學習“最高人民法院物業服務司法解釋”的幾點體會

　　-----立足于實踐需求,為物業服務正本清源

　　20**年9月9日，市物業辦于天津賓館禮堂舉辦了“最高人民法院物業服務司法解釋”專題講座。在認真聽取住房和城鄉建設部房地產業市場監管司物業管理處陳偉處長的講座之后，覺得它對于物業管理行業來說，是“立足于實踐需求，為物業服務正本清源”。它對于項目規范物業管理行業的服務、減少項目的糾紛起到了積極的實際推動作用，為厘清物業管理關系，促進物業服務業理性發展具有現實意義。下面本人就項目工作實際談幾點“最高法司法解釋”的體會。

　　一、首先是前期物業服務合同問題，明確了業主交納物業費的義務，明確了一些業主常見的抗辯理由為不正當理由。

　　解釋在規定物業服務合同的效力時，首先是前期物業服務合同是有效的，業主不能以自己并非是合同當事人或者放棄權利等提出抗辯，是非常重要的。前期物業服務合同的效力及于當時尚未入住的業主；對于入住后的業主，應當或者可以講必須接受前期物業合同的約束。當然，應當強調是的無論是前期物業服務合同，還是業委會與物業服務公司簽訂的物業服務合同，必須依法成立才能發生合同效力，業主與物業企業都必須遵守，享有權利，承擔義務。對于物業服務合同無效的問題，解釋還特別規定了物業服務企業轉委托及具體條款無效的規則，如物業服務內容全轉委托，其合同是無效的等。

　　業主提出未與物業公司簽訂（前期）物業服務合同，業主拒交物業費；另外，業主提出未享受物業服務企業已經提供的物業服務或者無需接受相關的物業服務，所以不交或少交物業費。住宅小區有的業主以未享受物業服務企業已經提供的物業服務或者無需接受相關的物業服務（如業主提出長期在外地工作、出國或者是炒房、第二套居所等未享受服務或長期未享受服務）等提出抗辯作為理由而拒交物業費或者要求物業公司予以優惠。這種情況法院如何處理呢？

　　根據新的司法解釋，明確規定，經書面催交，業主無正當理由拒交物業費或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予以支持。物業服務企業已經按照合同履行了相關規定的服務，業主僅以未享受物業服務企業已經提供的物業服務或者無需接受相關的物業服務為由抗辯，人民法院不予支持。即使業主一段時間內不在小區居住，房屋空置，但物業服務公司仍然間接地為業主提供了服務，使小區建筑物及期附屬設施保持正常運行。除非是管理規約（臨時管理規約）或者（前期）物業服務合同等有相關的約定或者規定。這里需要強調是的物業服務企業要事先對業主進行書面的告知義務。這里需要提示的是最好通過特快專遞等方法對業主進行書面告知，特別是欠費快到二年的業主，這即是企業的一種提示義務，又為今后的進步催交打下基礎，也能夠及時與不愿聯系的業主打通關系提供契機，也是為物業公司保留追繳的物業費的權利。

　　不管是“前期合同”還是“服務合同”，合同的效力對單個業主是有效力的，我們認這一點是很重要的，非常實用。業主買房前是不與物業公司接觸的，因此對前期物業合同大多沒仔細看，更不認可，這造成業主入住后物業服務企業的工作非常被動，業主的不認可表現形式就是不交物業費。司法解釋的第一條就明確了業主在入住前必須認可和遵從建設單位與物業服務公司簽訂的《前期物業合同》，這個說法得到了法院的支持，對物業服務公司開展工作非常有利。

　　二、“最高法司法解釋”明確了物業服務企業需要盡職盡責地履行《物業服務合同》以及對業主的承諾與服務細則。

　　小區項目管理過程中，主要內容是各種類型的糾紛。由于物業服務公司在服務過程中的瑕疵造成物業費收取困難的不在少數。最終結果以訴之法庭予以解決。一般的處理結果是業主交納或打折收取物業費，而很少有需要物業公司承擔違約責任的判決。最高法在《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人法法院予以支持。物業服務企業做出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分?！边@一亮點明確指出，對于不正當競爭與不誠信企業的行為將有強有力的針對性。對不顧實際情況，盲目的向業主承諾，只要是公開性的，就應當承擔責任，而不能以這類承諾未寫入（前期）物業服務合同來時行搪塞。這條規定給物業企業敲醒了警鐘，對于不能做到的堅決不要講，這是企業規避法律風險的一個重要內容。

　　三、規定業主違反（前期）物業服務合同，違反法律、法規以及（臨時）管理規約的責任。

　　業主在小區內私搭亂建、侵占小區共有部分、妨害其他業主行使權利等，構成業主的違約責任。如果業主對物業公司的制止行為不予接受，物業服務公司可以向人民法院起訴，請求業主恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任，對此法院予以支持。這項規定對物業企業來講具有現實意義。在實際管理過程中，對于違章建筑，業主不服從物業企業的管理，在物業服務企業尋求政府部門采取措施又不能及時得到支持的情況下，解釋賦予了物業企業可以依法有權制止并有權向法院進行起訴，請求業主承擔相應的民事責任，這能夠物業服務企業依法履行服務、管理職責，保護好區分所有建筑物及相關設施，保證全體業主的合法權益。

　　四、規范了物業服務企業的退出行為，規定未獲續聘無權收費。

　　解釋對項目“老管家”賴著不走，“新管家”進不來這一難題得到了解決。這一規定給予了業主充分的話語權，有效的促進了物業管理的合理發展。

　　綜上所述，最高法的“兩個司法解釋”的出臺很是振奮人心。該解釋解答了物業服務企業與業主關心的諸多熱點問題，賦予了業主充分的話語權，為物業服務企業與業主和諧相處，妥善處理日常工作中的諸多矛盾，為規范物業管理起到了重要的作用。我們物業服務企業應當認識到新司法解釋的重要性，按照新司法解釋的規定，梳理好自己項目管理區域內涉及的相關問題，以預防和避免糾紛的發生，盡可能的把訴訟風險降低至最低，最終是為了促進工作的改進和服務水平的提高，為建設好和諧社區盡好自己的職責。

　　廣東zz物業服務有限公司天津分公司

　　上京熙園項目經理：郭志強

　　二00九年九月十日

篇2：最高人民法院建筑物區分所有權物業服務司法解釋答記者問

最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋答記者問
問:實踐中,對如何認定業主觀點不一,司法解釋作出相關規定主要基于何種考慮?
答:"業主"在建筑物區分所有權理論中被稱為建筑物區分所有權人,明確業主身份的界定標準,對貫徹執行物權法第六章規定具有重要意義,有必要在司法解釋中予以明確。根據物權法第九條、第二十八條等規定,司法解釋確定
依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈,以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人,應當認定為業主。這是界定業主身份的一般規則。
但在現實生活中,基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下,仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下,如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準,將與現實生活產生沖突,并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈,與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密,因此有必要對其"業主身份"問題進行特別規定。為了更好地維護業主自治秩序和建筑物區分所有權法律關系的和諧穩定,根據物權法等法律規定精神,司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定,即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標準,也符合物權法的規定精神,適應現實生活。同時,還可以引導這部分人及時辦理物權登記。

問:如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題,司法解釋對此作出了怎樣的規定?
答:按照建筑物區分所有權理論通說認為,界定專有部分的標準是"具有構造和利用上的獨立性"。此外,專有部分屬于不動產,而不動產所有權的取得一般須經登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標準之一。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況,但隨著登記制度的不斷完善,并不意味著日后不能辦理登記。所以,司法解釋將"登記"表述為"能夠登記"。除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外,司法解釋從現實生活出發規定,專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。
實踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的。物權法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規定。綜合實踐中有關共有部分界定爭議的實際情況并經反復研究,司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法,明確了共有部分的含義,以便于解決審判實踐中的問題。為了條文文字的簡潔,司法解釋對法定共有部分不再重復。根據物權法第六章的規定,法定共有部分包括建筑區劃內的道路(屬于城鎮公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地以及明示屬于個人的除外)、其他公共場所、公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。此外,司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分,是為了便于解決審判實踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡,按照"非特定權利人所有即為業主共有"的思路,司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:1.不屬于業主專有部分;2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。對建筑區劃內的土地,司法解釋根據物權法第一百三十五條也做出了相關規定。

問:車位、車庫爭議是建筑物區分所有權糾紛案件的熱點難點問題,司法解釋是如何處理此類問題的?
答:司法解釋在物權法第七十四條第一款規定框架內,著重解決如何認定建設單位已經履行法律有關"首先滿足業主的需要"問題。如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位、車庫以出售、[[附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關"應當首先滿足業主的需要"的規定。其原因在于,規劃確定的配置比例具有法定性和確定性,業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫,就應當認為其需要已經得到了"首先滿足"。否則,將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。
車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題,司法解釋的規定還有些原則,但思路是明確的。在審判實踐中,各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下,結合糾紛具體情況妥處相關案件。待審判實踐經驗的積累足夠豐富之后,也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。

問:物權法第七十六條規定了業主共同決定重大事項時對專有部分面積、建筑物總面積以及業主人數、總人數的比例要求,這些比例應如何計算?
答:專有部分面積、建筑物總面積以及業主人數、總人數如何計算,關系到業主共同管理權的具體行使問題,是認定業主自治決議作出的程序是否合法的重要依據。物權法第七十六條第二款規定了業主自治多數決的比例。但對計算該比例依據的專有部分面積、建筑物總面積,以及業主人數、總人數卻未作明確規定,對此有必要在司法解釋中進行解釋。
不動產登記實踐中,各地對專有部分面積依何種標準記載并不統一,但在同一建筑區劃內則是相同的,所以司法解釋僅籠統表述為"面積"。如果已經依法登記的,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分面積確定后,建筑物總面積則應以按照同一標準計算的專有部分面積的總和計算。業主

人數原則上應當按照專有部分的數量計算。但在一人(包括建設單位)擁有數個專有部分的情況中,如果同時復計人數將導致該人雙重優勢。因此,司法解釋特別規定,建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。該規定并不會對這類權利人行使管理權造成影響,因為其專有部分面積在建筑物總面積中的比例未被改變。

問:當前,因"住改商"引發的糾紛比較多,司法解釋對物權法第七十七條作出了怎樣的解釋性規定?
答:物權法第七十七條規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。對該條的理解主要有三個問題需要解決:一是如果未經有利害關系的業主同意,其法律后果是什么;二是有利害關系業主的同意是需全部同意還是多數同意即可;三是如何確定有利害關系業主的范圍。
按照物權法第七十七條規定,"住改商"行為的合法性需要滿足兩個條件:遵守法律、法規以及管理規約;應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意,其行為仍不具備合法性。據此,物權法第七十七條實際上已經成為"住改商"業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據。
物權法施行后,在實踐中有做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見。這既沒有法律依據,也違反了物權法第七十七條的立法目的,針對這種情況,司法解釋特別規定,將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,不予支持。司法解釋綜合考慮"住改商"糾紛的實際情況,將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內,該范圍基本上有效涵蓋了與"住改商"行為有利害關系的業主,在審判實務中也比較容易掌握和操作。此外,實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與"住改商"行為存在利害關系的情況,但這部分業主的范圍難以統一劃定,為防止利害關系業主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規定,其應證明利害關系的存在。

問:物權法第七十八條規定了業主的撤銷權,司法解釋對業主撤銷權行使問題有何具體規定?
答:物權法第七十八條第二款對業主撤銷權作出了規定,但業主撤銷權的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如,業主大會、業主委員會違反法定程序作出的決定,業主能否申請撤銷,以及業主撤銷權的行使應否有一個時間限制等。根據物權法第七十六條的立法精神,司法解釋將物權法第七十八條第二款規定的"業主合法權益"解釋為:不僅包括侵害業主的實體權利,也包括作出決定的程序違反法律規定。業主撤銷權作為一種形成權,應當受到除斥期間的限制,本條參照合同法有關債權人撤銷權的規定,將其確定為自知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年之內。如此規定,既可以督促受侵害的業主及時行使權利,也有利于盡量維護業主共同生活秩序的穩定。因該除斥期間的起算點為"在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起",所以也不會對業主合法權益保護帶來不利影響。

問:物業服務合同一般是由業主委員會與物業服務企業訂立的,一些業主以其不是合同當事人為由拒絕履行相關義務,司法解釋如何解決?
答:不僅是物業服務合同,前期物業服務合同也存在這個問題。根據《物業管理條例》的相關規定,在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位可以通過招投標或者經行政主管部門批準采用協議方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。只要前期物業服務合同合法有效,其對業主即應具有約束力。物權法第七十六條規定,選聘物業服務企業應當由業主共同決定。業主委員會根據《物業管理條例》的相關規定,與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,是業主自治權行使的結果,全體業主都應遵守。在實踐中,有些業主以不是合同當事人為由,不愿接受物業服務合同的約束,拒絕履行相應義務并引發糾紛。業主雖然不是物業服務合同(包括前期物業服務合同)形式上的簽訂者,但其是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看,物業服務企業是和業主而不是與業主委員會建立的物業服務法律關系。據此,司法解釋規定,業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

問:實踐中物業服務合同的約定內容一般較為簡單,產生糾紛時,當事人對如何確定物業服務企業的義務常發生爭議,司法解釋對此有何規定?
答:實踐中,很多物業服務合同約定內容并不十分詳細,而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外,物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,往往對業主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業主權益,司法解釋依據合同默示條款理論,合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍,即不僅限于物業服務合同中的明示條款,法律、法規規定、相關行業規范,以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》第2條規定,物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行

維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,就其義務量而言,司法解釋對物業服務企業應盡義務所做的規定并不會額外增加物業服務企業的義務。

問:很多業主認為,物業服務企業沒有權利就業主相關妨害物業服務秩序的行為提起訴訟,這種觀點是否正確,司法解釋是如何規定的?
答:這種觀點是不正確的。物業服務企業與業主之間的委托關系具有一定的特殊性,其中很重要的一個方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給物業服務企業。該權利行使的主要途徑是對業主實施"人"的管理。業主實施妨害物業服務與管理的行為,既有可能是違反物業服務合同的違約行為,有時也可能是一種侵權行為。賦予物業服務企業以相應訴權,并未超出其對"人"管理權的行使邊界,而且可以及時有效地制止不法行為。實際上在實踐中,其他業主往往都是要求物業服務企業去制止妨害、侵害行為,而不愿自己親力親為?；谝陨峡紤],司法解釋規定,業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

問:欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型,如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費,應如何處理?
答:業主委員會根據《物業管理條例》的規定,與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,是業主自治權行使的結果,全體業主都應遵守。實踐中,在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下,有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則,物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定,業主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用,有損業主自治機制和物業服務秩序,所以不應得到支持。

問:服務合同解除后,如物業服務企業提出其尚有物業費被拖欠,應如何主張權利?如物業服務企業拒絕退出,并以存在事實物業服務關系為由要求支付物業費,應否得到支持?
答:物權法第七十六條規定,業主大會有權決定解聘物業服務企業。按照業主大會決定,業主委員會代表業主,應有請求解除物業服務合同的權利。業主委員會雖為物業服務合同的一方當事人,但其既不是欠費人又沒有責任財產,所以如果確實存在拖欠物業費的情形,物業服務企業可以在合同解除后,向拖欠物業費的業主提起訴訟。對此,司法解釋明確規定,如果物業服務企業在解除物業服務合同的訴訟中,提出要求業主委員會支付拖欠的物業費的請求,法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
實踐中,在物業服務合同權利義務終止后,因物業服務企業拒絕退出而引發的糾紛不在少數。司法解釋明確規定,在物業服務合同權利義務終止后,物業服務企業應當退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業服務企業拒絕退出,并以存在事實物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,法院不予支持。物業服務合同權利義務終止的情形,主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續期等。

問:如果物業服務糾紛是由于承租人、借用人等引起的,是否也適用司法解釋相關規定?最高法院對兩部司法解釋的施行有何特殊考慮?
答:實踐中,物業服務糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業使用人。該物業使用人雖然不是業主,但其居住生活在物業服務區域內,也應當受到物業服務合同、法律、法規以及管理規約的約束。從這個意義上說,司法解釋對物業服務糾紛的規定,應當同樣適用于因非業主的物業使用人實施違反物業服務合同、法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛案件的處理。對此,司法解釋明確作出了規定。
物權法施行前,法律并無"住改商"應當經有利害關系的業主同意的規定,也沒有規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要的規定,除此以外,物權法對共同事項多數決的比例規定也比修訂前的物業管理條例的規定高。如果不對司法解釋的時間效力進行適當限制,將有可能使得許多已經穩定的社會關系重新被打破,并引發大量糾紛案件?；诖朔N考慮,根據法不溯及既往的原則,建筑物區分所有權司法解釋明確規定,因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件,適用該解釋。同時,為了在司法解釋正式施行之前,給各界預留一個宣傳學習的時間,也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發生的糾紛案件,兩部司法解釋都將于20**年10月1日起正式施行。

篇3：?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　甲方（業主）：

　　乙方：z ZJ物業服務有限公司

　　受z ZJ實業發展有限公司全權委托，z ZJ物業服務有限公司對其開發建設的ZJAH城項目進行前期物業管理?，F甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就前期物業服務事宜達成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購房屋基本情況：

　　ZJAH城號樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

　　2、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；

　　4、依據本合同依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得本小區三分之二以上的業主同意后報有關部門批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；

　　7、轉讓該物業或出租該物業時，應事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權利和義務自轉讓行為完成之日起自動轉移至受讓人/承租人；告知和監督承租人、使用人及訪客等遵守本物業管理制度；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、做好室內消防安全防范工作，對室內用電、用氣安全負責；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；

　　11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；

　　12、飼養寵物應自覺遵守政府相關管理規定，自覺及時做好寵物病患的預防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區人員；遵守社區關于飼養寵物的各項管理規定及提示。若造成損失，甲方、飼養人承擔一切賠償及法律責任；

　　13、業主及其使用人使用電梯應遵守本物業區域電梯使用的有關規定，電梯內嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設備應承擔相應的賠償責任；

　　14、自覺引導兒童遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。

　　二、乙方的權利義務

　　1、對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業管理區域的環境衛生和相關秩序；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；每6個月向甲方公布物業管理費用收支帳目；

　　3、協助業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；

　　4、依據本合同向甲方收取物業服務費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；

　　7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；

　　8、不承擔業主及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；

　　9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內，與業主委員會選聘的物業管理公司辦理本物業的物業管理移交手續；

　　11、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。

　　第三條 物業服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。

　　二、環境衛生

　　1、樓宇保潔、公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內容：

　?、賲f助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　?、诎踩珝徫粚嵭?4小時值班與巡邏制度；

　?、鄞蠹锲钒徇\登記、檢查。

　　2、責任

　?、賴栏窆芾碇刃蚓S護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；

　?、趯Πl生在公共區域內危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；

　?、鄄怀袚追饺松砼c財產保管、保險責任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　?、贆C動車、非機動車停放有序；

　?、诙ㄆ诰S護停車場各項設施。

　　2、責任

　?、儇撠熫囕v的有序停放；

　?、诖_保停車場設施正常運行；

　?、鄄怀袚囕v及車內物品的保管、保險責任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。

　　六、組織開展社區文化娛樂活動；

　　七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。

　　第四條 物業服務質量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業服務費用

　　一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交。逾期交納物業服務費及分攤費用的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費。業主或非業主使用人發生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業管理服務費用及公攤費用等）；

　　四、業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費；

　　五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；

　　六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；

　　七、停車場服務費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z 市物價部門批復的標準執行。

　　第六條代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），收費標準按政府規定執行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續,并憑相關繳存手續辦理商品房合同備案及房屋交接手續;

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應公示使用情況，按政府相關規定續繳;

　　四、甲方轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業管理含義、服務期限：前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理；

　　二、廣告牌設置及權益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業主必須在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；

　　三、公共區域經營所得可以補充物業服務費之不足，用于小區日常物業服務；

　　四、本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十條 違約責任

　　一、乙方違反合同，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴。非業主使用人不履行繳費義務時，由業主承擔連帶責任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；

　　七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

　　1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。

　　2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。

　　3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。

　　4、因業主或第三者之故意或過失所致，或業主、使用人違反本合同、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

　　8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 合同內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂新的《物業服務合同》生效時終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規定

　　一、裝修技術管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；

　　d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監督；

　　b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；

　　d、衛生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區各幢樓宇的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向客服中心申請；

　　b、所有弱電系統均已調試，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設備，請勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調安裝

　　a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業戶負責保養維修；

　　b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；

　　c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業主必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統

　　a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變入戶門及門洞的位置及設計，不可更換原設計的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；

　　5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區統一規定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔全部質量、安全等責任。乙方的審批不代表乙方承擔改變規劃的責任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設施、設備。

　　三、裝修服務收費

　　1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙必須獲取物業公司及政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區域內。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業戶負責修復和承擔相關費用并賠償損失；

　　7、業戶應確保施工單位不會對樓宇的設備、設施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業戶承擔；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；

　　9、裝修期間，請關閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；

　　11、業戶及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張給服務中心，并根據實際情況予以補充或更改；

　　12、業戶對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設備、設施、系統損壞或出現故障，服務中心概不負責；

　　13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；

　　14、客服中心在必要時有權要求業戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業戶應在收到書面通知后十個工作日內完成；

　　15、自施工之日起，業戶須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業服務中心工作人員檢查；

　　16、業戶在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在服務中心指定的時間和地點完成；

　　17、業戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；

　　18、業戶聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業戶聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業服務中心工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。

　　五、裝修違規處罰條例

　　物業服務中心對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：

　　◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。

　　違規或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；

　　◆使用電梯運輸材料違反有關規定，經勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；

　　◆未經物業客服中心批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；

　　◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調時，違反空調安裝規定。

　　◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。