項目部物業公司發展規劃建議方案

　　中擁海山花苑的物業公司的《管理目標及整體設想》只是籠統的大概的發展規劃，結合現在的工程進度、銷售狀態及20**年年底交付計劃。中擁物業公司的工作計劃具體安排如下：

　　一、立即著手準備組建中擁海山花苑項目部物業公司，做好物業管理的前期準備工作。

　　二、做好物業公司前期介入工作。

　　三、著手準備物業公司管理的全面啟動階段的工作。

　　四、物業公司全面正常運作階段。

　　以下分項具體計劃安排如下：

　　一、組建中擁海山花苑項目部物業公司；做好物業管理的前期準備工作。

　　1．組建物業公司，招聘各部門骨干人員。人員上崗時間截止到8末。

　　擬招物業主管1人，具體負責物業公司組建工作及前期細節準備工作。

　　工程部長1人，熟悉項目建設情況，制定相關維修、保養程序，流程制度。

　　綜合管理部長1人，負責物業公司組建細節及相關工作。

　　保安部部長1人，保安4人，負責售樓處及小區形象崗。制定保安制度及培訓計劃

　　財務及人事管理暫由集團公司代管

　　2．建立物業公司各項管理流程、制度、責任、考核等書面文件

　　3．制定《業主臨時公約》，《業主裝修約定》《前期物業管理合同》《住戶守冊》《停車場規則》《業主收樓文件》等條例。

　　4．制定物業管理人員學習、培訓、計劃與執行與培訓。

　　5．配合銷售公司做好業主購房咨詢工作（物業服務方面）

　　6．進行物業管理的財務預算、開支等測算（收入、支出、費用控制）

　　7．進行物業費標準的詳細測算

　　8．籌措物業辦公用房、員工住宿、食堂等場所。研究會所的使用方案。

　　9．著手準備辦理物業管理資質、收費許可證的前期準備工作及辦理。

　　10．與政府主管部門www.airporthotelslisboa.com、行業協會做好先期的溝通、交流等工作。

　　11．探索物業公司創收工作（主動出擊）

　　12．研究物業、業主共建和諧社區，美好家園系列活動，并尋求各項活動贊助商

　　13．學習研究《物權法》《新物業管理條例》及經典物業成功管理案例

　　14．小區分區分檔次管理方案的探討工作（普通住宅，公建去，別墅區）

　　15．物業公司有償服務的范圍及價格

　　16．物業公司所需辦公用品，服裝，物資等，在啟動階段前應全部或部分陸續備齊

　　二、做好物業公司管理工作的重要工作—小區項目建設前期介入工作

　　以方便物業公司的管理、方便業主，減少維護費用，節省人力資金等方面，對中擁海山花苑，項目建設的全過程全面參與，并積極提出參考性的建議，具體工作計劃安排如下：

　　1．參與主體建設所用材料，設備等的選定工作，從質量，工藝，施工，使用效果維護，維修等進行參與一，建議選用材料質量上乘，施工質量優良的企業與之合作，房屋質量提高，免維修，物業公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。

　　2．參與安防，監控，可視對講，一卡通，燈光照明等選定選址工作。要求先選定的設備可靠，性能運行穩定，維護費用低，廠家售后服務力量雄厚。目的是以良好的設備，全方面的安防監控一則節省維護維修費用，二則可以少上不少保安人員，增加小區的安全保障，使業主放心居住、生活。

　　3．參與小區整體封閉、車輛、居民（車人）出入口的選定規劃。地上地下停車場的出入口設置及車輛管理及收費系統的細節工作。小區出入口既要便于管理還要便于絕大多數業主的出行。少一個出入口則節省

至少4個保安員。

　　4．參與小區園林綠化、景觀設計、施工、監管工作，其目的就是要省人省錢還要安全

　　園林綠化的樹種草坪要選耐候好、抗病蟲害，維護費用低的品種，不贊成鋪設草坪。

　　景觀設計施工要考慮能否會給小區的居民帶來一定的安全隱患；部分景觀的耐久性如何，維護是否簡易。

　　山體公園的出入管理，廣場照明，業主休閑活動，公園的消防，安全，綠化用水等均要從細節參與。

　　5．參與物業全面接管驗收樓宇前的項目驗收工作，盡早發現問題，盡早整改，為正式接管工作創造良好的條件（如外飾，門窗，擋桿，消防，弱電，中水項目等）。

　　6．做好物業垃圾中轉房www.airporthotelslisboa.com的選址建設的建議工作。

　　垃圾中轉房的選址既要便于保潔人員歸集垃圾，還要考慮不要影響業主的正常生活。

　　7．參與住宅精裝修的效果圖紙設計；參與施工管理驗收工作。以做到心中有數，熟悉材料設備的供應商，施工方，為以后的維護及報修工作打下良好的基礎。

　　8．參與小區外配套的監管工作，早熟悉圖紙、管線、布局等，以方便日后的驗收、接管、維護。

　　以上的前期介入工作一直要到小區全面竣工將會業主居住使用為止。其過程漫長，此時的物業公司起著參謀，監理的作用。

　　三、著手準備物業公司管理的啟動階段（人員約需80－100人左右）

　　此階段是以物業的驗收接管為始點和標志，具體如下：

　?。ㄒ唬┎块T健全，人員到崗至100％，此階段任務艱巨，為了提高物業管理，服務的水平，從部門設置，到人員的使用均達到高峰期。期間的支出費用也是最多的。等以后正常運行穩定了，可據實際情況“精兵簡政”。

　　20**年5月左右，所用人員全部到崗，全面培訓，實戰操作演練。

　?。ǘ﹩与A段的時間大約為20**年9月~10月左右至20**年末清水房交付使用。如果精裝修，則物業公司將全力參與。（20**年1月至精裝修結束）

　?。ㄈ┐朔繂与A段具體工作：

　　1．樓宇的全面驗收，整改合格后的接管工作。

　　2．配套，園林綠化等全面驗收，接管工作。

　　3．業戶上房、入住辦理手續建檔工作，簽訂前期物業管理服務合同等。

　　4．與有保修義務的公司簽訂進一步的維保細節協議，確認責任與義務。

　　5．建立設備的檔案資料及全部工程圖紙檔案

　　6．首次物業費的收繳工作。

　　7．全面開展維護，保安，保潔，綠化工作。

　　在此階段有以下幾個重點工作

　　1．物業收費許可證能否辦下來。

　　2．物業管理的資質能否辦下來。

　　溝通，通融，辦理。

　　3．物業辦公、住宿、食堂已解決，人員必須全部上崗。

　　四、公司全面正常運作階段（20**年年底至20**年底）

　　日常管理，服務的穩定并繼續提高，爭取2年內進入大連物業管理先進小區，并進一步加大對員工的培訓，考核。在保證物業服務水準不下降前提下，為了節約費用，精簡人員。

　　全面建設和諧、穩定的小區的工作步入全面、持續、穩定并提高階段。

　　此階段除了大力加強、管理、提高服務水平之外，重點工作放在建立和諧、安居、快樂的小區文化活動建設。

　　1．業主正式拿鑰匙入住時，為舉行業主盛大慶典活動，邀請具有中國民間特色的秧歌隊，鑼鼓隊恭賀喬遷之喜。贈送安家之禮品——萬事開頭喜。此費用由開發公司銷售公司負責

　　2．與社區居委會建立良好的合作關系，積極協作支持社會的工作，引導社區與物業公司合作聯手建設社區的文化活動。

　　3．利用小區環境、公園、濱海路等優美的環境，并針對小區居民的興趣喜好成立秧歌隊，太極八卦隊，舞蹈隊、合唱隊、鍵球隊，徒步協會、釣魚協會、書法繪畫協會、撲克象棋部。費用可由開發公司、物業公司、業主自籌，尋求贊助商等聯合承擔。

　　4．組織夏季“乘涼晚會”

　?。?）邀請其它小區交流表演

　?。?）業主自編自演

　?。?）其它有償演出（可尋求贊助）

　　5．不定期舉辦棋類、撲克大賽，獎品由物業公司自籌。

　　6．中秋節舉www.airporthotelslisboa.com辦“海上升明月有，天涯共此時”晚會

　　7．舉辦“我愛家園”攝影、詩詞、書法、繪畫等有獎活動。

　　8．業主拿手絕技表演挑戰賽

　　9．組織業主春踏青，夏游園、秋賞海山，冬觀雪景等時令活動

　　10．認領小區景觀植物花草活動

　　11．業主子女升學、高中狀、小區同喜同賀活動

　　12．學生假期舉辦中小學生公益活動等

　　13．小區業主乘坐游艇、海邊浴場游泳優惠活動。

　　14．開民“小區是我家，人人都來管”活動，調動業主積極參與小區管理

　　15．充分發揮，利用會所的功能

　　具體活動很多，其目的就是搞好與業主的關系，提高物業費的收費率，以保證物業公司持續穩定、良性動作，在前期物業管理服務過程中，需要開發公司給予大力的支持與資金贊助。

　　五、物業創收設想

　?。ㄒ唬┌l揮會所的功能，部分活動有償。

　?。ǘ└鶕飿I管理條例及物業管理公司的約定，開民部分項目的有償服務。

　?。ㄈ├煤弥兴ǔ鍪刍蜷_個洗車店對業主優惠）。

　?。ㄋ模┙洜I用房的出租，或物業公司自己經營使用（經營超市、水果、蔬菜等便民店）。

　?。ㄎ澹╇娞輧鹊膭討B、靜態廣告媒體合作。

　?。┬^主要入口的宣傳欄的利用（白鋼宣傳欄可由贊助商提供、物業沒有費用支出）。

　?。ㄆ撸堑栏袘獰魪V告媒體、樓道靜態廣告。

　?。ò耍┬^廢品專業公司承包。

　?。ň牛┰诜孔愉N售階段，業主裝修，家居飾品，喬遷之喜等階段，物業尋求相關的品牌供應商進駐現場

，物業收取租費，提成費，贊助費等。

　?。ㄊ┐?辦、代訂、代繳的有償服務。

　?。ㄊ唬┘艺罩斏鏖_展（涉及人員安全問題）。

　　其它創收方案，會根據具體管理過程中積極出擊，努力尋求。

篇2：物業公司五年發展規劃實施

　　公司五年發展規劃綱要總體目標是:實現"六個一工程"。

　　1、實現一流的管理

　　五年內公司實現一流的管理水平是市場經濟全球化對物業管理行業的要求,中咨現代物業公司如果在近幾年內不能逐步地自我完善,達到一流的管理水平,行業淘汰將在所難免,為此:

　　(1)首先要制定一套科學的、規范的、具有國際化標準的管理體系和管理制度,實現制度化管理將成為企業管理者的行動準則。

　　(2)培養一支技術精、業務好、懂專業、善管理、愛崗敬業、吃苦耐勞、無私奉獻的一流干部隊伍。建立干部輪崗和儲備制度,要儲備幾套適應新項目的總監班子,以便有了新項目能及時到位開展工作。培養、考察、選拔一批年輕化、知識化、專業化、革命化的管理人員充實到項目總監崗位上去,以提高獨立管理項目的能力,適應公司發展對物業管理人才的需要。

　　2、提供一流的服務

　　物業管理行業向客戶提供的產品是服務,五年內公司要把服務檔次提高到一個新水平,把提高服務質量做為企業生死存亡的大事來抓,樹立一流的服務理念實行一流的服務工作程序,各服務崗位均實行首問負責制,建立24小時一站式服務,實現客戶投訴處理回訪信息反饋機制,最大限度地提高客戶滿意率,創造出一流的服務水平。

　　3、力爭企業一級資質

　　根據建設部頒布的一級資質企業標準,隨著企業的發展,走強強聯合之路,共同打造一個品牌,力爭經過3至4年的努力,企業注冊資本要達到500萬元以上,管理兩種類型以上的10個物業管理項目,管理各類物業建筑面積達到50萬平方米以上,20%以上的項目達到國優、市優標準,物業經理100%持證上崗,并建立現代化企業管理制度和符合國家規定的財務管理機制,建立維修基金管理與使用制度,從而達到一級資質企業。

　　4、實現具有一定規模和實力的行業名牌企業

　　(1)五年內寫字樓管理面積達60-70萬平方米,物業小區管理面積達到30-40萬平方米。實現百萬平米規模的大型物業管理企業。

　　(2)實現多元化的項目開發戰略。以一業為主,在條件許可的情況下開發以資產管理和餐飲服務等為核心的1-2個項目,形成物業公司新的經濟增長點。

　　(3)通過資金積累,力爭開發2-3個屬于公司自己產權的、具有一定規模、能夠防范市場風險的服務實體。

　　5、每一年實現利稅平均遞增25%

　　今后五年內,公司通過規?；捻椖块_發、內部挖潛、增收節支,使效益逐年增長,實現利稅平均每年遞增25%,管理人員及員工的工資待遇要隨著企業經濟效益的增長達到同行業、同檔次的工資水平。

　　6、建設一個體現凝聚力、向心力的企業文化

　　企業文化、企業的價值觀念是企業發展的靈魂。追求卓越的企業文化是企業能否持續發展的關鍵所在。五年內我們要用企業文化這個無形資產去盤活公司的有形資產,通過抓黨的建設和兩個文明建設:形成一個有戰斗力、開拓精神、團結的領導班子;形成一支以企業為家,具有較強集體榮譽感的員工隊伍;形成一個員工有明確責任、公平的業績評估制度;最大限度的自由空間來施展個人才能的管理機制;形成一個"懶人容不得,閑人待不住,搬弄是非的人沒市場"的工作環境;形成一個永遠戰戰兢兢、如履薄冰的現代物業生存理念。

篇3：20XX物業公司發展規劃

　　20**年是公司發展規劃蓄勢的一年,也是我們工作繼往開來的新的一年,除了要一如既往地堅定"優質服務"的理念外,還要開拓工作思路,準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰,強化危機意識,提倡實干意識,同心同德,實現各項工作全面健康有序地發展,為全面完成公司發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。

　　今年我公司工作重點主要有以下幾個方面:

　　一、完善企業機制,強化基礎管理

　　綜合管理部要緊抓基礎管理,突出重點,不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區,重點加強監督檢查,(www.airporthotelslisboa.com)對管理處相關負責人組織學習,分析原因。嚴格執行公司各項制度,對存在的發出意見書,落實整改,強化小區責任評估工作推進力度,使各管理處長效監管機制健全。

　　計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出,保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則,對財務人員提出了更高的要求,很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行,所以,計財部要加強內外溝通,特別是與管理處的聯動溝通,在做好日常會計核算的基礎上,不斷學習,提高團隊綜合能力,積極參與企業的經營活動,按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求,力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化,做深、做細、做好日常財務管理工作。

　　行政辦辦公室在今年工作的基礎上,明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線,著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協調職能,建立良好的工作氛圍,與各部門、管理處保持良好的協作關系,創造和諧的工作環境。

　　市場部明年要進一步完善各項規章制度,通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研,提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化,嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案,并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本,形成范本。

　　人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況,避免違規用工,杜絕各類勞資糾紛的發生的同時,想方設法規避人事風險,降低人事成本,利用本市現行"就業困難人員就業崗位補貼"的優惠政策,享受政府補貼,為公司今后的規?；l展提供人力資源的保障。

　　二、拓展市場空間,保持企業持續穩定發展

　　物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則,也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業管理行業當前,由于物業市場的迅速擴大,競爭日趨激烈是由經濟規律所決定的,我們要充分地提高核心競爭能力,物業市場的迅速擴大更是難得,為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。

　　實施成本控制戰略,通過推行區域管理制度,消除資源的浪費,建立快速反應機制,降低工作銜接成本,提高工作效率,提升服務品質。在降低成本的方案中,最大限度節省人力資源,全力拓展外部市場,廣泛開展經營活動。

　　承接高端物業管理服務項目。隨著房地產業飛速發展,物業市場迅速擴大,依托現有市場積累經驗,廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行,物業管理行業規模經營才能產生效益,只有走出去,參與到全面的、激烈的市場競爭之中,經過殘酷的市場競爭的洗禮,我們才能發展壯大,而且才能在更大的范圍打造服務品牌。

　　鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍,通過不斷學習新知識、新技術,為公司的日漸發展儲備人才。公司的飛速發展,人力資源是否能滿足我們日益增長的需求,是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中,除卻管理面積的要求,必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人,目前公司(含外聘)員工,僅有10名人員,距離還有很大差距。所以,要繼續加大培訓力度,

　　擴展服務思路,由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端--顧客(業主)。所以物業公司具備著其它行業不具備的獨特優點。擁有廣闊的物業市場為物業企業進入中介代理領域提供了前提。利用豫園品牌優勢,商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區域。隨著社會分工的明確和細化,物業的延伸必然會得到深遠的發展。我們可以利用自身的優勢,集思廣益,思索物業延伸服務

　　的可行性,挖掘出新的經濟增長點。

　　三、應對物業公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望

　　目前,物業公司在內部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高,如服務的及時性、質量、態度及標準化管理方面,但由于物業服務中硬件設施不到位,致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低,在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進,并通過培訓挖掘內部技術潛能,發現、培養和儲備技術人才。公司目前處于發育階段,與本市大型物業公司存在著差距,在走向市場的發展過程中缺乏技術能力、管理能力和競爭能力。

　　今后的展望:

　　首先,加強全體員工的培訓、學習,在提高服務意識、水平及質量的基礎上繼續完善規章制度和資料管理,以期在物業資質的評審上再上一個臺階,爭取獲得一級物業資質;

　　其次,繼續完善工資改革分配制度,運用利益杠桿讓每個員工圍繞自己的誠實勞動應得的正當利益快速運轉起來,徹底消除干部、員工的惰性,充分調動積極性、主動性、創造性;

　　第三,要拓寬服務領域,提供各種個性化服務,這需要樹立全心全意為業主服務的思想,想在業主需要之前,做在業主需要之先,在為業主提供常規的衛生、安全、維修、綠化服務的基礎上,積極發展家政、委托、代理、中介、商業服務等項目,不僅使業主在物業服務中獲得切實利益,也使自己的物業服務獲得經濟和社會效益。

　　第四,爭取樹立品牌服務,利用"豫園商城"這個品牌在市場競爭中取得優勢,充分發揮地緣優勢、品牌優勢。物業品牌是物業管理企業經濟實力、科技水平、管理水平、服務水平、服務理念和企業文化的綜合反映,創造機會學習先進的管理、經營方法和經驗,在全面提高服務水平的基礎上,打造物業管理品牌。

　　第五、在條件成熟的情況下,規?；洜I是物業管理企業的根本出路。優質樓盤管理是企業效益之本,企業將做好戰略性調整,把主要精力和主要改革措施集中到調整組合。公司將積極探索有效形式,實施優勢互補和資源優化配置,統籌人力、物力,根據市場需求運用集約化經營手段,創新和改善物業管理,從而實現規模經營。

　　06年的工作是具有成就的一年,也是我們倍感任務重大、不斷應對和破解挑戰壓力的一年。我們的工作得到了廣大業主、上級公司及各級員工的鼎立支持和配合,使得我們在穩定、健康、向上的發展氛圍中順利完成了全年的各項工作任務。我們有足夠的理由深信,在全體員工的共同努力下,20**年的工作將做的更加出色,物業公司將會在未來的發展歷程中譜寫出更加輝煌的篇章!