  第五條開展物業管理活動,應當依法保護業主、非業主使用人的隱私和個人信息。

  第六條房產等有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、物業管理協會應當建立和完善人民調解、行政調解等相銜接的物業管理活動糾紛處理機制。

  鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業管理活動糾紛。

  第七條物業管理協會應當按照章程開展行業自律管理,接受房產主管部門的指導和監督。

  鼓勵和支持物業管理協會組織業務培訓,參與相關標準編制、行業誠信體系建設等工作。

  第八條業主委員會、物業管理委員會、物業服務人、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會,依照本條例的規定負有向業主公開信息義務的,應當以書面通知、在物業管理區域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息,但是本條例另有規定的除外。

第二章物業管理區域

  第九條新建物業共用主要配套設施設備的,劃分為一個物業管理區域。

  前款所稱新建物業,包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發的建設項目。

  新建物業在編制建設工程設計方案或者初步設計時,應當依照法律、法規的規定,按照有利于生產、生活和物業管理需要的原則,合理確定主要配套設施設備的共用范圍。有關主管部門在進行建設工程設計方案審查時,應當征求區、縣(市)房產主管部門的意見。

  第十條建設單位應當自取得建設工程規劃許可證之日起三十日內,向建設項目所在地的區、縣(市)房產主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

  區、縣(市)房產主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府,自收到申請之日起十個工作日內劃分物業管理區域,并書面告知建設單位。物業管理區域的劃分應當征求相關的居民委員會的意見。

  新建物業出售時,建設單位應當將物業管理區域范圍在銷售現場的顯著位置公布,并在房屋買賣合同中明示。

  第十一條沒有劃分物業管理區域的建成居住區需要實施物業管理的,由所在地的區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主、相關的居民委員會意見后,結合城市管理和物業管理實際需要確定物業管理區域,并向全體業主公告。

  第十二條有下列情形之一的,業主委員會可以向所在地的區、縣(市)房產主管部門提出物業管理區域調整方案:

  (一)因河道、城市道路等物理分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域,能明確分清共用配套設施設備管理維護責任,并經業主大會同意,劃分為兩個以上物業管理區域的;

  (二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意,歸并為一個物業管理區域的。

  區、縣(市)房產主管部門應當征求所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關的居民委員會的意見,自收到材料之日起二十個工作日內作出決定。

第三章業主和業主組織

第一節業主和業主大會

  第十三條房屋所有權人為業主。

  因表決業主共同決定事項或者選舉業主委員會的需要,業主委員會、物業管理委員會可以通過所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府請求不動產登記等相關部門依法協助核實房屋所有權人信息,但是能夠通過其他途徑核實的除外。

  第十四條業主在物業管理活動中,依法享有下列權利:

  (一)提議召開業主大會會議;

  (二)參加業主大會會議,行使投票權;

  (三)就制定或者修改管理規約、業主大會議事規則,選聘、解聘物業服務人以及其他物業管理事項提出意見和建議;

  (四)選舉業主委員會成員、候補成員,享有被選舉權;

  (五)監督業主委員會、物業管理委員會的工作;

  (六)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務,監督物業服務人履行物業服務合同;

  (七)就選舉、表決、共有收入等事項享有知情權;

  (八)監督共有部分的管理、使用;

  (九)監督物業保修金、建筑物及其附屬設施的維修資金(以下簡稱物業專項維修資金)、業主共有收入的管理、使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第十五條業主在物業管理活動中,依法履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養、衛生防疫、綠化等方面的法律、法規、規章;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)依法配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和相關管理措施;

  (五)按照規定交存物業專項維修資金;

  (六)按照約定交納物業費;

  (七)法律、法規規定的其他義務。

  業主不得以放棄權利為由不履行義務。第十六條下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

  (五)使用物業專項維修資金;

  (六)籌集物業專項維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;(九)業主委員會運行經費的籌集、使用和管理的具體規則及辦法;

  (十)使用屬于全體業主所有的共有收入或者其他資金,但是在業主大會議事規則約定的次數和額度限制內的除外;

  (十一)物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  第十七條專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的,按照房產測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。

  業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算,但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

  第十八條一個物業管理區域內的全體業主可以成立一個業主大會。

  物業管理區域內只有一個業主或者全體業主一致同意的,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會職責。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的約定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經百分之二十以上業主提議的;

  (二)發生重大事故或者物業管理緊急情況需要及時處理的;(三)區、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府經調查發現業主大會的決定違反業主大會議事規則的約定的;(四)法律、法規規定或者管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

  第十九條召開業主大會會議,業主委員會應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等向全體業主公示,并按照有關規定在本市物業管理信息網絡系統填報相關信息。住宅小區召開業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

  業主大會會議不得就未公示議題進行表決。業主委員會應當將會議決定以書面形式向全體業主公布。

  第二十條業主投票一般應當采用電子方式,但是業主要求提供紙質方式的,業主委員會應當提供。

  市房產主管部門應當建立業主電子投票系統,并免費提供給業主投票使用。

  投票期限不少于五日且不超過六十日。

  第二十一條管理規約應當對物業的使用、維護、管理,業主共同權益,業主義務,共有收入、財務管理、審計,停車管理,印章管理,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、非業主使用人具有約束力。

  業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、表決程序及方式,業主委員會的選舉、罷免和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。

  管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得有對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房產主管部門會同市民政部門依法制定。

  第二十二條物業管理區域符合下列條件之一的,視為具備召開首次業主大會會議的條件,建設單位應當在一個月內按照有關規定向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送首次業主大會會議籌備資料:

  (一)房屋出售并交付的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

  (二)首套房屋出售并交付滿兩年,且房屋出售并交付的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

  首次業主大會會議由依照本條例規定組建的物業管理委員會組織召開。物業管理委員會應當擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案、制定業主委員會成員候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法、確定業主委員會成員候選人名單,并在首次業主大會會議召開十五日前向全體業主公示。

  業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約和業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  分期開發的建設項目為一個物業管理區域的,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業建筑面積和進度等情況,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。建設單位出售該物業管理區域內的房屋時,應當向買受人明示業主大會決定的事項。

  第二十三條首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一點二元且總額不低于六萬元的標準承擔。建設單位應當在竣工驗收備案前向街道辦事處、鄉鎮人民政府交存籌備經費。

  籌備經費使用后有結余的,結余部分可以按照業主大會的決定用于物業管理的相關事項。

第二節業主委員會

  第二十四條業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,制作、保存業主大會會議記錄;

  (二)按照業主大會議事規則的約定報告業主委員會履職情況;

  (三)擬定物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定,根據業主大會的決定代表業主與物業服務人訂立、解除物業服務合同,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (四)擬定共有部分以及共有收入的使用、管理方案,提請業主大會決定;

  (五)監督管理規約的執行;

  (六)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (七)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  第二十五條業主委員會成員、候補成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業主擔任。業主可以在業主大會議事規則中約定業主委員會成員、候補成員需要符合下列條件:

  (一)遵守法律、法規和管理規約;

  (二)具有必要的工作時間;

  (三)按照有關規定或者約定,交存物業專項維修資金、交納需要業主共同分攤的費用,且未惡意拖欠物業費;

  (四)本人及近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;

  (五)業主大會議事規則約定的其他條件。

  鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。

  第二十六條業主委員會成員候選人通過下列方式產生:

  (一)居民委員會推薦;

  (二)業主自薦或者聯名推薦。

  物業管理委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,按照法律、法規的規定和業主大會議事規則的約定審查業主委員會成員候選人的資格條件。業主委員會成員候選人確定后,物業管理委員會應當在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業主公示,公示時間不得少于七日。

  第二十七條業主委員會成員人數為五人以上十一人以下的單數,但戶數在一百戶以下的,可以由三人組成。業主委員會成員由業主大會選舉產生。業主委員會主任、副主任,由業主委員會成員推選產生。業主大會會議選舉產生的業主委員會成員人數未達到業主大會議事規則約定的人數,但達到本條規定的業主委員會最低人數要求并且超過約定人數二分之一的,業主委員會成立。

  業主委員會可以按照規定刻制業主大會、業主委員會印章。印章一般由業主委員會保管,也可以委托相關的居民委員會保管。使用業主大會、業主委員會印章,應當遵守管理規約和業主大會議事規則的約定。

  第二十八條業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會成員但得票數達到法定票數的候選人,可以當選為業主委員會候補成員,候補成員的任期與業主委員會成員任期相同。業主委員會候補成員可以列席業主委員會會議,但不享有表決權。

  業主委員會成員缺額的,可以從業主委員會候補成員中按照得票數依次遞補,并向全體業主公示。遞補后,業主委員會成員人數仍未達到法定最低人數要求或者未超過業主大會議事規則約定的總人數二分之一的,應當依照本條例規定重新選舉。

  第二十九條業主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業主大會議事規則的約定或者業主大會的決定組織召開。經三分之一以上業主委員會成員提議召開業主委員會會議的,由提議的成員按照業主大會議事規則的約定組織召開。業主委員會召開會議,應當提前告知相關的居民委員會,并接受其指導和監督。

  業主委員會會議應當有過半數的成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。業主委員會成員不得委托他人參加會議。業主委員會應當自作出決定之日起三日內將決定內容向全體業主公布,并告知相關的居民委員會。

  業主委員會會議應當制作會議記錄,并由出席的成員簽名確認。業主委員會會議記錄應當妥善保存,保存時間按照業主大會議事規則或者業主大會的決定確定。業主委員會會議記錄的示范文本由市房產主管部門制定。

  第三十條業主委員會應當及時向全體業主公開下列信息,公開時間不得少于十五日:

  (一)業主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

  (二)管理規約、業主大會議事規則;(三)業主大會、業主委員會的決定;(四)物業服務合同;

  (五)每半年度共有收入籌集、使用的詳細情況;

  (六)每半年度使用業主大會、業主委員會印章情況;

  (七)依照法律、法規規定以及按照管理規約、業主大會議事規則的約定,應當向業主公開的其他信息。

  業主委員會應當按照有關規定,在本市物業管理信息網絡系統填報前款規定的信息。前款規定的信息有變更的,業主委員會應當依照前款規定將變更后的信息向全體業主公開,并自變更之日起七日內重新填報。

  第三十一條業主委員會成員、候補成員不得有下列行為:(一)挪用、侵占業主共有財產;

  (二)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬,或者利用職務之便要求物業服務人減免物業費等相關費用;

  (三)泄露業主個人信息或者將業主個人信息用于與物業管理無關的活動;

  (四)偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名,冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票;(五)不妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料,偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料;

  (六)不按照規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章;

  (七)損害業主共同利益或者不正當履行職責的其他行為。業主委員會成員、候補成員有前款規定行為之一或者不再具

  備業主大會議事規則約定的資格條件的,除已依照本條例規定自行終止職務的外,百分之二十以上業主可以提議業主大會罷免其職務,業主委員會也可以按照業主大會議事規則的約定提議業主大會罷免其職務。

  被提出罷免的業主委員會成員、候補成員有權向業主大會提出申辯意見。業主委員會成員、候補成員向業主大會提出申辯意見的,業主大會應當在聽取申辯意見后作出決定。

  第三十二條業主委員會成員、候補成員任職期間有下列情形之一的,其職務自行終止,由業主委員會確認并向全體業主公布:

  (一)不再是本物業管理區域業主的;

  (二)被依法認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的;

  (三)被依法追究刑事責任的;

  (四)本人以書面形式提出辭職的;

  (五)法律、法規規定以及業主大會議事規則約定的其他情形。

  第三十三條業主委員會任期為三至五年。業主委員會應當在任期屆滿三個月前,向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面報告本屆業主委員會屆滿日期、需要交接的物業管理重要事項等情況,并按照規定選舉產生新一屆業主委員會,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導。

  第三十四條業主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內終止的,應當在任期屆滿或者終止之日起十日內,在物業管理委員會監督下,將下列資料和財物移交給新一屆業主委員會;新一屆業主委員會尚未選舉產生的,應當移交給物業管理委員會;尚未成立物業管理委員會的,應當移交給相關的居民委員會:

  (一)業主委員會會議材料和由業主委員會保管的檔案資料、印章;

  (二)所有財務會計資料;

  (三)由業主委員會保管的屬于全體業主共有的財物;(四)應當移交的其他資料。

  業主委員會成員在任期內職務終止的,應當自終止之日起七日內向業主委員會移交前款規定的資料及財物。

  第三十五條業主大會、業主委員會的運行經費由全體業主承擔;物業管理區域內有共有收入的,運行經費可以在共有收入中列支。

  鼓勵業主委員會編制業主大會、業主委員會年度運行經費預算,提前報請業主大會審議決定。

  業主大會可以決定給予業主委員會成員適當的工作津貼。經業主大會決定,業主委員會可以聘請執行秘書、財務人員等專職人員,負責協助處理業主委員會日常事務和財務工作。

  第三十六條業主委員會應當建立財務管理制度。共有收入和業主大會、業主委員會運行經費應當按照會計準則建立賬簿。

  業主委員會應當按照《會計檔案管理辦法》的規定妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料。

  第三十七條有下列情形之一的,業主委員會應當委托專業機構對共有收入的收支情況和業主大會、業主委員會運行經費的使用情況等進行審計:

  (一)業主委員會任期屆滿的;

  (二)業主委員會主任或者負責財務管理的業主委員會成員在任期內職務終止的;

  (三)管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

  業主委員會任期屆滿或者在任期內終止的,應當由新一屆業主委員會委托審計;新一屆業主委員會尚未產生的,由物業管理委員會委托審計;業主委員會、物業管理委員會拒絕委托審計的,居民委員會可以代為委托。

  審計結果應當向全體業主公布,審計費用可以在共有收入中列支。

第三節物業管理委員會

  第三十八條有下列情形之一的,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會,區、縣(市)房產主管部門應當予以指導,并會同民政部門對物業管理委員會成員開展相關培訓:

  (一)新交付物業項目尚不具備召開首次業主大會會議條件的;

  (二)新交付物業項目具備召開首次業主大會會議條件但是尚未成立業主大會的;

  (三)業主委員會任期屆滿需要換屆選舉的;

  (四)業主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的;

  (五)已經劃分物業管理區域但是尚未實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的。

  第三十九條物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位各指派一名代表和業主代表組成,成員人數應當為七人以上十一人以下的單數,業主代表的人數不得少于總人數的二分之一;已經成立業主大會的,建設單位可以不再指派人員參加。

  業主代表人選應當符合本條例規定的參選業主委員會成員的條件,由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中推薦產生。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理委員會成立前,在物業管理區域內公示物業管理委員會成員名單,公示時間不得少于七日;業主有異議的,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出。

  物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起三日內,在物業管理區域內以書面形式向全體業主公布其成員名單。

  第四十條物業管理委員會負責組織具備條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會或者指導換屆選舉業主委員會。

  物業管理區域尚不具備召開首次業主大會會議條件的,或者具備召開首次業主大會會議條件但是尚未成立業主大會的,物業管理委員會應當組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項,并臨時代為履行業主委員會的職責。

  業主大會未能及時選舉產生業主委員會的,物業管理委員會應當組織業主大會履行職責,并按照管理規約和業主大會議事規則的約定臨時代為履行業主委員會的職責。

  物業管理委員會應當依法履行職責,及時向業主公開物業管理相關信息,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  物業管理委員會履行職責應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者依法撤銷,并通告全體業主。

  第四十一條物業管理委員會的任期一般不超過二年;期滿未推動成立業主大會或者選舉產生業主委員會的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

  物業管理委員會在業主委員會選舉產生并按照規定辦理移交手續后解散。

  第四十二條物業管理委員會組建、運行的具體辦法,由市人民政府另行制定。

第四章前期物業管理

  第四十三條含有住宅物業的建設項目,建設單位應當在取得商品房預售許可證或者進行現房銷售前,訂立前期物業服務合同。

  含有住宅物業的建設項目,應當采用公開招標方式選聘物業服務人;投標人少于三個或者物業管理區域的物業總建筑面積較小的,經所在地的區、縣(市)房產主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務人。

  同一物業管理區域內的非住宅建筑物面積計入物業管理區域總建筑面積。

  建設單位在出售房屋前,應當制定臨時管理規約,作為房屋銷售合同的附件。建設單位制定的臨時管理規約,應當參照市房產主管部門會同市民政部門發布的臨時管理規約示范文本,不得侵害買受人的合法權益。

  第四十四條物業服務用房的坐落和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理房屋不動產首次登記前確定。

  建設單位應當按照規定配置物業服務用房,其中辦公用房面積不少于物業管理區域內實測地上物業總建筑面積的千分之三,經營用房面積不少于物業管理區域內實測地上物業總建筑面積的千分之四;但是物業管理區域內均為非住宅的,只按照不少于實測地上物業總建筑面積千分之三的比例配置辦公用房。

  規劃為商業或者辦公用途的地下部分建筑物面積,計入前款規定的地上物業總建筑面積。

  物業服務用房應當獨立成套,屬于物業管理區域內的全體業主所有,不得擅自改變用途。辦公用房應當相對集中,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,便于物業服務。業主委員會成立后,辦公用房由業主委員會、物業服務人共同使用。

  第四十五條物業交付給業主前,建設單位和物業服務人應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下,按照規定移交有關圖紙資料,共同查驗新建物業共有部分。查驗合格的,訂立物業承接查驗協議;查驗不合格的,建設單位應當在三十日內或者在約定期限內返修,并按照規定重新查驗。

  物業服務人擅自承接未經查驗或者查驗不合格的物業,因共有部分缺陷給他人造成損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  承接查驗的具體辦法由市人民政府另行制定。

  第四十六條建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議后,及時向物業服務人移交共有部分。

  建設單位與物業服務人應當對交接共有部分簽署書面交接記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、共有部分明細、交接時間、交接方式等內容。

  物業項目分期開發建設的,建設單位與物業服務人應當分期辦理交接手續,在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

  第四十七條新建物業辦理房屋所有權首次登記時,建設單位應當將物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權,按照國家和省、市有關規定一并申請登記為業主共有。

  建設單位應當在登記后六十日內,在物業管理區域內主要出入口等顯著位置長期公開物業管理區域的建設工程總平面圖和承接查驗信息,并在圖上標明或者文字輔助說明業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的位置與面積。物業服務人應當對長期公開的建設工程總平面圖做好相應維護管理工作。

  第四十八條前期物業服務合同履行期間,物業服務人應當開設共有收入專門賬戶,定期將共有收入使用、管理的詳細情況向全體業主公布,并按照規定在本市物業管理信息網絡系統填報相關信息;物業服務人出租物業服務用房中的經營用房等共有部分的,租賃期限不得超過業主大會成立后十二個月,租賃收入在扣除合理成本之后屬于業主共有。

  前期物業服務合同終止,業主委員會應當委托專業機構對前期物業服務期間共有收入的收支情況進行審計并將審計結果公布。

第五章物業服務

  第四十九條鼓勵采用公開招標方式選聘物業服務人。

  物業服務人應當在物業服務合同訂立之日起十五日內,將合同副本及相關資料報送所在地的區、縣(市)房產主管部門備案。

  物業服務合同履行期間,業主提出解聘物業服務人的,應當按照法定程序共同決定。

  物業服務合同期限屆滿前,業主委員會應當與物業服務人協商合同續訂。物業服務人同意續聘的,業主委員會應當組織召開業主大會會議決定是否續聘。業主大會決定續聘的,應當在原合同期限屆滿前續訂物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務人的,由業主委員會擬定選聘方案,經業主大會表決通過后,以書面形式向全體業主公示。

  第五十條物業服務人應當按照物業服務合同的約定向物業管理區域派駐負責人員和必要的工作人員,履行下列義務:

  (一)提供清潔衛生、綠化養護、秩序維護等基本服務;

  (二)依法維護、管理物業管理區域內的公用設施;

  (三)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;

  (四)采取合理措施保護業主、非業主使用人的人身、財產安全;

  (五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

  物業服務人不得強制業主、非業主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進入物業管理區域或者使用共有部分,不得泄露在物業服務中獲取的業主、非業主使用人個人信息,不得強制業主、非業主使用人購買其提供或者指定的商品或者服務,不得侵害業主、非業主使用人的人身、財產權利。

  物業服務人應當通過本市物業管理信息網絡系統或者其他約定方式,聽取業主、非業主使用人的意見和建議,并建立投訴受理制度,公開投訴電話等投訴方式,及時接受業主、非業主使用人投訴。物業服務人應當自收到投訴之日起十日內作出答復。投訴人對答復有異議的,可以向房產等有關部門投訴。

  第五十一條物業服務人應當長期公開、及時更新下列信息:

  (一)物業服務項目負責人員、工作人員的姓名、職務、聯系方式等;

  (二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;

  (三)電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等;

  (四)法律、法規、規章規定以及物業服務合同約定應當向業主公開的其他信息。

  第五十二條除按照國家和省有關規定實行政府指導價的以外,物業服務收費實行市場調節價。

  物業服務收費實行政府指導價的,具體范圍和收費標準由市發展和改革主管部門會同市房產主管部門根據省有關規定確定,并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。

  物業服務收費實行市場調節價的,物業管理協會可以在房產主管部門的指導、監督下,根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,定期發布各類物業服務內容、服務標準及參考價格。

  第五十三條因職工最低工資標準調整或者其他物業服務成本發生較大變化等原因,需要調整物業服務收費標準的,應當遵守下列規定:

  (一)物業服務人委托專業機構對上一年度本物業服務項目的經營情況進行審計,并將審計報告提交業主委員會;

  (二)物業服務人擬定收費標準調整方案,包括調整范圍和理由,提交業主委員會;

  (三)業主委員會將審計報告、收費標準調整方案公示三十日以上;

  (四)業主委員會將調整方案提交業主大會決定。

  物業服務人應當將物業收費標準的調整事項和結果及時報告所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和相關的居民委員會。

  第五十四條含有住宅的物業管理區域內共有部分的水、電費用需要分攤的,物業服務人應當按照收費周期及時向業主公開用量、單價、金額等情況,由業主按照約定方式分攤;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例分攤。

  業主對分攤情況提出異議的,物業服務人應當及時答復。

  第五十五條物業交付給業主前,物業費由建設單位承擔。物業交付給業主后,物業費由業主按照物業服務合同的約定承擔;當事人另有約定的,從其約定。各級人民政府、主管部門、居民委員會委托物業服務人實施物業服務合同約定以外的公共服務事項的,應當支付相關費用。

  業主應當按照約定按時足額交納物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付,業主委員會有權依照法律、法規規定以及按照管理規約的約定協助物業服務人催交;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業費。

  物業服務合同約定預收物業費的,預收期限最長不得超過十二個月,且不得超過合同期限。

  第五十六條業主轉讓、出租物業或者設立居住權的,應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人,并自合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓、出租或者設立居住權的相關情況告知業主委員會和物業服務人。

  第五十七條物業服務合同終止且業主大會選聘新的物業服務人或者決定自行管理的,原物業服務人應當自終止之日起十五日內退出物業管理區域,向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交共有部分和物業管理檔案資料、物業承接查驗資料,以及受委托管理的共有收入等相關財物,合同另有約定的從其約定。前期物業服務合同終止的,移交應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下進行。

  業主大會選聘新的物業服務人的,業主委員會應當在訂立物業服務合同后十日內,與新物業服務人對共有部分進行承接查驗;查驗合格的,訂立承接查驗協議,并按照規定移交物業承接查驗資料。

  原物業服務人不得以業主欠交物業費、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業服務合同未履行完畢等理由拒絕退出物業管理區域。業主不得以原物業服務人已退出本物業管理區域為由,拒絕支付相應的物業費。

  第五十八條因物業服務人不履行或者不能履行物業服務合同,影響業主基本生活的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定臨時物業服務人,提供清潔衛生、秩序維護等維持業主基本生活的服務事項。

  第五十九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當服務到物業管理區域內的最終用戶,并向最終用戶收取費用。專業單位不得強制物業服務人代收費用,不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

  物業服務人接受專業單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等費用。

  物業服務人退出物業管理區域時已代收但未向專業單位繳清的費用,專業單位應當請求原物業服務人償還,不得因此停止向最終用戶提供服務。

  第六十條物業服務人按照物業服務合同的約定,對物業服務用房中的經營用房等共有部分進行經營產生的收入,在扣除合理成本之后屬于業主共有。

  共有收入委托物業服務人管理的,物業服務人應當開設專門賬戶,不得與物業服務人其他收支合用賬戶,并定期公開共有收入的詳細收支情況。共有收入由業主委員會管理的,應當以業主委員會名義開設專門賬戶,不得以任何個人或者其他組織名義開設賬戶。業主委員會應當定期委托專業機構對共有收入的收支情況進行審計,并將審計結果向全體業主公布。

  共有收入應當主要用于補充物業專項維修資金,但補充后達到首期交存金額的可以停止補充,也可以根據業主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業管理的其他需要。

第六章物業使用和維護

  第六十一條業主、非業主使用人應當遵守法律、法規、規章及臨時管理規約、管理規約,按照規劃用途合理、安全地使用物業。

  業主、非業主使用人、物業服務人不得實施下列行為:(一)違法拆除、變動建筑主體或者承重結構;

  (二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物,違法挖掘房屋地下空間,或者違法改變建筑物外立面;

  (四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;(五)擅自占用公共用地;

  (六)違法飼養動物或者不履行飼養人義務,嚴重影響其他業主生活;

  (七)違反生活垃圾分類管理規定投放垃圾;(八)從建筑物中拋擲物品;

  (九)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材,埋壓、圈占、遮擋消火栓,占用防火間距,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地;

  (十)違反消防安全管理規定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電;

  (十一)法律、法規、規章和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

  發現前款行為的,業主有權投訴、舉報;物業服務人應當進行勸阻、制止,必要時應當向相關主管部門報告,相關主管部門應當依法及時處理。

  對違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的,物業服務人還可以按照物業服務合同、臨時管理規約、管理規約的約定予以清理。

  第六十二條業主、非業主使用人進行物業裝飾裝修的,應當遵守相關法律、法規和臨時管理規約、管理規約,并事先告知物業服務人。

  物業服務人對物業裝飾裝修活動進行巡查時,業主、非業主使用人和裝飾裝修企業及其人員應當予以配合。

  第六十三條物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

  占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車、非機動車的,應當遵守下列規定:

  (一)業主大會成立前,車輛停放管理制度由物業管理委員會組織制定;尚未成立物業管理委員會的,由物業服務人在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下制定;

  (二)業主大會成立后,相關管理制度由業主大會制定;

  (三)對車輛停放收費的,應當確定收費標準。

  利用人民防空工程停放機動車、非機動車的,應當遵守《中華人民共和國人民防空法》等法律、法規、規章的規定。

  第六十四條物業交付給業主前,建設單位應當按照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業設施設備移交給相關專業單位管理,并移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。物業交付時,建設單位應當將有關專業設施設備移交專業單位管理的情況予以公布。

  第六十五條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位在接收物業管理區域內專業設施設備后,應當按照國家和省、市相關規定,承擔物業管理區域內專業設施設備的維修、養護、更新改造責任,確保專業設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。專業單位委托物業服務人負責專業設施設備日常維修養護的,應當明確維修養護的主要事項和費用支付的標準與方式。

  第六十六條用于銷售的物業,建設單位應當在竣工驗收之前,按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例,向市、縣(市)房產主管部門指定的物業保修金管理機構交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保證。

  物業保修金管理機構應當將建設單位交存物業保修金的相關信息共享給區、縣(市)城鄉建設主管部門,由區、縣(市)城鄉建設主管部門在辦理物業竣工驗收備案時核驗交存情況。

  第六十七條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔保修責任。

  在物業保修期內,經鑒定房屋等建筑安裝工程存在質量問題,但是建設單位不履行保修責任或者不能履行保修責任的,業主或者業主委員會可以申請使用物業保修金。鑒定機構由建設單位與業主或者業主委員會協商確定,協商不成的,由區、縣(市)城鄉建設主管部門指定。

  建設單位因注銷、清算等原因無法繼續履行保修責任的,應當確定繼續履行保修責任的單位,并告知物業保修金管理機構。

  因建設單位或者繼續履行保修責任的單位不履行保修責任,業主或者業主委員會按照規定使用物業保修金的,建設單位或者繼續履行保修責任的單位應當在使用后十五日內足額補存。

  第六十八條物業保修金管理機構應當在物業保修金存儲期限屆滿前一個月內,將擬退還物業保修金的事項在相關的物業管理區域內進行公示,期限為三十日。在公示期內,業主、業主委員會、物業服務人未提出異議的,物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位;有提出異議的,建設單位或者繼續履行保修責任的單位與異議提出人應當在六個月內解決爭議。逾期未解決爭議,且異議提出人未就爭議事項提起訴訟或者申請仲裁的,物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。

  第六十九條物業保修期滿后,共有部分的維修、更新、改造所需費用,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,由業按照專有部分面積所占比例承擔。

  鼓勵通過公開招標方式選聘施工單位實施對共有部分的維修、更新、改造。

  第七十條首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在物業竣工驗收備案之前,按照物業總建筑面積和交存標準向市、縣(市)房產主管部門指定的物業專項維修資金管理機構交存物業專項維修資金。

  前款所稱物業總建筑面積以房產測繪機構提供的測繪成果為準;交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八,具體標準由市、縣(市)房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定,報本級人民政府批準后公布。

  物業交付時,建設單位應當按照專有部分面積及同一交存標準向業主收取,其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

  物業專項維修資金管理機構應當將建設單位交存物業專項維修資金的相關信息共享給區、縣(市)城鄉建設主管部門,由區、縣(市)城鄉建設主管部門在辦理物業竣工驗收備案時核驗交存情況。

  第七十一條物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的,業主委員會應當組織續交;續交方式、金額等具體事項由管理規約約定或者由業主共同決定。

  業主未按照管理規約的約定或者業主共同決定續交物業專項維修資金的,由業主委員會催告。

  所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會應當指導、協調物業專項維修資金續交工作。

  第七十二條物業專項維修資金應當按照國家和省、市有關規定專項用于共有部分保修期滿后的維修、更新和改造,并遵守下列規定:

  (一)涉及整個物業管理區域的共有部分的,在該區域全體業主的物業專項維修資金賬戶中列支;涉及單幢或部分物業共有部分的,在其相關業主的物業專項維修資金賬戶中列支;

  (二)工程完工后,業主委員會應當組織驗收,并委托專門機構進行決(結)算審計;但是決(結)算金額在三萬元以下的,經業主委員會審核同意,可以不進行決(結)算審計。工程決(結)算金額超出預算金額百分之十以上的,超出部分應當按照有關規定重新申報。

  第七十三條共有部分發生下列危及公共安全或者嚴重影響業主居住使用的緊急情況的,物業服務人應當及時報告業主委員會,并采取必要安全措施或者應急措施:

  (一)電梯嚴重故障;

  (二)消防設施、器材嚴重損壞;(三)建筑外立面存在脫落危險;(四)圍墻、道路坍塌;

  (五)屋頂、外墻滲漏;

  (六)排水設施嚴重堵塞或者損壞。

  發生前款規定的緊急情況,需要立即使用物業專項維修資金對共有部分進行維修和更新、改造的,維修方案經業主委員會審核,并經所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會確認后,可以不經業主共同決定,直接申請使用物業專項維修資金。

  工程完工后,業主委員會應當組織驗收,并委托專門機構進行決(結)算審計;所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時確認工程完成情況,并將確認后的相關維修方案和工程完成情況報區、縣(市)市場監管、消防救援、城鄉建設、房產等相應主管部門備案,由相應主管部門對工程完成情況進行監督檢查。

  第七十四條下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

  (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共有部分維修、更新和改造等費用;

  (二)依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

  (三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;(四)根據物業服務合同應當由物業服務人承擔的維修養護費用;

  (五)國家和省有關規定中明確應當由有關單位和個人承擔的費用。

第七章監督管理

  第七十五條市人民政府應當加強對物業管理活動監督管理工作的領導,組織本條例的實施,建立物業管理綜合協調制度,統籌解決物業管理工作中的重大問題。

  區、縣(市)人民政府應當組織本級相關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理活動的監督管理,協調解決物業管理工作中的相關問題,并為街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理活動監督管理工作提供必要保障。

  第七十六條市房產主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理,履行下列職責:

  (一)制定本市物業管理相關政策;

  (二)建立和完善物業服務信用管理制度,對本市物業服務行業進行監督管理;

  (三)建立、維護本市物業管理信息網絡系統;

  (四)負責本市物業保修金、物業專項維修資金的歸集和使用管理,建立年度公布及日常查詢制度,接受業主監督;

  (五)制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本;

  (六)指導和監督本市物業管理協會開展行業自律和服務工作;

  (七)法律、法規、規章規定的其他職責。

  市房產主管部門應當督促區、縣(市)房產主管部門支持、指導街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理活動的監督管理。

  第七十七條區、縣(市)房產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理,履行下列職責:

  (一)依法劃定、調整物業管理區域;

  (二)監督管理物業保修金、物業專項維修資金的歸集、使用,建立年度公布及日常查詢制度,接受業主監督;

  (三)受理物業服務合同備案;

  (四)依法對物業服務人和從業人員的物業服務活動進行監督管理;

  (五)定期組織業主委員會成員、物業管理委員會成員、物業服務從業人員、居民委員會人員開展物業管理知識培訓;

  (六)法律、法規、規章規定的其他職責。

  第七十八條發展和改革、經濟和信息化、城鄉建設、民政、財政、規劃和自然資源、市場監督管理、應急管理、公安、城市管理、生態環境、人民防空和消防救援等部門應當按照各自職責,做好物業管理活動的監督管理工作。

  第七十九條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理活動納入基層治理工作,根據需要建立物業管理聯席會議等制度,落實人員、經費,履行下列職責:

  (一)指導、監督、協助業主成立業主大會,指導、監督業主委員會換屆選舉,辦理業主委員會備案手續,對相關人員進行培訓;

  (二)指導、監督業主大會、業主委員會履行職責;(三)組建物業管理委員會并指導、監督其運行;(四)監督物業承接查驗;

  (五)法律、法規、規章規定的其他職責。

  居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展相關工作,向街道辦事處、鄉鎮人民政府反映業主的意見、要求和提出建議。

  第八十條業主委員會不依照本條例規定組織召開業主大會會議的,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會在三十日內組織召開;逾期未召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

  業主委員會未依照本條例規定向業主公開相關信息的,或者未按照規定在本市物業管理信息網絡系統填報、更新相關信息的,由所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者依法撤銷其決定,并通告全體業主。

  第八十一條街道辦事處、鄉鎮人民政府經調查發現業主委員會成員有本條例第三十一條第一款規定情形的,可以建議業主大會罷免其職務。

  業主委員會有下列情形之一的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令改正;拒不改正、造成嚴重后果的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向業主大會建議罷免業主委員會全體成員職務,發現涉嫌違法行為的,應當向相關部門報告:(一)不執行業主大會決定的;

  (二)不按照規定組織召開業主大會會議的;

  (三)不按照規定籌集、使用物業專項維修資金的;

  (四)挪用、侵占物業專項維修資金或者全體業主共有的財物的;

  (五)違反法律、法規規定,侵害業主合法權益的其他行為。

  第八十二條區、縣(市)人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將業主委員會、物業服務人納入相關突發事件應急處置工作體系,建立物資和資金保障機制。

  發生突發事件時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照響應等級組織落實市和區、縣(市)人民政府的應急措施,指導、督促物業服務人配合居民委員會開展工作。

  第八十三條任何單位或者個人都有權通過“12345”市長公開電話等方式舉報、投訴違反本條例的行為,相關部門應當按照規定及時處理。

第八章法律責任

  第八十四條違反本條例規定的行為,法律、行政法規和省的地方性法規已有法律責任規定的,從其規定。

  本條例規定的行政處罰,實行綜合行政執法的,依法由綜合行政執法部門實施。

  第八十五條建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照下列規定予以處罰:

  (一)未按照規定報送籌備首次業主大會會議所需的有關資料的,處一萬元以上三萬元以下罰款;

  (二)未按照規定交存首次業主大會會議籌備經費的,處應交存籌備經費的一倍以上三倍以下罰款;

  (三)未按照規定移交有關圖紙資料和查驗新建物業共有部分的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第八十六條物業服務人違反本條例規定,有下列情形之一的,由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正,可以給予警告或者按照下列規定予以處罰:

  (一)未按照規定辦理物業服務合同備案或者偽造、篡改備案相關資料的,處五千元以上五萬元以下罰款;

  (二)以業主拖欠物業費為由,實施停止供水、供電、供氣、供熱等行為的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

  (三)無正當理由拒絕退出物業管理項目的,處十萬元以上三十萬元以下罰款;

  (四)未按照規定開設共有收入專門賬戶的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

  第八十七條業主委員會成員違反本條例規定,拒不移交其保管的資料、財物的,由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;

  逾期不改正的,處五百元以下罰款。

  第八十八條業主、非業主使用人違反本條例規定,有下列情形之一的,由有關主管部門按照下列規定予以處罰:

  (一)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方的,由區、縣(市)房產主管部門責令改正,處一萬元以上五萬元以下罰款;

  (二)違反消防安全管理規定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的,由消防救援機構責令改正,處五十元以上二百元以下罰款。

  第八十九條房產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關管理部門的工作人員在物業管理活動監督管理中,有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關依法給予處分:

  (一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

  (二)不依照法律、行政法規、省的地方性法規和本條例規定履行職責的;

  (三)發現違法行為不及時查處,或者包庇、縱容違法行為,造成嚴重后果的;

  (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第九章附則

  第九十條本條例中下列用語的含義是指:

  (一)專有部分,包括具有構造上、利用上的獨立性,能夠明確區分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業主所有權的房屋和規劃上專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,以及車位、攤位等特定空間。

  (二)共有部分,包括依法屬于業主共有的道路、綠地,其他公共場所、公用設施、物業服務用房,建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分,以及其他不屬于業主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

  (三)物業服務人,包括物業服務企業和其他管理人。(四)非業主使用人,包括承租人、居住權人等。

  (五)“以上”、“以下”、“屆滿”,包括本數;“不足”、“超過”,不包括本數。

  第九十一條經業主共同決定,物業管理區域可以由業主參照本條例自行管理,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和相關的居民委員會應當予以指導、監督,業主可以請求所在地的房產等有關部門依法予以協助。

  物業管理區域實行業主自行管理的,執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等事項應當由業主共同決定。

  業主自行管理的,由全體業主履行物業管理區域內的安全防范和消防安全職責。對電梯等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,業主應當委托專業機構進行維護。

  業主自行管理中需要開具發票的,可以持所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關的居民委員會的證明材料,向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證,憑臨時稅務登記證申請領用發票。

  業主可以共同決定委托專業機構對管理費用、共有收入等進行財務管理和審計。管理賬目應當每年向業主公布一次。

  第九十二條農民集體所有土地上的住宅小區的物業管理可以參照本條例執行,由相關的村民委員會履行本條例規定的居民委員會職責。

  第九十三條本條例自2022年3月1日起施行。

篇3:南充市物業管理條例(2020)

  為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及與物業管理相關的其他主體的合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合南充市實際,制定本條例。

  (2019年10月30日南充市第六屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過 2019年11月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準)

  第一章 總 則

  第一條

  第二條 南充市行政區域內的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

  第三條 物業管理應當堅持業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

  第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系,建立物業管理和監督管理綜合協調機制,有序引導業主自主自治,促進物業管理健康發展。

  市人民政府應當建立統一的物業管理信息共享平臺,為業主大會召開會議、物業管理招投標、住宅專項維修資金管理、業主共有資金管理、業主實時查詢、政府部門監督管理等提供高效便捷、公開透明的技術支持和保障。

  鼓勵采用信息化、智能化等新技術、新方法提高物業管理質量和物業服務水平,推進綠色和智慧小區建設。

  第五條 市人民政府住房和城鄉建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作,履行下列職責:

  (一)制定物業管理規劃、標準、規范和措施;

  (二)組織開展物業服務企業信用評價;

  (三)負責全市住宅專項維修資金的交存、使用和監督;

  (四)負責物業管理信息共享平臺的運行和維護;

  (五)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

  市、縣(市、區)發展和改革、公安、民政、司法、財政、自然資源和規劃、應急管理、市場監管、城市管理等職能部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督。

  第六條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會的選舉工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系,調解物業管理糾紛,并配合住房和城鄉建設部門對物業管理活動進行監督管理。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

  業主大會、業主委員會、物業服務企業應當積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  第七條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集,住房和城鄉建設部門、居(村)民委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加,及時協調解決業主大會設立、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業交接等物業管理中的問題。

  第二章 業主和業主組織

  第一節 業主

  第八條 物業管理區域內,經依法登記取得房屋所有權人為業主。

  因新房買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理活動中享有業主權利,承擔相應義務。

  第九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

  第十條 物業轉讓或者出租的,轉讓人、出租人應當自合同簽訂之日起三十日內將買受人、承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況告知業主委員會和物業服務企業。

  第十一條 業主和物業使用人,應當遵守法律、法規、管理規約、業主大會決定以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度,共同營造安全舒適、文明和諧、誠信友善的社區環境,不得損害公共利益和他人合法權益。

  第二節 業主大會

  第十二條 符合法律、法規規定的召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當自條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請設立業主大會。建設單位未及時書面申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到申請書之日起十五日內會同物業管理區域所在地縣(市、區)住房和城鄉建設部門組織成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  第十三條 業主大會籌備組由住房和城鄉建設部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會、建設單位代表和業主代表組成?;I備組人數應當為單數,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。建設單位注銷或者未派人參加籌備組的,不影響籌備組的成立。

  籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任?;I備組中的業主代表由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居(村)民委員會在民主推薦的基礎上確定,業主代表應當符合本條例有關業主委員會委員候選人條件的規定。

  籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)予以公示。

  第十四條 業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

  業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費標準由物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定。

  建設單位應當在物業承接查驗前向物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)交納業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費。

  業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費專用賬戶由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責設立。首次業主大會會議召開后,經費使用情況由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)公示。

  第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議,逾期未能組織召開首次業主大會會議的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面同意,可以延長期限,但延長時間不得超過九十日。

  業主大會籌備組在規定期限內組織召開首次業主大會后,應當自業主委員會備案之日起十日內,向業主委員會移交籌備業主大會期間的全部資料、籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費余額后解散。

  業主大會籌備組在規定期限內未能組織召開首次業主大會會議的,應當自期滿之日起七日內公示并說明理由,業主大會籌備組自公示之日起自行解散。業主大會籌備組解散后,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開首次業主大會會議。

  第十六條 業主大會是業主實行自治管理的自治組織,由物業管理區域內全體業主組成,決定物業管理區域內與業主共同利益相關的重大事項,代表和維護全體業主合法權益。業主大會履行下列職責:

  (一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

  (二)選舉或者罷免業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

  (三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定需要全體業主公攤費用的收取標準;

  (四)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

  (五)制定、修改業主共有資金使用與管理、共有物業管理、使用、經營等方面的規定和程序;

  (六)監督業主委員會工作,審議業主委員會工作報告;

  (七)籌集和使用住宅專項維修資金,并監督實施;

  (八)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途;

  (九)確定業主委員會委員的工作補貼及其標準;

  (十)法律、法規或者業主大會議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

  決定前款第七項和第八項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。前款其他事項需要作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  業主大會會議依法作出的與物業管理活動相關的決定,對本物業管理區域全體業主、物業使用人以及業主委員會具有約束力。

  第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定,并不得違反法律法規的規定。

  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、議題公示、表決程序、公示方式和業主委員會的屆期、組成、成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定,并可以約定業主代表的推選、監事或者監事會的設立、執行秘書或財務人員的聘請、住宅專項維修資金使用的具體情形等事項。

  第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  召開業主大會定期會議,應當于會議召開十五日前將會議時間、議題、表決方式等內容書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會并公示。

  有下列情形之一的,應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)百分之二十以上的業主向業主委員會書面提議的;

  (二)物業管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

  (三)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

  業主委員會未按業主大會議事規則的約定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當組織召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期召開。逾期不組織召開或者因業主委員會委員出缺、辭職、離任等原因無法組織召開的,可以由物業所在地居(村)民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

  第十九條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術的方式召開。

  采用現場集體討論的形式召開業主大會會議的,業主可以委托代理人或者推選業主代表參加。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書和受委托人身份證明,委托書應載明委托人身份信息、專有部分的面積、委托事項。

  業主推選業主代表參加業主大會會議的,可以以幢、單元、樓層、住宅類型為單位推選業主代表。

  第二十條 業主大會會議表決采用記名投票方式進行,可以采取現場投票或者采用電子信息技術投票,投票應當具備真實性、可追溯性。

  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會應當對業主大會會議表決和業主委員會主任、副主任選舉過程進行監督。

  第三節 業主委員會

  第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,對業主大會負責,接受業主大會以及業主的監督。

  業主委員會委員由五人以上單數組成,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

  業主委員會可以設置候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會正式成員人數的二分之一。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。候補委員的任職資格、候補順位、選舉產生規則和職務終止規則等內容在業主大會議事規則中約定。

  第二十二條 業主委員會委員應當由遵守法律法規、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,但有下列情形之一的,首次業主大會籌備組不得提名為業主委員會委員候選人:

  (一)不具有完全民事行為能力的;

  (二)未按照約定交納物業服務費及其他相關費用的;

  (三)未按照規定交存住宅專項維修資金的;

  (四)違法搭建建(構)筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外形或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的;

  (五)有不良信用記錄的;

  (六)非法占用公共區域或者共用設施設備的;

  (七)接受減免物業服務費及相關費用獲取不當利益,收受或者索取建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主的財物的;

  (八)本人及其近親屬在本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業、機構中任職或者有利益關系的。

  業主大會可以依法規定不得擔任業主委員會委員的情形。

  第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定?;I備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單后,應當及時予以公示。

  第二十四條 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,按照選舉的得票順序當選。業主委員會的成立情況應當及時予以公示。

  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣(市、區)住房和城鄉建設部門。

  業主委員會辦理備案手續后,持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章,向銀行申請設立業主共有資金基本賬戶。

  第二十五條 業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

  (二)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;

  (三)與業主大會選(續)聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,督促業主、物業使用人遵守管理規約,監督管理規約的實施;

  (五)根據業主大會的決定,制定共有物業、業主共有資金使用與管理辦法;

  (六)承擔組織和監督住宅專項維修資金籌集和使用的具體工作;

  (七)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒,并建立相關檔案;

  (八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居(村)民委員會對物業管理的指導和監督;

  (十)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  第二十六條 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

  (一)阻撓、抗拒業主大會行使職責;

  (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

  (三)違反業主大會議事規則、印章管理制度或者未經業主大會授權擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

  (五)擅自動用住宅專項維修資金;

  (六)超越業主大會賦予的職責;

  (七)侵占業主共有財產或者侵害業主合法權益;

  (八)違反法律、法規的其他行為。

  第二十七條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其職務自行終止,由業主委員會公示,并向業主大會報告:

  (一)因物業轉讓等原因不再是本物業管理區域的業主的;

  (二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

  (三)因犯罪被判處刑罰的;

  (四)存在本條例第二十六條所列禁止行為且受到縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)批評教育、責令限期改正,逾期不改正的;

  (五)連續六個月缺席業主委員會會議或者不履行業主委員會委員職責的;

  (六)業主大會議事規則約定的其他情形。

  業主委員會委員職務終止后,由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并公示,自公示結束之日起十五日內向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

  職務終止的委員應當自終止之日起五日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

  第二十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會會議不得以書面形式召開。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認,自作出決定之日起三日內予以公示。

  業主委員會可以邀請物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會的代表以及業主代表列席會議。

  第二十九條 業主委員會委員不得領取勞動報酬,經業主大會同意,可以給予適當工作補貼。

  經業主大會同意,業主委員會的工作經費、業主委員會委員的工作補貼,可以從業主共有資金中列支。

  第三十條 業主委員會任期屆滿九十日前,業主委員會應當書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當指導、協助召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議記錄等檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交新一屆業主委員會。

  業主委員會逾期未能換屆改選、業主委員會不履行職責或者無法正常開展工作達六個月以上,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  第三十一條 業主委員會應當向全體業主公開主任、副主任、委員、候補委員的聯系方式,可以應業主要求每半年公示業主委員會委員、候補委員繳納住宅專項維修資金、物業服務費、停車費情況以及停車位使用情況。

  業主可以查閱業主大會、業主委員會所有會議資料,并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當及時答復。

  第三章 物業服務企業

  第三十二條 物業服務企業應當具有獨立法人資格,具有承擔物業服務的能力和專業技術力量。

  物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的,應當在簽訂物業服務合同之后十五日內,到物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門和公安機關派出機構進行信息登記。

  第三十三條 物業服務企業應當按照法律法規的規定、物業服務合同的約定和國家、省有關物業服務標準和規范的要求,誠信經營、規范服務,為業主提供相應的服務。

  第三十四條 物業服務實行項目負責人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定,指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

  物業服務企業更換項目負責人的,應當及時告知業主委員會并予以公示。

  第三十五條 物業服務企業應當將下列信息公示并及時更新:

  (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

  (三)電梯、消防、監控、人民防空等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等;

  (四)業主年度交納物業服務費用,住宅專項維修資金使用情況,利用物業共用部位、共用設施設備所取得收益的收支情況;

  (五)房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項;

  (六)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處置情況;

  (七)其他應當公示的信息。

  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。

  第三十六條 物業服務事項應當包含下列內容:

  (一)建筑物共有部位的維護和管理;

  (二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

  (三)公共綠化的養護和管理;

  (四)公共道路及場地的清掃保潔和公共環境衛生的維護;

  (五)安防監控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作;

  (六)二十四小時門衛管理和車輛停放管理;

  (七)公共秩序維護和突發事件應急處置;

  (八)物業服務檔案、物業檔案和監控視頻等檔案資料的管理;

  (九)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  第三十七條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為:

  (一)擅自改變物業服務用房的用途;

  (二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;

  (三)除維修管道、線路等特殊情況外,擅自中斷供水、供電、供氣;

  (四)擅自設置收費項目,提高收費標準;

  (五)泄露業主、物業使用人的信息;

  (六)阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責;

  (七)其他損害業主、物業使用人權益的行為。

  第三十八條 縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處(鄉、鎮人民政府)定期開展物業服務企業服務質量滿意度測評;建立物業服務企業及其項目負責人信用管理制度,健全物業服務評價體系,實行信用記分管理,對物業服務企業的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理。滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公告。

  滿意度測評結果和信用評價結果可以作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。

  物業服務企業服務質量滿意度測評辦法和物業服務企業及其項目負責人信用管理辦法由市人民政府住房和城鄉建設部門制定。

  第三十九條 物業服務企業有下列情形之一的,由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門錄入物業服務企業信用檔案:

  (一)在招投標活動中相互串通投標、提供虛假信息騙取中標或者采取行賄等不正當手段謀取中標的;

  (二)擅自終止物業服務合同撤離物業管理區域的;

  (三)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

  (四)未按照法律、法規的規定和物業服務合同約定履行安全管理義務,導致物業管理區域內發生重大安全事故的;

  (五)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

  (六)擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備用途的;

  (七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的;

  (八)擾亂、破壞業主活動,或者對業主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復的;

  (九)故意泄露業主、物業使用人信息的;

  (十)物業服務質量明顯不符合合同約定的;

  (十一)違反法律、法規規定的其他情形。

  第四章 物業服務

  第四十條 在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當采取招投標方式選聘前期物業服務企業,并與之簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者物業管理區域房屋總建筑面積低于三萬平方米的,經縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

  第四十一條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當邀請業主代表以及物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門參加,共同對物業共用部位、共用設施設備進行物業承接查驗。住房和城鄉建設部門應當以經審批的施工設計方案以及國家相關行業規范等為物業承接查驗標準進行監督。

  物業承接查驗發現有問題的,物業服務企業與建設單位雙方協議處理辦法,并且商定時間復驗。對承接物業質量有爭議不能協商解決的,可以向物業所在地住房和城鄉建設部門申請復驗裁決。

  建設單位不得將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經承接查驗或者查驗不合格的物業,不得與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益。

  鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。

  第四十二條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。

  物業服務合同應當對物業服務收費標準、物業服務等級、物業服務項目、內容與標準等事項予以約定。

  物業服務企業因物業服務成本變動超出正常市場風險范圍提出調整物業服務收費標準的,應當與業主委員會平等協商,雙方可以委托第三方機構對調價幅度的合理性進行評估。業主委員會同意提交業主大會決定的,應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料十五日后,召開業主大會會議,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,作出決定后簽訂變更協議。

  市、縣(市、區)人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測,每三年至少開展一次物業服務成本監審或者調查,并向社會公布物業服務社會平均成本。

  第四十三條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的,應當重新簽訂物業服務合同。

  物業服務合同解除或者終止的,物業服務企業應當在業主委員會的監督下同新聘物業服務企業進行物業查驗,履行交接義務,退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕移交、退出。

  第四十四條 經業主大會決定,可以對物業管理區域自行管理。自行管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項由管理規約作出約定。

  實行自行管理的物業管理區域內的設施設備及場所應當處于安全適用狀態。電梯、消防、電子監控等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當定期委托專業機構進行檢驗、檢測、維修和養護。

  第五章 物業的使用與維護

  第四十五條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等;

  (二)違法違規搭建建(構)筑物,開挖、擴建地下室等;

  (三)侵占、損壞樓道、公共綠地、共用屋頂等物業共用部位或者移裝共用設施設備等;

  (四)擅自改變房屋、綠地使用性質和房屋外觀等;

  (五)違反垃圾管理規定投放垃圾或者隨意堆放、傾倒垃圾、雜物,以及高空拋物等;

  (六)違反法律、法規的規定飼養畜禽等動物;

  (七)擅自在建(構)筑物外立面懸掛、張貼、涂寫、刻畫等;

  (八)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;

  (九)擅自建設、接駁給排水系統;

  (十)違反法律、法規的規定種植有毒有害植物,堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品;

  (十一)超過法律、法規的規定標準排放噪聲或者產生振動,影響居民生活;

  (十二)違反法律、法規的規定飼養犬只;

  (十三)在規定區域外停放車輛;

  (十四)侵占、損壞電梯,占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等;

  (十五)擅自架設通信線纜、電線電纜等;

  (十六)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門,相關行政主管部門應當及時依法處理。發現侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品危害公共安全等情形的,物業服務企業應當采取措施及時消除安全障礙和安全隱患,并在處理過程中做好安全警示。

  第四十六條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋,必須遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定,并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并進行現場巡查。

  業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當按照約定支付合理的清理費用。

  業主或者物業使用人因裝飾裝修過程不當,致使小區的共用設施設備、公共綠化、道路、景觀損害和相鄰業主合法權益受損,應當承擔修復和賠償責任。

  第四十七條 建設單位在依法取得房屋預售許可后,應當將車位、車庫產權歸屬、配建數量、位置、租售方式、租售價格、停放服務收費標準在房屋銷售現場公布并告知買受人;在取得車位、車庫的權屬登記后,及時公示產權證明文件。

  按照規劃設置的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后,還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人。

  已建成的停車場,不得擅自停止使用或者改作他用。

  第四十八條 業主共有資金包括業主共有物業收益和其他合法收入,歸全體業主所有。業主共有資金主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  業主共有資金不得存入私人賬戶,不得用于除銀行儲蓄之外的其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

  前期物業服務期間,物業服務企業應當設立業主共有資金專門賬戶,存入代收的前期業主共有資金。業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,前期物業服務企業應當將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶,并注銷業主共有資金專門賬戶。

  前期物業服務企業和業主委員會應當每半年公示業主共有資金收支情況。經業主大會決定或者在業主大會議事規則中約定,可以對業主共有資金收支情況和離任業主委員會委員進行經濟責任審計。

  第四十九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。

  住宅專項維修資金應當存入銀行住宅專項維修資金專戶,住宅專項維修資金的利息等增值收益歸業主所有,定期按業主專有部分面積占建筑物總面積的比例轉入住宅專項維修資金分戶賬滾存使用。

  未建立首期住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照法律、法規的相關規定、管理規約的約定和業主大會的決定,及時建立或者續交住宅專項維修資金。

  業主轉讓物業時,其名下的住宅專項維修資金余額隨物業一并轉讓給物業買受人。因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,經業主大會或者建設單位申請,應當將住宅專項維修資金余額退還業主。

  業主委員會或者受委托的物業服務企業應當在每年最后一個季度公示住宅專項維修資金的收支情況。

  第五十條 維修資金管理機構應當按照科學合理、規范高效、公開透明的原則,制定并公告維修資金申報流程,在物業管理信息共享平臺建立維修資金管理信息系統,實現維修資金實時查詢和定期對賬,增強管理透明度,保障業主的決策權、知情權、監督權,依法接受審計監督。

  維修資金管理機構應當建立符合國家資質標準的專項維修工程預決算、設施設備檢測評估、招標、監理、審計、施工等專業隊伍備選目錄,并向社會公布,供業主大會或者業主委員會選用。采用公開招標的,投標人不受備選目錄限制。

  維修資金管理機構不得以任何方式為招標人指定招標代理機構;不得指定、限制、排斥投標人或者施工企業。

  第五十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。物業保修期內,因建設工程質量問題發生的維修、更新、改造責任和費用,由建設單位承擔。

  第五十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修、更新、改造責任和費用,業主專有部分的,由業主承擔;業主專有部分之外的共有部分,由相關專業經營單位承擔。

  第六章 法律責任

  第五十三條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

  第五十四條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以通過口頭、電話、書面等方式催促其在合理期限內交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

  第五十五條 業主委員會委員、候補委員違反本條例第二十六條規定,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)給予批評教育,責令限期改正;逾期不改正的,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門處一千元以上一萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

  第五十六條 業主大會、業主委員會的決定違反法律、法規的,物業所在地縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門或者街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正或者糾正其決定,并通告全體業主。

  業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

  業主委員會未按照本條例第三十條第二款規定移交的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期移交;拒不移交的,轄區公安機關予以協助。

  第五十七條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門予以處罰:

  (一)違反本條例第十四條規定,拒不承擔籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第四十一條第三款規定,將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

  (三)違反本條例第四十七條第一款規定,建設單位未將車位、車庫相關情況予以公布并告知買受人的,責令限期改正,處三萬元以上五萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第四十七條第三款規定,擅自將已建成的停車場停止使用或者改作他用的,責令限期改正;逾期不改正的,自責令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面積,處以每日每平方米五元的罰款。

  第五十八條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由市、縣(市、區)人民政府城市管理行政主管部門予以處罰:

  (一)違反本條例第三十七條第一項規定,擅自改變物業服務用房用途的,責令限期改正,給予警告,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第三十七條第二項規定,擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,責令限期改正,給予警告,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;

  (三)違反本條例第三十七條第三項規定,除維修管道、線路等特殊情況外,擅自中斷供水、供電、供氣的,責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第三十七條第五項規定,泄露業主、物業使用人信息的,責令限期改正,處五千元以上二萬元以下的罰款;

  (五)違反本條例第三十七條第六項規定,阻撓業主大會召開、業主委員會成立或者履行職責的,責令限期改正,處一萬元以上五萬元以下的罰款;

  (六)違反本條例第四十一條第三款規定,承接未經查驗或者查驗不合格的物業的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業服務企業與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益的,雙方共同承擔賠償責任;

  (七)違反本條例第四十三條第二款規定,責令限期辦理交接手續、退出物業管理區域;逾期拒不交接和退出物業管理區域的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

  物業服務企業違反本條例第三十七條第四項規定,擅自提高物業服務收費標準的,由市、縣(市、區)人民政府價格行政主管部門依法查處。

  第五十九條 違反本條例第四十五條規定,物業服務企業、業主有權按照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業主、物業使用人可以向相關行政主管部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法提起訴訟。

  有下列情形之一的,由相關行政主管部門按照下列規定進行查處:

  (一)違反第一項、第二項、第三項、第四項、第五項、第六項、第七項、第八項、第九項規定的,由城市管理行政主管部門依法查處;違反第四項擅自改變房屋使用性質的,責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上三萬元以下的罰款;

  (二)違反第十項、第十一項、第十二項、第十三項規定的,由公安機關依法查處;

  (三)違反第十四項規定,侵占、損壞電梯的,由市場監督管理部門責令改正、恢復原狀,拒不改正的,處二百元以上二千元以下的罰款,造成電梯損壞的,責任人應當賠償損失;占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等的,由消防救援機構依法查處;

  (四)違反第十五項規定的,由電力、通信行政主管部門依法查處。

  第六十條 違反本條例第四十八條第二款規定,將業主共有資金存入私人賬戶,用于除銀行儲蓄之外的其他投資,借貸給他人或者為他人提供擔保的,由縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處一千元以上一萬元以下罰款。

  第六十一條 違反本條例規定,住房和城鄉建設部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關行政主管部門及其工作人員在物業監督管理工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七章 附 則

  第六十二條 本條例下列用語的含義:

  (一)物業,是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

  (二)物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

  (三)物業使用人,是指除業主以外合法使用物業的單位和個人,包括但不限于物業承租人、借用人。

  (四)物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,開展物業服務活動,向業主所收取的費用。

  (五)公示,是指在物業管理區域顯著位置公開張貼并同時在物業管理信息共享平臺發布,時間不少于十五日。

  (六)物業承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

  第六十三條 臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議和裝飾裝修管理服務協議等示范文本由市人民政府住房和城鄉建設部門制定并公布,供物業服務活動中參照使用。

  第六十四條 本條例自2020年3月1日起施行。

篇4:達州市物業管理條例(2022)

第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造幸福宜居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合達州市實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于達州市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

  第三條 物業管理應當堅持依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導、行業自律,著力提升物業管理專業化、標準化、信息化、智能化水平。

  第四條 發揮黨建引領作用,推動住宅小區、物業服務人、業主委員會成立中國共產黨基層組織。建立基層黨組織領導下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制,形成社區治理合力。

  第五條 市、縣級人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系,建立物業管理綜合協調工作機制和物業管理平臺。

  縣級人民政府應當明確街道辦事處(鄉鎮人民政府)承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員,并保障工作經費。

  第六條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門負責物業管理活動的指導和監督管理。

  市、縣級人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源規劃、生態環境、衛生健康、應急管理、市場監督管理、城市管理、消防救援等有關部門(機構)按照各自職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。

  第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行以下職責:

  (一)組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆;

  (二)指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;

  (三)建立物業管理聯席會議制度和物業糾紛調解組織,協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛;

  (四)法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

  居(村)民委員會根據需要設立環境和物業管理委員會,依法協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展相關工作。

  第八條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責落實縣級人民政府依法采取的應急措施,指導物業服務人、業主委員會開展應對工作,所需物資和資金納入政府應急體系管理。

  物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人以及相關人員應當依法予以配合。

  第九條 物業服務行業組織應當建立物業服務行為準則、行業規范等制度,加強從業人員業務培訓和行業自律管理,維護物業服務人的合法權益,促進物業服務行業規范健康可持續發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

  業主、業主大會與業主委員會

  第十條 業主在物業管理活動中根據法律法規、管理規約和物業服務合同,享有業主權利,履行業主義務。

  第十一條 下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;

  (四)確定或者變更物業服務方式、服務內容、服務標準和收費方案;

  (五)選聘、續聘和解聘物業服務人;

  (六)業主共有資金使用與管理;

  (七)籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (八)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (九)改變共有部分的用途或者共有部分經營管理;

  (十)在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備;

  (十一)物業服務區域劃分與調整;

  (十二)設立業主代表大會以及確定其職責;

  (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  提交業主共同決定的事項,應當尊重公序良俗,不得違反法律、法規和損害社會公共利益。

  第十二條 一個物業服務區域設立一個業主大會。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法指導成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,按照物業服務區域規劃核準總建筑面積0.3元/㎡標準,將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶,業主大會籌備組按規定申請使用。一個物業服務區域業主大會會議籌備經費最高不超過十萬元,最低不少于二萬元。

  老舊小區或者建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議所需經費,縣級人民政府應當給予補助。

  第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會每年至少召開一次定期會議,并應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題、議程在物業服務區域顯著位置公告并通知全體業主,同時書面告知轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會。

  出現以下情形之一的,業主委員會應當召集業主大會臨時會議:

  專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議;

  物業服務區域發生重大事故或者緊急事件需要即時商議;

  法律法規規定、業主大會議事規則約定應當召開業主大會臨時會議的其他情形。

  第十四條 超過三百戶的住宅小區,可以以幢、單元為單位推選業主代表,召開業主代表大會。業主代表的產生程序、工作規范等事項在業主大會議事規則中明確。

  業主代表大會召開前,業主代表應當就會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見,并經業主確認后,在業主代表大會上如實反映。

  第十五條 業主大會可以采用現場集體討論、書面征求意見或者電子信息技術等方式召開。

  業主可以委托他人參加業主大會會議。被委托人應當提供委托人簽署的授權委托書、委托人和本人身份證明材料、委托人不動產產權證明的復印件,按照受委托事項、時間、權限,代表業主行使權利。

  表決應當采用記名投票方式進行。業主簽收書面表決票或者在投票表決期間登錄電子投票表決系統的,視為參與表決。業主參與表決,應當作出同意、不同意、棄權的意思表示,未作出明確意思表示的視為棄權。

  業主的表決情況及統計結果應當在三日內由業主委員會在物業服務區域顯著位置公告,并通過互聯網方式告知業主,公告期不少于七日。

  第十六條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則的草案進行表決。表決未通過的,籌備組應當征求業主意見修改后重新表決。

  管理規約應當包含有關物業的使用、維護、管理;業主的共同利益和應當履行的義務;違反管理規約應當承擔的責任等事項。

  業主大會議事規則應當包含業主大會議事方式、表決程序;業主委員會的組成、職責、屆期、任職條件及資格終止情形;業主委員會工作經費籌集、開支范圍、開支金額,成員工作補貼標準;對業主委員會主任、財務負責人任期和離任審計的規定;設立候補委員、監事委員會的規定;業主共有資金賬戶、業主大會和業主委員會印章的使用和管理;業主委員會換屆等事項。

  第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,五人至十五人單數組成,每屆任期三年至五年,具體人數和任期由業主大會決定。業主委員會成員出現空缺時,設有候補委員的,由候補委員依次遞補。

  業主大會可以設立監事委員會,代表全體業主監督業主委員會的工作。監事委員會由三人或者五人組成,成員在非業主委員會成員的業主中選舉產生。監事委員會議事規則、成員的資格、任期等事項由業主大會議事規則規定。

  基層黨組織引導業主中的黨員參加業主委員會、監事委員會成員選舉,鼓勵黨員通過法定程序擔任業主委員會主任和監事委員會監事長。

  第十八條 業主委員會成員應當為本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業、責任心強,并提交書面承諾;

  (三)具備履行職責的健康條件和相應的時間;

  (四)法律、法規規定的其他條件。

  有下列情形之一的,不得擔任業主委員會成員:

  (一)被人民法院納入失信被執行人名單的;

  (二)在物業管理活動中,違反相關法律、法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的;

  (三)本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業服務區域的物業服務人任職的;

  (四)法律、法規規定或者業主大會議事規則約定其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

  第十九條 業主委員會應當自產生之日起三十日內,到物業服務區域所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。業主委員會辦理備案后,應當持備案證明依法刻制業主大會、業主委員會印章,辦理業主大會社會信用代碼登記,開設業主共有資金賬戶,在共有資金賬戶中設立業主委員會工作經費和補貼科目。

  本條例施行前開設的業主委員會資金賬戶,按照規定依法變更為業主共有資金賬戶。

  第二十條 業主委員會會議應當有過半數成員出席,作出決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。

  業主委員會會議討論研究業主共同決定事項時,應當邀請物業服務區域所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會以及監事委員會、業主代表列席。

  第二十一條 業主委員會應當履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

  (二)召集業主大會會議,報告業主委員會履職情況;

  (三)制定業主委員會財務、印章、會議、檔案管理制度,并建立會議記錄、會計憑證、會計賬簿、財務報表等相關檔案;

  (四)擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業主大會決定;

  (五)擬定物業服務人續聘、選聘、解聘方案并提請業主大會決定;

  (六)代表業主與業主大會選聘、續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與退出的物業服務人進行交接;

  (七)監督管理規約的實施,督促業主、物業使用人遵守管理規約,履行支付物業費等義務;

  (八)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (九)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十)接受住房城鄉建設等相關部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會的指導、監督和考核,支持、配合有關方面依法履行職責;

  (十一)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  第二十二條 業主委員會成員應當向業主委員會提交年度履職報告。業主委員會年度工作報告及業主委員會主任年度履職報告應當抄報街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

  第二十三條 業主委員會應當及時在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示下列事項,并將相關資料存檔:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

  (五)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;

  (六)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

  (七)業主委員會成員支付物業費、停車費和交存建筑物及其附屬設施的維修資金等情況;

  (八)業主委員會的履職情況;

  (九)法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業主公開的情況和資料。

  前款第一項、第三項的事項應當持續公示;前款第二項的事項應當在作出決定之日起三日內公示,公示期不少于三十日;前款第四項至第九項的事項,應當每季度公示一次,公示期不少于三十日。

  業主可以查閱業主大會會議和業主委員會履職相關資料,并有權就公示內容及相關物業服務事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當及時予以答復。

  第二十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為:

  (一)阻撓、抗拒業主大會或者業主依法行使權利,拒不執行業主共同決定事項;

  (二)擅自決定續聘、選聘、解聘物業服務人;

  (三)擅自決定業主共有部分經營管理使用、建筑物及其附屬設施的維修資金籌集使用、業主共有資金的管理使用等重大事項;

  (四)挪用、侵占物業共有部分、共用設施設備等業主共有財產或者擅自改變物業共有部分、共用設施設備的性質和用途;

  (五)抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用;

  (六)明示暗示物業服務人減免物業費、停車費或者其他應當由其個人支付的費用,索取或者收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人不正當利益的;

  (七)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料;

  (八)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (九)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人;

  (十)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

  (十一)違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

  有前款行為的,業主、利害關系人有權向街道辦事處(鄉鎮人民政府)及有關部門舉報,有關部門應當依法處理。

  第二十五條 業主委員會任期屆滿,應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下,將其保管的有關憑證、檔案、印章及其他屬于全體業主共有的財物予以移交。產生新一屆業主委員會的,產生之日起十日內移交新一屆業主委員會。未產生新一屆業主委員會的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定單位代為保管。指定單位可以是居(村)民委員會或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)內設物業管理機構。

  業主委員會任期內成員資格終止或者被罷免的,應當在終止或者罷免之日起七日內向業主委員會移交由其保管的有關憑證、檔案、印章及其他屬于全體業主共有的財物。

  拒不移交的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令移交。有侵占公共財物、隱匿會計賬簿等違法行為的,由公安機關依法調查處理。

  第二十六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以要求撤銷,拒不撤銷的,可以請求人民法院予以撤銷。

  第二十七條 縣級住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當定期組織開展業主委員會成員培訓,提升其履職能力。

  縣級人民政府可以制定業主委員會監督管理和考核辦法,按照國家有關規定對本轄區內模范履職的業主委員會、業主委員會成員給予表彰。

  第二十八條 縣級住房城鄉建設主管部門應當建立業主委員會成員履職負面清單。出現負面清單情形的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法責令其限期整改,逾期不整改的,可以建議業主大會罷免其成員資格。

第三章 物業管理與服務

  第二十九條 一個物業服務區域內住宅、商業、辦公等物業及地下車位等配套建筑、共用設施設備應當由一個物業服務人提供物業服務。

  第三十條 新建物業實行物業交付承接查驗制度。新建物業竣工驗收合格后,交付使用十五日前,建設單位和物業服務人應當按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部分、共用設施設備和相應的資料、檔案進行承接查驗。

  物業承接查驗應當邀請買受人代表、物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

  買受人代表應當由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定,并在承接查驗十五日前在新建物業顯著位置公告。建設單位和施工單位的股東、工作人員及其近親屬不能作為買受人代表。

  物業承接查驗時,物業服務人應當將發現的問題書面告知建設單位,建設單位應當及時整改。

  建設單位不得將未經承接查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務人不得承接未經查驗的物業。建設單位與物業服務人不得在物業承接查驗活動中惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益。

  建設單位將不符合交付條件的物業交付使用或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業,因房屋質量或者物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

  新建物業承接查驗費用由建設單位承擔。

  第三十一條 物業服務人應當將承接查驗有關文件、記錄等原始資料建檔保存,業主有權查詢。

  前期物業服務合同終止,物業服務人應當將物業承接查驗檔案移交業主委員會。

  第三十二條 物業服務應當遵循權責一致、合理誠信、質價相符、公平公開的原則。物業服務事項、內容、標準和物業服務收費事項、標準等由雙方當事人以合同方式予以約定。

  第三十三條 物業服務事項包含下列內容:

  (一)建筑物共有部位的維護和管理;

  (二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

  (三)共用部位環境衛生的維護;

  (四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

  (五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

  (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  物業服務合同可以約定履約保證金并專戶存儲,作為物業服務人履行合同的保證。

  物業服務人可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

  第三十四條 物業服務相關主體應當維護物業服務市場正常秩序,優化市場環境。物業服務人應當按照合同約定提供服務,收取物業費。業主應當履行按時支付物業服務費、停車費和其他應當由業主共同分攤的費用等義務,不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

  物業服務收費標準應當保持相對穩定。因物業服務區域公共服務產品能耗價格、共用設施設備維修養護費用等物業服務成本變動,業主要求物業服務內容和服務標準變動,與物業服務有關的政策性費用調整等情形,需要調整物業服務收費標準的,物業服務人應當與業主委員會、業主協商,制定調整方案提交業主共同決定。

  第三十五條 市、縣級人民政府價格行政主管部門應當會同同級住房城鄉建設主管部門根據省人民政府定價目錄,結合當地實際,每五年對前期物業服務及保障性住房物業服務質量、服務標準、服務成本開展調查,根據調查結果制定或者調整前期物業服務及保障性住房物業服務收費政府指導價,并報同級人民政府決定后及時向社會公布。

  第三十六條 城鄉居民家庭住宅小區內的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用電執行居民生活用電價格。

  第三十七條 物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息,并在物業服務區域顯著位置公示:

  (一)物業服務人的營業執照(執業證照)、投訴電話及物業服務人和項目負責人的信用信息;

  (二)物業服務內容和質量要求,收費項目、標準和方式,合同履行情況;

  (三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況;

  (四)供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

  (五)業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況;

  (六)物業服務用房使用情況;

  (七)實施酬金制收費的,公布物業服務資金收支情況;

  (八)法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。

  前款第一項至第四項的事項應當持續公開;其他事項,應當每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。

  業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時予以答復。

  第三十八條 物業服務人未按照物業服務合同約定提供服務損害業主合法權益的,業主可以向物業服務人反映或者向業主委員會投訴,也可以申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。

  業主、物業使用人未按照物業服務合同約定支付物業費的,物業服務人可以通過書面、短信、網絡等方式催收;逾期仍不支付的,可以由業主委員會協助催收,也可以申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。

第四章 物業使用與維護

  第三十九條 物業服務區域內禁止實施下列行為:

  (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;

  (二)違法開挖、擴建地下室,違法違規搭建建(構)筑物;

  (三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地、共用屋頂等物業共有部分;

  (四)擅自改變房屋建筑、車位、園林綠地或者其他附屬設施的使用性質;

  (五)擅自改變建筑外立面,在建(構)筑物臨街外立面安裝防護欄、雨棚、晾衣桿,懸掛、張貼、涂寫、刻畫有礙小區景觀的廣告、標語等;

  (六)堆放、儲存超建(構)筑物荷載的物品;

  (七)損毀電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備;

  (八)車輛亂停亂放,占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、安全出口、消防通道,損壞或者擅自停用消防設施設備等;

  (九)在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動車,用電梯轎廂運載電動車,私拉亂接電源為電動車充電;

  (十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品;

  (十一)擅自安裝、改裝、拆除戶內燃氣設施和燃氣計量裝置,擅自建設、接駁給排水系統和煙道,違規排放污水;

  (十二)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物;

  (十三)從建筑物中拋擲物品;

  (十四)違反規定飼養、遛放具有攻擊性的大型犬、烈性犬、未經檢疫的犬只及其他動物;

  (十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  物業服務人應當對裝飾裝修活動、設施設備運行等開展日常巡查和監督,并建立相應檔案。

  對本條第一款所列行為,物業服務人、業主委員會、業主應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告公安、生態環境、住房城鄉建設、市場監督管理、城市管理、應急管理、消防救援等有關部門(機構)及街道辦事處(鄉鎮人民政府),并協助處理。

  第四十條 業主不得擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的,應當遵守法律、法規以及管理規約,并經有利害關系的業主一致同意。

  第四十一條 物業服務區域內按照規劃設置的車位(庫),應當首先滿足業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

  屬于建設單位所有的車位(庫)出租(售)的,應當提前十五日在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示擬出租(售)的車位(庫)的數量、相關證明文件和租售價格以及承租(購買)人條件等信息。

  建設單位、物業服務人不得擅自將已建成的車位(庫)停止使用或者改作他用。

  第四十二條 建設單位應當按照國家規定和合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

  物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的,物業服務人應當向建設單位發出書面保修通知,業主、業主委員會也可以向建設單位發出書面保修通知。建設單位應當自收到保修通知之日起十五日內履行保修責任。建設單位拖延履行的,不得以保修期屆滿為由拒絕履行保修責任。

  建設單位委托物業服務人保修的,應當與物業服務人簽訂委托協議并在物業服務區域顯著位置公示。

  第四十三條 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當提出設立業主大會的書面報告。未按規定報告的,物業共有部分、共用設施設備需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔維修、更新和改造責任,不得動用建筑物及其附屬設施的維修資金。

  第四十四條 利用共有部分產生的收益,在扣除合理成本后,屬于全體業主所有,納入業主共有資金賬戶管理,優先用于業主公共支出,也可以按照業主大會的決定使用。

  業主大會成立前,前期物業服務人應當設立業主共有資金專門賬戶。業主大會設立業主共有資金賬戶后十五日內,前期物業服務人應當將業主共有資金轉入業主大會設立的業主共有資金賬戶。

  業主共有資金不得存入私人賬戶,不得用于除銀行儲蓄之外的其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

  經業主大會決定或者業主大會議事規則約定,可以對共有部分收益等業主共有資金收支情況進行審計。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當每年開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查,檢查情況應當在物業服務區域顯著位置公示。

  第四十五條 業主交存的建筑物及其附屬設施的維修資金專項用于物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  未交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省、市、縣的相關規定、管理規約約定和業主的共同決定,及時補交或者再次籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。

  建設單位代為管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附屬設施的維修資金的自持或者待售物業,應當按物業面積分攤共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用。

  第四十六條 申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金的緊急程序,按照下列規定進行:

  (一)由業主委員會提出申請。未產生業主委員會或者業主委員會不履行職責的,居(村)民委員會應當根據業主的要求代為提出申請;

  (二)縣級人民政府住房城鄉建設主管部門收到申請后,應當在三個工作日內作出審核決定并辦理相關手續;

  (三)建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構按照相關規定審核同意后,在建筑物及其附屬設施的維修資金中直接列支;

  (四)應急維修工程竣工驗收后,組織維修的單位應當將使用建筑物及其附屬設施的維修資金總額及業主分攤情況在物業服務區域顯著位置公示。

  相關主體未及時提出申請,且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代為維修,代為維修費用按照前款第三項、第四項規定在建筑物及其附屬設施的維修資金中列支并公示。

  第四十七條 業主、物業使用人或者其他行為人因裝修或者使用不當,損害物業共有部分、共用設施設備,侵害相鄰業主合法權益的,應當依法承擔維修和賠償責任。

  第四十八條 縣級人民政府應當制定老舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃與年度計劃,安排專項資金用于老舊住宅小區的綜合改造。

  老舊小區改造需要新建或者改建物業服務用房、機動車停車位、非機動車集中停放區域、電動車集中充電換電等配套設施和加裝電梯的,應當制定改造方案,經縣級人民政府自然資源規劃、住房城鄉建設等主管部門同意。

  鼓勵社會資本和社會力量參與老舊住宅小區改造,通過建設電動車集中充電換電設施、既有住宅加裝電梯、建設與城市智慧停車系統整合運營的停車場等方式籌集建設資金。

第五章 監督管理

  第四十九條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理,履行下列職責:

  (一)制定物業管理相關政策措施;

  (二)建立和管理物業信用信息平臺;

  (三)組織物業管理從業人員業務培訓;

  (四)指導制定物業小區電梯、消防等共用設施設備維保部件更換以及物業特約服務的市場參考價;

  (五)指導監督物業管理協會開展行業自律;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  第五十條 市、縣級人民政府相關部門應當按照各自職責,做好下列工作:

  (一)城鄉規劃主管部門負責督促建設單位按照規劃設計要求完善相關配套設施建設,審批物業服務區域新建、改建、擴建建筑物及附屬設施或者改變規劃用途;

  (二)城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門負責查處物業服務區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變規劃用途、違反市容和環境衛生管理規定等行為;

  (三)市場監督管理主管部門負責監督管理物業服務區域內電梯等特種設備安全運行,監督檢查物業服務價格,查處價格違法行為;

  (四)公安機關負責物業服務區域犬只飼養的管理,指導物業服務人、業主委員會開展監控安防設施建設,根據小區申請指導物業服務區域內停車泊位劃定以及限速、禁停等交通標志設置,查處高空拋物等行為;

  (五)生態環境主管部門負責物業服務區域及其周邊環境污染源的監督管理;

  (六)消防救援機構負責指導物業服務人對共用消防設施進行維護管理和標明消防車通道,查處違法占用消防車通道、損壞消防設施等行為。

  供水、供氣、電力等專業經營單位負責對住宅物業區域達到移交條件的共有專業經營設施設備及相關管線按規定接收并承擔維修、養護、更新和管理責任。

  第五十一條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同發展改革、市場監督管理、城市管理等主管部門,建立物業服務人紅黑名單制度,完善物業行業守信聯合激勵、失信聯合懲戒機制,加強物業行業信用管理。

  市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立完善物業服務監管和信用評價機制,對物業服務人及其項目負責人的基本情況、服務情況、投訴舉報及處理情況等事項進行信用信息量化分級管理。

  縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)定期組織開展物業服務人服務質量滿意度測評。

  第五十二條 物業服務人滿意度測評結果和信用評價結果應當定期向社會公告,并作為建設單位和業主大會選聘物業服務人、確定和調整物業服務收費標準的重要參考。

  第五十三條 任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向縣級人民政府住房城鄉建設等相關主管部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴、舉報。相關主管部門應當在物業服務區域內顯著位置公布執法事項和舉報電話,并依法查處物業服務區域內的違法違規行為。

  有關主管部門認定附有違法建設的房屋,應當及時書面告知不動產登記機構,不動產登記機構應當將違法建設情形備注于不動產登記簿。違法建設情形消除的,有關主管部門應當及時提請不動產登記機構進行變更備注。

第六章 法律責任

  第五十四條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

  第五十五條 業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期履行;逾期未履行的,予以通報。

  業主委員會成員有違反本條例第二十四條規定行為之一的,由物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告,可處五千元以上二萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第五十六條 違反本條例第三十九條第一款第三項規定,侵占、損壞樓道、公共園林綠地、共用屋頂等物業共有部分的,由縣級人民政府城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;對個人可處一千元以上一萬元以下罰款,對單位可處五萬元以上二十萬元以下罰款。

  第五十七條 建設單位違反本條例第四十一條第二款規定,未按要求公示的,由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上五萬元以下罰款。

  第五十八條 違反本條例第四十一條第三款規定,擅自將已建成的車位(庫)停止使用或者改作他用的,由縣級人民政府城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門責令限期改正;逾期不改正的,自責令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面積,處以每月每平方米五十元罰款,沒收違法所得。

  第五十九條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關部門及其工作人員有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)未按照規定履行監督管理職責的;

  (二)違法干預業主依法成立業主大會和選舉業主委員會的;

  (三)對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

  (四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

  (五)其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第七章 附則

  第六十條 本條例自2022年10月1日起施行。

篇5:XX物業管理公司董事會工作條例

  物業公司一屆八次

  董事會材料之六(一)

  **省電信實業集團

  **物業管理有限公司董事會工作條例

  第一章 總 則

  第一條 為規范福建郵電物業管理有限公司董事會工作程序和運作方式,保證董事會依法行使職權,履行職責,承擔義務,充分發揮其在公司中的經營決策作用,根據《中華人民共和國公司法》和公司章程,特制訂本條例。

  第二條 公司董事會是公司法定代表機構和決策機構,經產權運營主體依法批準設立,對產權運營主體負責并向其報告工作。

  第三條 公司董事會由六名董事組成,設董事長一名,副董事長一名,董事長為公司法定代表人。

  第二章 董事會會議

  第四條 公司董事會會議由董事長召集和主持,董事長因特殊原因不能履行義務時,可書面委托副董事長或其他董事召集和主持董事會議。委托時,應出具委托書,并列舉出授權范圍。

  第五條 董事會會議的職權:

  (一) 負責招集股東會并向股東會報告工作,執行股東大會的決議;

  (二) 決定公司年度經營計劃和投資方案;

  (三) 制訂公司年度財務預算、決算方案;

  (四) 制訂公司利潤分配方案和彌補虧損方案;

  (五) 制訂公司增加或者減少注冊資本方案;

  (六) 擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

  (七) 決定公司內部管理機構的設置;

  (八) 聘任或解聘公司總經理,根據總經理提名,聘任或者解聘公司副總經理及財務負責人,并決定其報酬;

  (九) 制定公司的基本管理制度;

  (十) 董事長認為需要董事會研究決定的其他事項。

  第六條 下列合同,須經董事會研究決定,董事長簽署。

  (一) 公司因經營需要的借款合同;

  (二) 項目總額超過5萬以上,10萬元以下人民幣的建設工程設備維保合同或固定資產購置合同;

  (三) 非生產用車購置合同。

  第七條 公司董事會會議議程由董事長決定。會議依照議程規定的程序進行。

  第八條 公司董事會原則上每年至少召開兩次,特殊緊急事情可隨時召集召開,并于會議召開十日前通知全體董事和監事會。

  第九條 有下列情形之一的,董事長應在十五個工作日內召集臨時董事會會議,也可以采取會簽方式進行。

  (一)董事長認為必要時;

  (二)三分之一以上董事聯合提議時;

  (三)監事會提議時。

  第十條 公司董事會召開臨時董事會會議,應于會議召開五日前書面通知全體董事和監事會。

  第十一條 公司董事會會議應當由五分之四以上董事出席方可舉行。每一董事享有一票表決權。董事會決議必須經全體董事過半數通過方為有效,在董事會會議表決不同意見對等時,董事長有兩票權。

  第十二條 公司董事會決議表決方式為記名投票表決或舉手表決,如有任何一名董事要求采取記名投票表決的,應當采取記名投票表決方式。

  第十三條 公司董事會會議應當由董事本人出席,董事因故不能出席的,可以書面委托其他董事代理出席。委托書應載明代理事項、權限和有效期限,并由委托人簽名或蓋章。

  第十四條 公司董事會會議應當有記錄,出席會議的董事和記錄人,應當在記錄上簽名。出席會議的董事有權要求在記錄上對其在會議上的發言作出說明性記載。每次會議都應就討論決定的方要問題形成會議紀要,就表決的重大事項形成決議,并印發全體董事和監事會。

  第十五條 董事會會議記錄、決議應與出席會議的董事簽名簿及代理委托書,一并保存,由專人管理,十年內不得銷毀。

  第三章 董事長和董事的職責

  第十六條 董事長的職權

  (一) 主持股東會,召集和主持董事會會議,領導董事會日常工作;

  (二) 督促、檢查董事會決議的實施情況;

  (三) 簽署董事會重要文件和其他應由公司法定代表簽署的文件;

  (四) 根據董事會授權,審批公司經營需要的借款合同。

  (五) 根據董事會授權,審批項目總額5萬元以上、10萬元以下的建設工程設備維保合同或固定資產采購合同;

  (六) 根據需要,向總經理或其他人員簽署“法人授權委托書”;

  (七) 董事會授予的其他職權。

  第十七條 董事享有下列權利:

  (一) 出席董事會會議,并行使表決權;

  (二)根據公司章程規定或董事會委托,代表公司參加對 外活動;

  (三) 根據公司章程或董事會委托,執行公司業務;

  (四) 根據工作需要并經主管單位批準可交叉任職;

  (五)非股東董事有權獲得與股東董事相應標準報酬或 津貼;

  (六) 股東會授予的其職權。

  第十八條 董事可以在其職權范圍內,書面向公司董事會提出提案。

  第十九條 董事會應承擔下列責任與義務:

  (一) 遵守公司章程和股東會、董事會決議;

  (二)維護公司利益,不得利用職權謀么或從事與公司利益相悖的活動;

  (三) 執行公司職務時違反法律、行政法規或公司章程規 定,給公司造成損失的,應當承擔賠償責任。

  第二十條 公司董事應在董事會決議上簽字并對決議承擔責任。董事會決議違反法律、法規和公司章程,致使公司遭受損害時,參與決議的董事對公司負賠償責任。但經證明在表決時曾提出異議,并記載于公司記錄的,該董事可免除責任。

  第四章 附 則

  第二十一條 本條例解釋權歸公司董事會。

  第二十二條 本條例自公司董事會審議通過后生效,未盡事宜,依據《中華人民共和國公司法》、公司章程及相關法律、法規辦理。

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