小區開發商遺留問題引發糾紛

　　--能否作為拒繳物業費的理由

　　[案情簡介]

　　原告某物業公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區提供物業服務的物業公司。在原告為被告提供物業服務期間被告應按照政府部門核定的物業管理費，按建筑面積每平方米0.8元的標準支付物業管理費，公共用電另計，但被告卻自20**年12月起拖欠原告的物業管理費及原告為其代繳的電費、水費。經原告多次上門催收及張貼小區公告的形式催繳，被告仍不繳納。被告楊某某辯稱，原告所述不實，被告是交了物業服務費等費用的，只是被告不可能保留所有繳費票據，且原告的部分訴訟請求已經超過訴訟時效。同時，即使被告沒有繳納部分費用，過錯也不在被告，原告收費后不出具正式發票，被告有權拒交。從20**1年開始被告發現自己房屋墻體存在長期漏水等情況，被告多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，原告的行為違反了其作為物管公司的法定義務。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[法院審判]

　　20**年1月25日，原告與某小區的開發商某某置業有限公司簽訂了《某物業管理委托合同》，合同第三條約定：乙方(原告)提供服務的受益人為某物業全體業主和物業使用人，某物業全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。合同第二章系委托管理事宜，第四條約定：房屋建筑共用部分的維修、養護和管理，......。第五條約定：共用設施、設備的維修、養護和管理，......。第十四條約定：負責向業主和物業使用人收取下列費用：1.物業管理服務;2.水、電、氣代收費用......。第三章委托管理期限，第十七條約定：委托管理期限為三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告與被告簽訂了《管理公約》，第二條第(二)款第8項約定：業主必須在每月5日前到物業管理公司交納管理費、水電氣費以及其他費用。管理費、水電氣費按月繳納，......。第三條第(二)款第1項約定：原告負責小區內公共設施及設備的維修、養護。20**年7月1日接管小區物業服務以來，數次接到被告反映家中存在漏水現象。同月20日，重慶市江北區某小區業主委員會出具《證明》：被告因與原告發生糾紛，在業委會成立后要求業委會協調解決。證明中還記載，被告稱其20**年1月發現房屋出現了諸多質量問題，向公司工作人員曾某某、賴某某反映，公司一直未予以解決。由于漏水嚴重及時間較長，造成了被告的家具和裝修嚴重損毀。

　　法院審理認為，原告系某小區開發商在業主、業主大會選聘物業管理企業之前選聘的前期物業管理企業、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對某小區進行物業管理符合相關物業管理法規的規定，原告與被告的物業管理服務關系成立?！赌澄飿I管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相關物業管理服務。原告對小區共用部分、共用配套設施及相關場地實施了物業管理服務活動以及代交水電費的行為、表明其履行了物管企業的主要管理義務。被告作為小區業主，與原告簽訂了《管理公約》，接受了原告的物業服務，

　　據此，法院判決如下：

　　一、楊某某于本判決生效之日起10日內支付重慶麥某某物業管理有限公司物業服務費(含電梯費)818.95元。

　　二、駁回重慶麥某某物業管理有限公司其他訴訟請求。

　　[律師點評]

　　本案所涉及的問題是，被告抗辯認為：其房屋墻體存在長期漏水等情況，又多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業費的理由。答案是否定的。因為被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內，其維修的責任不在原告的物業服務范圍，故被告該辯解理由不能成立，法院不予采納。

　　其實，還可以從合同相對性的角度來理解這個問題，與被告簽訂商品房買賣合同的主體是房地產開發商，所以，房地產開發商應當負責被告房屋的質量問題。

　　當事人可以就此事宜起訴房地產開發商要求進行賠償，其依據可以是侵權糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業服務公司是缺乏理由的。

篇2：處理業主收樓遺留問題工作心得

　　處理業主收樓遺留問題工作心得

　　**庭院2#、4#樓交工后，領導安排我去協助物業配合業主驗房以及處理一些驗房中出現的問題，在此之間，我對交房中容易出現的問題體會頗深。我從以下幾個方面與大家分享。

　　工程完工后，要做到工完場清。防盜門安裝完畢后，我們忙于整個樓宇的收尾，往往忽略了小的細節，把一些施工材料丟在了住戶的家里，當業主進入家中時，首先印入眼簾的施工垃圾及材料亂堆亂放，給人一種不自在的感覺，這樣就產生了業主挑毛病的心理。與此同時，施工材料的丟失也是我們成本虧損的一個組成。

　　防水工程完畢后，要負責任的做好閉水試驗。防水工程是業主關心的最大問題。如果施工過程中，部分管理人員不負責任，對工人的管理與技術跟蹤監督不到位，不認真的做閉水試驗，那么就容易使施工隊產生僥幸心理，也為日后的樓宇使用埋下了一顆炸彈，“反復的維修，業主的漫罵，資金的投入，信譽的降低”會隨即而來。

　　門窗洞口要認真檢查垂直平整。業主接收后，首先做的裝修就是安裝門框與窗框，如果我們施工中對門窗洞口的方正、飄窗高度的檢查不到位，就容易造成日后業主無法安裝門框與窗框，而在維修過程中，處理門窗洞口是最麻煩而且投入人工最多的。

　　樓板的裂縫要在交工前做專業性的處理。我們施工的建筑物大多是民用住宅樓，當主業裝修房子時，要鋪地板磚，做地面找平層，這樣，上層施工的水就會順著樓板裂縫流到下戶，如果下戶已經裝修，那么我們的“維修”就有可能被說成是“賠償”。

　　施工完成后，要將施工洞、放線洞逐一檢查修補完畢。地暖鋪設前，要及時檢查施工洞修堵是否合格完畢，業主大部分是非專業人士，看到自己家中有這樣的洞口，給他們的感覺就是，這個工程不合格，對我們的信譽會造成一定的社會影響。

　　后澆帶要做好處理。由于現在的樓房頂板不做抹灰與刮白處理，原本施工后澆帶是施工過程中的正常程序，但是，如果我們對它的處理不到位，就會被業主誤認為“樓板”塌了。

　　風道、煙道的檢查至關重要。業主裝修完成后，房子就直接投入使用，在使用過程中，就會發現廚房與衛生間的風道、煙道不通。維修時，首先找逐層尋找堵塞點，然后看看有沒有破壞業主的瓷磚等等，從而為項目部避免了不必要的損失。所以，我們在交工前，要將風道、煙道做好排風排煙的通暢檢查。

　　對安裝、消防等各分包單位要跟蹤監督檢查。我們是工程總承包單位，在業主心中，所有的工程都是我們做的，產生任何的問題也是有我們來承擔，所以，在施工過程中，我們要加強對各分包單位的跟蹤監督檢查。

　　綜上所述是我在處理**庭院2#、4#樓處理遺留問題時的一些體會。希望大家在日后的工作中予以借鑒。在工作中，我們要帶著問題去工作，去思考，在保證單位利益的前提下去工作，真正的做到“認真、細心、負責任”。

篇3：收樓遺留問題處理程序的報告

　　收 文:物業總部

　　發 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關于建立**豪廷收樓遺留問題處理程序的報告

　　文 號:JYHT-GS*W-0806042

　　報 告

　　根據公司其它部門的反饋及管理處日?？蛻舴沼涗浄从?近期新收樓的很多業主均對遺留問題的處理質量與進度表達了強烈的不滿,部分業主表示其收樓時提出的工程遺留問題長時間得不到解決或多次返修仍得不到徹底解決,有的拖延時間長達一兩個月;再加之收樓時各項配套工程不完善,如:園林配套工程未完工、電梯故障頻繁、水電不能及時開通、1/2/3幢已裝修完工入住的業主無法開通天然氣、電視、電話等問題,由此引至業主極大的憤慨與不滿,對公司的品牌形象是極大的損害,同時也不利于物業管理服務的有效開展。

　　目前**豪廷收樓遺留問題的處理,基本上是由管家直接電話通知各施工單位到管理處前臺取單,施工單位自行根據處理單記錄進行返修,此處理程序存在以下問題:

　　一.管理處不直接對口管理施工單位,對施工單位的內部管理及工作安排不清楚,部分施工單位在接到取單電話通知后存在不及時到管理處取單的情況;

　　二.業主收樓存在的遺留問題均會同時涉及多個施工單位,管理處難以界清各施工單位的責任,施工單位間難以形成統一的意見與解決方案,因而延誤了遺留問題的處理進度;

　　三.對于較復雜的工程質量遺留問題,由于專業技術的問題,管理處并不能確定施工單位的維修程序與維修方式方法等是否恰當,因而可能會導致達不到應有的維修質量,同一問題一而再再而三得不到徹底的解決。

　　因應上述情況,為更好地解決工程遺留問題的跟進速度與跟進質量,避免業主的投訴與不滿,積極維護公司的品牌形象,關于工程遺留問題處理的程序管理處建議如下:

　　一.請公司就工程遺留問題處理方面指定工程部專人負責,關于工程遺留問題的取單、派單安排維修、維修責任的界定、維修方式與維修質量的現場監理均由此專人負責跟進與協調;

　　二.管理處接收到的工程質量問題只需與工程部遺留問題專責人聯系即可,"專責人"定期或接到管理處通知后到管理處簽確《遺留問題處理單》,并根據遺留問題的性質與分類確定要求施工單位的完工時間,"專責人"再根據《遺留問題處理單》進行現場維修監理工作,工程部"專責人"在完工驗收后通知管理處管家驗收,確認合格后第一時間回復相關業主。

　　就上述事宜特此報告,請公司批示。

　　**豪廷管理處