東莞市房產管理局物業服務評標細則(20**)
為了規范物業服務評標活動，保證評標的公平、公正，維護招標投標活動當事人的合法權益，依據《中華人民共和國招標投標法》、《評標委員會和評標方法暫行規定》(國家計委、建設部等7部委第12號令)、《東莞市房產管理局物業服務招標投標實施細則》等有關規定，結合我市實際制定本細則。
一、基本原則
本市行政區域內物業服務招標項目的評標活動及其監督管理適用于本細則。
物業服務招投標項目的評標活動遵循公平、公正、科學、擇優的原則;評標活動必須依法進行，任何單位和個人不得非法干預或者影響評標過程和結果;招標人應當采取必要措施，保證評標活動在嚴格保密的情況下進行。
東莞市房產管理局依法對評標活動實施監督，并由市房產管理局派遣工作人員對整個評標活動實施監督。
二、評標委員會
評標委員會負責評標活動，向招標人推薦中標候選人，或者根據招標人的授權直接確定中標人。
(一)評標委員會的組成
評標委員會由招標人代表和物業服務方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業服務方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房產管理局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
(二)評標委員會成員的注意事項
1、評標委員會成員應當認真、客觀、公正、誠實、廉潔地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
2、評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
3、評標委員會成員應按照招標文件確定的評標標準和方法，獨立地對投標文件進行評審、比較、評分，不得互相串聯、議論有關標書的內容。
4、評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
5、評標委員會的專家成員，應當由招標人從東莞市房產管理局提供的評標專家名冊中以隨機抽取的方式確定。被選定的專家有下列情況之一的，應當主動提出回避，補充的專家由招標人另行抽取確定：
(1)本人任職于投標人或者與投標人主要負責人有親屬關系的;
(2)本人與投標人有經濟利益關系的;
(3)項目主管部門或者房產管理部門的人員;
(4)本人或本人所在單位為投標人進行投標指導或制作投標書的;
(5)曾因有招標、評標以及其他與招標投標有關活動中從事違法違規行為而受過行政處罰或刑事處罰的。
評標委員會成員應當回避而不回避，造成招標人或投標人經濟損失的，應依法承擔賠償責任。
6、評標委員會成員名單一般應于開標前3日內確定，并在評標過程必須公開前予以保密。
三、評標的準備
(一)評標委員會成員應當編制供評標使用的相應表格，認真研究招標文件，至少應了解和熟悉以下內容：
1、招標目的;2、招標物業的具體情況;3、對投標人及投標書的要求;4、物業服務內容及要求，包括招標文件中規定的主要技術要求、管理服務標準和其他條件;5、招標文件規定的投標報價要求、評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。
(二)招標人應當向評標委員會如實提供評標所需的重要信息和數據，包括從市房產管理局物業服務企業及其從業人員誠信檔案中獲得的投標人的相關記錄。
四、初步評審
初步評審，又稱投標文件的符合性鑒定。通過初評，將投標文件分為響應性投標和非響應性投標兩大類。
響應性投標是指投標文件的內容與招標文件所規定的要求、條件、合同條款和規范等相符，無顯著差別或保留，并且按照招標文件的規定提交了投標擔保的投標;非響應性投標是指投標文件的內容與招標文件的規定有重大偏差，或者是未按招標文件的規定提交擔保的投標。通過初步評審，響應性投標可以進入詳細評標，而非響應性投標則淘汰出局。
初步評審的主要內容有：
(一)投標文件符合性鑒定
1、評標委員會應當根據招標文件規定的評標標準和方法，對投標文件進行系統的評審和比較。招標文件中沒有規定的標準和方法不得作為評標的依據。
2、評標委員會可以書面方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正。澄清、說明或者補正應以書面方式進行，并不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
投標文件中的大寫金額和小寫金額不一致的，以大寫金額為準;總價金額與單價金額不一致的，以單價金額為準，但單價金額小數點有明顯錯誤的除外;對不同文本投標文件的解釋發生異議的，以中文文本為準。
(二)廢標
1、在評標過程中，發現有下述情形之一的，評標委員會應將投標人的投標作為廢標處理：
(1)投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的;
(2)投標人的投標報價明顯低于管理服務成本的，或者管理服務內容、標準、質量要求被實質性裁減的，或者在設有標底時投標報價明顯低于標底，投標人不能合理說明或者不能提供相關證明材料的;
(3)投標人資格條件不符合國家有關規定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進行澄清、說明或者補正的。
2、評標委員會應當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實質性要求和條件作出響應。未能在實質性要求和條件上作出響應的投標文件，應作廢標處理。
(三)重大偏差和細微偏差
評標委員會應當根據招標文件要求，審查并逐項列出投標文件的主要投標偏差。投標偏差分為重大偏差和細微偏差。
1、下列情況屬于重大偏差：
(1)投標文件沒有投標人授權代表簽字和加蓋公章;
(2)物業設施設備的維護方案明顯不符合相關技術標準的要求;
(3)投標文件載明的物業服務內容和標準等不符合招標文件的要求;
(4)投標文件內容明顯不符合法律法規、行業規范、技術規范的要求，或投標文件提出明顯不切實際、不可實現的管理服務承諾目標;
(5)投標文件附有超出物業服務相關法律法規規定等使招標人不能接受的條件;
(6)投標文件未按招標文件要求順序編制，或投標文件有重要實質內容遺漏、缺失;
(7)投標文件未對招標項目特點進行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付;
(8)不符合招標文件中規定的其他實質性要求。
投標文件有上述情形之一的，視為未能對招標文件作出實質性響應，并按規定作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。
2、 細微偏差是指投標文件在實質上響應招標文件要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術信息和數據等情況，并且補正這些遺漏或者不完整不會對其他投標人造成不公平的結果。細微偏差不影響投標文件的有效性。
評標委員會應當書面要求存在細微偏差的投標人在評標結束前予以補正。拒不補正的，在詳細評審時可以對細微偏差作不利于該投標人的量化，量化標準應當在招標文件的評標標準和方法中規定。
五、詳細評審
(一)物業服務評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標方法。 (二)綜合評估法是將物業服務投標評審分為幾個量化因素進行，一般可以分為技術、商務、價格、現場答辯等部分，采取百分制的方法將幾個部分評審評分加權求和，按總評分從高到低順序最后確定中標候選人的評標方法。
量化因素部分的評分項目和評分方法、評分權重等應在招標文件的評標標準和方法中明確。
1、技術部分評審，是評標委員會對投標文件中的物業服務內容和標準、人員配備、人員資質及培訓、物業服務機構運作方法及管理制度情況等，進行評比、打分。
2、商務部分評審，是評標委員會對投標文件中的物業公司資質等級、履約能力、獲獎情況及信譽、公司同類項目業績等，進行評比、打分。
3、價格部分評審，是評標委員會對投標文件中住宅、商鋪、停車位等服務報價等，進行評比、打分。
4、投標答辯評審，是由招標人組織，投標企業的投標答辯人出席作答，評標委員會按評標標準和方法對投標答辯人進行現場提問、考核、比較，并量化打分。
(三)經投標有效性評審合格的投標文件，評標委員會應評審、衡量投標文件是否最大限度地滿足招標文件中規定的各項評價標準，根據招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件載明的物業服務內容、質量標準、管理服務承諾目標、資源配置、管理措施、服務流程設計、管理服務成本分析等作進一步評審、比較，并量化打分。
(四)根據綜合評估法，評分加權后總評分最高，且最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準的投標，應當推薦為中標候選人。
(五)評標委員會對各個評審因素進行量化時，應當將量化指標建立在同一基礎或者同一標準上，使各投標文件具有可比性。
(六)評標和定標應當在投標有效期結束日30個工作日內完成。不能在投標有效期結束日30個工作日內完成評標和定標的，招標人應當通知所有投標人延長投標有效期。拒絕延長投標有效期的，投標人有權收回投標保證金。同意延長投標有效期的投標人應當相應延長其投標保證金的有效期，但不得修改投標文件的實質性內容。因延長投標有效期造成投標人損失的，招標人應當給予補償，但因不可抗力需延長投標有效期的除外。
招標文件應當載明投標有效期。投標有效期從提交投標文件截止日起計算。
六、推薦中標候選人
(一)評標委員會根據招標人的授權直接確定中標人的，應由評標委員會成員各自根據評定結果對投標人進行排序后交評標委員會匯總確定中標人。
評標委員會推薦中標候選人的，應當以評審綜合得分高低向招標人推薦不多于3名且標明排列順序的中標候選人。
(二)評標委員會根據國家有關規定和本規則的規定及招標文件的要求，否決不合格投標或者界定為廢標后，依法必須進行招標的物業服務項目的所有投標被否決后，評標委員會應要求招標人重新招標。
(三) 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對投標文件的評審、比較意見。評標報告應當如實記載以下主要內容：
1、基本情況和數據表;
2、評標委員會成員名單;
3、開標記錄;
4、符合要求的投標一覽表;
5、廢標情況說明;
6、評標標準、評標方法或者評標因素一覽表;
7、經評審的價格或者評分比較一覽表;
8、推薦的標明排列順序的中標候選人名單;
9、簽訂合同前要處理的事宜;
10、澄清、說明、補正事項紀要。
(四)評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明并記錄在案。
(五)向招標人提交書面評標報告后，評標委員會即告解散。評標過程中使用的文件、表格以及其他資料應即時歸還招標人。
七、其他
(一)本細則由東莞市房產管理局負責解釋。
(二)本實施細則自20**年6月1日起施行，有效期至20**年5月31日。
附件：(略)
東莞市房產管理局
二〇一二年十二月二十七日
篇2：醫學院房產物業服務中心工作職責
醫學院房產物業服務中心工作職責
一、在后勤產業處的領導下，對全院的房屋建筑主體進行管理及家屬宿舍實行物業管理.。
二、 建立房屋完成、準確的資料，并及時更新記錄，保持檔案資料的現勢性；掌握好房屋的設備、設施、分布、管理走向、變動情況、完好率與使用情況。
三、負責公有房的房產證、土地證的辦理及管理，完整、準確地填報各種房產報表，掌握好參加集資建房、合作建房人員的職稱、工齡等，作好計分、排名工作。。
四、對未出售的住房進行租房管理，簽訂租房合同，收繳租金；對業主裝修房屋時進行監督管理。
五、隨時查勘所管轄房屋的使用情況，對各類違章現象及時報告和處理，對發生損毀的及時修繕。
六、負責全院一般民用建筑的拆除、維修、改建、保潔、裝修工程；負責全院教室桌椅的維修；負責全院劃糞池、窨井、窨溝等排水系統的疏通、維修任務，為教學、科研和師生員工的生活提供優質服務。
七、完成上級交給的其它任務。
篇3：北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知（2015年）
北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知(20**)
各區縣住房城鄉建設委(房管局)，東城、西城區住房城市建設委，經濟技術開發區房地局，各有關單位：
為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項目物業服務水平，建設和諧居住社區，根據《物業管理條例》、《北京(樓盤)市物業管理辦法》及相關法律法規，結合本市實際，現就進一步加強項目物業服務管理有關工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)委托北京物業管理行業協會(以下簡稱物業協會)，根據物業服務企業的資質、業績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄，鼓勵資質等級高、實力強的企業參與項目物業服務。未列入企業名錄的物業服務企業，不得承接本市保障性住房項目前期物業服務業務。
(一)進入承接保障性住房項目物業服務名錄的物業服務企業應同時具備以下條件：
1.具備物業服務企業二級(含)以上資質;
2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米;
3.申請入圍前兩年，物業服務企業及項目負責人在信用信息系統無扣分記錄，物業服務活動中未出現違法違規行為;
4.擬任的物業服務項目負責人已經取得本市物業服務項目負責人上崗證書;
5.物業服務企業內部具有健全的管理規章制度;
6.其他規定應具備的條件。
(二)物業服務企業有下列情形之一的，記入不良監管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業服務企業名錄;已列入的，退出企業名錄。
1.因物業服務問題出現物業項目共用部位、共用設施設備重大安全隱患的;
2.因物業服務問題業主投訴后，行政管理部門責令物業服務企業改正，企業拒不改正的;
3.在物業服務期間發現違法建設、違法群租，或接受委托后，發現保障性住房違規出租、出借、改變用途等行為未及時向相關部門報告的;
4.承接物業服務業務后將整個或部分項目管理區域內的全部物業服務轉包或分包給他人的;
5.被確定承接保障性住房項目物業服務業務，三次無故拒絕承接的;
6.物業服務企業及項目負責人在信用信息系統有扣分記錄，物業服務活動中出現違法違規行為;
7.有其他違法違規行為的。
(三)物業服務企業因存在不良監管記錄未列入或退出企業名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的，可以向物業協會提出書面申請再次列入企業名錄。經審核通過后，可列入企業名錄。
三、新建保障性住房項目(含集中建設與商品住房配建)，建設單位委托物業服務企業提供前期物業服務的，應簡化選聘程序，在辦理商品房預售許可或現房銷售前，通過搖號方式從企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業;建設單位也可從企業名錄中直接確定一級資質物業服務企業開展服務。
四、已竣工交用的保障性住房項目成立業主大會的，業主大會可按業主共同決定選聘物業服務企業;業主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區居民委員會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)通過搖號方式，在企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業開展服務。
五、集中建設的公共租賃住房項目，產權單位可組織住戶自我管理、自我服務，也可聘請物業服務企業開展物業服務。產權單位委托物業服務企業提供物業服務的，應在公開配租前按照本通知第三條規定選聘物業服務企業。
六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業服務企業應按以下程序組織實施。
(一)項目選聘物業服務企業前，選聘單位應在物業協會網站發布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。
(二)企業名錄中的物業服務企業，在通知規定報名期限內向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業服務企業。
(三)規定期限內無符合條件物業服務企業報名的，選聘單位可從企業名錄中直接搖取5家具有相應資質的物業服務企業。選聘單位根據搖號順序依次與中簽企業商談承接項目物業服務事宜，企業放棄承接的，后續中簽企業依次遞補，直至最終確定物業服務企業。
(四)搖號應使用全市統一的搖號軟件。搖號、選聘結果應在市住房城鄉建設委和物業協會網站公布。
選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業主代表、承租家庭代表及社會公眾現場監督，接受項目所在地區縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及物業協會的監督。
七、物業服務企業在一個年度(從1月1日至12月31日止)內新承接保障性住房項目物業服務業務數量，原則上一級資質物業服務企業不超過5個，二級資質物業服務企業不超過3個。
八、保障性住房項目選聘物業服務企業后應簽訂物業服務合同。物業服務合同期限一般不超過3年。物業服務企業應按照物業服務合同約定的服務標準，為業主提供質價相符的服務。
九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業服務標準按照本市《住宅物業服務標準》執行，物業服務收費執行北京市相關規定。經濟適用住房項目物業服務標準和物業服務收費按照本市相關規定執行。
配建的公共租賃住房建設單位向買受人交付住房后，前期物業服務費應由買受人交納。
十、經濟適用住房項目在選聘物業服務企業時，可將區縣住房保障管理部門委托物業服務企業對經濟適用住房使用情況進行調查并及時向相關部門報告等內容列入選聘條件。物業服務企業確定后，與區縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協議。
十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施;實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項目物業服務企業選聘、同一物業管理區域實施統一物業管理、業主共用配套設施等內容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設協議》中予以明確。
建設單位在與同一物業管理區域內的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應約定本辦法。
十三、區縣房屋行政主管部門應對本轄區內的保障性住房項目物業服務工作實施有效監督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業服務企業認真做好物業服務等相關工作，發現問題及時處理。
區縣住房保障管理部門應配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區內保障性住房項目物業服務監督管理工作。
十四、物業協會要加強對承接保障性住房項目會員單位監督管理，做好業務工作培訓和指導，提高會員單位和從業人員物業服務水平，發現問題及時在行業內部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監督。
十五、公共租賃住房產權單位應對受托物業企業物業服務情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業服務滿意度調查，提升公共租賃住房項目物業服務水平。
十六、建設單位未按本通知規定選聘前期物業服務企業，或在同一物業管理區域內擅自增設圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區域的，區縣房屋行政主管部門督促其按規定整改。拒不改正的，市住房城鄉建設委將信息記入信用檔案，3年內不得在全市范圍內參與保障性住房項目建設。
十七、已購經濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應同時向區縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。
(一)物業服務費用結清證明(附件);
(二)司法部門出具的物業服務費糾紛判決書或裁定書;
(三)由人民法院確認的物業服務費調解書。
十八、本通知實施前同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同的按合同約定執行。
十九、物業協會建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄及搖號相關服務工作，不得收取費用。
二十、本通知自20**年8月1日起實施。此前規定與本通知不一致的，以本通知為準。
附件：經濟適用住房物業服務費用結清證明
北京市住房和城鄉建設委員會
20**年6月23日