分析開發商與物管企業不平等地位及對策
剛剛入住不到半年，某高擋住宅小區的業主對他們所在小區物業管理公司的意見越來越大，原因主要有：
1、熱水供應
在剛剛入住的一段時間內，熱水的供應還基本上按照開發商的承諾，但隨著入住業主的增多，熱水的供應反倒越來越差。一開始是供應時間縮短了，后來熱水的溫度也降了下來，以至于業主洗浴時不能加冷水，這樣熱水用量自然就要多很多。
2、小區內學校不能盡快開辦在開盤的時候，開發商一再和業主強調，小區要引進某小學分校和某中學分校。不少的業主，就是基于這一點才下定決心花高價買這個小區的房子，畢竟這里離市區較遠，而子女的教育問題又是他們最為關切的。但入住后的日子一天天過去了，學校的工程還沒有完工，甚至連施工都停止了。
3、服務的價格奇高由于這里離市區有一定的距離，而周邊又沒有什么足夠多生活配套設施，所以人們必須依靠小區內的生活配套服務，比如買菜、洗衣、理發等。半年來，這些服務的價格漲了好幾次，同樣的蔬菜，小區內的價格要比其它地方價格高上五毛多，水果就更高，以至于許多業主已經開始從工作單位附近大包小包的運菜田家。
入住已經半年了，開發育已經撤出了小區。而且由于從一開始的保修、裝修管理大事小情都是由物業管理公司來管，物業管理公司也從來不推，委，這些意見自然也就逐漸反映到了物業管理公司那里。沒想到物業管理公司竟也是一肚子的苦水，因為物業管理公司運行半年多，不但沒有賺上錢，反而賠進了十幾萬。原來，在物業管理公司和開發商洽談這個管理項目的時候，還有另外幾家物業管理公司和他競爭。在這種情況下，雖然物業管理合同確定的物業管理費并不算太低，但是開發商強迫他們同意完成包括學校工程中未完成部分的施工、學校的引入、會所的開辦在內的多項開發商承諾，就連對物業保修期限內的保修承包金額也壓的低于保修成本很多。沒辦法，當時為了爭取到這個服務項目，只能答應開發商這些不平等的要求。到現在也只能采取這些辦法來多賺些錢，彌補虧空了。
當前，和以上個案類似的情形已經成為現實的物業管理活動中普遍存在個突出問題。問題的癥結是承接前期物業管理項回目過程中開發商和物業管理企業地位的不平等，開發商占據強勢，而物業管理企業處于弱勢。它對物業管理企業的經營的影響，對業主權益的實現，對物業管理行業發展的破壞都是巨大的。
一、不良影響
首先，在業主大會召開之前的相當長的期限內，業主必須忍受質次價高的物業服務。這個期限般都要在兩年左右。
其次，對物業管理企業而言，在這期間，它們常常不能得到應得的利潤，反而會造成非常嚴重的企業形象和信譽的損失。
二、物業管理企業面臨的境地
(一)為獲得項目不顧一切
通常在類似于案例所記述的情況下，物業管理企業所面臨的境地都非常尷尬。應當說，物業管理企業并非不愿意給業主一個物有所值的服務?？陀^地講，物業管理企業作為市場上的經營者，并不愿意和業主發生矛盾，而是愿意贏得廣大業主的好評。一方面，業主對他們的評價直接影響著他們的信譽，也影響到物業管理公司今后在更廣闊的市場上承攬項目τ另方面，面對他們的服務對象，每天上班都要直接接觸的業主，他們也很希望他們的辛苦能換回業主對他們服務的滿意。
但是，物業管理企業首先要獲得物業管理的市場。在前期物業管理階段，項目是從開發商那里得到的，開發商和物業管理企業之間是賣方市場。緊要關頭，物業管理企業常常不得不為了承接項目而遷就開發商，導致權利和義務的不對等?？墒?，作為物業管理企業，企業生存還是要依賴經營的效益。沒有效益、沒有盈利的經營并非企業的初衷。在獲得項目之后的物業管理經營過程中，要保有利潤的物業管理經營服務行為，又不得不為了利潤而給業主的服務縮水。
現實對物業管理企業就是這樣殘酷不接受-開始的被動局面，意味著沒有進入這個市場的機會，就更談不上經營，如果想在項目中站穩腳跟之后再回頭向開發商討回一開始失去的公道，這種做法很有可能導致物業管理企業在開發商這個圈子里喪失聲譽。
(二)物業管理企業心態分析
物業管理企業在和房地產開發商簽訂物業服務協議和物業保修承包合同等一系列合同時，并不是沒有弄明白這一系列合同使他可能處在一個尷尬的境地。他同樣進行了權衡和分析，他主要是從利益和機會兩方面進行衡量的。首先獲得項目這是一個可能獲得利潤的機會。其次，這機會雖然有的內容被房地產開發商剝奪了利益，但是有可能從業主方得到補償。在他們看來，從業主方得到補償并獲得最終利潤的機會是客觀存在的。
物業管理企業對這一機會的判斷根據是當前的前期物業管理法律制度。當開發商和物業管理企業簽訂前期物業服務協議后，業主在成立業主大會前不存在改變這一物業服務協議內容的可能機會。又由于對前期物業服務協議內容的(被動)接受，加之對服務條款細節的不了解，使得對物業管理企業按約定提供服務的監督缺乏信心。同時，在開發商售出物業后，房地產開發商針對物業管理企業對物業服務協議的履行也再不有監督和督促改進的驅動力。這樣，物業管理企業一旦由開發商選定，物業管理服務合同一旦簽署，業主將在前期物業管理階段毫無能力對抗，開發商也不再負責。一定時期內(召開業主大會前)沒有人能改變物業服務協議的內容，為降低服務成本適當降低服務標準也有可能。
(三)惡性循環
這樣，眾多的小區的物業管理就從一開始走上條惡性循環之路。前期的物業管理服務對物業管理公司和業主的關系的形成，一個小區物業管理氛圍的形成都是至關重要的。一開始如果能使業主滿意，贏得業主的好評，那么，隨之而來，物業管理服務就會運行得較為順暢，物業管理費的收繳比例就會高；反之，如果在前期物業管理服務過程中激起了業主們的集體反對，那么這個第一印象可能會給這個小區的物業管理造成難以抹去的陰影，無論物業管理公司在小區內費多大力氣倡導什么社區文化，小區的業主都不會響應，小區業主對物業管理公司的日常管理不但不會配合，還會故意挑刺，想方設法和物業管理公司作對，以物業服務不到位為理由，當然地把交物業管理費，想方設法為難物業管理人員。這樣，許多小區內的業主，在入住不久后，就會憋足了勁，炒掉物業管理公司。
服務質量價格比較低，物業管理費收繳越難，物業管理企業越難以提高服務質量。按照一般規律，前期物業管理中，物業管理公司和業主之間的矛盾終結只有等待時間--到業主委員會成立后，頗費周折尋找業主們中意的物業管理公司來替換原物業管理企業。其實在這個過程中，通過這場艱苦的博弈，業主們最終只不過是得到了一次和另一家物業管理公司在另一個服務協議上合作的機會。也許新選聘的物業管理公司并沒有原來的物業管理公司水平高，服務好?？蓱z提供前期管理的物業管理公司，它自始至終沒有一個翻身的機會就被PASS掉了，不是由于自身沒有提供合格服務的能力在市場競爭中落敗，而是由于在承接前期物業管理項目開始就是在鋪-條惡性循環之路。
三、根源分析
為什么開發商和前期物業管理中的物業管理企業會地位不平等？許多人簡單地認為，開發商對前期物業管理服務環節的權利、責任和義務在物業銷售環節受到了業主的合理制約。前期物業服務協議對業主和開發商的利益平衡在物業管理企業進駐后即轉變為業主和物業管理企業之間的利益平衡，開發商和物業管理企業是平等的關系。實際上這環節遠不是這樣簡單。
第一，業主在購房過程中與開發商具有的平等地位不能說明業主在合理選擇了開發商所配置的物業服務的有效地位。
因為，在業主的消費意識中，購房是置業，物業是購買服務，購房是一次性的，其權利義務一般不會再發生變化，而物業服務的消費是長期的，將來存在著再選擇的可能，具有再次決定機會的。所以決定房屋物業的交易和物業服務的交易這捆綁商品時，房屋交易的權重巨大，物業服務很難有很大的權重。一般情況下，購房者能夠和開發商成功簽訂補充條款已經難能可貴，作為合同附件的物業管理服務協議就更懶得和開發商叫陣。物業服務只可能落得一個參考因素。這一事實，造成人們對物業服務合同條款的放任成為必然。也就是說，事實上，在簽訂物業轉讓合同時簽訂的物業服務條款，對業主維護物業管理服務過程中的權利不利，難以達到物業服務合同雙方權利義務的平衡。房地產開發商可以在前期物業服務合同中對物業管理企業做出巨大讓步，提高物業管理費而自己并不由此產生利益損失。
第二，前期物業管理服務合同是由房地產開發單位和物業管理單位簽訂的關于小區物業開發單位委托物業管理單位對項目進行物業管理服務的協議。
在這法律關系中最基本的法律關系主體是物業管理單位和房地產開發單位，是簽訂合同的雙方，但合同中確定的權利和義務主體雙方卻是業主和物業管理單位。房屋轉讓合同中，物業服務條款的地位使得業主被動接受物業服務合同權利義務約定，而成為了前期物業管理合同的權利和義務主體。在房屋交易時，前期物業服務合同的內容從根本上不影響房屋銷售。而開發商在簽訂的前期物業服務合同中所扮演的是沒有義務約束的角色。這使前期物業管理關系雙方地位實質極不平等，具體說可以不對業主負責的開發商具有絕對強勢，而物業管理單位具有絕對弱勢。房地產開發單位選擇和誰簽訂前期物業管理合同，所簽訂合同的具體權利義務成了其在與物業管理單位簽訂諸如保修承包協議等不平等合同時的籌碼。
可見，開發商在與物業管理企業鑒定前期物業管理合同時并沒有憲全代表業主利益，而是從自身利益最大化的角度，把它作為了和物業管理企業在諸如“尾巴工程”“保修責任”等關系上的權利、義務不平等的工具。
四、結論和對策
可以得出結論第一，必須改變前期物業管理中物業管理企業“在開發商那里失去的利益，從業主當中收回”這一預期，第二，必須改變開發商對前期物業管理服務不負責任的態度。有必要建立以下法律和制度：
1、建立業主在成立業主大會前改變這一協議內容的可能機會的法律制度。
如:1/3己入住業主投訴，物業管理企業應對業主提出的物業管理中存在的問題和物業管理企業重新簽訂相關內容的補充條款或重新簽訂物業管理協議;1/2以上入住業主提議，開發商應更換物業管理企業。需要進一步解釋的是，建工Z這一制度的目的是督促物業管理企業謹慎對待前期物業管理階段的物業管理服務質量，由此可能產生的在前期物業管理階段的物業管理企業更迭的可能性當然存在1但這卻能迫使物業管理企業在與開發商談判過程中站穩立場，從而減少業主大會成立后更換物業管理企業的比率。為盡量降低這期間物業管理企業更迭，可將啟動這制度的業主比例(1/3、1/2)科學確定。
2、建立能表達業主大會成立和解聘前期物業管理企業的可能性的過程信息表達制度。
這制度所提供的信息反映業主對物業管理服務的認可程度或不認可程度，把物業服務的質量與業主對物業服務的認可程度對應起來。服務質量的水平直接影響業主對物業管理企業的認可，決定物業管理企業能否維持此項業務。
如:業主對物業管理服務的意見得不到解決1業主可向行業主管部門提出解聘物業管理企業的訴求，當提出訴求的業主的量達到小區投票權1/2時，業主大會成立，物業管理企業即被解聘。當然F物業管理企業可以申請行政主管部門審查業主投訴或訴求的緣由的真實性。不真實的緣由不產生效力。業主如對行政主管部門的審查存在異議可以向人民法院起訴。從而保證這一機制能如實反映業主對物業管理服務質量的評價。
這樣就能建立起一套合理的業主對物業服務質量從一般不滿情緒到"必欲除之而后快的敵對情緒的預警機制。前期物業服務不合格，開發商難逃責任，物業管理企業也可保持不間斷的警惕。從而將有力促使物業管理企業與房地產開發商按照權利義務對等的原則處理相互關系。
文/邢國威
篇2：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。