物業費調價案例:菊園小區物業服務費成功上調

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　　菊園小區物業服務費成功上調

　　菊園小區位于浦城路、商城路交界處，2000年竣工交付，建筑面積15．43萬平方米，1109戶，原收費標準2.20元/平方米/月，現收費標準2.70元/平方米/月。20**年8月1日，上房物業通過市場招投標方式進駐小區。

　　自1993年上海建立最低工資制度以來，已經19次實施最低工資標準調整，給物業服務企業帶來了巨大的人員成本上升壓力。菊園小區從交付到20**年底期間，物業服務費標準一直維持在2.20元/平方米/月。如何維持或提升物業服務工作水平，如何化解勞動力成本上升帶來的壓力，上房物業從醞釀物業服務合同續簽和提升物業服務收費標準時，做好三個方面的工作。

　　一是做好調價的前期準備工作。他們對小區部分業主進行上門調查，深入了解廣大業主對物業服務質量及物業服務費調整的看法。通過調查發現，70%以上的業主希望能享受到優質的物業服務；50%左右的業主認為隨著物價的逐年上漲，可以適當上調物業服務費標準，但幅度不宜過高；10%左右的業主不愿上調物業服務費標準；1%左右的業主對上調物業服務費標準無明確意見。上房物業在上調物業服務費標準前，進一步提高物業服務質量標準，提交了《菊園物業服務主要承諾》，切實讓廣大業主有一個安全、整潔、溫馨、和諧的生活環境，以服務質量的提升來推動物業服務費標準的上調。

　　二是事中加大宣傳力度。首先，將物業管理行業的現狀調查情況及小區物業服務費收支情況客觀地向廣大業主予以明示，讓廣大業主對物業管理行業現狀及企業有一個更深層次的了解。其次，客戶服務中心全員參與，通過一線操作員工平時零距離和業主接觸溝通的機會，把業主不理解的地方予以解釋與說明。再則，對調價特別不理解的業主，項目經理主動進行單獨的交流與溝通。同時，為了確保宣傳工作的廣泛開展，各項服務目標層層落實，責任到人。

　　三是事后加大與業委會的交流與溝通。他們就上調物業服務費標準問題同業委會反復交流和溝通，特別是就小區近年來物業服務費收支情況、未來數年成本上升趨勢，編制了小區物業服務費用收支預算。在編制預算過程中，認真吸納業委會的意見和建議，不斷充實完善，把業主的每一分錢，明明白白地用在業主切實感受上。雙方在建立平等和信任的基礎上，從操作上層面減輕了業委會對調高收費標準可能存有的心理壓力。

　　經過一系列細致、深入和艱苦的工作，在廣大業主、業委會和居委的認可和支持下，小區的物業服務費標準從2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物業服務企業和全體業主取得了雙贏結果。

篇2：成功上調物業服務費四步驟

　　成功上調物業服務費四步驟

　　近年來，隨著物價的持續上漲以及《勞動合同法》的全面實施，物業服務企業的管理成本倍增，而重慶市涪陵區物業服務費政府指導價標準卻是按照重慶市物價局【1998】398號文件規定的標準下浮30%執行的，其中，部分物業小區的物業服務費標準還遠遠低于政府指導價標準。

　　從20**年初至今，筆者所在公司嘗試上調在管項目的物業服務費，通過不懈努力，在管的絕大部分物業項目完成了物業服務費標準的上調工作?；仡櫬L的調價工作，其中四個步驟至為重要：

　　第一步：積極向政府呼吁

　　20**年1月，涪陵區物業管理協會將本區域物業服務企業生存狀況調查報告上報了區委、區政府、區人大、區政協。在報告中，特別就涪陵區物業管理行業十年來為涪陵區加強城市管理、改善人居生活和工作環境、優化發展環境、提高人民生活品質、維護社會穩定、擴大就業、構建和諧社會等方面作出的較大貢獻，以及物業服務費的政府指導價標準維持十年不變等情況，進行了重點的闡述。報告呼吁政府及相應職能部門對物業管理行業的生存危機引起重視，出臺相應的地方性法規、政策，緩解涪陵區物業服務企業生存危機，為城市經營管理和社會穩定營造一個良好發展環境。

　　與此同時，涪陵區物業管理協會在主管局的領導和指導下，制訂了物業管理行業自律公約，共同抵制個別企業的不正當競爭。

　　此外，通過區主管局、區行業協會以及物業服務企業的名義，還多次向區政府、區委及相應職能部門大力呼吁。

　　在此基礎上，物業管理行業引起了區政府的重視。20**年5月，區人大、區政協對涪陵區的物業服務企業進行了以物業管理行業生存狀況為專題的執法檢查和調研活動，為改善涪陵區物業管理行業的生存狀況拉開了序幕。

　　第二步：做好調價的前期準備工作

　　為保障物業服務費標準上調工作的順利開展，筆者所在公司首先對各物業小區的部分業主進行了“上調物業服務費標準”專題抽樣調查，深入了解廣大業主對物業服務費調價的看法；其次，對涪陵區物業管理行業的生存狀況進行了詳細的調查，包括近年來物價水平及員工工資的上漲情況，進行了客觀的統計；第三，對在管各物業區域的物業服務費收支情況進行了分類整理；第四，就重慶市主城區、其它區縣的物業服務費標準，以及物業服務人員工資標準，與涪陵區的實際情況進行了客觀的對比分析。

　　通過對業主進行“上調物業服務費標準”的調查中發現，70%以上的業主都希望能享受到優質的物業服務；35%左右的業主認為隨著物價的逐年上漲，可以適當上調物業服務費標準；45%左右的業主不愿上調物業服務費標準；20%左右的業主對上調物業服務費標準無明確意見。針對絕大多數業主的意見，筆者所在的公司決定在上調物業服務費標準前，進一步提高各物業小區的物業服務質量標準，切實讓廣大業主有一個安全、整潔、舒適、溫馨、和諧的生活環境和工作環境，以服務質量提高來推動物業服務費標準的上調。

　　第三步：加大宣傳力度

　　為了取得絕大部分業主對上調物業服務費標準的理解和支持，讓更多業主了解物業服務企業目前的生存狀況是成功的關鍵。為此，筆者所在公司將宣傳工作放在了重要位置：首先，將涪陵區物業管理行業的生存狀況調查情況及小區物業服務費收支情況向廣大業主予以公示，讓廣大業主對物業管理行業生存狀況及企業有一個更深層次的了解；其次，采取全員宣傳的方式，將重慶市及涪陵區物業管理行業生存狀況向廣大員工通報、學習，并讓員工對業主不理解的地方予以解釋與溝通；第三，對調價特別不理解的業主，由筆者所在公司派中高層管理人員與其進行單獨的交流與溝通，直至業主理解為止。同時，為了確保宣傳工作的廣泛開展，各物業項目任務層層落實，責任到人。

　　第四步：加大與業主單位及業委會的交流與溝通

　　在各方面基礎工作基本完成的同時，就上調物業服務費標準問題，筆者所在公司高層管理人員分區域與各物業小區的業主單位或業委會進行了進一步的交流和溝通，特別是就小區近年來物業服務費收支情況、物業管理行業生存狀況、物價上漲指數、人員成本上漲指數等基本情況，以及按照《物業服務定價成本監審辦法》公布的小區物業服務費用收支預算情況等，進行了相互探討。

　　在實際工作中，筆者所在公司將每次與業主單位或業委會的交流與溝通情況，以及調價方案向廣大業主公示。經過這樣一系列深入艱苦的工作，最后，取得了小區絕大部分業主的認可和支持，進而逐一將各小區的物業服務標準進行了相應上調。

　　張嵱/《中國物業管理》/20**年第八期

篇3：物業費調價案例:仙霞物業售后公房服務費順利上調

　　物業費調價案例:仙霞物業售后公房服務費順利上調

　　摸底調查廣泛宣傳-仙霞物業售后公房服務費順利上調

　　仙霞物業所屬的威寧小區、虹仙小區、虹園八村3個小區，均屬此次售后公房物業費調整范圍，它們都建造于八十年代后期，入住時間均為90年代初期，屬老式公房。

　　威寧小區建筑面積為7.35萬平方米，戶數為1268戶。虹園八村建筑面積為3.06萬平方米，戶數為611戶。虹仙小區建筑面積為7.62萬平方米，戶數1463戶。原管理費按室戶類型不同為每戶每月4.50元 至7.50元不等。保安費統一為每戶每月2.00元至3.00元不等、保潔費統一為每戶每月3.00元至5.00元不等。

　　仙霞物業與3個小區業委會協商同意，已成功調價。調價方案為統一標準、按戶型進行調整，調整幅度基本在10元左右。保安費、保潔費按文件精神統一調整到每戶每月9.00元和6.00元。

　　順利調價的主要做法：

　　公司領導班子和各有關職能部門先學習文件，統一認識，每位員工都能做到既是講解員，又是宣傳員。不趕時間、不搶進度、積極穩妥、做細做透業主的工作，讓業主充分理解和支持。各小區先行摸底調查，掌握所要調整費用的戶數、房型等，然后與小區業委會、居委等協商，拿出調整方案。為規范操作避免留有后遺癥，采取統一靠檔，先統一靠到4.50元，然后再按文件規定進行調整。

　　利用小區的宣傳陣地，廣泛進行宣傳，做到業主家喻戶曉。如：利用電子滾動屏幕、小區宣傳欄、樓道告示牌、樓組長會議、業戶代表會議等形式。在摸底調查的基礎上，制定調價方案。公司職能部門嚴格把關，不多收和亂收一分錢。