物業管理服務從整個行業來看，所涉及的空間范圍內和時間范圍都是非常廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業主和使用人的生活的各個方面息息相關，正因為上述特點，決定了物業管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業管理服務行業又是相對利潤低的行業，風險的承擔可能導致企業正常生產經營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業管理服務整個行業和各個物業管理企業的頭等大事。
目前，物業糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現多樣化，且物業企業敗訴的案例也越來越多，這些現象都表明，如果我們企業在物業上不提高自我保護水平，那么，當我們物業管理企業被人告上法庭時，巨額的賠償足以使企業破產，那么，應當怎樣來規避物業管理風險，提高自我保護水平呢？
首先，要做到對物業管理風險的防范，首先要對“物業”和“物業服務”進行充分的理解，只有對我們所從事的工作有了充分的認識之后，才能有效的規避物業管理風險。國務院20**年6月8日頒布9月1日起施行的《物業管理條例》中有明確的規定：
“物業”即產業，是指已經建設完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關的場地。多指房地產，如公寓小區、商業大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區場地等。物業的所有權人稱業主。
“物業”就是指物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。
同時，“物業管理”的稱呼只是約定俗成，它表現的是業主對物業服務的需求，是業主的一種消費。物業管理企業給業主提供物業管理服務，和其它的服務性質一樣，業主與物業管理企業的關系應該是服務享用者與服務提供者的關系?？梢哉f，物業管理的本質是服務，是業主行使財產權、選聘物業管理企業為其提供服務的活動。物業管理企業是服務者而不是管理者。
其次，要有責任分明的法律意識，在處理日常物業管理事務中，一定要區分不同主體之間的法律責任，不可越俎代庖，自己往責任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水平很有必要。
第三，根據《物業管理條例》第三十六條“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任?！钡囊幎?，在簽訂《委托物業管理合同》時，一定要考慮到以下問題：
1．在國家或行業的強制規定的范圍之外，不可輕易承諾可能產生風險的服務內容或標準，導致風險的發生；
2．管理方案的擬訂必須與物業管理的測算成本相結合，不可超出服務成本的可控范圍，避免出現力不從心的現象；
3．權利與義務在合同中必須明確體現，避免責任不清的事實發生
第四，要提高物業管理的水平，物業管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業管理水平的人，都能從頭到腳感到物業管理的好與差，甚至能夠選擇物業管理企業在這里安家落戶。因此，要將法律規范有機地貫穿整個物業管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。
第五，要提高企業自我防范的水平，提升企業自身保護的能力，根據物業管理服務的具體義務，可以將風險類型分為以下幾個類別：
1．治安風險：
主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導致了物業管理服務風險。
2．車輛管理風險：
主要指在物業小區內的停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區物業管理服務附帶產生的附加服務，通常由物業管理單位接受開發商或小區業主委員會的委托進行停車場的經營管理，并收取車輛停放服務費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理單位面臨賠付金額較大的風險。
3．消防風險：
也是小區或大廈公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業主重大生命財產安全，將此項風險單獨列明有利于物業管理服務風險的防范和廣大業主公共安全利益的保護。消防設施的日常維護和養護以及確?；馂陌l生時，消防設施能夠發揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養不善、無消防用水供應、消防報警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，物業管理單位面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和單位主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任
4．公共設備和設施風險：
此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之一，同時物業、公共設備具有多樣性和分布分散性特點，因而產生風險的頻繁發生。物業本身主要包括房屋本體及屬于物業管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區或大廈內不屬于業主個人所有和承擔管理責任的其他部分
5．公共環境風險：
小區和大廈的公共區域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業主的傷害，由于環境污染對業主健康的損害等
完善和規范小區和大廈物業管理服務規章制度是風險防范的基礎，針對以上五類風險的防范，大致有以下一些基本措施，現列舉如下：
一、治安風險防范
首先應明確物業管理公司的法律地位和職責。每一個小區和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區和大廈的治安是由公安機關負責的，物業管理公司的義務是協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序。這一點物業管理公司應向業主明確，物業管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權。因此，物業管理公司的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。
物業管理公司在明白自身法律地位職責的基礎上，物業管理公司應在自己一定限度內、有限地履行義務，協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序，防范治安風險。
防范治安風險，應針對不同管理服務區域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執行制度規定。制度中應明確對小區和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區和大廈業主和非業主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區別的。住宅小區可以采用業主和非業主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經業主和非業主使用人同意后進入。
若小區或大廈是以辦公為主的商業區域，由于人員進出過于頻繁，進出人員數量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，可以采用對從大廈和小區搬離物品進行登記，并憑當時在業主或合法的非業主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名進行確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區或大廈的人員的行為進行監督，必要時可進行盤問，在能力所及范圍內及時發現和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發現場，以實現協助公安機關維護公共秩序的職責。物業管理公司可根據小區的實際情況與業主委員會協調共同組織一定數量的業主，按照自愿原則建立業主防范體系，配合和促進物業管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監督和發現物業管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。
物業管理公司在嚴格依據經過業主大會確定的各項管理規定，履行了自己義務，協助公安機關維護社會公共秩序的前提下，物業管理公司不再承擔業主或非業主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。
如果物業管理公司將協助公安部門維護小區和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據物業管理公司的具體要求提供一定數量的保安人員，按合同約定提供物業管理公司要求的服務。此時，物業管理公司與保安公司共同分擔法律風險。
但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的義務尚沒有明確的規定，因此，聘請專業保安公司分擔法律風險是極為有限地。
二、車輛管理風險防范
物業管理公司接受開發商或業主委員會委托進行停車場經營管理后，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。
停車場經營管理需要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經營許可證的前提是停車場的規劃和建設符合法律規定。物業管理公司必須確保停車場的規劃和建設符合法律規定的條件，同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。
在停車場硬件完善并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發（票）卡的經辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規范和指揮，及時制止不規范的停放行為。避免造成對停放車輛的損害，履行自身的管理職責。
車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛人員收取停車場發放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發放憑證的人員聯系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處或物業管理公司，辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。
上述管理規范就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致損害的，應由車輛停放人承擔責任。
三、消防風險防范
小區和大廈的消防問題是關系到廣大業主和非業主使用人生命、財產安全的關鍵問題，同時也是具有一定專業性的管理事項。物業管理公司在接手小區和大廈物業管理時，尤其是針對新建小區和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業管理公司可以提前進入，但業主不能辦理入伙手續。即使是開發商要求入伙，物業管理公司也要堅持不辦理入伙手續。如果在此情況下，為業主辦理了入伙手續，發生消防事故造成人身和財產損失，物業管理公司將負有不可推卸的責任。
業主入伙后，在二次裝修過程中，物業管理公司要審查業主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監督業主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現場應嚴禁明火等；業主在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業管理公司應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。
物業管理公司在履行物業管理的過程中，對小區和大廈的消防設施和器械，要進行日常的維護和養護。消防設施的維修和養護事項可以委托給專業的消防公司；對消防設施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規定的程序，經業主大會同意，從維修基金中開支。
在小區和大廈發生消防事故時，物業管理公司應在第一時間報警，并協助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。
四、公共設備和設施風險防范
根據《物業管理條例》第二十七條規定，全體業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，物業本身及公共設備和設施的管理是物業管理公司的主要工作內容之一。小區和大廈公共設施、共用設備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業管理風險的主要方面。為防止上述風險，物業管理公司應從以下幾個方面著手：
首先，物業管理公司與開發商或業主委員會簽訂物業管理合同時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，與開發商或業主委員會、原物業管理公司進行交接的過程中，應對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現的故障和隱患，并由各方進行書面確認，這些記錄和情況可作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發現的重大損壞和人為原因造成的事故，根據不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。
在辦理物業承接驗收手續時，物業管理公司應從建設單位接收下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄋ模┪飿I管理所必須的其他資料。
在各方交接的過程中，向新的物業管理單位移交上述全部資料，是原開發商、業主委員會和原物業管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。
依據《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。
根據上述規定，物業管理公司應首先明確自己的管理責任范圍，管理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業主自己入住的由業主自己維修和養護的范圍，相應的責任和費用都由業主承擔；如業主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。在此情形下，無論是業主或非業主使用人的過失行為造成（或者是業主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導致的損害，業主都應承擔相應的法律責任。物業管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。
提高物業管理公司工作人員的防范風險的意識尤為重要。工作人員的防范風險意識指導他們日常的管理服務行為規范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。
為防范風險，物業管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設施和設備，按照經業主大會通過的各項管理制度的規定，做好日常檢查、維修、保養工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區域的綠化應定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險隱患的區域要考慮設置明顯的提示或警示標識，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發生損壞，從而導致人身和財產損害，造成物業管理公司承擔法律的賠償責任。
為培養物業管理公司工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度的培訓和規定操作訓練，還需要對工作人員進行專業的法律知識培訓，學習同行業和其他物業管理公司已經發生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規范。作為物業管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業管理服務中控制和防范各類風險的發生。
物業管理公司的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風險的防范結合在一起。物業管理公司和各項制度的草擬應加入法律專業人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業人員的意見，將風險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環節中，嚴格控制每個環節的法律風險，提高整體的管理效率。物業管理公司應聘請專業的法律顧問，為企業提供法律專業服務；除對物業管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業意見外，還能針對物業管理服務過程中出現的糾紛和事故，在第一時間采取緊急措施應對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業知識與物業管理有機結合在一起；做好證據保全工作，依照法律規定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發生后，對于已通過律師發函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。
在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業管理公司全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財產損害的訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權人承擔，通俗地講就是損害發生后，不是由受害人向法庭證明損害發生的原因，受害人只需要明確損害結果和證明該結果是由建筑物或設施導致的。而物業管理公司在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。
物業管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權人是小區或大廈的全體業主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據物業管理單位與開發商或業主委員會的物業管理合同的約定，通常由于容易發生損害的設施設備的區域，應建有相應的監控設備，對現場進行監控和錄像，定期存儲。另外物業管理公司平常對房屋、設備設施的維修、養護等應進行書面和現場施工記錄，如果是委托其他專業公司和人員完成的，應簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據，以證實自己已履行了義務，可以向該公司追索，以降低物業管理的風險和賠償責任。
物業管理公司將物業管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業的公司，由專業公司提供專業化服務的分項發包形式。也是物業管理單位防范風險的措施之一。
物業管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業資質；電梯維修保養專業公司不具備專業資質從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業資質的公司，物業管理公司負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業主和非業主使用人的人身和財產損害后果，物業管理公司將依法承擔賠償責任。其次，在物業管理公司與專業公司的承包合同中，應明確約定，專業公司在承包期間因維修保養不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產損失的，由專業公司承擔全部的賠償責任。
一些物業管理公司為追求更大的經濟利潤，自己單位在未取得相應資質的情況下，委派單位內部人員從事電梯設備等日常維修、保養。形式上采用掛靠有資質單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，這種做法是不可取的。
在公共和共用設施、設備的管理和養護過程中，如果發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，并作出調查報告，對事件和損害發生的原因進行認定；該原因在一定程度上可以說是法院認定過錯和責任的唯一依據。因為在很多情況下，如果當時不進行調查和認定，在訴訟過程中由于距離事件發生的時間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業機構，只能依法委托專門的機構進行鑒定，但時間太長、現場已不存在，專業鑒定機構也無法鑒定，物業管理公司也將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。
五、公共環境風險防范
小區和大廈公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改和公共區域施工等規范管理都是消除公共環境不安全因素和隱患的必要工作。
小區和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網絡、通訊等單位施工需要，在公共場所、小區道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業管理公司應監督施工單位或由物業管理公司在施工現場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產損害。
物業管理公司在上述情形下，因維修物業或者維護公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工單位在施工前簽訂協議，對小區施工現場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業管理公司的法律風險和責任。施工結束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀，消除風險和隱患后再撤除安全防護措施。
小區和大廈的公共區域的綠化和消殺工作是維護小區和大廈良好生活環境的重要環節。但物業管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業主和非業主使用人帶來的潛在的風險和隱患。
在綠化養護時，物業管理公司往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實現養護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導致風險的形成。對于物業管理公司在公共區域設置的臨時性障礙物，
首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；
其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。
在消殺前應在小區或大廈公示欄（或同時采取其他告之方式）告知業主或非業主使用人，公司實施消殺的時間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業的區域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業區域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業主和非業主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產損害。
對小區和大廈中的商業用途的房屋管理也是物業管理公司面臨的難題之一。商業用途的房屋如果用于進行飲食業，會給小區，尤其是周圍鄰近的業主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業管理公司在飲食場所開業前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業后，繼續跟蹤監督和管理，針對其他業主和非業主使用人的投訴，應及時調查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業管理公司不具有行政處罰的權利。而拖延和不作為，則可能發生新的風險和安全隱患。
針對物業管理公司發現的，在管理范圍區域內的業主個人所有的物業存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權益時，物業管理公司應書面通知責任人及時維修養護，要求業主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區和大廈業主委員會，由業主委員出面協調，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經業主大會同意，可以由物業管理公司維修養護。
篇2：?；洺乔捌谖飿I服務合同
?；洺乔捌谖飿I服務合同
甲方（業主）：
乙方：z ZJ物業服務有限公司
受z ZJ實業發展有限公司全權委托，z ZJ物業服務有限公司對其開發建設的ZJAH城項目進行前期物業管理?，F甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就前期物業服務事宜達成如下合同，雙方共同遵守。
第一條 甲方所購房屋基本情況：
ZJAH城號樓座房
建筑面積:平方米
第二條 雙方的權利和義務
一、甲方的權利義務
1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；
2、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；
3、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；
4、依據本合同依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；
5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；
6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得本小區三分之二以上的業主同意后報有關部門批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；
7、轉讓該物業或出租該物業時，應事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權利和義務自轉讓行為完成之日起自動轉移至受讓人/承租人；告知和監督承租人、使用人及訪客等遵守本物業管理制度；
8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；
9、做好室內消防安全防范工作，對室內用電、用氣安全負責；
10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；
11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；
12、飼養寵物應自覺遵守政府相關管理規定，自覺及時做好寵物病患的預防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區人員；遵守社區關于飼養寵物的各項管理規定及提示。若造成損失，甲方、飼養人承擔一切賠償及法律責任；
13、業主及其使用人使用電梯應遵守本物業區域電梯使用的有關規定，電梯內嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設備應承擔相應的賠償責任；
14、自覺引導兒童遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；
15、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。
二、乙方的權利義務
1、對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業管理區域的環境衛生和相關秩序；
2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；每6個月向甲方公布物業管理費用收支帳目；
3、協助業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；
4、依據本合同向甲方收取物業服務費用；
5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；
6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；
7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；
8、不承擔業主及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；
9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；
10、自本合同終止之日起5日內，與業主委員會選聘的物業管理公司辦理本物業的物業管理移交手續；
11、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。
第三條 物業服務內容
一、房屋共用部位的維護和管理
房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。
二、環境衛生
1、樓宇保潔、公共場所清潔；
2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
三、安全管理：
1、內容：
?、賲f助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；
?、诎踩珝徫粚嵭?4小時值班與巡邏制度；
?、鄞蠹锲钒徇\登記、檢查。
2、責任
?、賴栏窆芾碇刃蚓S護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；
?、趯Πl生在公共區域內危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；
?、鄄怀袚追饺松砼c財產保管、保險責任。
四、交通秩序與車輛停放
1、內容
?、贆C動車、非機動車停放有序；
?、诙ㄆ诰S護停車場各項設施。
2、責任
?、儇撠熫囕v的有序停放；
?、诖_保停車場設施正常運行；
?、鄄怀袚囕v及車內物品的保管、保險責任。
五、房屋裝飾裝修管理
詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。
六、組織開展社區文化娛樂活動；
七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。
第四條 物業服務質量
一、房屋外觀：
保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。
二、設備運行：
設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；
三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：
1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；
2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。
四、環境衛生：
1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；
2、定期殺蟲滅鼠。
五、綠化：
1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；
2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。
六、交通秩序與車輛停放：
憑卡出入，停放有序。
七、安全管理：
1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；
2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。
八、消防：
1、公共區域各類消防設施完好，有效；
2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。
九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：
房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。
第五條 物業服務費用
一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；
二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交。逾期交納物業服務費及分攤費用的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金。
三、甲方辦理收樓手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費。業主或非業主使用人發生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業管理服務費用及公攤費用等）；
四、業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費；
五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；
六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；
七、停車場服務費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z 市物價部門批復的標準執行。
第六條代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），收費標準按政府規定執行。
第七條 專項維修資金的管理與使用
一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續,并憑相關繳存手續辦理商品房合同備案及房屋交接手續;
二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;
三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應公示使用情況，按政府相關規定續繳;
四、甲方轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第八條 保險
一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；
二、甲方的家庭財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。
第九條 其他
一、前期物業管理含義、服務期限：前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理；
二、廣告牌設置及權益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業主必須在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；
三、公共區域經營所得可以補充物業服務費之不足，用于小區日常物業服務；
四、本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。
第十條 違約責任
一、乙方違反合同，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；
二、甲方違反合同，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；
三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；
四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴。非業主使用人不履行繳費義務時，由業主承擔連帶責任；
五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；
六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；
七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：
1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。
2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。
3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。
4、因業主或第三者之故意或過失所致，或業主、使用人違反本合同、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。
5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。
6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。
7、自業主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。
8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。
9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。
第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。
第十二條 在本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。
第十三條 合同內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。
第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂新的《物業服務合同》生效時終止。
甲方簽章：乙方簽章：
法人代表：
年月日年月日
附件一
房屋裝飾裝修管理規定
一、裝修技術管理要求
1、土建墻體
a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；
b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；
c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；
d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；
2、地面及樓面
a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監督；
b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；
c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；
d、衛生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。
3、電氣方面
a、社區各幢樓宇的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向客服中心申請；
b、所有弱電系統均已調試，不允許擅自移動或修改；
c、室內弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；
d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設備，請勿安裝任何燈飾及飾物。
4、空調安裝
a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業戶負責保養維修；
b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；
c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業主必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。
5、給排水系統
a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；
b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。
二、裝修范圍
1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；
2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變入戶門及門洞的位置及設計，不可更換原設計的入戶防盜門；
3、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；
4、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；
5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；
6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或客服中心指定位置施工安裝；
7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；
8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；
9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區統一規定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔全部質量、安全等責任。乙方的審批不代表乙方承擔改變規劃的責任；
10、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；
11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設施、設備。
三、裝修服務收費
1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；
2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；
3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。
四、裝修施工管理要求
1、所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙必須獲取物業公司及政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。
2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；
3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；
4、裝修垃圾清運：
a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；
b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內；
c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區域內。
5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；
6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業戶負責修復和承擔相關費用并賠償損失；
7、業戶應確保施工單位不會對樓宇的設備、設施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業戶承擔；
8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；
9、裝修期間，請關閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；
10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；
11、業戶及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張給服務中心，并根據實際情況予以補充或更改；
12、業戶對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設備、設施、系統損壞或出現故障，服務中心概不負責；
13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；
14、客服中心在必要時有權要求業戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業戶應在收到書面通知后十個工作日內完成；
15、自施工之日起，業戶須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業服務中心工作人員檢查；
16、業戶在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在服務中心指定的時間和地點完成；
17、業戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；
18、業戶聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；
19、業戶聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業服務中心工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。
五、裝修違規處罰條例
物業服務中心對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：
◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；
◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。
違規或違約行為包括但不僅限于：
◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；
◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；
◆使用電梯運輸材料違反有關規定，經勸阻不改正；
◆在公共走道堆放工具、物料，經勸阻不改正；
◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；
◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設施或其他不文明舉止；
◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；
◆導致過道和外墻受到損傷；
◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；
◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；
◆未經物業客服中心批準，私自動工裝修；
◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；
◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；
◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；
◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；
◆安裝空調時，違反空調安裝規定。
◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。
篇3：工程遺留問題業主物業服務費減免申請
工程遺留問題業主物業服務費減免申請
致:zz實業發展有限公司
本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。
在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。
特此申請
業主簽名：
日期：