物業管理招投標競爭機制有力地推動企業重組與聯合

　　市場經濟本質是競爭，競爭是市場經濟生機和活力的源泉，也是把物業管理推向一個更新境地的重要途徑。在市場經濟條件下，企業作為市場經濟的主體，不僅要追求社會效益、環境效益，而且要實現最佳的經濟效益。在激烈的市場競爭中，企業面臨著優勝劣汰的抉擇，若不成功，就被淘汰?！段飿I管理條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業?！苯ㄔO部于二OO三年六月二十六日發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人數少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。福州市對此也作出相應規定，住宅小區建筑面積在2萬平方米以上、高層樓宇寫字樓建筑面積在1萬平方米以上都要進行招投標選聘物業管理單位。

　　從福州市物業管理行業現狀來看，經過十多年的培育與發展，正在逐步成長壯大，目前全市實施物業管理的房屋面積2663萬平方米，約占全市房屋面積的50.1%，其中住宅小區面積2164萬平方米，占全市住宅面積的67.5%。已有289家物業管理企業領取了物業資質證書，其中二級資質企業3家，三級資質企業92家，臨時資質企業194家。據統計，我市具有物業管理二級資質的3家企業，管理著295萬平方米的房屋，占實施房屋管理總面積的11%，三級以下的286家，管理面積2368萬平方米，平均每家物業企業僅管理約8萬平方米。從總體看，我市物業管理企業普遍存在著管理規模小，經濟效益差，專業人才少且分散，發展后勁不足等問題。

　　為了提高物業管理企業的市場競爭能力，福州市房管局最近以公開招標的形式向全國范圍選聘先進管理模式的物業管理公司。招標投標的工程一個是福州金山生活區二、三期工程，占地715畝，建筑面積達140萬㎡，作為目前全市規模最大、標準最高的居民小區；另一個是福州世茂外灘花園，占地110畝，總建筑面積達26萬㎡的超高層建筑群。全國各地先后有130多家物業管理企業報名參與招投標；這兩次參加競標的企業都是國家一、二級資質的物業管理企業，都具有很大的實力。競標結果，金山生活區二、三期物業管理被大慶林源物業公司中標，世茂外灘花園物業被深圳長城物業管理公司中標，而本省、本市參與競標的二級資質物業公司都未能中標。通過這兩次面向全國實行物業管理項目招投標給我們的啟示有如下幾點：

　　一、物業管理企業要有危機感

　　物業管理招投標制度在國際上早已廣泛采用，而在我國的實踐卻是從20世紀90年代初期才開始起步。隨著我國gg開放的不斷深入，公平競爭的觀念已深入人心，物業管理招投標已經顯示出其巨大的生命力，成為我國物業管理行業今后發展的趨勢。

　　通過招投標，物業管理企業可以在平等競爭的前提下開拓業務，擴大市場份額，實現規?；洜I，提高管理水平，樹立企業形象，因此，物管企業參與招標活動的積極性也隨之高漲，物管市場競爭也越發激烈。一些較早實施了社會化、專業化、企業化的經營型物業管理的地區，物管企業水平較高，已形成一定品牌，開始積極地在外地區參與競爭。隨著物業管理企業的增多，業主對物業管理企業的要求和選擇性加大，政府對行業不斷以法規、監督、資質等來規范物業公司行為，同時，面臨住宅建設日益科技化、智能化，物業管理企業必須在人才、技術以及設施設備上實行再分工再組合。因此，在未來的物業管理中，要靠企業實力、靠企業優質服務、靠企業的品牌去占領市場。要占領市場離不開競爭，要提高物業管理水平也離不開競爭，只有競爭才能使品牌企業的優勢得到顯示。那些規模小、無資質、信譽不好、經營不善、管理服務不到位的企業必然會被淘汰出局。

　　二、物業管理企業做“強”是做“大”的基礎

　　當今的物業管理正沿著走區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的軌道發展，已成為21世紀物業管理的發展趨勢。組建企業集團，擴大企業規模要遵循一條原則，就是強強結合，優勢互補的原則。因此，物業管理企業應針對物業管理存在的問題，抓住時機，規范物業管理行為，積極推進物業管理競爭機制的建立，競爭的焦點突出地表現為管理水平和服務質量的提高。福州市房管局去年初在全市物業管理工作會議上提出開展物業“服務年”活動，并發出《關于在全市物業管理行業開展“百日送溫暖”活動的通知》，這些活動都是旨在提高服務質量，拓展服務領域，重塑物管企業形象，把物管企業做強做大，提高企業競爭力。物業公司只有勵精圖治、不斷總結、不斷完善、練好內功，創立出具有自己特色的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象，真正把物管企業做強，才能在擴大企業規模的“強強結合”中拿到“入場券”，因此，把物管企業做強，是為做大創造條件，只有把物管企業做強做大，在市場激烈競爭中才能立于不敗之地。福州市政府行政主管部門在扶持物業管理企業做大做強方面采取了一些措施：一是以行政許可法實施為契機，按照建設部125號部長令《物業管理企業資質管理辦法》的有關規定，把好企業準入關，提高企業質量。二是鼓勵二、三級資質企業聯合、重組，發揮整體優勢，不斷在市場競爭中提高、壯大；三是通過公開招投標方式不斷引進國內外知名品牌企業，以引進的外來先進管理的品牌企業為龍頭，帶動本市物業企業管理服務上檔次、創品牌，促進福州企業做強做大。今年力爭創一級資質企業2～5家，二級資質企業10～12家；四是建立規范的企業經營者培訓制度。物業企業要做大、求強，造就優秀企業管理者是關鍵，尤其是項目經理、管理站主任。今年下半年，將分期分批培訓已取得物業管理企業經理和部門經理崗位證書的項目經理和管理站主任，以提升物業管理隊伍的整體素質。

　　三、物業管理企業發展的目標應當是實施規?；洜I

　　福州的物業管理市場與社會化、規?；囊筮€有相當大的距離，要改變這種狀況，就必須積極創造條件盡早在行業內實施規?；洜I。規?；洜I是一個行業發展到一定階段的產物，是行業內眾多企業為了取得市場和效益，通過聯合或兼并等方法組成聯合體實施共同經營的一種方式，是市場經過初期的培育后逐步走向成熟的標志。通過規?；洜I，可以集中優勢力量，大幅度地降低經營成本，從而達到以同樣或更少的投入獲得比預期要大得多的產品和效益。從目前福州物業管理市場發展的情況看，實施規?；洜I已經有一定的思想基礎。在我市物業管理招投標大小項目已進行過許多次。尤其最近舉行的金山生活區二、三期物業管理和世茂外灘花園物業管理面向全國招投標，對全市物業管理行業震動很大，在幾次的物業管理招投標中，每次的競爭都很激烈，這說明福州物業管理企業已意識到了走出自我，發展規?；洜I是使企業持續發展的根本出路。到去年為止，我市已有32家物業管理企業通過了ISO9000國際質量體系認證，今年還有一批物業管理企業通過ISO9000國際質量體系認證，不少物業管理企業如融僑、萬嘉利、實達、永安、中山、乾坤、新三澤物業公司等已逐漸被社會所認可，這些都體現了我市物業管理已朝著制度化、規范化、科學化、品牌化邁進了一步。這些物業管理企業為何積極投入貫標和認證，其目的就是為了練好內功，獲得擴大市場的“通行證”，這不僅是各個物管企業共同的愿望，而且也為今后物業管理企業走集團化發展道路打下基礎。目前，企業重組、整合之勢已在我市暗流涌動，一場以專業化、規?；彤a業化為目標的物業管理行業重組與聯合的局面即將出現。

　　福州市物業管理協會陳鵬霄

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。