物業經理人

保安部工作手冊

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保安部工作手冊

保安部工作手冊

第一章 總則

  第一條 為了規范保安隊伍的日常管理,達到“政治合格、素質過硬、紀律嚴明、服務規范”的保安管理總要求,不斷加強保安隊伍的規范化、標準化建設,按照軍事化管理的要求,制定本手冊。

  第二條 本手冊適用于XX物業管理有限公司保安主管、保安隊員。

  第三條 本手冊為廣州***公司保安隊的日常管理標準,各管理中心(處)應根據各自崗位的要求,另行制定保安崗位職責、工作程序及各類應急處理預案,以利于工作開展。

  第四條 各管理處中心(處)必須嚴格執行本手冊的規定。各管理中心(處)對貫徹執行本手冊負有直接責任,必須嚴格要求,檢查、監督所屬人員認真貫徹落實。

  第五條 公司物業管理部定期檢查本手冊在各管理中心(處)的落實情況,本手冊作為對各管理中心(處)的月度考核標準之一。

第二章 入職

  第六條 保安員入職條件

  1、歷史清白,沒有從事過非法活動,沒有參加過黑社會組織,無紋身,作風正派,組織紀律性較強,能吃苦耐勞。

  2、文化程度初中以上,身體健康,相貌端正,無深度近視,接受過有關保安專業基本培訓,具備治安、消防和車輛管理等有關專業知識和業務技能。

  3、男性身高1.65米至1.85米,年齡18歲至28歲。女性身高1.6米至1.75米,年齡18歲至25歲。特殊情況經管理中心(處)申請,公司審批后,可適當放寬年齡上限。

  4、入職者需提供個人有效身份證復印件、計生證復印件、保安上崗證復印件、戶口所在地無犯罪記錄證明(原件)、2張一寸免冠彩照。

  5、復退軍人、黨員、有三年以上同行業工作經驗的優先。

  第七條 入職程序

  1、申請入職的保安員填寫入職申請表,由管理中心(處)初審;

  2、管理中心(處)初審后行政人事部復審入職者的入職資料,并上報公司領導審批;

  3、公司領導審批后,由行政人事部將入職者的個人資料整理、存檔。

  第八條 保安員來源以公司統一招聘主為,小區推薦為輔,小區推薦人員需有廣州市戶籍人員或公司員工擔保。

第三章 離職

  第九條 保安員離職需提前30天向所在管理中心(處)提出申請,管理中心(處)收到保安員離職申請后在3個工作日內上報公司行政人事部,行政人事部收到小區保安員離職申請后在5個工作日內作出批示。

  第十條 公司批準離職申請后,離職人員在結算完服裝折舊、宿舍水電費等費用并交回胸卡、服裝肩章、臂章、帽徽后,公司退回個人證件復印件,并結算工資。

  第十一條 特殊情況,可由小區管理中心(處)主任決定先離職再補辦手續,但應做好服裝、宿舍水電費等結算,并應收回胸卡、肩章、臂章、帽徽等回收物品。

第四章 服裝

  第十二條 服裝款式與配置

  1、制式保安服配置為:秋冬、春夏制服各2套、大蓋帽1頂(含帽徽)、精神帶和領帶各1條,肩章1對,臂章一副。

  2、護衛服配置為:秋冬裝標準為上下裝系藍色制服尼和普通長袖白色襯衣各2套。春夏上裝為制式短袖白色襯衣2件,男下裝為深藍色平紋長褲2條,女下裝為深藍色平紋裙子2條。佩飾為精神帶和領帶各1條,肩章1對,臂章一副。男為貝雷帽1頂,女為卷沿帽1頂,全年通用。

  3、白手套視情況需要配置。

  4、黑色皮鞋自配。

  第十三條 服裝的使用期限

  1、保安員服裝冬季、夏季制服的使用期限均為2年。

  2、帽子和領帶使用期限2年。

  3、精神帶、領帶、肩章、臂章等佩飾使用期限為2年。

  4、保安人員對服裝應愛護并妥善保管,如發生遺失和非因工作造成的破損,應按折舊交納折舊費。因救災、搶險、擒罪犯等造成的破損,可視破損程度進行更換。

  第十四條 服裝的制作與尺寸設定標準

  1、保安人員的著裝由行政人事部根據小區或各盤項目的要求,統一定款制作,并造冊登記。

  2、保安人員服裝制作的尺寸按加大、大、中、小號為制作標準,除特別情況外,一般不量身定做。

  第十五條 保安護衛人員服裝折舊扣減

  1、保安人員入職后,不收取服裝押金,但因個人原因提出辭職,或因工作表現違反公司規定被辭退的,應扣減服裝折舊費用。

  2、保安人員入職服務不足6個月的(含6個月),離職時扣回全部服裝費的100%;服務滿6個月,不滿24個月的,按服務月數計算減扣服裝折舊費用。超過24個月的,按新發的標標準和繼續服務月數計算減扣服裝折舊費用。

  3、試用期間不符合用人標準被辭退或在工作期間違反護衛管理規定的,亦按上述標準辦理。因公司經營管理發生變化,縮減保安崗辭退人員的,不收取服裝折舊費用,但舊裝應交回公司。

  4、扣回的服裝費從保安人員辭職的結算費中扣取。

  5、服務時間從試用期入職之日開始計算。

  6、服裝折舊費用應由行政人事部計算結算工資時負責扣減,并通知計財部發放清算工資。

  7、屬保安公司管理的保安員,按保安公司規定辦理。

  第十六條 冬季進入公司的保安人員,4月1日前配發夏裝。夏季進入公司的保安人員,10月1日前配發冬裝。

  第十七條 行政人事部按照人員總量保留10%-15%的服裝存量,以應臨時補充人員需要。

  第十八條 服裝價格參考標準

  1、冬裝(制服尼)一套98元,普通白襯衣30元,領帶(拉鏈式)8元。

  2、夏裝一套85元。

  3、佩飾(男69.6元、女79.6元):精神帶12元;男式貝雷帽連帽徽43元;女式卷沿帽53元;臂章6元;肩章(1對)8.6元。

  4、以上價格標準如有變動,按程序報請批準后實施。

圖片

第五章 隊銜

  第十九條 隊銜是廣州***公司護衛員的級別標志,具體通過肩章來體現,著制式保安服務的保安員同樣適用本規定,但不通過肩章體現其級別。

  第二十條 隊銜的使用

  1、試用期隊員佩載試用期隊銜;

  2、試用期滿后佩戴一級隊員的隊銜;

  3、任職超過一年的隊員,佩戴二級隊員的隊銜;

  4、任職兩年以上的隊員,佩戴三級隊員的隊銜。

  5、隊長佩戴隊長專用隊銜。

  第二十一條 隊銜的晉級

  1、隊銜的晉級原則上一年自然晉升一次,最高可晉升至三級隊員。

  2、一年內的月度考核中有三次評為差、六次評為不合格的隊員,或犯有重大工作失誤、給管理中心(處)造成不良影響的隊員,經管理中心(處)主任審核后,可延緩晉級。

  3、工作一貫表現突出、為管理中心(處)做出重大貢獻的隊員,經管理處中心(處)主任審核后,可提前晉級。

  4、二級以上的保安員作為護衛隊的骨干培養,在提拔隊長時優先考慮。

  第二十二條 發生各類突發事件,隊長或管理處管理人員不在現場時,由隊銜高的隊員負責臨時指揮突發事件的應急處理工作,隊銜低的隊員必須服從于隊銜高的隊員。

  第二十三條 隊員晉級應當由各管理中心(處)在隊員達到晉級年限時,向公司提出晉級申請,公司職能部門審核無誤后,發布晉級文件。

  第二十四條 隊員晉級時,應由管理中心(處)主任親自主持召開晉級會議(也可在例會召開時進行),通常按以下程序進行:

  1、宣讀晉級文件;

  2、授予隊銜;

  3、管理中心(處)主任講評。

  第二十五條 公司職能部門根據保安隊員的隊銜制度,另行制定相應的級別工資待遇標準。

  第二十六條 保安員在離職時,隊銜應作為回收物品交回管理中心(處)。

第六章 隊容風紀

  第二十七條 著裝

  1、保安員上崗值勤時必須穿著公司統一發放的全套著裝,佩戴精神帶、臂章、肩章(隊銜)、帽徽,系領帶、佩帶胸卡。

  2、保安員值勤時,應當戴保安帽。戴大檐帽時,男保安員帽檐前緣與眉同高,女保安員帽稍向后傾。戴貝雷帽時,帽徽位于左眼上方,帽口下緣距眉一指,帽頂向右下傾斜。大檐帽松緊帶不使用時,不得露于帽外。

  3、保安服應當保持整潔,衣鈕齊全扣緊,配套穿著,不得混穿。不得在護衛服外罩便服。不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿,扣好衣扣。著長袖襯衣(或內衣)時,下擺扎于褲內。保安服內著毛衣、絨衣、棉衣等內衣時,下擺不得外露,并系配發的領帶。著冬裝時,內衣領不得高于外衣領,女護衛員內衣領外露部分顏色應當與保安服顏色相近。長、短袖制式襯衣與夏褲、裙配套穿著時,通常戴貝雷帽,不系領帶,不扣第一個鈕扣;各種正規場合戴大檐帽或貝雷帽,系領帶。

  4、訓練、值班和集體活動時通常著黑色皮鞋。鞋跟高度男保安員不超過三厘米,女保安員不超過四厘米。除工作需要外,不得在公共場合著拖鞋、赤腳。

  5、訓練、值班和集體活動時通常著工作服。

  6、參加大型活動執勤時,除按正常要求穿戴外,還應扎外腰帶、戴白手套、戴精神帶。

  7、每年4月1日、10月1日為冬、夏裝換裝時間,特殊情況由行政人事部另行通知。

  8、保安員因私外出,應著便裝。

  9、保安服及配套帽徽、肩章和領花等專用標志不得變賣,不得擅自拆改或者借(送)給他人。保安員離職時,服裝按折舊歸個人所有,各類專用標志一律上交。

  第二十八條 儀容

  1、保安員頭發應當整潔。男保安員不得留長發、大鬢角和胡須,蓄發(戴假發)不得露于帽外,帽墻下發長不得超過一點五厘米;女保安員不得披頭散發。保安員只準染與本人原發色一致的顏色。

  2、保安員不得紋身。不得在外露的腰帶上系掛飾物,不得戴耳環、項鏈、領飾、戒指等首飾。女保安員著工作服時,不得化濃妝,不得留長指甲和染指甲,不得圍圍巾。

  3、保安員著工作服時,應當按照規定佩帶公司統一制發的胸卡,不得佩帶其他徽章。

  第二十九條 舉止

  1、保安員必須舉止端正,談吐文明,精神振作,姿態良好。不得袖手、背手和將手插入衣袋,不得邊走邊吸煙、吃東西、扇扇子,不得搭肩挽臂。

  2、保安員參加例會、培訓、匯操等大型活動時,必須按照規定的時間和順序入場,按照指定的位置就座,遵守會場秩序,不得遲到早退。散會時,依次退場。

  3、保安員著保安服進入室內通常脫帽。脫帽后,無衣帽鉤時,立姿可以將大檐帽夾于左腋下(帽頂朝外,帽徽朝前);坐姿置于桌(臺)前沿左側或者膝上(帽頂向上,帽徽朝前),也可以置于桌斗內。宿舍內保安帽可以統一放在床鋪上。戴貝雷帽脫帽不便放置時,將帽左右向內折疊,置于左肩袢下(帽頂向上,帽徽朝前)。因特殊情況不適宜脫帽時,由在場最高領導臨時規定。

  4、保安員外出,必須遵守公共秩序和交通規則,遵守社會公德,自覺維護公司的聲譽。不得聚集街頭、嬉笑打鬧和喧嘩,不得攜帶違禁物品。乘坐公共汽(電)車、火車時,主動給老人、幼童、孕婦和傷、病、殘人員讓座。

  5、保安員不得酗酒、賭博和打架斗毆,不得參加各類迷信、傳銷等非法活動。

  6、保安員在公共場所和其他禁止吸煙的場所不得吸煙。

  第三十條 隊容風紀檢查

  1、隊容風紀是保安隊和保安員的儀表和風貌,是保安隊伍作風紀律和戰斗力的表現。公司職能部門和各管理中心(處)在經常進行隊容風紀教育的同時,必須建立健全檢查制度。各管理中心(處)進行保安員月度考核時必須進行一次隊容風紀檢查,及時糾正問題并講評。

  2、公司職能部門不定期對各管理中心(處)護衛隊的隊容風紀進行檢查,每年進行匯操時隊容風紀作為一項評比內容。

  3、對違反隊容風紀的隊員,應當令其立即改正,對不服從管理可以給予批評教育、責令寫書面檢查等措施,情節特別嚴重的可以采取立即停職反省的措施。

第七章 作息

  第三十一條 時間分配

  在工作日內,保安員在保持八小時工作以外,還應至少保證不少于八小時的睡眠,并按規定參加管理中心(處)組織的日常訓練、培訓活動。

  第三十二條 值班安排表

  由各管理中心(處)護衛隊長按照本手冊的規定,依據各管理中心保安崗位的不同特點和人員編制情況制定。

  第三十三條 休息時間管理

  各管理中心(處)護衛隊員在非上班時間,不得影響他人休息,有電視機的宿舍由隊長制定電視開放時間,上晚班的隊員必須保證在上班前有不少于8小時的睡眠時間,上白班的隊員在夜間必須保證8小時的睡眠時間。

  第三十四條 訓練、培訓安排

  各管理中心(處)護衛隊必須結合自身的實際情況,保證每周2—3次訓練、培訓時間,并制訂每月培訓、訓練計劃表,該表的計劃、執行情況作為月度考核的內容之一。

第八章 會議制度

  第三十五條 隊務會

  隊務會由各管理中心(處)護衛隊長主持召開,每周一次,一般安排周五下午召開。必要時,也可由管理中心(處)主任親自主持。會議內容主要是總結本周工作,并安排下周工作任務。每次會議必須簽到,并做好記錄,會議記錄作為月度考核的內容之一。

  第三十六條 公司保安月度例會

  保安月度例會由物業管理部每月初主持召開一次,各管理中心(處)護衛隊長參加,形式可以采取例會的形式,也可以采取培訓、集訓、現場學習等多種形式。

第九章 請銷假

  第三十七條 保安員外出,必須按級請假,按時歸隊銷假;未經領導批準不得外出。在值班和訓練(工作)時間內,無特殊事由不得請假。

  第三十八條 請假一日以內(不離開廣州市,不含花都、從化)的,由護衛隊長批準,護衛隊長由管理中心(處)主任批準。

  第三十九條 請假一日以上(或離開廣州市,含花都、從化)的,由管理中心(處)主任批準。

  第四十條 管理中心(處)應嚴格按照比例控制請假外出人數。具體比例以不影響正常工作和不影響應急事件處理為原則由各管理中心(處)自行決定。

  第四十一條 保安員請假外出時,由護衛隊長負責登記(包括:外出時間、請假時間、外出事由、外出地點、聯絡方法等),并交代注意事項;歸隊后,請假人必須向護衛隊長銷假。護衛隊長應當將外出人員的外出、歸隊情況,及時報告管理中心(處)主任。

  第四十二條 在治安環境較為復雜的地區,保安員外出盡量安排二人以上同行,并應指定負責人。

  第四十三條 請假超過一天影響正常值班工作的,請假人應事先與其他隊員協商好頂班事項,并報給護衛隊長,護衛隊長進行核實后報管理中心(處)主任批假。

  第四十四條 請假人員因特殊情況經批準后方可以續假。未經批準,超假或者逾假不歸者,按曠工予以追究。

  第四十五條 管理中心(處)發生突發事件需要立即召回請假人員時,請假人員應無條件返回管理中心(處),并立即協助處理突發事件。無故不返回者,按曠工予以追究。

第十章 內務設置

  第四十六條 保安隊內務設置(主要指值班室、宿舍內務)應當利于工作,方便生活,因地制宜,整齊劃一,符合衛生要求。

  第四十七條 值班室、宿舍內只準張貼(懸掛)公司統一的崗位職責、工作程序、常用規范、值(排)表等文件,張貼(懸掛)必須整齊劃一。

  第四十八條值班室內務

  1、值班桌面必須保持干凈、整齊,不得放置與工作無關的物品。

  2、值班桌抽屜內必須保持干凈、整齊,物品放置有序。

  3、文件柜內物品必須保持干凈、整齊。

  4、值班室內地面、窗戶、門等必須保持干凈、無積塵、無污跡,交班人員必須在交班前徹底清潔值班室衛生。

  第四十九條 宿舍內務

  1、地面干凈、無積塵、無污跡。

  2、床鋪上被子、枕頭和床鋪下鞋子擺放統一、整齊。床鋪下需要擺放其他物品的,也應按照整齊劃一的標準,分類統一擺放。零散物品應統一放置到整理盒內,分類擺放整齊。

  3、床頭柜、衣柜、書桌等物品統一標準,擺放整齊。

  4、墻體、窗戶保持干凈、無污跡。

  5、建立宿舍每日衛生值班制度。保安隊長應安排宿舍內成員輪流值班,將每日宿舍衛生責任到人,并設立值班記錄。

  6、建立宿舍每月大掃除制度。保安隊長應安排每月不少于一次全體保安參加的衛生大掃除(當班人員除外)。

  第五十條 各管理中心(處)應將值班室內務和宿舍內務檢查列入保安員的月度考核。

第十一章 查崗

  第五十一條 各管理中心(處)每月應安排不少于4次的查崗(主要以夜班為主,平均每周不少于1次),具體由管理中心(處)保安隊長實施,也可由管理中心(處)主任親自查崗,主任查崗每月不得少于1次。檢查的主要內容如下:

  1、值班人員在位情況;

  2、值班人員遵守崗位紀律情況;

  3、值班裝備使用情況;

  4、各崗位間的通訊聯絡是否通暢;

  5、區內重要部位的安全情況;

  6、其他有必要的檢查內容。

  第五十二條 設立查崗記錄本,保安隊長或管理中心(處)主任查崗后均應詳細記錄(包括查崗日期/時間、崗位名稱、當班人員姓名/精神面貌/崗位紀律遵守情況、宿舍人員在位情況等)。到宿舍檢查時,檢查人員動作應輕,注意避免影響隊員的正常睡眠。

  第五十三條 對查崗中發現的問題,管理中心(處)主任應責成保安隊長立即組織整改,事后應有事件分析和相應的預防措施記錄,防止同類問題再次發生。

  第五十四條 遇有以下情況時,管理中心(處)應適當增加夜班查崗次數:

  1、新接樓盤進駐初期;

  2、保安隊伍出現不穩定情況時;

  3、當班人員上班前未有足夠睡眠時間時;

  4、其他有必要的情形。

  第五十五條 公司物業管理部作為保安管理職能部門,每月應對各管理中心(處)保安在夜間(每日0:00—5:00)、休息日(周六、周日)的在崗情況進行檢查,設立保安查崗記錄本,詳細記錄每次查崗情況。并應保證每2個月對每個管理中心(處)都輪流檢查一遍的頻率。

第十二章 交接班

  第五十六條 交接班人員應提前做好交接班準備,接班人員應至少提前10分鐘到崗,準備交接班,未提前趕到崗位的接班人員,按遲到處理。

  第五十七條 交接班內容如下:

  1、值班裝備完好情況(交裝備);

  2、值班室內物品完成情況(交物品);

  3、上一班值班注意事項(交情況);

  4、值班室衛生(交衛生)。

  第五十八條 交班人員應將當班發現的問題、處理結果及注意事項,向接班人員交代清楚。接班人員應仔細檢查、核對配備的器材(如對講機、電筒等)、崗位內的物品、工作記錄本,如無異議,雙方簽名認可,責任隨之移交。如有異議,應立即向隊長匯報,隊長應立即給予明確指示,當場不能確定的情況,應做好詳細書面記錄,并及時跟進處理。

  第五十九條 交接班應由隊長或指定負責人帶隊,有2個以上(含2個)崗位的接班隊員應列隊接班。程序如下:

  1、接班人員列隊到值班室前,立定。

  2、崗位接班人出列,與交班人互相敬禮,然后按照以上要求交接班。

  3、交接班完畢后,交班人入列。

  4、由隊長或負責人帶領隊列到下一個崗位按以上程序繼續交接。

  5、交接班完畢,由隊長或負責人帶回。

  第六十條 已到交接班時間,接班人員未到而交班人員自行離崗的,除對當事人進行處理以外,交接班人員均應按曠工予以追究。

第十三章 應急演練

  第六十一條 各管理中心(處)必須高度重視應急演練工作,結合管理中心(處)的特點,經常進行突發事件應急處理教育,增強保安員的應急觀念,建立正規的應急準備秩序,保持良好的應急準備狀態。

  第六十二條 各管理中心(處)應結合自身實際,建立健全應急處理預案。應急演練內容通常包括以下內容(具體內容按應急處理預案實施):

  1、治安事件應急演練;

  2、消防事件應急演練;

  3、突發性停電、停水等應急演練;

  4、煤氣泄漏事件應急演練;

  5、緊急疏散應急演練;

  6、各類自然災害應急演練;

  7、緊急集合演練;

  8、水浸緊急處理演練;

  9、電梯困人緊急處理演練;

  10、醫療緊急救助演練。

  第六十三條 為確保發生應急事件時,管理中心(處)護衛隊能夠及時反應,各管理中心(處)每季度的緊急集合演練不得少于1次,緊急集合方案通常規定下列事項:

  1、緊急集合場的位置;

  2、緊急集合信號和通知的方法;

  3、全體隊員到達集合場的時限;

  4、著裝要求和攜帶的裝備;

  5、到場后的服裝、裝備、時限檢查;

  6、到場后的應急演練內容;

  7、事后講評,并形成書面小結,分析問題、進行整改。

  第六十四條 各類應急演練應列入各管理中心(處)的年度、月度工作計劃。每次演練需另行制訂詳細的實施方案,確保演練有序進行、達到預期效果。

  第六十五條 物業管理部應定期對各小區管理中心(處)的應急演練情況進行檢查,并應達到每年每個管理中心(處)都循環一遍的頻率。

第十四章 日常培訓

  第六十六條 為確保保安隊員的綜合素質達到崗位工作要求,各管理中心(處)應定期組織保安員進行培訓。通常每周利用一、三、五下午16:00—17:00組織全體隊員進行培訓,各管理中心(處)可根據自身情況自行調整,但每周培訓不得少于3次,每次不得少于1個小時。每次培訓均應有簽到,并做好記錄。

  第六十七條 各管理中心(處)應制訂保安員年度、月度培訓計劃。培訓內容通常包括:

  1、隊列訓練;

  2、小區基本情況培訓;

  3、業務技能培訓;

  4、組織紀律、法律知識教育;

  5、消防知識、消防技能培訓;

  6、車輛指揮手勢培訓;

  7、公司形勢、治安形勢教育;

  8、各類突發事件應急處理培訓;

  9、隊員感興趣的其他科學文化知識培訓;

  第六十八條 隊列訓練、交通指揮、消防演練等培訓原則上由保安隊長實施,其他小區基本情況、公司動態、法規教育、消防知識、突發事件處理等教育原則上由管理中心(處)主任組織實施,必要時也可由管理中心(處)其他具備專業知識的人組織或由公司職能部門組織實施。

  第六十九條 各管理中心(處)護衛隊的日常培訓實施情況,作為管理中心(處)月度考核內容之一。

第十五章 考核

  第七十條 考核內容

  1、按照“政治合格、素質過硬、紀律嚴明、服務規范”的管理總要求,根據本手冊的規定進行考核。

  2、必考內容

  (1)隊容風紀;

  (2)隊列,包括:立正、稍息、跨立、停止間轉法、齊步走、敬禮、脫帽、戴帽;

  (3)消防:拋皮龍、手提式滅火器使用;

  (4)交通指揮;

  (5)各類緊急情況應急處理程序。

  3、各管理中心(處)可根據小區的實際情況增加考核項目。

  第七十一條 考核方法

  通過平時檢查和月底集中考核相結合的方法對每位護衛員進行檢查評比,采取扣/加分的辦法實施,滿分100分,具體方法如下:

  1、平時檢查

  每月由護衛隊(班)長不定時(保持每周1次的頻率)對保安員的出勤在位情況、車輛/人員出入記錄登記情況、車輛人員來訪規范服務情況、巡檢記錄登記情況、夜間在位工作情況等進行檢查,按照《護衛員月度考核獎/扣分細則》的條款,每發現一次問題,填寫《護衛員考核獎/扣登記表》,記錄發生事件,進行獎/扣分,月底匯總。

  2、月底評比

  每月30日左右由管理處主任組織對全體護衛員的業務知識、業務技能及基本隊列動作進行集中考核,業務知識通過書面測試的形式進行,隊列考核由各管理中心(處)參照《護衛員月度隊列考核評比表》的項目逐項進行打分評比。

  3、考核匯總

  每月1至3日,各管理中心(處)將上月的平時考核成績和月底集中考核成績進行匯總打分。具體標準如下:99分以上為優秀、90—98分為合格、85—89分不合格、85分以下為差。

  4、加分

  如保安員得到業(用)戶書面表揚、提出切實可行的建議并予以采納等符合《護衛員月度考核獎/扣分細則》中規定的加分細則的,可按規定予以加分。

  第七十二條 考核實施與考核結果

  1、考核由管理中心(處)主任或保安主管組織實施,管理中心(處)其他員工均有監督權。

  2、每月考核不合格的保安員,須進行書面檢討,并根據當月考核存在的問題提出書面整改措施。

  3、連續三個月考核不合格或連續兩個月考核為差的保安員,須進行公開檢討、停崗直至除名處理。

  4、考核成績與當月工資(考核工資部分)掛鉤,按1分10元獎/扣考核工資,獎分不設最高限額,扣分直至考核工資扣完為止。

  5、每月考核結果需進行存檔,作為護衛員晉升、離職等的依據。

  第七十三條 保安員月度考核獎/扣分細則

項目

序號

獎懲事由

分/次

1

上班遲到、早退

-1

2

上班私自離崗

-3

3

上班打鬧、嘻笑、聚眾聊天

-1

4

私自調班、調崗

-1

5

上班做與工作無關的事情

-1

6

上班睡覺

-5

7

上班吃零食、抽煙

-1

8

不服從管理

-5

9

集體活動遲到

-1

10

私自外出、曠工

-3

11

不及時銷假

-1

12

未經批準延長請假時間

-2

 

 

 

13

交接班不清楚

-1

14

崗位不清潔

-1

15

違例操作設備

-1

16

不按時巡檢或巡檢不到位

-2

17

當班裝備、用具準備不齊全

-1

18

損壞裝備、用具

-1~-10

19

來訪接待不按規定程序辦理

-1

20

來訪接待語言不規范

-1

21

來訪接待態度惡劣

-2

22

與業/用戶爭吵

-3

23

收到業/用戶的責任性投訴

-2

24

值勤態度粗魯

-1

25

人員、車輛指引不當

-1

26

丟失裝備、物品、放行卡、值班資料

-5

27

當班期間發生責任性裝備、物品、車輛損壞

-5

28

當班期間發生責任性裝備、物品、車輛丟失

-10

29

不按時完成管理處交辦的工作任務

-1

30

工作弄虛作假

-2

31

值班、巡檢記錄填寫不全、有遺漏

-1

32

不熟悉服務范圍內的基本情況

-1

33

不能熟練使用監控、消防等其他設施設備

-1

34

泄露公司內部或業用戶信息

-2

35

非工作需要進入甲方辦公室、會議室、活動室等室內場所

-1

36

私自使用甲方各種設備

-1

37

發現問題不及時向上級匯報

-2

38

不按規定程序控制外單位車輛和人員進入及離開

-1

39

發現有亂停車輛或閑散人員時不及時處理

-1

40

值班室有無關人員逗留時不按程序進行處理

-1

41

私自調換對講機頻道

-1

42

私自拆卸對講機等其他公共設備

-2

43

對講機充電不及時,影響工作使用

-1

44

交接班清潔不合要求

-1

45

交接班簽名不清

-1

46

接班隊員未到而自離崗

-3

47

人員、車輛、巡檢登記本填寫不完整、不真實

-1

48

人員、車輛、巡檢登記本字跡潦草,辨認不清

-1

49

儀容不整

-1

50

服裝不干凈、不整潔

-1

51

著裝不整

-1

52

頭發過長、不干凈

-1

53

指甲過長

-1

54

坐崗坐姿不正、彎腰弓背

-1

55

站崗站姿不端、精神不振

-1

56

公共場合未按兩人并列、三人成行的要求行走

-1

57

公共場合行走懶散

-1

58

公共場合身體歪斜、倚墻而立或靠在其他物件上

-1

59

公共場合背手、抱手、手插口袋

-1

60

公共場合聚眾聊天、大聲說笑

-1

61

公共場合抽煙、吃零食

-1

62

公共場合隨地吐痰、亂丟果皮紙屑

-1

63

公共場合打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、追逐打鬧、勾肩搭背等

-1

64

公共場合有其他損害公司或管理處形象的舉止和言談

-1

65

訓練不認真

-1

66

打架爭吵

-2

宿

67

內務不整潔、不合標準

-1

68

影響他人休息

-1

69

私自在宿舍留宿他人

-2

70

當值宿舍衛生不合要求

-1

71

破壞宿舍設施、墻體

-2

72

室內亂貼、亂畫、亂拉電線

-2

73

個人物品擺放不整齊

-1

74

在宿舍內酗酒、賭博等

-3

75

私自使用大功率電器

-1

76

值日員不打掃衛生

-1

77

提出切實可行的建議并被采納

+3

78

工作表現突出、積極肯干

+2

79

見義勇為、使公物免受損失

+3

80

優質服務、得到用戶書面表揚

+2

81

管理處其他給予獎勵的事項

不定

第十六章 附則

  第七十四條 公司直屬管理中心(**保障中心、**大廈管理中心)同樣適應本手冊,其日常管理、訓練、演習等情況直接向公司匯報。

  第七十五條 本手冊的修改權和解釋權屬于***公司物業管理部。

  第七十六條 本手冊自頒發之日起施行。

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篇2:物業裝修管理服務培訓手冊

物業裝修管理的基本概念

  1. 物業裝修,是指業主或使用人為了改善居住、辦公或經營環境,對自有物業或租賃物業范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。

  2. 物業裝修管理,是指物業管理公司依據國家相關法規和條例,受開發商或全體業主委托,對物業管轄范圍的業主或使用人在裝修過程中,對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監督和管理的行為。

物業裝修管理的目的

  1.規范施工行為,消除施工隱患,保證新建樓房外觀的整潔和統一;杜絕新建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞;保障新建樓房的居住安全,保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用。最終實現物業的保質和增質,延長物業使用壽命。

物業裝修管理的意義

  維護和保持房屋建筑原創設計的元素和風貌,維護環境品質,避免房屋建筑結構、外觀、環境、設施設備遭受破壞和污染。維護小區正常的生活、學習、工作秩序,營造小區的安定、團結、和諧氛圍,維護物業管理秩序,保障物業管理服務工作的正常開展。

術語解釋

  1、建筑主體:

  是指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

  2、承重結構:

  是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

  3、砌體結構:

  即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重的結構,稱為磚~物業管理圈;鋼筋混凝土混合結構,簡稱磚混結構。此結構抗震性差,防滲水性能差。這是當前建造數量大、采用最普遍的結構類型。

  4、鋼筋混凝土結構:

  即主要承重構件全部采用鋼筋混凝土,并現場整體澆注而成的結構。此結構抗震性能和防滲水性能良好。這種結構類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業建筑等。

  5、剪力墻:

  剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5~8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。

  6、異形柱:

  異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2~4倍,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻,常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

  7、承重墻

  是指不但承受自身重量,同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。

  8、非承重墻

  不承受上部傳來的荷載,也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設置單跨梁或者連續梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構件上(例如:磚混中的承重墻,框架中的框架梁)。非承重墻通常還是設計上的抗震墻,如果發生地震,非承重墻將和承重墻一起承受地震力。

  9、房屋外觀:

  是指相對于室內的外立面,準確的說,就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結構及裝飾物等。

  10、防水工程:

  是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內的浸害;廚房、衛生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內的浸害。

  11、隱蔽工程

  是指被其他建筑物遮掩的工程,具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后,如發生問題,還需重新覆蓋和掩蓋,返工損失非常大,為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失,保證工程的質量和工程順利完成,安裝施工時,在覆蓋和掩蓋前應當通知發包人檢查,發包人檢查合格后,方可進行隱蔽施工。

  12、房屋配套設施設備:

  是指房屋除門窗、護欄外的,與房屋配套的給排水管道(空調排水管)、強電源及弱電源信號系統(照明電源、閉路線、電話線、網絡線、監控)、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話(非可視電話)、應急求助按鈕、天然氣表、管等。

  13、房屋平面布置圖:

  是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面(水平面)設計圖,它包括房屋平面結構布置(家具、陳設擺放)設計、區域使用功能劃分(如:臥室、客廳、書房、廚房及衛生間等)設計、出入通道(如:門的開啟方向及通道走向)設計,其中包括某些部位使用的材質和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的,一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。

  14、水電施工圖:

  是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖,顧名思義,示意圖是以示意方式進行繪制的,圖形是以線條和符號連接構成的,圖形一般沒有準確的數值標注,只是示意大概的安裝方位和形式,具體安裝方法和要求,都是以文字標注及說明為主。

物業裝修管理的基本內容

(一) 房屋外觀的管理

(二) 主體結構的管理

(三) 房屋防水施工的管理

(四) 房屋配套設施的管理

(五) 施工行為的管理

(六) 告知和督導義務

(七) 商業門面裝修管理

(八) 物業裝修管理如何規避責任

  (一)房屋外觀的管理

  1. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中,不得破壞房屋的外觀,嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄,以及外立面墻磚、涂料顏色;

  2. 嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞,嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸,嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體,未經許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞;

  3. 嚴禁搭建建筑物、構筑物,嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺,未經許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等;

  4. 嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機,空調外機應安裝在房屋的預留位置上,或物業管理公司指定的位置上;

  5. 未經許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識;

  6. 嚴禁侵占公共區域的通道、露臺和屋面,嚴禁在公共區域的通道、露臺和屋面亂搭亂建;

  7. 嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業共有設施、設備及場地。

  (二)主體結構的管理

  1. 嚴禁擅自改變物業使用性質;

  2. 嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備;

  3. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中,不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎,嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設,確須開孔鑿槽,必須報物業管理公司,經物業管理公司審查同意后,并在物業管理公司工程技術人員的指導下進行施工;

  4. 嚴禁在非承重樓面砌磚體(紅磚、沙磚)隔墻;

  5. 嚴禁改變房屋的使用功能,嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛生間和廚房;

  6. 吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔,孔洞點陣不得≤600㎜,孔洞直徑不得≥12㎜,孔洞深度不得≥50㎜;

  7. 房屋裝修如需變動房屋結構(建筑主體和承重結構)的,必須經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業承擔。

  (三)房屋防水施工的管理

  1. 防水層應涂抹在結實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上,并按規范要求施工,防水層應有一定的面積和厚度。防水施工完成后,應作閉水試驗,試驗時間應不少于48小時,并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況,確認無滲漏現象后,方可后續施工;

  2. 室內裝修施工,對陽臺、廚房和衛生間,有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位,二次防水施工時應作重點和加強處理,確保無滲漏;

  3. 衛生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填,并不得只在回填找平層上做防水層,此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患;

  4. 回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度,其水泥沙漿標號不得低于1∶2,水泥沙漿厚度應≥60㎜;

  5. 衛生間地面防水必須全做,墻面防水最低點應≥300mm;若使用淋浴龍頭,安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm,寬度是淋浴龍頭左右各500mm, 陰角臨界墻寬度為1000mm,高度必須達到1800mm。

  (四)房屋配套設施的管理

  1. 給水管不得暗敷在非防水地面,在通過無防水要求的區域內,應采用天、墻布管敷設方式,即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設;

  2. 給水管道安裝完畢后,應作壓力試驗,水壓不應小于9kg、穩壓不應少于兩小時; 排水管道安裝完畢后,應作沖水試驗,每個管口沖水量不應少于200kg, 沖水方式為容器灌沖。經壓力試驗和沖水試驗無滲漏現象后,方可進行下一道工序;

  3. 施工臨時用電,只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后,各回路應作通電試驗和絕緣試驗,通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行;

  4. 天然氣管道、閥門、計量表,嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外,并隨時保持良好的通風狀態,安裝后的管道接口應作漏氣檢測;

  5. 燃氣報警器探頭接通電源后,安裝在吊頂的下方,盡可能靠近和正對燃氣用具,不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝;

  6. 燃氣熱水器排氣管道,嚴禁接入廚房排煙道內,應按物業管理公司規定的位置和方式直接引向戶外排放。

  7. 嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛生間內,燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上,相距天然氣表和管道≥500㎜的位置, 并將排氣管道引至戶外;

  8. 嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門,嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房,并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶,應在廚柜前門上方開4~6個直徑不≤30㎜的透氣孔;

  9. 陽臺落水主立管,嚴禁裝飾包裹。廚房、衛生間落水主立管,如確需裝飾包裹,應采用可拆卸方式,或采用紅磚隔離空包方式處理,包裹時管道與磚之間應留出5~10mm間距。有檢查口的樓層,應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹;

  10. 可視電話及紅外線監視器,不得擅自移位和改變,如需變動位置,應由原安裝單位施工人員處理;

  11. 嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置(高度和方向)。抽油煙機排煙管應規范的接入排煙道預留孔;

  12. 空調外機,應安裝在預留位置上,氟里昂管敷設,應按物業管理公司統一規定規范安裝,并將冷凝水管接入積水管內,嚴禁冷凝水散流。(注:本樓房原設計未考慮家用中央空調安裝,故嚴禁安裝家用中央空調);

  13. 嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式,高度不得低于1000mm,其安裝應牢固、可靠。;

  14. 入戶給水管應加設總閥,便于日常維修和檢查。

  15. 嚴禁損壞物業共有設施、設備及場地,嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備。

  (五)施工行為的管理

  1. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中,不得損壞公共設施設備,不得影響公共環境清潔衛生,不得影響業主的正常生活秩序;

  2. 嚴禁違章作業和野蠻施工,杜絕一切不文明的施工現象和行為;

  3. 嚴禁施工現場有違反消防法規的行為,如:吸煙、亂扔煙頭、火種、不規范的使用明火、電爐(含電阻加熱器)、碘鎢燈取暖或烘烤物品等;

  4. 施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應符合規范,嚴禁亂接亂搭;

  5. 嚴禁在公共過道、公共區域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業;

  6. 施工用水區域,應保證在不滲漏的前提下規范用水,不得侵害和影響相鄰戶;

  7. 嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區域,保證公共過道及公共區域的清潔衛生及通行安全;

  8. 嚴禁高空拋灑,嚴禁影響公共衛生和公共安全的現象和行為;

  9. 嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的淘汰產品和材料;

  10. 嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的工藝技術和施工設備、設施;

  11. 房屋裝修,如須變動房屋結構(建筑主體和承重結構)的,必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,其施工必須委托具有相應資質的施工企業承擔;

  12. 裝飾裝修企業,必須按照工程建筑強制性標準和其他技術標準施工,不得偷工減料,確保裝飾裝修工程質量;

  13. 裝飾裝修企業,必須嚴格遵守施工安全操作規程,按規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

  (六)商業門面裝修管理

  1. 門面室內裝修,應嚴格遵守消防安全管理規定,不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、煙感器、溫感器、消防箱等消防設施,嚴禁封閉和占用消防通道。

  2. 門面室內裝修,嚴禁封閉共用管線(水、電、氣、消防)井檢查口、門,應留出檢修空間及通道。

  3. 燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規定,不得埋于墻內和地下,不得接近有明火和易產生靜電火花的電器,應保持正常的空氣流通。

  4. 商業門面裝修,必須遵守附屬設施使用功能規定和要求,不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規范安裝和使用,如:通電、通水、通氣(天然氣)、通風(換氣、新風)、排水、排煙、消防水等。

  5. 商業門面室內裝修,未經計可,不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口(疏???。

  6. 室內外天棚吊頂時,在遇沉水彎、檢查口(疏???、消防水閥、強弱電路分線盒時,應在對應位置處預留維修檢查口,洞口尺寸應小于500×500(㎜)。

  7. 使用液化氣罐的門面,燃具與液化氣罐相距≥5m,液化氣罐存放處應保持陰涼和空氣流通,存放處應設置防爆墻或安全防護裝置,在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內”等標識。

  8. 商業門面(辦公用房)電器安裝,應設置電源配電箱,除設置總開關(空氣開關)外,各回路應單獨設置空氣開關,確保電力的使用安全。

  9. 使用大功率電器較多的商業門面(辦公用房),并由380V三相電源變為220V兩相電源使用的,三相電源負荷分配應均衡和合理。

  Ø 餐飲門面室內裝修:

  1.廚房污水進入主排水管道前,必須設置沉渣池、隔油池,避免污水中夾帶的動(植)物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內,嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道;

  2.店面較大的,水平排水管道長度方向≥20m的,應增置管道疏浚檢查口;

  3.廚房油煙在進入主煙道(管)前,應安裝濾油及油煙凈化裝置,嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道(管)內,嚴禁向小區內或門面四周直接排放油煙;

  4.嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內;

  5.廚房抽油煙機,應采用低噪聲高速風機或專用風機,噪聲不應大于65分貝,營業時間不得超過晚上10:00點鐘。

  Ø 美容美發門面室內裝修:

  1.洗發室地漏及洗滌池放水口必須加設不銹鋼絲過濾網,模數不應≥2㎜;

  2.污水進入主排水管道前,必須設置沉渣池,避免污水中夾帶的發絲、發屑進入主排污管道內,嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。

  Ø 門面戶外裝修:

  1.門面裝飾裝修除嚴格申報審批外,

  戶外裝修(門額、門柱、戶外廣告等),應嚴格按物管統一要求進行設計及施工。戶外裝修方案,未經申報和審核,不得擅自和違規施工。個性張揚,必須服從整體規劃和管理要求。

  2.門面戶外裝修,嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修,不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經許可,不得擅自更改原路面整體形式和效果。

  3.門面戶外裝飾裝修,未經計可,不得擅自改變原始結構和開狀,不得擅自增加附屬構筑物,不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果。

  4.門面空調安裝,應遵守物管的規定和要求,安裝前應將安裝方案報物管審核,并在物管有關人員的現場指導下進行。

  (七)告知和督導義務

  1. 裝修管理人員,應將小區物業管理規定及相關管理辦法,詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業主、租賃人或裝修公司人員。

  2. 裝修管理人員,有權利和義務,將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業主。

  3. 裝修管理人員,應將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業主。

  4. 裝修管理人員,應將裝修的禁止行為和相關的注意事項告知業主和裝修施工人員。

  5. 裝修管理人員,有權利和義務,維護裝飾裝修管理規定,維護業主利益,對裝修施工中的違規行為予以及時的糾正,并督導業主或裝修施工人員進行整改。

  6. 裝修管理人員,對檢查中發現的質量問題和隱患,應及時的跟進和處理,并及時的督導和予以解決。

  7. 裝修管理人員,對業主和裝修施工人員提出的詢問和求助,應予以當面的解釋和指導,對難以陳述問題,應親臨施工現場予以幫助和督導。

  (八)物業裝修管理如何規避責任

  1.認真履行告知義務:

  物業裝修管理,必須將物管公司裝修管理的相關規定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業主和裝修施工人員。

  2.依理依法的管理:

  物業裝修管理,必須依據政府有關部門的規定和小區《管理規約》進行裝修管理。

  3.堅守管理職責:

  物業裝修管理,必須認真履行自己的管理職責,必須做到違規必查、違規必禁、違規必究。

  4.不得混淆管理范圍:

  物業裝修管理,必須清楚物業裝修管理的范圍和性質,必須清楚物業裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理,裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。

  5.不可參與裝修業務的推薦和介紹:

  物業裝修管理,不得強制性的向業主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

  6.不得無原則的干預業主裝修事務:

  物業裝修管理,不得無故的對業主或裝修施工人員進行管、卡、壓,或進行與物業裝修管理無關的事。

對裝飾裝修違規現象的處理

  1. 對違反《裝修施工管理服管理協議》、《裝修施工現場管理規定》的裝飾裝修企業或個人,應當面給予批評教育,情節嚴重的給予口頭警告或書面警告,造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償,或清退離場,不得在本小區繼續施工;

  2. 對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,情節嚴重的責令其停止施工,造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償,或清退離場,不得在本小區繼續施工;

  3. 對裝修管理員的管理,執意不予理采的裝飾裝修企業或個人,物管公司有權采取法律訴訟方式予以解決;

  4. 對違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業管理條例》的裝飾裝修企業或個人,除立即停止違章規施工外,責令其限期恢復和整改,情節嚴重并造成重大后果的上報相關行政部門進行處理;

  5. 在實施物業裝修管理的過程中,物業管理企業和裝修管理員,只能依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和國務院令第504號《物業管理條例》之規定行使其權力,履行其應盡的職責和義務;

  6. 在物業裝修管理活動中,物業公司擁有審查、監督和管理的權力和義務,擁有對一般違規行為的處理權,如:責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權。物業管理公司,對裝飾裝修企業或個人的違規現象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權力和義務;

  7. 在物業裝修管理活動中,對嚴重違反國家相關規定的施工行為,除強行的予以制止外,應及時的將情況上報行政主管部門處理。

裝修管理員的素質要求

  (一)熟悉物業基本概念及裝修管理基本概念;

  (二)熟悉物業管理相關的法律、法規和政策;

  (三)熟悉相關的建筑裝飾裝修施工技術規范、工藝流程和施工驗收標準;

  (四)熟悉轄區環境以及配套的設備設施,熟悉轄區環境布局及房屋結構;

  (五)熟悉燃氣安全使用管理規定、消防管理條例及相關安全生產條例;

  (六)熟悉本崗位業務內容及工作流程,具有一定的建筑裝飾裝修專業基礎知識,具有一定的制圖和識圖能力;

  (七)具有一定的書寫能力和口頭表達能力,能規范的書寫與之相關的技術作業文件和說明;

  (八)具有規范的、文明的行為舉止,能做到禮貌待人,并具有一定的組織能力和協調能力;

  (九)能準確的掌握和執行相關的法律、法規和政策。

裝修管理員的職責

  (一)具有高度的責任心和熱情的服務意識,具有專業的職業素養;

  (二)嚴格遵守和執行國家相關的法律、法規和政策,準確的執行和運用相關的建筑裝飾裝修施工規范及標準;

  (三)嚴格審核裝修方案,在審核中對違反法規和條例明令禁止的行為和注意事項,應予以提示和制止,并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋;

  (四)在裝修巡查中,對未按裝修審核內容及修正意見施工的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,盡可能地避免給業主或相鄰戶造成重大經濟損失和留下質量安全事故隱患;

  (五)在裝修巡查中,對違反施工安全操作規范和消防規范行為的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發生;

  (六)在裝修巡查中,對違反小區管理規定行為的裝飾裝修企業或個人,應立即予以口頭警告或書面警告;

  (七)堅守崗位、堅持原則、履行職責,認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄,認真填寫整改通知書,并做到及時追蹤、督導和檢查;

  (八)及時協調和處理好裝修施工中出現矛盾和問題;

  (九)負責解答業主對小區物業裝修管理事宜的詢問,做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務,并及時處理業主的報事和求助。

裝修管理控制程序

  1.0 目的:

  規范裝修管理工作,維護樓宇安全和房屋外觀的統一和協調,確保公共環境、設施的運行正常和使用。

  2.0 適用范圍:

  適用于住宅小區、別墅、商住區、寫字樓物業裝修的管理工作。

  3.0 職責:

  3.1 管理處主任負責小區裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

  3.2 樓棟管理員負責業主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

  3.3 裝修管理員負責裝修方案初審,管理處工程部主管或房地產公司工程部負責技術上的審批。

  3.4 裝修管理員負責裝修竣工驗收。

  3.5 裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視,裝修跟進、裝修現場監管,對裝修過程中各環節進行控制。

  3.6 秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。

  3.7 客戶服務中心收費員負責裝修相關費用的收取。

  4.0 程序:

  4.1 裝修申請

  4.1.1 業主提出裝修申請時,應提供裝修施工設計方案圖(指平面布置圖、單元立面圖、空調安裝圖、照明(開關、插座)線路圖、給排水施工圖等)和相關技術資料,業主應按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內容。

  4.1.2 如業主委托裝修公司裝修,裝修公司應提供加蓋裝修施工單位公章(必須是鮮章)的營業執照、資質證書復印件各一份。

  4.1.3 如租賃戶(物業使用人)裝修申請時,應出具《租賃合同》原件及業主同意裝修的有關證明。

  4.1.4 如業主或租賃戶自行裝修,應與物業公司簽訂《裝修承諾書》。

  4.1.5 商鋪門面、娛樂場所裝修申請時,申請人(業主或租賃戶)應提供消防部門的審批文件。

  4.1.6 裝修管理員確認業主和租賃戶身份后,向申請人提供物管公司《裝修施工現場管理規定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。

  4.2 裝修審批

  4.2.1 裝修管理員應認真審查如下事項:

  4.2.1.1 裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。

  4.2.1.2 裝修是否存在有嚴重的消防隱患。

  4.2.1.3 是否有其他違章情況。如:亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

  4.2.2 初審合格后,報管理處主任及房地產公司工程部作技術審批,審批工作在三個工作日內完成。

  4.2.3 裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業主,對需要業主修改裝修設計的,應告之業主修改。

  4.2.4 裝修申請獲得批準后,裝修管理員應通知業主到客服中心辦理有關手續,交納相關費用,參照《裝修收費一覽表》:

  4.2.4.1 業主應交納一定數額的裝修保證金和垃圾清運費。

  4.2.4.2 裝修施工單位交納一定數額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

  4.2.4.3 裝修施工單位將施工人員照片(兩張)和身份證復印件交客服中心,辦理(臨時出入證)和施工人員基本情況登記。

  4.2.4.4 施工人員(臨時出入證),分正、副兩證,正證由施工人員隨身攜帶,副證進入小區時交門衛臨時保存。

  4.2.4.5 裝修相關費用完清后,發放《施工許可證》,通知工程部開啟該戶水電,告知業主可以進場裝修施工。

  4.3 施工期間的管理

  4.3.1 裝修施工期間,裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應每日至少巡查一次裝修施工情況,并將檢查情況,記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區有關管理規定,對施工人員進行秩序維護管理。

  4.3.2 發現下列情況,裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

  4.3.2.1 未按規定張貼《施工許可證》的;

  4.3.2.2 未按規定的施工時間施工的;

  4.3.2.3 超出申報范圍內的裝修項目或擅自更改裝修審批內容的;

  4.3.2.4 違反裝修管理規定及國家相關規定的;

  4.3.3 業主或裝修施工人員,就裝修事宜提出請求協助或幫助時,裝修管理員應予積極的支持和配合,在詳細了解業主提出的請求后,及時的給予幫助和處理。

  4.4 裝修竣工驗收

  4.4.1 裝修施工結束后,業主或施工單位應向管理處提出裝修驗收申請。

  4.4.2 裝修管理人員、業主或施工單位現場負責人對裝修工程進行現場驗收。裝修無違章情況,按以下程序辦理,如發現違章情況,按本程序4.5項辦理。

  4.4.3 竣工驗收合格的,由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內“驗收意見”欄簽署“初驗合格”,并簽署姓名和日期。

  4.4.4 施工人員撤場時,客服中心收回《臨時出入證》,如有丟失,出入證押金不予以退還??头行膽ㄖT崗該戶裝修人員已清場。

  4.4.5 裝修驗收合格,并已入住三個月,業主應申請裝修復驗,裝修管理員應到現場復驗,如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后,經公司經理審批,由財務退還業主或裝修施工單位的裝修保證金。

  4.5 違章裝修的處理

  4.5.1 裝修施工期間或裝修竣工驗收中,發現違規裝修行為的,裝修管理員應立即要求違規整改,并視其情況,按以下方式進行處理:

  4.5.1.1 批評教育,責令立即整改。

  4.5.1.2 出具《裝修整改通知書》,限期整改。

  4.5.1.3 出具《裝修驗收整改通知書》,限期整改。

  4.5.1.4 情形嚴重的報公司經理批準,實施停電停水,強行制止違規及侵害行為。

  4.5.1.5 要求損失賠償的,報公司經理批準。

  4.5.1.6 情形特別嚴重的,除強行停止施工外,報相關行政部門處理。

  4.5.2 裝修施工驗收時,如發現業主違章裝修的,裝修管理員,應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況請示公司經理同意后,列清扣款數額,由財務按以下方法進行扣款,扣款順序為:

  4.5.2.1 首先從業主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

  4.5.2.2 業主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的,由業主支付現金方式給予賠償。

  4.5.2.3 對嚴重違反裝修管理規定的,且又拒絕整改的業主或裝修施工單位,裝修管理員按規定不予驗收,并拒簽《入住許可證》。

  4.6 裝修檔案管理

  4.6.1 裝修竣工,通過驗收,由客戶服務中心片區樓管員收集、整理裝修管理資料,統一歸檔。

  4.6.2 裝修檔案管理按公司有關文件管理規定執行。

  5.0相關支持及參考文件

  5.1 《物權法》

  5.2 《物業管理條例》

  5.3 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

  5.4 《管理規約》

  5.5 《物業管理服務合同》

  5.6 《裝修施工管理服管理協議》

  5.7 《業主手冊》

  5.8 《裝修施工現場管理規定》

  5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》

  6.0相關記錄表格備案文件

  6.0.1《裝修委托書》

  6.0.2《裝修申報表》

  6.0.3《裝修承諾書》

  6.0.4《裝修許可證》

  6.0.5《裝修收費一覽表》

  6.0.6《裝修申報情況記錄表》

  6.0.7《裝修動態一覽表》

  6.0.8《施工人員登記表》

  6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》

  6.1.0《裝修整改通知書》

  6.1.1《裝修竣工驗收表》

  6.1.2《入住許可證》

篇3:物業裝修管理培訓手冊

一、裝飾裝修的基本分類

  1、室內裝飾裝修; 室外裝飾裝修。

  2、新建房屋的裝飾裝修;原有房屋的裝飾裝修。

二、從案例看裝飾裝修管理的必要性

  某小區業主吳先生搬進其購買并裝飾好的某套三居室。搬進新房不到一個月,發現其主臥室衛生間的漏水嚴重,導致三間臥室及走廊地面鋪裝的復合地板大部分被污水浸泡了,踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡,屋內臭味彌散。

  物業公司在疏通過程中發現,原來阻塞的部位是與樓上房屋相連的主下水管線處阻塞,阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。

  吳先生找樓上業主,未果。于是找物業公司。吳先生認為由于物業公司未履行職責造成了很大的損失,故要求物業公司進行賠償,一氣之下將物業公司告上了法庭。

三、裝飾裝修管理的法律規定

  法律文件:我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:

《物業管理條例》

  (一)(國務院2003年6月8日頒布,同年9月1日施行。)

  第53條:業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。

  物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

  第46條:對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

  有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

  (二)(建設部于2002年3月5日發布、同年5月1日施行。)

  是專門的裝飾裝修管理的部門規章,是我們學習的重點法律文件。

  第一章:總則

  第二章:一般規定(主要規定禁止和應注意的裝修行為)

  第三章:開工申報與監督

  第四章:委托與承接

  第五章:室內環境質量

  第六章:竣工驗收與保修

  第七章:法律責任(裝修人、企業等的違法責任)

從以上規定中我們可知道室內裝飾裝修管理規定包括六個環節

  1、報建程序;

  2、提交材料;

  3、告知(重點)裝修禁止和注意事項;

  4、簽訂協議;

  5、監督檢查;

  6、竣工驗收。

裝飾裝修管理監督檢查內容

  1、第26條:自覺限定每天施工的時間,降低施工噪音,減少環境污染。

  2、第27條:按照規定位置、方式和時間堆放和清運廢物。

  3、第28條:裝飾裝修工程使用的材料和設備

  必須符合國家標準,有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、廠名、廠址等。

  禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。

  4、應當遵守施工安全操作,按照規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作用,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

  以上內容來自網絡

裝修管理范文

  秋天是個裝修的好季節,秋高氣爽,空氣干燥,經常開窗通風可以使裝修材料中的有害物盡可能多的散發出去。

  房屋裝修的好與壞直接關系著業主日常居住的舒適度、幸福感,也更關系業主房屋未來的保值和增值。

  業主在裝修中也要注意以下幾點:(無錫碧桂園物業)

  1未經物業公司審批私自開工裝修的;

  業主必須先辦理相關的物業手續后,才能正式開工裝修,否則將被視為野蠻裝修。(無裝修許可、無裝修圖紙、無裝修手續等)屬于違規行為。

  2私改造承重結構(承重墻、隔墻、窗臺等)

  一些業主會因為采光或空間面積等原因拆改墻體,重新調整室內格局。然而,并非任何墻體都可以隨意拆除的。承重墻是支撐著上部樓層重量的重要墻體,房屋使用者未經允許是不能擅自改動的,否則會造成嚴重后果。

  3私改給排系統(衛生間、廚房等)

  私改給排系統容易造成下水道堵塞或者不暢的情況,還容易產生異味,造成病毒細菌的進一步傳播。

  4私自占用公共區域(天面搭建陽光房、封閉陽臺、占用走道)

  小區業主私自占用公共區域,既是一種違反管理規約的違約行為,同時也是一種違反土地管理法、城市規劃法等相關法律、法規的規定的違法行為。

  5裝修時間的規定

  法定休息日、節假日全天,及工作日12時至14時、18時至次日8時,禁止在居民樓內進行裝修,以保障其他居民的合法權益。

  6裝修垃圾

  在裝修業主及施工單位自覺遵守裝修管理規定,產生的裝修垃圾不要堆放在公共區域,做到日產日清。

  為了給您或他人提供一個幸福、舒適的居住環境,請有序裝修。和諧、文明的裝修,靠你、靠我、靠大家!

篇4:物業公司客服部工作手冊序言

物業公司客服部工作手冊

序言

  客服部具有協調、溝通、公關、服務等職能,是物業公司對客服務的執行與反饋并提供多種直接服務的部門(崗位)。物業公司的主要對客服務是通過客服部的業務程序和服務環節來完成的,它是管理公司與業主(用戶)之間的橋梁,是管理公司的窗口??头康墓芾眢w系、工作程序、資料存檔,及其員工的服務意識、職業道德、服務質量、操作技能、應變技巧,乃至儀表、言談、舉止等,對管理公司的形象和聲譽多會產生影響??头康闹饕諆热萦校?/p>

  提供咨詢服務;

  受理業主(用戶)投訴;

  受理業主(用戶)入住手續;

  辦理業主(用戶)遷離手續;

  辦理業主(用戶)室內裝修及裝修驗收的申請手續;

  辦理業主(用戶)非辦公時間加班手續;

  辦理項目出入證(臨時出入證、施工人員出入證等);

  辦理業主(用戶)公司水牌制作手續(如有);

  辦理汽車、摩托車、自行車停放手續;

  辦理業主(用戶)破/換門鎖手續;

  辦理業主(用戶)大門臨時封閉手續;

  辦理、保存、補充業主(用戶)資料信息;

  負責與業主(用戶)溝通,接待業主(用戶)投訴,受理業主(用戶)服務要求,做好業主(用戶)的回訪工作;

  負責為業主(業主(用戶))分發投遞郵件和征訂報刊;

  負責為業主(用戶)分發投遞郵件和征訂報刊;

  負責做好項目的業主(用戶)滿意度測量工作;

  配合各部門做好突發事件及特殊天氣的應急處理。

  為保證客戶有一個舒適、優雅、整潔、安全環境,維護及樹立企業形象,每位客服工作人員都應把自身形象與企業形象融為一體,嚴格履行本崗位職責,必須做到:

  1、服務態度,文明禮貌;

  2、服務行為,合理規范;

  3、服務效率,及時快捷;

  4、服務效果,完好滿意;

篇5:保安部門年終工作總結(2)

保安部門20xx年終工作總結(二)

  20xx年即將過去,我們滿懷信心地迎來20xx年,過去一年,是公司提升企業安全、服務品質的一年。值此辭舊迎新之際,對一年的工作進行回顧,總結經驗、查找不足,以利于在新的一年里揚長避短,做出好成績。年終總結如下:

一、發揮優勢管理,狠抓基層建設,責任第一、安全第一

1、優質服務、贏得信賴

  公司通過強化管理準則,加強保安部人員管理,嚴格按照保安員職責要求,強化管理準則,加強現場督促和質量檢查,定期培訓安全工作條例及消防器材使用知識,規范要求保安部人員的禮節禮貌、著裝、衛生等,同時中夜班不間斷巡邏物業內重點部位及業主的車輛安全,通過方方面面的努力,逐步完善安全崗位的窗口形象,不斷提高自身的優質服務水準,得到了各物業業主和公司員工的好評,贏得了業主的信賴,協助公司出色完成的多次接待工作,保安部獲得業主和公司員工優質服務的贊譽。

2、預防為主、重點布控,措施到位,消除隱患

  在公司領導的關心指導下,通過制定各項安全方案等項消防預案,貫徹落實防火、防盜等措施,全年未發生一件意外安全事故。安全部安排干部員工勤于巡查、嚴密防控,在相關部門的配合下,實行群防、群檢、群治,以確保各小區萬無一失。針對特別區域實行重點監控。

3、完善設施、有備無患

  通過公司領導親臨現場指導,安保部將各小區消防預案、設備設施、消防器材檢查維護等各項工作,進行了不斷的完善。制定各小區消防設施設備維修保養計劃,使各小區消防設施設備不但做到正常運行而且延長使用年限。保障線路暢通、正常使用,對各小區內應急疏散燈、安全出口進行補裝和更換。同時對消防器材實行分區管理、檢查、維護并落實到人。按照公司要求,組織各小區員工進行消防演習,消防演習的成功演練,得到了相關部門及公司員工的好評。

二、嚴格管理、提升品質,改變觀念、創新管理

  1、按照項目年初制定的安全培訓計劃,保安部參照行業規范對保安員進行專題培訓,重點講解管理素質、服務意識、禮貌待客、專業技能、消防知識、突發事件分析等,通過講解、點評、交流使保安員在思想認識和日常工作中皆有不同程度的感悟與提升。

  2、安全管理部按照各月計劃對保安員進行崗位培訓,對保安一線崗位做好培訓工作。通過培訓提高了保安員整體思想素質,服務態度和業務技能。

  思想工作是一切工作的生命線,針對保安部的實際情況,引導保安員與時俱進、提升素質、轉變觀念。物業管理圈。保安部教育安保人員要有緊迫感、應具有上進心、培養精氣神、物業的管理服務不是高科技,沒有什么深奧的學問。關鍵在人的主觀能動性和責任心,是對公司的忠誠度和敬業精神、是對管理與服務內涵的真諦的理解及運用。保安部通過樹立優秀標兵,激發大家積極進取,在完成項目給的管理工作和服務工作的過程中體現自身價值,并感受人生樂趣。

三、車輛及進出人員的管理

  1、嚴格按照車輛進出管理規定執行,控制小區內的車輛,保證別墅區內環境,保證井然有序、道路暢通。

  2、加強保安員的手勢、語言方面的培訓工作。

  3、為保證業主車輛的安全,對外來進出車輛實施登記制度,對帶出的大件物品按照出入登記制度,嚴格規范,要求必須有物業辦開具出的門證,查驗后方可放行,在嚴格細致的工作下,全年未發生盜車、丟車事件。

  4、嚴格執行外來人員及施工人員登記制度,及時辦理出入證件,對留守工地人員嚴格按照安全工作條例要求,做好人員的登記檢查,發現問題及時處理解決。

  總結過去、展望未來,整改不足之處并制定個人新一年的提升服務目標,以利于來年在保安部各項工作更好的全面展開。以下幾項工作是本人在新的一年的工作重點:

  1、服從領導的領導和指揮。我們將始終貫徹落實“安全第一、預防為主”的方針,在各項預案具體實施還不盡完美的情況下,保安部將繼續跟進落實。

  2、骨干人員文化修養、專業知識和管理能力、個人素質等參差不齊,有優有劣,物業保安部項目制定的管理規范尚未全部落實,保安部將針對問題加強教育培訓。

  3、服務質量的提高:保安部各個崗位保安員的服務質量,保安部將強化管理達到白天與夜晚、平時與周末、領導在與不在都一個樣的服務標準。通過巡查對區域監管,防盜、防破壞成績顯著,協助各職能部門工作,配合管理處完成了日常的后勤保障任務。為保障崗位制度落實明確了崗位責任制,制定了保安員服務質量考核辦法,來保障制度落實。

  4、反復出現的問題:有個別崗位保安員儀容儀表不整齊,禮節禮貌不主動,服務不周到,處理問題應變不靈活,這些問題嚴重影響了整體服務質量,在明年的工作中,我們將下大力氣狠抓落實,力爭有明顯提升,收到好的效果。

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