大廈電梯系統運行情況分析報告

　　每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

　　1. 全年電梯運行的故障率(%)

　　故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100%

　　2.分析該時段系統運行的主要技術特點

　　3.分析該時段出現故障的主要原因

　　4.對全年系統運行的評價

　　5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。

　　5.1通信系統

　　5.1.1系統標識：

　　5.1.2設備運行記錄要求

　　5.1.3運行情況分析

　　電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。

　　5.2樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。

　　5.2.1系統標識

　　(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底紅字的標志牌。

　　(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

　　(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

　　(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

　　(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。

　　5.2.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。

　　(一)運行技術參數記錄

　　1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

　　2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。

　　3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。

　　4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。

　　(二)運行數據統計

　　1、每月空調運行時間統計

　　2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。

　　3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。

　　(三)運行記錄與備份

　　1、自控系統

　　當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。

　　2、CCTV保安監控系統

　　當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄(故障記錄)簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

　　3、運行故障報告

　　當自控系統或CCTV保安監控系統在運行期間出現故障時，當班運行人員，應在系統運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現場處理，無法及時解決的應及時通知系統工程師協助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發生后的第二天，將故障報告上交給系統工程師及部門負責人簽名、歸檔。

　　5.2.3運行情況分析

　　每年的1月份，由該系統的系統工程對上年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告，該報告必須包含如下內容：

　　1、全年由自控系統控制的中央空調系統的運行的時間。

　　2、全年自控系統及CCTV系統運行的故障率。

　　3、分析系統出故障的主要原因，及解決辦法。

　　4、分析系統運行的主要技術特點。

　　5、分析存在的問題及解決辦法。

　　6、對全年系統運行進行綜合的評價。

　　7、根據該系統去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統存在的缺陷，提出可預見性的預防措施，以及系統升級的建議及意見?！　?.3設備檔案

　　物業設施檔案由物業設施臺賬、物業設施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。

　　5.3.1設備臺帳的概念

　　設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完整地反映了物業的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的最完整記錄。

　　5.3.2 設備臺帳應列的項目內容

　　5.3.2.1設備設施的原始技術參數。

　　包括設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

　　5.3.2.2運行、維修及系統保養動態記錄

　　包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況(故障率、運行正常率)，為保證設備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。

　　5.3.3物業設施系統的分類

　　依據專業用途進行分類：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、公共安全技術防范系統(簡稱安防系統)、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統(簡稱樓宇自控系統)、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。

　　5.3.3.1供配電系統：

　　(1)供電子系統主要包括：

　　變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護(輔助)裝置及高壓送(配)線纜(槽)。

　　(2)配電子系統　主要包括：

　　低壓配電柜(箱)、用戶配電柜(箱)、低壓配電設備的保護(輔助)裝置、低壓送(配)線纜(槽)。

　　(3)照明子系統

　　戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等;

　　(4)戶內的燈具：

　　大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

　　5.3.3.2空調系統：

　　(1)中央空調子系統主要包括：

　　制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵(冷凍泵、冷卻泵)、冷卻塔、空氣處理機(空調機)、送風機(新風機)、抽風機、送(通)風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。

　　(2)專用空調子系統主要包括：恒溫恒濕空調機、醫療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。

　　(3)專用空氣處理系統主要包括：正負壓系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。

　　(4)采暖子系統：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。

　　5.3.3.3給排水系統：

　　(1)給水子系統

　　升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制;

　　(2)給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制;

　　(3)管道。

　　(4)排污子系統

　　抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備

　　衛生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備

　　排水管網及附件(包括沙井蓋、排水溝蓋)

　　通氣系統(通風設備及其電氣控制)

　　污水池、化糞池、隔油池及隔油井

　　5.3.3.4消防系統：

　　(1)報警系統：

　　火災報警控制器(主機);

　　火災探測器(感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器);

　　網絡通信設備模塊。

　　手動火災報警按鈕　　警鈴　　輔助指示裝置　　隔離器　　消防緊急電話　　電梯回降控制系統　　停非消防電裝置　　應急廣播設備

　　(2)滅火系統

　?、?自動噴淋滅火系統　　噴淋泵　　濕式報警閥　　水流指示器、檢修閥　　噴淋頭　　監控閥　　壓力繼電器　　水力警鈴　　延遲器　　試驗及泄漏裝置　　管網及閥門　　壓力表

　?、蛳鹚ㄗ酉到y　　消防水泵　　穩壓泵　　氣壓罐　　消火栓　　接合器　　消防水箱　　管網及閥門　　壓力表

　?、髿怏w滅火　　容器　　瓶頭閥　　釋放閥　　噴嘴　　配管　　檢測控制器　　失重裝置　　泡沫滅火　　滅火器具　　粉末滅火器　　其他滅火器具

　?、舴阑鸱謪^　　風機(正壓送風機、排煙風機)　　風道　　送、排風閥、余壓閥　　防火卷簾、防火門(含閉門器)　　防煙垂壁　　控制系統　?、舭踩枭⑾到y　　疏散指示燈　　應急照明

　　5.3.3.5公共安全技術防范系統(簡稱安防系統)：

　?、駛鬏斚到y：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它;

　?、蚩刂圃O備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺 、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它;

　?、髮χv系統;監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它;

　?、糁苓吰鞑?控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它;

　?、醢卜儡浖?報警軟件、監控軟件、其它;

　?、龇辣I報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它;

　?、鏖T禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它;

　?、渌a品：安全防護產品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它?！　?.3.3.5電梯系統：

　　I. 乘客電梯　　II. 載貨電梯　　III. 客貨兩用電梯　　IV. 病床電梯　　V. 住宅電梯　　VI. 服務電梯(雜物電梯)　　VII. 特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道　　VIII. 其它提升設備(液壓升降平臺、高空作業車)　　I*. 電氣控制系統

　　5.3.3.7樓宇機電設備自動控制系統(自控系統)：

　　I. 計算機、軟件、打印機、專用電源(含UPS電源)、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏(投影設備、大屏幕電視機);　　II. 傳感器、電動(磁)閥等執行機構器件、及配套專用控制柜(箱);　　III. 家庭電器自動化、自動抄表系統、防煤氣泄漏。

　　5.3.3.8通訊系統：　　I. 語音與傳真服務系統、　　II. 電話信息服務系統、　　III. 傳真信箱系統、　　IV. 可視電話系統　　V. 無線對講機、　　VI. 無線電臺、天線、　　VII. 移動通訊設備、　　VIII. 交換機、　　I*. 電話機、　　*. 通訊線纜、管井、　　*I. 電源、　　*II. 計費系統。

　　5.3.3.9計算機與網絡系統：　　I. 綜合布線;　　II. 計算機網絡、小區物業管理計算機系統;　　III. 交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源;　　IV. 視頻系統，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統;　　V. 信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

　　5.3.3.10視聽廣播會議系統：包括會議系統會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統?！　. 公共廣播(背景音樂系統);　　II. 周邊(調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺);　　III. 功放(專業功放、Hi-Fi功放、AV功放);　　IV. 音箱(專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱);　　V. 視頻(液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板);　　VI. 音源(卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機);　　VII. 輔助設備(機柜、話筒、耳機、線材);　　VIII. 同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機 、輻射機、系統主機(標準、加強型 、標準數字化型、加強型數字化型)、耳機、電纜、分路器);

　　5.3.3.11土木建筑設施系統：　　房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

　　5.3.4.2.物業設施臺帳的格式和內容

　?、鸥鶕煌诸?，物業設施臺帳格式包括以下內容：　　I. 設備的規格型號;　　II. 設備的名稱;　　III. 制造單位;　　IV. 出廠日期及編號;　　V. 設備的技術規范;　　VI. 安裝地點(部位);　　VII. 數量;　　VIII. 特別備注等。

　　(2)設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄　　要求做到詳盡、準確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：　　I. 檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等;　　II. 系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等;　　III. 技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整;　　IV. 變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等;　　V. 運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

　　5.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定

　　5.3.3.1設備正常

　　5.3.3.2故障

　　5.3.3.3大修

　　5.3.3.4 更新

　　5.3.4 故障報告

　　5.3.4.1故障報告的格式

　　故障報告表上應有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故(故障)發生時間(年月日并要精確到幾時幾分幾秒);表格內有現場人員名單、發生何種事故(故障)、事故(故障)原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統工程師處理意見、領導處理意見。

　　5.34.1故障報告的歸檔

　　故障報告表是故障發生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發給系統工程師、領導批示處理意見，批好的故障表復印件發給發生故障部門。然后檔案室資料員是根據文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。

　　5.0系統保養

　　5.1系統保養的概念

　　按高層物業內部不同的專業設備系統的技術要求，在設定周期的時間內，對系統內設備的基本單元進行技術保養和清潔衛生，確保每一個單元設備和系統處在良好的運行狀態。

　　5.2供配電系統保養項目

　　5.2.1月度維護保養項目

　　5.2.1.1檢查各樓層和機房應急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

　　5.2.1.2檢查地下層排風機和送風機運行狀況和機房照明。

　　5.2.1.3發電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。

　　5.2.2季度維護保養項目。

　　5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

　　5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮流器、燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

　　5.2.2.3噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關箱清潔除塵。

　　5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

　　5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。

　　5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

　　5.2.2.6地下層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。

　　5.2.3半年維護保養項目

　　5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關接口有無過載過熱。

　　5.2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。

　　5.2.4年度維護保養項目。

　　5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。

　　5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關觸頭、二次接線完好、試驗開關分合閘。

　　5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關等接口除塵緊線、試驗開關分合閘。

　　5.2.4.4摟層配電房電源插接開關箱：除塵緊線。

　　5.2.4.5各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關接口有無過載過熱、清掃電箱內灰塵、接口除塵緊線。

　　5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

　　5.2.4.7發電機：控制電箱和開關電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。

　　5.2.4.8地下層送風機：檢查調校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設備除銹油漆。

　　5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。

　　5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。

　　5.2.4.11外圍噴水池燈：開關箱緊線、消防接合器除銹油漆。

　　5.3消防系統保養項目

　　5.3.1月度維護保養項目

　　5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

　　5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

　　5.3.1.3加壓排煙風機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。

　　5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調校偏差的下端壓力。

　　5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。

　　5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

　　5.3.1.7 BTN氣體滅系統：檢查電源指示、系統運行、氣瓶壓力。

　　5.3.1.8消防主機、聯動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。

　　5.3.1.9濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運行狀況

　　5.3.2季度維護保養項目

　　5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設備。主泵故障自動轉換。

　　5.3.2.2 加壓排煙風機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風閥加潤滑油、清潔風機房和設備。

　　5.3.2.3 BTN氣體滅系統、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設備衛生。

　　5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調校限位位置。

　　5.3.2.5濾毒室人力風機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設備。

　　5.3.2.6消防中心設備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設備衛生。

　　5.3.3 半年維護保養項目

　　5.3.3.1 BTN氣體滅系統模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區報警響警鐘、2區報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。

　　5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

　　5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風機和濾毒室人力風機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。

　　5.3.3.4設備層消防閘閥螺桿打黃油。

　　5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

　　5.3.3.6 各層送風排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。

　　5.3.3.7 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

　　5.3.3.8聯動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

　　5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

　　5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛生。

　　5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。

　　5.3.4年度維護保養項目

　　5.3.4.1 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

　　5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

　　5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

　　5.3.4.4加壓排煙風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調校皮帶。

　　5.3.4.5 BTN氣體滅系統：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。

　　5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調校鏈條加潤滑油。

　　5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

　　5.3.4.8 消防中心設備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。

　　5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設備減壓閥：清洗Y隔濾網。

　　5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統保養項目

　　5.4.1月度維護保養項目

　　5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網卡接口、線路、清潔除塵。

　　5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、風鳴器、清潔除塵。

　　5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.4 NCU網絡轉換器：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.5 CCTV穩壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.7 監視屏：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.2 季度維護保養項目

　　5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調校。

　　5.4.3 半年維護保養項目

　　5.5.31監控室設備：全面檢查和除塵緊線(電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、 NCU網絡轉換器、CCTV穩壓電源、四像分屏器、監視屏、錄像機)。

　　5.5.32電梯轎箱監控箱：檢查線路、除塵。

　　5.4.4年度維護保養

　　5.4.4.1電腦：備份數據。

　　5.4.4.2各層紅外線報警感應器：檢查線路;檢查距離、微波和紅外感應力;清潔除塵。

　　5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關、接觸器、繼電器、線路絕緣情況;緊線、清潔除塵。

　　5.4.4.4 各樓層新風機和風柜機電動閥：檢查電源線路、調校定位;檢修閥芯漏水。

　　5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關一次。

　　3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器;清潔除塵。

　　5.4.4.7送風和回水探頭;主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。

　　5.4.4.8送風、回風和回水探頭：檢查線路、接口。

　　5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。

　　5.4.4.10監控室CCTV穩壓電源： 檢查內部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

　　5.4.4.11紅外線報警感應器電源箱：檢查線路、電源變壓器、

　　5.5 空調系統維修保養項目

　　5.5.1月度維護保養項目

　　5.5.1.1各層新風機和風柜機房：檢查機房照明、風機運行狀況、清洗塵網、清理排水溝地漏。

　　5.5.1.2各層排風機：檢查風機運行狀況。

　　5.5.1.3空調機房送風和排風機：檢查運行狀況。

　　5.5.1.4空調機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打掃衛生。

　　5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。

　　5.5.2季度維護保養項目。

　　5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

　　5.5.2.2空調主機機房送風機和排風機：檢查電機風機軸承有無異響、軸承打黃油

　　5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

　　5.5.2.4 各層新風機和風柜機房：新風機(風柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風機(風柜)房。

　　5.5.2.5 各層公共盤管風機：檢查風口、電動閥、清洗塵網。

　　5.5.2.6 租戶房間盤管風機：清洗塵網。

　　5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。

　　5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關接口運行溫度。

　　5.5.2.9空調機房送風機和排風機：清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。

　　5.5.2.10冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調校水位控制器、電柜清潔除塵。

　　5.5.2.11各層新風機和風柜機房：控制箱清潔除塵。

　　5.5.3半年維護保養項目。

　　5.5.3.1 空調管井：檢查管井管道、打掃衛生。

　　5.5.3.2 各層排風機：檢查風道、風機軸承運行有無異響、調校風口百 葉。

　　5.5.4年度維護保養項目

　　5.5.4.1空調系統：更換冷凍水和冷卻水。

　　5.5.4.2主機房和機房：閘閥螺桿打黃油。

　　5.5.4.3主機房和機房：修補設備保溫層。

　　5.5.4.4主機房、機房和冷卻塔：控制箱、水泵電機和冷卻塔電機接口緊線。

　　5.5.4.5主機房電房：控制箱接線口緊線。

　　5.5.4.6空調機房送風機和排風機：控制箱接線口緊線、

　　電機緊線檢測運行電流、檢查調校皮帶。

　　5.5.4.7各層新風機和風柜機房：設備除銹油漆。

　　5.5.4.8各層新風機和風柜機房：修補設備保溫層。

　　5.5.4.9空調分體機：壓縮機、開關箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內機、檢測運行狀況。

　　5.5.4.10各層新風機和風柜機房：電柜電機緊線、檢查控制線路、檢查調校皮帶。

　　5.5.4.11各層公共盤管風機：清潔除塵、開關緊線、檢查電機、軸承。

　　5.5.4.12各層排風機：控制箱接線口緊線、檢測運行電流。

　　5.5.4.13主機房：清洗Y隔濾網。

　　5.5.4.14冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機油。

　　5.5.4.15機房：設備除銹油漆。

　　5.5.4.16膨脹水箱：設備除銹油漆。

　　5.5.4.17冷卻塔：設備除銹油漆。

　　5.5.4.18的主機房、電房、送風機和排風機：設備除銹和地面油漆

　　5.5.4.19各層新風機和風柜機房：清洗翅片。

　　5.6給排水系統保養項目

　　5.6.1月度維護保養項目

　　5.6.1.1衛生間和茶水間的公共設施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。

　　5.6.1.2給排水泵：檢查手動/自動運行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。

　　5.6.1.3記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調校偏差的下端壓力。

　　5.6.1.4調整水龍頭、手動沖洗閥的出水量。

　　5.6.2季度維護保養項目

　　5.6.2.1給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉換、檢查泵房和設備是否完好。

　　5.6.2.2減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設備是否完好。

　　5.6.3半年維護保養項目

　　5.6.3.1給排水泵：檢查水泵軸承運行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示。

　　5.6.3.2設備層：給排水閘閥螺桿打黃油。

　　5.6.3.3糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。

　　5.6.3.4設備層：給排水閘閥螺桿打黃油。

　　5.6.3.5設備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。

　　5.6.4年度維護保養項目

　　5.6.4.1給排水泵：控制箱接線口緊線、電機緊線、檢測運行電流。

　　5.6.4.2減壓閥：清洗減壓閥Y隔濾網。

　　5.6.4.3給排水泵：水泵軸承打黃油。

　　5.6.4.4水泵、減壓閥和管道除銹油漆

　　5.6.4.5給排水設備：水泵、管道、閥門除銹刷油漆

　　5.7土、木工維護保養項目

　　5.7.1月度維護保養項目

　　5.7.1.1各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標志牌、門把、門鉸等。

　　5.7.1.2各層衛生間和廁所門：球鎖、標志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。

　　5.7.2季度維護保養項目

　　5.7.2.1 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。

　　5.7.2.2 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。

　　5.7.2.3 各樓層電房新風機和風柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。

　　5.7.2.4 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。

　　5.7.2.5 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。

　　5.7.2.6 各樓層電房新風機和風柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。

　　5.7.3半年維護保養項目

　　5.7.3.1修補天面、設備層墻壁和地面。

　　5.7.3.2修補各層衛生間地面和瓷片。

　　5.7.3.3修補各層樓梯間地面和墻壁。

　　5.7.3.4修補各層樓層梯墻壁、地面和步物業設備管理有哪些標準篇級。

　　5.7.3.5修補地下室各層墻壁和地面。

篇2：電梯運行管理規程

　　電梯運行管理規程

　　1．0目的

　　乘梯人員按規范乘梯，是維護自身安全的前提；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:電梯工；

　　3.2中控室值班人員及相關保安員有糾正違章乘梯的義務；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1客梯以承載客戶為主，消防梯、貨梯以承載大廈進出貨物為主；

　　5.2嚴禁易燃、易爆等危險品和超長、超重等物品進入電梯；

　　5.3維修、保養、清潔等原因造成停梯，應在基站設置告示牌；

　　5.4任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙；

　　5.5小孩不應在候梯大廳附近追逐；

　　5.6候梯大廳附近不要放置妨礙乘客進入的貨物；

　　5.7雨天時，保持候梯大廳及轎箱內無積水，以免乘客滑倒受傷；

　　5.8積水若流入井道時，電梯應立即停在滲水樓層上面，并排除積水；

　　5.9機房內外及其通道不能堆放雜物；

　　5．10機房內必須有消防設施；

　　5.11機房內有足夠照明，及應急照明，室溫28-30ОC，濕度70%，空氣通爽；

　　5.12電梯鑰匙由專人保管；

　　5.13避免幼童單獨搭乘電梯，應由成人陪同；

　　5.14乘客勿在轎內蹦跳，以及打鬧等，否則可能會引起電梯誤動作。

　　5.15轎內裝設閉路監視器，中控室可隨時監管電梯運行情況；

　　5.16除特別設計的載貨電梯，勿用機動叉車在轎內起卸貨物；

　　5.17電梯故障或停電困住乘客時，監控中心及時通過轎內電話安慰乘客，告誡乘客切勿強行打開廳門，并馬上通知主管和維保人員，由管理人員和電梯專業人員處理；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：電梯設備運行巡視監控管理

　　電梯設備的運行巡視監控管理

　　巡視監控管理，是由電梯機房值班人員實施的，定時對電梯設備進行巡視、檢查，發現問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》。

　　電梯設備巡視記錄表

　　巡 視 時 間 備注

　　電 梯 編 號

　　序號 運行監控項目

　　1 機房溫度、濕度

　　2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況

　　3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況

　　4 限速器、機械選層器運行情況

　　5 控制柜的繼電器工作情況

　　6 制動器

　　7 變壓器、電抗器、電阻器

　　8 對講機、警鈴、應急燈

　　9 轎箱內照明、風扇

　　10 廳外轎內指層燈及指令按鈕

　　11 廳門及轎門踏板清潔

　　12 開關門有無異常

　　13 井道底坑情況

　　14 各種標示物及救援工具情況

　　15 電梯運行舒適感

　　電梯值班員： 負責人：

　　1、建立巡視監控管理制度

　　公司工程部的電梯管理員，根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。

　　2、巡視內容

　　機房值班人員巡視應注意按照上表提示內容檢查。

　　3、巡視中發現不良情況的處理

　　當巡視中發現不良狀況，機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則及時報告公司工程部主管，協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。

　　異常情況處置管理

　　當電梯工作中出現異常情況時，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。

　　1、發生火災時的處置：

　　1）、當樓層發生火災時，電梯的機房值班人員應立即設法按動"消防開關"，使電梯進入消防運行狀態。電梯運行到基站后，疏導乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。

　　2）、井道或轎箱內失火時，司機應立即停梯并疏導乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時，電話通知工程部。若火勢較猛就應撥打119，以便保證人員和財產的安全。

　　2、電梯遭到水侵的處置：

　　電梯的坑道遭水侵，應將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風吹干。試梯正常后才能投入使用。