北京醫學院男科總院物業管理方案

　　構建“三化四定五制”的管理模式我們的管理模式是一個系統化的管理體系，其核心機制是三化，四定，五制.

　　一、業化，標準化，制度化“三化”模式

　　員工隊伍的配置和服務工作，堅持“三化”的管理標準，據此形成管理機制。包括號對服務隊伍的配備和服務工作的實施，均按專業化的要求來考慮，保證人員，設備，作業均符合所要求的技術水準;對服務工作和管理實行程序規范化和質量標準化，使每個管理單位的管理服務都有明確，系統，全面的質量指標體系和考核標準;企業各級組織都必須規范管理，從各個層級，各個方面建立健全規章制度，使管理活動制度化。

　　二、任務定人員，定成本，定獎罰“四定”目標管理

　　各級服務機構，凡無特殊的，均應實行“四定”目標管理，由上級組織與下級組織商定其任務和具體目標，配置的崗位和人員數量，成本開支定額和獎罰的方式和標準。“四定”的內容要求全面，具體，科學合理。“四定”目標管理責任書由公司總經理或各醫院的后勤服務管理處主任與部門負責人簽定，一經生效，即以此為依據實施管理。三.1+3責任制，限時復命制，服務訪查制，考核監督制，責任追究制“五制”

　　a)為確保醫院后勤服務責任真正到位，各醫院的服務機構對每個員工實行一個主崗加三個輔助崗位的1+3責任制。即在崗位責任方面，每個員工配置AB崗責任，以A崗為主，協助B崗，A或B崗員工離崗時相互自然頂替;同時，還有兩個責任區，一是直接責任區，每個員工在所在部門和班組的責任范圍和區域內，都有共同協助責任，不僅要協助部門班主的責任落實，而對在責任活動區內屬于其他部門責任的事項，負有相互協助協調和監督，相互通報信息和有需要時主動提供協助的責任。二是綜合責任區，每個員工服務求助，均有責任立即予以幫助和協助處理，發現院區服務責任的漏項漏控情況和項目，均有責任立即協助處理。b)

　　限時復命制公司和醫院后勤服務管理處對服務工作的管理，除建立完善的制度體系外，必須實行限時復命制，即下級對上級交辦的任務和工作事項，有時間要求，必須按時將完成情況向上級匯報。對沒有明確時間要求的任務和事項，承辦人必須每隔四個小時向下達任務和事項的交辦人復命一次，報告任務和事項進展情況。限時復命制的建立，用以強化管理和監督機制，有利于上級及時掌握情況，有利于使事事落實和保持工作節奏的快捷。

　　c)服務訪查制

　　醫院后勤服務實行定期訪查制度，公司在醫院后勤服務管理處除就日常的服務進行檢查，征詢意見外，一是實行每周一次的服務大巡查，由管理處主任率各服務部門負責人，全方位巡查醫院的各個部門和服務區域及各個部位，對安全狀況，設備設施狀態，工作態度，員工紀律作風各方面進行查訪和檢查。二是實行管理處每二個季度對下屬部門的服務滿意度，公司對管理處的管理服務滿意度書面或面詢形式進行一次訪查，據此改進服務。

　　d)考核監督制

　　一是實行嚴格的員工錄用制度，每個新加入醫院后勤服務的員工，無論公共招聘還是推薦選職，必須經過公司人事部門按程序考核考試和公司負責人面試，必須達到規定的條件，擇優選用，并且均實行試用。二是實行考評成績末位淘汰制。除對不適宜聘用的員工隨時實施辭退外，定期實施員工考評，對成績處于末位的員工給予辭退。三是各服務機構對員工實行每月考核制度，考核成績逐級上報備案。

　　e)責任追究制從公司到醫院的服務機構，實行責任追究制。通過制定出各個方面實行責任追究的事項和標準，以及追究的方法措施，一旦發生屬責任追究范圍的事項和情形，必嚴格追究，按標準處理。

　　鎖定“六個一”服務目標我們公司對擔負綜合服務的醫院，力求通過運用自身積累的經驗，按“六個一”的目標，構造一個全方位的優質服務目標體系，使后勤服務從整體獲得實用，先進而有效的服務。

　　一、設計一套無時無處不在的星級服務模式讓醫院的后勤服務形成全方位，具有星級化水平，這是公司綜合經營每所醫院后勤服務必須追求的目標，這一目標在模式上展現為三個方面：第一，醫院委托的所有服務項目在內容，標準和質量上必須到位，追求最高滿意度。第二，以醫院后勤服務“管家”的的大概念責任定位和服務意識，延伸服務的義務和施展范圍，并通過公司的“1+3”服務責任制加以保證，使員工對醫院的一切責任和義務的事項，凡耳聞眼見即動，不分彼此，自覺進行服務。使服務覆蓋于每個區域，每個場合和時間，無時無處不在。第三，以病人和醫院為中心，充分體察病人和醫院的需要，以做好服務為出發點，以微利，保本或無償的方式，增設擴展適其所需的各種有益服務。通過以上模式，使醫院的后勤保障能夠全方位，高水準，使醫院職工和每個病人，顧客進入醫院即得到有效服務。

　　二、建一套一個電話一聲招呼OK便捷服務機制醫院是全天候運作的公共場所和治病救人的特殊機構，后勤保障和醫療輔助性服務體系龐大而繁雜。如何使服務處于方便，運作順暢快速而高效，這是醫院后勤管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破，是我們公司在經營醫院后勤服務上設立重要目標之一。公司確定的目標理念是：要使發生在醫院的服務事項，只要一聲知會，就能獲得落實解決。這種“一個電話，一聲招呼OK”的便捷服務需要一套科學有效的機制來實現。在探索中，公司在**醫院等后勤服務單位創建的“后勤服務受理監控中心”，賦予其統一對外受理公司責任義務范圍內的服務事項。并對所受理的服務在內部進行分辦，協調，跟蹤，監控，督導及反饋的功能和責任。醫院，病人，顧客和院外人員，只有將有關事項向受理監控中心打一個電話或知會一聲，就能解決問題，避免了有事不知打哪里，不知找誰，不知能不能放心和不按時間，要求落實交辦的事項的現象，既方便了服務對象，又理順了內部運作和監管，使服務便捷，落實而高效。一個電話一個招呼就OK的便捷服務機構，是公司醫院服務新模式的一項有特色的構成環節，也是公司在所服務的醫院創造優質服務和管理的目標要求。

　　三.入一套人性化，高品位的服務文化使醫院后勤服務適應現化醫院文化建設和當今人民群眾的精神生活品味的追求，這是公司服務管理運營所側重的另一個目標。要真正履行好救人治病，維護人民群眾身心健康的職能，醫院不僅要提高醫療技術和業務服務質量，也必須注意人民群眾，尤其是病人的心里特點和需求，引入現代化服務意識和文化，改變醫院建筑風格單調，色彩貧乏，院內氛圍神秘，人面嚴肅，讓人備覺冰冷，使病人走入醫院即誘發社會弱勢群體心態的醫院傳統風格。公司在開展醫院后勤服務的經營中必須結合醫院的特點，用新的理念，考慮醫院的文化建設，在醫院引入體現人性化和高品味的服務文化，為醫院構造多點溫雅文化信息，輸入多一點人性化服務，使病人有“消費者”的感覺;讓醫院少一點單調刻板，多一點姿彩;少一點冷漠，多一點熱情;少一點疑慮，多一點自信;少一點蒼白，多一點輕松微笑的面容，讓醫院真正成為人們信賴的地方。

　　四、導入一套顯示現代醫院形象的視覺與標識系統醫院的形象，是醫院獲得社會效益和經濟效益的重要因素。醫院現代化的標志之一，是對醫院自身形象的重視和追求。如果一所醫院建筑設施失護殘缺，水電和各類供給時好時斷，環境和服務不佳，則難以想象可以給人以好的印象和取得良好的經營效益。而與上述相關的醫院后勤保障服務體系，無疑是醫院的一項重要的形象工程，是醫院和后勤服務企業必須重視的重要方面。公司追求為醫院創造優質服務，必須把醫院的后勤服務作為形象工程來打造。除了通過嚴格有效的管理確保醫院的機電設施良好運轉，生活保障服務到位外，須十分注意并以現代化美感追求來努力造就醫院視覺形象，重點是以最大潛力創造建筑外觀新穎，室內外環境優雅，并導入一套完整，清晰，視覺效果好的識別系統，使公司所服務的醫院具有良好的現代醫院形象。

　　五、建立一套全方位高系數的應變和安全保障體系

　　醫院后勤管理與其他住宅區和機構的物業管理相比，難度更高的一個重要點，是醫院作為一個救死扶傷，事關人民安危的高強度運轉的公共服務機構和場所，它既對安全保障和應變能力要求高，又是安全事故易發地和應對突發事件的責任機構。如何確保醫院平安，如何最佳配合醫院應對好突發事件，這是后勤服務的一個極重要的經營管理目標，就是在這個方面以最大努力，按照醫院的實際和特點，充分研究和把握好醫院的各種重要安全隱患和事故發生的源頭，規律和因素，以及醫院應對社會危難求災等各種突發事件的運作，制定出橫到邊，縱到底，全方位的預防，處理各類安全事故和安全管理的措施，以及協助配合醫院應對突發事件的運作方案，從而在醫院建立起全方位高系數的應變和安全保障體系。

　　六、打造一個優秀物業，花園小區和文明社區優秀物業，花園小區，文明社區，是城市綜合管理的重要指標項目，對一所醫院而言，它則是醫院建設和行政后勤管理的綜合指標，是反映醫院建設，管理水平的重要標志。

　　公司對醫院的后勤服務管理，必須將服務單位打造成優秀物業，花園小區，文明社區為目標，按照優秀物業，花園小區，文明社區的建設標準，制定后勤服務和管理指標和措施，并務求保證目標的實現。

　　管理人員“五訓導”

　　各級管理人員對后勤服務工作任務的完成起關鍵作用，必須在實踐中不斷學習，鉆研和總結，勵精思想和工作方法，不斷提高能夠實施有效組織管理的領導水平，在日常工作中，應學會，掌握和運用如下之行之有效的方法：

　　一、斷擴充所需信息

　　2，深入具體充分了解掌握醫院物業和運作全況及特點;

　　3，充分了解各項后勤服務運作情況

　　4，掌握員工的個人情況，工作表現和思想動態;

　　5，關注社會各方面的有關信息和方法;

　　6，經常了解掌握行業先進經驗;

　　7，經常學習研究有關理論讀物和政策。

　　二、切入管理和追求完美

　　管理人員應強化自我切入管理和追求完美的意識，時時注意，提出和思考以下問題：

　　a)進入醫院要注意到：在視線內有無值得注意和重視的問題;

　　b)進入單位要注意到：辦公場所是否具有影響企業形象的問題;

　　c)巡視每個部位的服務，要注意思量：員工是否處于最佳服務狀態，質量是否達到最佳水平，有無潛力可挖;

　　d)一天工作下來要思想，今天的服務工作有哪些不盡意的地方，明天應如何改進;今天有哪些工作尚未落實和完成，明天應優先處理哪些工作;

　　e)要經常思量：服務和管理措施上有哪點不妥或不完善，有無必要立即進;

　　f)要經常注意：在服務和員工隊伍中，有哪些現象需要發揚或立即制止;

　　g)每天都需注意到：今天有哪些信息值得關注，有無運用的價值;

　　h)每到一個地方，都要問問，這個地方有無值得借鑒和吸取的經驗，有無需要以注意防止的問題;

　　i)經常思考：現行服務和管理哪些方面可以創新?醫院后勤服務要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么辦?

　　三、重視團隊精神

　　a)管理人員自身并高度重視引導下骨干樹立始終以事業為重，相互間保持正常的溝通，議論問題對事不對人，不相互猜疑;

　　b)管理人員之間應經常相互通報情況，重要問題共商決定，工作中相互維護和支持，絕不拆臺和相貶;

　　c)管理人員應經常與下屬部門骨干平等討論工作，與員工平等交談，關心員工，通過自己的親和力，而不是小意氣來凝聚骨干和員工的向心力;

　　d)高度重視企業理論導向和文化建設的作用，把抓服務，抓業務，抓管理與抓教育和開展多種形式的企業文化活動相結合;

　　e)經常注意團體性的活動和講評，激勵，促成團體內部的良性競爭，培養和激發團隊精神。

　　四、充分注意公共關系

　　a)重視公共活動，協調醫院服務管理處的內外關系，樹立管理處和公司的良好形象;

　　b)組織員工積極參與社會公益活動，經常組織宣傳推廣工作，擴大管理處和公司的知名度和社會影響;

　　c)重視與客戶單位的相互溝通，積極，主動地征詢各方意見，通過接待，走訪，組織聯誼等活動，積極宣傳管理處服務內容，為管理處經營管理創造友好氛圍;

　　d)重視各種信息的搜集和分析，既善于用最佳時機宣傳自己，又能在不良事件發生時妥善處理，將不良后果及影響降至最低;

　　e)經常指導員工學會處理與顧客的關系和客戶單位保持溝通，讓服務對象感覺舒適，掌握贏取客戶好感的方法技巧，創造良好的人際環境。

　　五、以我為標桿

　　a)帶頭維護企業的風氣，形象及企業內部和服務單位之間的團結;

　　b)帶頭遵守勞動紀律和各項規章制度;

　　c)帶頭維護上級領導的威信;

　　d)帶頭維護企業和服務單位的利益;

　　e)帶頭處理好各種利益關系

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。