物業服務市場結構調整策略與途徑

　　一段時間以來，關于物業服務市場的命題主要圍繞著以下三個，一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業服務項目的內容；二是以適應市場生存發展能力為主要目標的品牌塑造和企業能力提升的內容；三是以避免市場誤區為主要內容的，如何進行市場拓展，甚至是否存在物業服務市場的討論等等。

　　不可否認，以上命題和實踐，為我國物業服務市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻，為我國物業服務能夠伴隨著我國gg開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

　　但是，作為一個新興的專業類型市場，我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業服務的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業服務市場培育和市場化發展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業服務區域化整合、物業服務規模擴張、專業化細分以及物業服務企業改制等方面的問題，談談物業服務市場結構調整的策略和途徑。

　　一、分散物業服務的區域性整合，是調整物業服務市場容量和供給關系的重要內容

　　物業服務市場容量小，供給關系不順暢是影響物業服務市場化進程的一個重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業服務企業數量不斷膨脹所帶來的。

　　現實中，與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺乏在規劃和規模等方面的先天優勢，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協調，從而一方面影響了服務質量，降低了服務標準，甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業服務企業不能形成良性運作和產生有效利潤，嚴重地影響到物業服務市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:

　　(一)政府協調

　　區分不同情況和類型，一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業服務最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭，通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗，如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整，但由12個開發商建設和12家管理單位管理的小區實行了整合，通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理，接管后該公司在小區內拆除了隔障，進行了環境整冶，統一了區內形象，提高了服務質量和管理標準，理順收費標準和行為，受到了業主的好評，同時也降低了這家公司在這個小區的管理成本，形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統一規劃、無規則小區環境的老舊小區，政府可在進行區域整治或老區改造的過程中，統一規劃定區域的物業服務，進行物業服務的規模整合。另外，還可以結合房管所的轉制，本著少設機構，擴大規模，方便管理，提高效益的原則，將區房管所的管轄區域按照定的規?；騾^劃進行劃分，形成房管所轉，制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

　　(二)市場調整

　　一方面，使開發商尤其是一些小開發商和只有單項開發權的開發商認識到物業服務并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。嚴格說，開發商如果沒有相應的自有物業留給物業服務公司，而物業服務公司又沒有其它的經營項目和能力的話，單憑某一項目的物業服務所收取的管理費是與開發商一點關系都沒有的，按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級上交給物業服務公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時，這個傭金實際上是空頭的?，F在有的開發商不交給專業物業服務公司，也不成立物業服務公司而成立個管理部，實質是統管物業服務費用，使管理費該用的用不到位，物業服務該維護的維護不到位，而盡量使管理費剩余形成利潤，這是嚴重侵害業主利益的情況。如果開發商能明白這種關系，知曉不能長期侵占業主利益時，很多小型物業服務公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。

　　另一方面，使業主認識到，有的小區雖然小環境不錯，但由于管理規模小，管理成本高，必然要使業主的支出增加，同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區的整合，尤其是在業主大會成立后重新聘請物業服務企業時，要把能否進行區域整合和在周邊區域范圍內挑選比較好的物業服務企業做為主要內容來考慮，實現完全市場化的整合小區和選擇物業服務企業的模式。此外，隨著物業服務企業認識的提高，物業服務企業最應明白的就是規模、成本和效益的關系，在目前很多物業服務企業還依附在開發商膝下的時候，要看到市場經濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發商，尤其是小開發商和單項開發商是不會永遠給業主補貼的。那么小型物業服務企業的生存前景到底如何，要有一個充分的心理準備，盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

　　總之，從事物發展的基本規律角度來看，市場或是任何事物的發生發展都是從出現、增長到調整、優化這樣一個循環過程。我們再做一個比較，以深圳為例，目前物業服務企業的數量為數近500，形成規模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業服務的各類機構達700多家，深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業服務公司總數亦為500家，形成規模的公司也是100家，而管理面積最多的可達1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機構，人口將近700。比較之下，深圳的物業服務企業或機構減掉3-5百家是一點都不多的。

　　二、物業服務規模擴張和專業化細分，是調整物業服務市場份額和重新劃分市場的必然。

　　時下，有一種認識認為，物業服務的市場化就是物業服務企業能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業服務市場視為以管理面積為主的意識造成的，認為有了管理面積就有了物業服務市場的一切。同時，又在傳統計劃體制影響下，堅守大而全，小而全的做法，似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收，把物業服務的社會化變成了物業服務的小社會。當然，物業服務發展過程中的這種全面的綜合發展也不能一概否定。比如，在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業公司的管理標準。到90年代中期一些物業公司又紛紛把包給專業公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊，但當清潔行業做為一個新興的專業類型市場形成后，其專業化、低成本、高標準的優勢一定會在這個市場中立足，現在又有很多物業公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業公司的，將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業服務的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業服務大市場或相關市場的新興類型市場己經出現，我們如何抓住這樣的機遇，在新一輪類型市場劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進行思考和實踐。

　　(一)、在物業服務的微觀范圍尋找市場

　　目前，一些有一定規模和有某些方面專業能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎大都是原物業公司自有業務，能滿足專業公司的基本運作，再根據其經驗特長，向社會承擔相關業務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業公司，搞了專業公司不走向市場沒有意義，走向市場，競爭不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業公司的可以請專業公司來替我們打工。向專業公司分包具體操作項目，從理論上講，管理成本是會降低的。同時由于專業化公司形成了規?；蜆藴驶墓芾?，也可使管理效果大大提升，在物業服務費標準不能輕易變動的情況下，效益應該是明顯的。

　　(二)、在物業服務的中觀范圍尋找市場

　　在上述物業服務直接操作的內容上再向外圍探尋一下，不難發現，還有很多商機存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場領域，比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等，如果說大型商業物業有時受開發商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話，會所可是大都交給了物業服務公司經營和管理，可現實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業物業的經營，如果能在我們物業服務范圍內進行有效開發，甚至投資或參股組建專業物業經營公司，并不是削弱了物業服務的實力和縮小了物業服務的范圍，而洽洽是擴大了物業服務的領域，開發出了新興的物業服務類型市場。其實，對物業的經營原本就是物業服務概念和內容中的主要組成部分，物業服務企業最有條件成為這一市場類型細分的主力。

　　(三)、從物業服務的宏觀范圍尋找市場

　　物業服務能不能參與高科技領域，能不能進入城市管理的市政領域，答案應該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業服務開發電腦軟件的高科技公司，也有物業服務企業開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業化公司，最近更有高科技上市公司參股物業服務公司的事例。如果說物業服務介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話，那么物業服務發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業服務與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護，市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域，而從市政管理的角度看，通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業服務利用自我優勢和物業的便利，介入餐飲、娛樂業領域則早已有了成功的償試。

　　當我們看到香港的物業服務只用很少的人，而大部分業務都通過專業分包，把管理責任轉移到社會上去，美國的一個20多萬平方米的小區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候，我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業服務企業；真正的專業化也不是在物業公司內部擁有多少個職稱的專業人才；真正的規?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大；而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時，使專業項目和輔助配套項目形成新的分工，使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。

　　三、物業服務企業建立現代企業制度，是適應市場經濟和物業服務市場調整的需要

　　建立現代企業制度是我國企業尤其是國有企業所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業必須經歷的一場廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業的體制轉換和結構調整進入攻堅階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我　鏌倒芾砥笠稻　蟛糠侄際槍　釁笠?也同樣受到傳統體制的影響，相當一部分物業服務企業還不適應市場經濟的要求，經營機制不活，管理水平落后，服務意識不強，技術創新能力差，虧損經營或上級補貼經營普遍，甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權，較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展的直路，也阻礙了物業服務市場的健康發展和物業服務市場化的發展進程。所以，物業服務建立現代企業制度勢在必行，其主要途徑有以下3個方面:

　　(一)建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司，明晰企業資產結構，明確各股東的責任、權利和義務，弱化上級對下級公司的指揮和支配權，強化物業服務企業在市場上的獨立決策和運作的能力，使物業服務企業具備市場準入的基本條件。

　　(二)積極發展多元投資主體的物業服務企業。物業服務行業屬于第三產業中一般競爭性服務行業，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產都應逐漸從物業服務企業中退出去，采取股份制、合作制、內部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組，促進大型物業服務企業和物業服務集團的發展。放開搞活中、小物業服務企業，對一些規模小，管理質量差，經濟效益不好的中、小企業，實行鼓勵兼并、合并和購買重組，允許和規范破產，使物業服務市場結構更趨合理。

　　(三)對房管所改制的企業，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業服務市場化的軌道能夠生存和發展，就必須要在改制的基礎上盡快建立現代企業制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業，再將企業過渡為現代企業的兩步走并做房管所一步，直接按現代企業制度進行轉改制，使其提高適應物業服務市場快速發展的能力。

篇2：物業服務行業市場分析報告

　　物業服務行業市場分析報告

　　---對物業服務“低收費、零收費”的理性思考

　　一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析

　　1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業服務是市場經濟的產物，物業服務區別于傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。

　　企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業服務運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反?，F象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業服務常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業服務費一定另有來源?；蛘呤欠康禺a開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什么要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。

　　退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那么仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業服務平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業服務正常運行就無法維持，則會引發業主和物業服務企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。

　　如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業服務企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業服務的“低收費、零收費”，既非物業服務模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業服務發展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業服務市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。

　　1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業服務服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業服務基本概念的認識，認為物業服務可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業服務服務的監管，造成消費者對物業服務服務的反應滯后，加上物業服務中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業服務成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業服務必不可少的維修和養護工作，削減物業服務成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。

　　2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險

　　“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟?！奔瓷a和服務規模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業服務開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業服務交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

　　3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途

　　當一個 “低收費、零收費”物業服務進入小區，其“洼地效應”必然會導致周邊小區物業服務收費的大幅下降，物業服務企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業服務行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業服務費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

　　在物業服務服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業服務行業經過多年努力所構筑的物業服務服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業服務服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

　　1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業服務“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利‘應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

　　合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業服務活動的基礎，是建立業主與物業服務企業法律關系的惟一的法律依據，在整個物業服務活動中處于核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業服務費的義務應與其享受到的物業服務服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業服務企業的違約責任。

　　但是在物業服務“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業服務費，就失去了要求物業服務企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業服務企業這一方面講，物業服務低收費、零收費已經使物業服務部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業服務服務的質量是無法保證的。同時，由于物業服務企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。

　　而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。

　　2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定

　　物業服務“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業服務“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業服務是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業服務是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業服務這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

　　3.“低收費、零收費”現象違背了《物業服務條例》的基本精神

　　《物業服務條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定?！段飿I服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業服務收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業服務服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業服務收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業服務”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業服務質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業服務消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業服務行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業服務企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業服務消費意識和服務意識都不到位，物業服務法律法規相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業服務市場競爭日益激烈，物業服務行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。

　　三、“低收費、零收費”的對策思考

　　1.完善法制建設

　　法制建設是物業服務行業規范、長足發展的根本保障，針對我國目前物業服務不斷發展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規范物業服務各主體在物業服務活動中的行為。

　　2.強化行業自律

　　行業自律是市場經濟中企業 誠實信用原則的突出體現，物業服務協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業服務行業協會的社會地位和信譽。

　　3.加強理論研究

　　物業服務理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業服務科學發展的重要基石。

　　4.創新制度設計

　　創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業服務健康發展的必要保障。

　　在物業服務的外部，引入發達國家物業服務制度，如類似物業服務事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業服務內部，完善物業服務企業內部的管理制度，量化物業服務服務質量的標準，提升物業服務服務的水平和檔次。

　　5.正確引導輿論

　　人是教育的產物，物業服務作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。

　　(執筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)

篇3：物業服務市場困境和機遇

　　物業服務市場困境和機遇

　　最近，有關機構對北京人渴望什么樣的社區規劃及物業服務進行了一次調查，被調查者中有38.1%的人認為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務則包括24小時保安、定點班車、接送孩子等，可見北京人對物管企業的要求不低。此外物管企業實行資質等級評定、物管項目實行公開招投標制等使得“現在的市場不好做”便成了物業公司老總們的一個“共識”。

　　在不好做的情況下，北京物管市場競爭會呈何種態勢?各家物管企業如何使自己的服務被業主認可?

　　市場需求增大為物管企業提供機遇

　　北京均豪物業公司總經理于慶新認為，目前北京物管市場呈現四大特點：首先是隨著開發商品牌意識的提高和業務細化的需要將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業物管公司；其次是國企改制逐漸使房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業實體；第三是現在物管項目開始實行招標，不稱職的物管企業會被業主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業單位的后勤服務社會化為物管企業的發展提供了難得的機會。

　　清華大學房地產研究所副所長季如進也認為，除現有住宅小區必須進行物業服務外，伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務已逐漸社會化，物業服務的客觀需求已經產生，而且會越來越多，萬科物業負責建設部機關大院的物業服務和蓮花物業負責國家計委生活區的物業服務已經說明了這一點。

　　物管市場目前存在哪些問題

　　物業服務在實際工作中，其市場現狀難以令人滿意，主要表現形式有四個方面：1.投訴率高，據有關資料統計，20**年全國物業服務和商品房投訴與20**年相比增加45.3%。2.缺乏規范，投訴的意見主要集中在對物業服務公司以老大身份自居、管理水平低、服務不到位、收費過高等方面。3.有市無場，與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是，物業服務市場結構不全，交易體系不完善。4.運作困難，一方面有實力的物業服務企業難以找到項目，只能在原經營規模上艱難支持；另一方面需求方想聘用自己滿意的物業服務公司卻無門路，更談不上選擇。

　　中海物業北京公司的總經理耿萬嶺認為物管具體政策可操作性較差和從業人員專業化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質問題，他認為現在的物管人員上崗培訓時間太短，這樣不利于從業人員專業化程度的提高。而從業人員素質的確是影響物管企業發展的因素之一，目前執行的物管培訓是有作用的，但今后還應逐步加強物管從業人員的在崗培訓。

　　明年的物管市場競爭如何體現

　　面對競爭物管公司開始各謀對策。北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經開始調整自己的經營策略，表現出功能上互相補充、業務上相互滲透的趨勢。

　　“有錢賺就應該做”是企業生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環。耿萬嶺認為，北京明年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。隨著幾年來商品房的熱銷，物管企業競爭的焦點會在物管費上得到體現，誰能合理收費、優質優價，誰就可能占領市場。

　　企業發展的客觀要求是走規?；缆?。他預測，破產與兼并將是今后物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業的發展水平差異較大，隨著市場的逐步規范，會導致兩種情況的產生：一是經營規模小、服務水平差、信譽低的物管公司因不能適應市場變化，最終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業服務水平的物管企業兼并。

　　“規范物業服務市場運作的《物業服務條例》已出臺一段時間，隨著執法力度的加強，物管企業的競爭會從無序逐漸變成有序，明年的物業服務市場將是大發展前的調整期，不論是外資企業還是外地公司，要想真正立足北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優秀的作品來?！惫⑷f嶺說。

　　現有的物業服務水平需要跨越式提高

　　北京房地產協會有關人士認為，現有的物業服務水平需要跨越式提高，提高水平的對策可注重以下三個方面：

　　首先應不斷加強對市場主體的培育與建設。從供應來看，物業服務現在雖已逐漸從房地產開發環節中脫離出來，但在培育市場主體還有欠火候；而培育市場主體不但有利于市場行為的規范，而且有利于培育和發展大中型物業服務企業和公司。

　　從物業服務市場的需方來說，凡符合條件的社區都要成立業主管理委員會，但真正成立了業主管理委員會的目前仍然不太多。建議有關部門抓緊這一工作的實施

　　其次，應不斷發展和完善市場介體。市場介體建設主要應從以下方面入手：

　　成立為交易服務的中介組織，例如，經紀公司、交易所，形成有形的物業服務市場。要制訂交易的規則和方式，規定市場準入原則和方式，規定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關部門出面，成立交易所，由經紀公司集中掛牌交易。

　　成立自律性中介組織--物業服務行業協會。協會應對物業服務企業進行立法治市、依法操作的教育，規范企業市場行為，對企業與城市各專業管理部門的關系進行協調，維護企業正當權益。同時收集反映業主的看法，傾聽企業的呼聲，向政府提供牽涉社會發展與政策重大關系方面的專業意見。

　　成立規范服務監督的中介組織，例如價格審批機關和仲裁機構。物業服務服務費的價格是物業服務的一個敏感問題。如果物業服務服務費的價格不是由供需雙方協商同意，并經政府價格部門審核認定，那么，由價格引發的糾紛將導致以后收費困難。

　　物業服務公司與業主經常發生糾紛，究其原因，大多數是由于物業服務公司對物業服務中的法律關系不清楚或許多業主不知道自己擁有哪些權利，因此，設立仲裁機構，除了規范監督企業和業主，理順雙方的各種法律關系外，還應對社區內的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

　　最后，應不斷擴大市場容量，積極引導消費升級。物業服務市場需求群體的構成單位是社區，而涵蓋社區住戶的所有消費需求構成了物業服務的服務體系。目前，我們比較注意一般家居、衛生醫療、生活(包括文化、娛樂)方面的服務，這還遠遠不夠，還應關注發展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務。一般來說，當人們購買了商品房后，消費目標已轉向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變為現實的購買力。因此，全面刺激社區消費經濟增長，積極引導消費升級，將帶動和促進物業服務的市場本身乃至更大區域的市場經濟發展。