物業知識教材：居住小區物業管理

　　目前，我國住宅的物業管理因住房產權的不同，可分作不同產權的物業管理與居住小區的物業管理。以下分別敘述。

　　一、不同產權性質的住宅及其物業管理

　　目前，我國的住房按產權來說，可分作以下三類:擁有全部產權的商品房、房改中向個人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這三類住房在物業管理的實務中是有區別的。分述如下:

　　(一)商品房住宅及其物業管理

　　商品房住宅指國家或開發企業投資建造的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。

　　商品房住宅由于是全額出售，購房者擁有房屋的全部產權，包括房屋的所有權、使用機、收益權和處置權。購房者是業主，在簽訂購房合同時，應同時簽訂物業管理委托合同和業主公約。

　　商品房住宅應按國務院發布的《城市私有房屋管理條例》和建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》來實施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業管理的實施中，主要是劃清自有產權部分與共有產權部分的界限，責任及相關費用的分攤，凡自有產權部分的管理、維修與養護均由業主負責并承擔相應費用;若干業主共有產權部分的管理、維修與養護由共有業主負責或委托物業管理企業負責并按業權比例分攤其費用。

　　(二)房改中向個人出售的住宅及其管理

　　房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優惠的價格補貼出售的公有住房，即公房出售。

　　1.公房出售的幾種形式。公房出售目前主要有以下幾種形式:

　　(1)以房改規定的標準價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產權。

　　(2)以房改規定的成本價向已租住職工出售的5年內只能用于自住的公有住房。住宅產權歸個人所有，但土地僅有使用權，無收益權。

　　(3)以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權益同上。

　　(4)在政府扶持、單位支持、個人負擔原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。

　　2.公房出售后的管理要點。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產處置權的有限性。無論是以標準價或成本價購買的住宅，5年內只能自住自用，不得出售;5年后，購買者如必須出售需經所在單位(補貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。

　　公房出售后，應推行社會化、專業化的管理模式，實行業主自治與物業管理企業專業化管理相結合，按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的原則規定和《城市異產毗連房屋管理規定》及《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》來實施管理。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業管理的角度來說，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關費用的合理分攤。下述三個法規對此做了較詳細的規定。其要點有:

　　(1)住宅共用、自用部位和設備的劃分

　?、僮杂貌课缓驮O備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺。

　?、诠灿貌课?，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等。

　?、酃灿迷O施設備，是指共用的上房屋租賃雙方必須依法維護正常的租賃關系，及時處理租賃使用過程中發生的各種問題，注意調解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關法律、政策與規定，抵制違反法律、法規與租賃合同的行為。

　　4.嚴格控制租賃房屋的用途變化

　　租賃房屋的使用要嚴格按照房屋的設計用途來進行，嚴格控制租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變為工業或商業用房，因為用途不同，房屋構件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。

　　綜上所述，租賃住宅物業管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶提供較好的服務。在這方面，物業管理企業要采取積極有效的措施，充分利用經濟規律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業管理水平的提高。

　　二、住宅小區的物業管理

　　(一)居住小區物業管理模式的探索與形式

　　居住小區的管理，采用“物業管理”模式，是對原來行政性福利型的房地產管理這種舊體制的改革。這一改革是我國許多地區、各級政府、房地產管理部門、房地產開發企業進行了各種有益探索，不斷總結取得的重大成果，它有一個逐步發展、不斷完善的過程。

　　就全國來說，19*9月，建設部在大慶召開了第一次全國住宅小區管理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區管理工作的序幕。1990年6月，建設部又召開了全國住宅小區管理試點的第一次工作會議。1990年，建設部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區管理試驗點。1992年9月，建設部驗收小組對五羊村住宅小區現場考核驗收。

　　綜合全國各住宅小區的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區。1993年4月，建設部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區進行物業管理的發展方向取得了共識。正是在這次會上，住宅小區的管理用“物業管理”模式正式被確定下來。1994年3月，建設部以“建設部令”的形式在全國頒布施行。這即《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)?！豆芾磙k法》作為一個部門的規章，為房地產管理體制的改革指明了方向。

　　(二)居住小區物業管理的特點

　　居住小區的物業管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經濟條件下出現的新事物，它具有以下的特點:

　　1.居住小區物業管理在城市管理中，把社會物質文明建設與精神文明建設融為一體。建設部頒發的《管理辦法》第一條，首先對居住小區的精神文明建設與物質文明建設提出了明確的要求。這即“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。在物質文明建設方面，物業管理體現在對居住小區內、房屋及設備的維護與修繕等的管理上。這一方面，在居住小區的物業管理的內容中要有比較詳細的說明?，F在著重就居住小區的精神文明作一說明。

　　居住小區的精神文明建設包括兩個方面:一是精神文明建設的基本內容;二是精神文明建設的活動方式。

　　精神文明建設的基本內容。依據《*中央關于社會主義精神文明建設指導方針的決議》精神，居住小區精神文明建設的具體內容包括以下方面:

　　(1)結合居民的實際情況，制定居住小區居民精神文明公約。

　　(2)充實、完善文體設施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協調人際關系，促進安全團結和社會穩定。

　　(3)建設高雅的社區文化，培養健康的社區精神。

　　精神文明建設的活動方式。根據居民的不同情況，精神文明建設應以靈活多樣的方式進行。通常的活動方式有:

　　(1)運用傳播文化的工具和康樂設施，開展聯絡感情活動。

　　(2)創建文明單位，注重文明居住。

　　2.居住小區物業管理的重要特點之一，突出表現在管理重于建設這一特點。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業建成后的管理。物業一旦建成，各方面的條件就基本定型。專業的物業管理，不僅可以使居住小區的房屋、設備各項功能充分發揮，還可以彌補物業建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環境。

　　3.居住小區

　　物業管理體現了在小區所在地人民政府監督與指導下行政管理與專業管理相結合的特點。建設部“管理辦法”第三條規定:“房地產行政主管部門負責小區管理的管理工作;市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經營小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導”。居住小區是相對獨立的區域。保證小區內的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導思想，又是對居住小區物業管理的高標準要求。

　　在居住小區內，遷入的新居民，具有不同階層和職業的差異，又有來自不同地區在生活習慣、愛好方面的區別，經濟收入等的差別又決定了他們對居住環境和居住行為的差異。這此差異有時會產生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區又是區內居民共同的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，使每個人在享受一定權利的同時，也承擔相應的義務。

　　居住小區的行政管理是住宅小區所在的屬地政府對該小區實施的政府職能管理。直接管理的機構有:街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構，如城市規劃、城市監督、市政管理、房屋產權管理、環境衛生、防疫、環境保護、工商行政、物價、稅收、民政事務、社會治安等機構。

　　居住小區的物業管理的具體內容，將在下面專門敘述。這里著重指出，居住小區物業管理的行政管理與物業專業管理的結合，是在社會主義市場經濟條件下，社會分工的必然產物，是社會進步、經濟發展與社會文明的表現。

　　4.居住小區物業管理的復雜性。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當的復雜性。主要表現在以下三個方面:

　　首先，小區內房屋產權的多元化要求管理的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業管理具有一定的復雜性。

　　其次，小區的物業管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區物業管理是至關重要的。

　　第三，物業管理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業管理經費的籌集渠道不同，物業管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業管理主要是在普通住宅小區推行，其住宅小區物業管理經費的籌集既要考慮到物業管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現階段住宅小區物業管理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與辦法。

　　(三)居住小區物業管理的具體內容

　　居住小區物業管理是城市管理現代化以及在社會主義市場經濟條件下，經濟發展的社會化分工的產物。其物業管理的具體內容:

　　1.保證小區原規劃意圖的實現，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規劃的不足之處，督促指導住戶和業主執行規劃法。

　　2.房屋的定期維護與保養。

　　依據合同對業主委托的所管轄的物業定期維護與保養。尤其是房屋的公共管道、公共設備，都必須有一個眾多業主協調管理的服務機構，作為所有產權者利益維護或代理人。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。

　　3.供水、供電、公共照明、電梯等動力設施的維護管理。

　　小區的總泵房、配電房或自行發電的機房均應由專業技術人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。

　　4.市政設施的維護與管理。

　　在小區紅線范圍內，除明確規定屬大市政管理外的市政配套設施，包括樓宇內的公共排水、化糞池等設施，均應由物業公司進行管理。

　　5.環境保護、綠公管理。

　　這種管理的目的在于為廣大居民提供一個良好的居住環境?，F行小區規劃規定:綠地面積不少于總占地面積的30%，綠化覆蓋率不低于25%。環境保護主要是控制噪音、控制空氣和水質污染，嚴格執行環境保護法，治理、清除住宅內污染源。

　　6.清潔衛生防疫工作。

　　除對小區的公共衛生設施進行維護外，還有小區樓宇內外及公共場所的清潔工作。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照城市衛生條例做好小區內的衛生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區的經營商點應嚴格執行門前三包制度，物業公司應爭取工商行政管理部門的支持，依據年審制度，應視經營者遵守小區管理制度的優劣而決定是否繼續發經營業牌照。

　　7.防火、防盜及公共秩序的管理。

　　在小區內，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業和擺攤設檔。根據公安部門關于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢的辦法組織小區保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。

篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭