物業管理問題及其處理和預防方法

　　物業管理是改善居民工作和生活環境，提高居民居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活環境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提，物業管理的目的是為業主創造一個整潔、舒適安全、寧靜的工作和生活環境，同時物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌必要的措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。正因為物業管理有如此重要的作用，所以物業管理行業在我國也發展得紅紅火火，各種名稱的物業企業也如雨后春筍般涌現，爭相投標、投資，但是這些物業管理企業在管理的過程當中并不是想象中的那么順利，而是麻煩不斷。究其原因，主要是當前物業管理中存在如下問題：

　　1、業主投訴多，業主通常認為物業管理公司是服務機構，理所當然應當享受服務，所以不管大事小事都找物業公司。

　　2、物業管理費糾紛，除了因合同約定的提供物業管理而直接產生的費用外，還包括物業管理企業所代辦的供暖供熱費用，煤氣費用，電費，有線費等，根據目前的實際現狀，小區實際交費的比例在70%-90%之間，而不交費業主多以物業管理不到位，小區臟、亂、差，供暖供熱時間短，業主車輛丟失為由拒不交納物業管理費用。

　　3、業主財產損失賠償糾紛，此類糾紛一般由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失所引起。

　　4、小區公用設施傷人賠償糾紛，此類糾紛主要有物業管理企業對小區內道路、廣告牌管道等管理不善，致使業主受到人身損害和財產損失而發生的糾紛。

　　5、小區公用部位的侵權糾紛，個別業主進入后擅自私搭亂建，引起大部分業主的不滿，要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建的行為。在此類糾紛中，如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執法權的制約;如僅對個別亂搭亂建的業主進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業主與物業管理企業的物業管理糾紛。

　　6、小區公用部位的出租和營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的公用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利，從而引起業主的不滿。

　　7、小區內的停車收費糾紛，此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由，自行或以業主委員會規定為由向擁有私家車的業主收取小區車位費、道路維修費、進門費而引起的糾紛，由于物業管理企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經物價部門批準，雖然有些經過了業主委員會的同意，但是由于無相應的法律法規為依據，因此爭議也很大。

　　8、在管理當中，保安人員與業主之間的糾紛，這是很多企業都存在的問題。安全難以保證，由于小區住的人多，保安人員很難掌握全部業主的信息，很難分辨出外來人員，從而導致外來人員的混入而帶來安全隱患。一些小區經常發生偷盜事件，從而引起業主與物業管理企業之間的糾紛。

　　9、物業管理企業收取業主的裝修押金和裝修清理垃圾費也引起業主的不滿，同時，物業公司對業主的裝修進行嚴格的監控，如禁止使用帶風扇油煙機，不準破壞主體結構，否則扣除裝修押金等，這些也引起業主的不滿。

　　那么如何才能使物業管理企業在運行中更加順利?筆者認為可以從以下方面進行管理：

　　1、在開發商與前期物業管理企業的物業服務合同到期后，業主應與物業管理企業之間簽訂新的物業管理合同，規定雙方的權利與義務，以減少不必要的糾紛。

　　2、依法成立業主委員會，作為小區的業主應主動、積極依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權，維護業主利益提供方便。

　　3、關于物業管理費的收費標準應按照當地物價部門的統一規定，不得亂收費。

　　4、對于解決財政問題，僅僅依靠收取物管費是不夠企業運轉的，企業應想出其他辦法，在不損害業主利益的同時，達到贏利的目的，例如可以在小區內開辦學習班，健身中心，運動中心，娛樂中心等方式，既娛樂業主，給業主帶來方便，同時達到贏利的目的。

　　5、對于財產損失賠償問題，一方面，應加強保衛措施，盡量避免此類事情發生，加強巡邏力度，另一方面應與業主簽訂合同，規定雙方的權利與義務，對責任進行劃分，物業管理公司應對小區零售超市進行統一管理，積極配合物價部門、工商部門搞好價格管理，保護業主利益。

　　6、加強物業管理企業人員的職業培訓，培養企業人員的職業道德，責任感，注重企業人員的自身素質的提高，尤其是保安素質，因為保安人員與業主，外來人員接觸多，沖突多，所以必須加以重視。

　　7、物業管理企業應提高其透明度，讓業主了解其工作性質，內容，還要做到明明白白收費，讓業主明明白白消費。

　　8、大力實施品牌戰略，全面提高物業管理公司的經營管理水平，樹立企業形象，才能讓業主放心，才能使業主自覺交納物業管理費。

　　9、多做公益活動，以熱情的服務感化業主，感動業主，體現出人文關懷，對極其困難的業主提供幫助，做企業力所能及的事情，讓業主感到家的溫暖。

　　由于物業管理是服務性行業，在物業管理的過程中，需要物業管理人員在工作中不斷地進行摸索和總結經驗，吸取教訓。以便達到業主和物業管理企業雙贏的局面。

篇2：業主關注的物業管理問題解答

　　業主關注的物業管理問題解答

　　※物業管理知識問答※

　　一.物業管理費收費標準？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。

　　政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。

　　已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。

　　二.物業管理費的構成？

　　綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。

　　能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。

　　三.物業管理的服務內容？

　　物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。

　　1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設備、設施的管理

　　3）環境衛生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。

　　2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業管理公司的水電費如何分攤？

　　物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。

　　六.怎樣成立業委會？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？

　　有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。

　　八.編制管理預算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？

　　《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：

　　1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；

　　2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；

　　3）開發商的權利和責任；

　　4）業主大會及業主委員會的產生和職責；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。

　　十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？

　　《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。

　　《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時”繳交物業管理費？

　　根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。

　　十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？

　　對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？

　　為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：

　　以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；

　　國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業主可憑交款單到指定銀行交費；

　　如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。

　　[案例提示]

　　運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。

篇4：中國物業管理發展若干問題的思考

　　中國物業管理發展若干問題的思考

　　物業管理在我國的發展已近20個春秋，如何看待這個發展中的新興行業，本文僅結合實際工作的體會思考以下幾個問題：

　　一、房地產行業的發展對物業管理影響重大

　　房地產開發和物業管理存在著緊密地聯系，房地產行業的狀況直接對物業管理產生影響。目前越來越多的房地產工發商認識到物業管理在房地產開發中的重要性，但十分關注物業管理的發展，而在物業管理行業還沒能充分關注房地產的現狀和發展，這和物業管理的發展極不適應。

　　1、物業管理的水平直接受制于房地產開發。

　　物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續的物業管理水平。從事物業管理的人員都知道，如果是開發商規劃設計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業管理去解決，那是十分困難的。因此我們現在提倡的物業管理早期介入就是要彌補規劃設計對物業管理認識不足的缺陷，完善房地產開發環節中與物業管理相關的內容。

　　2、房地產業政策的變化為物業管理創造了良好的外部環境，同時也提出了更高的要求。

　　隨著我國住房政策的調整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產權關系進一步明晰。這些產權關系明晰地結果就是每個居民實實在在在地擁有了自已的物業。一個家庭面對最大的“資產”，其保值、增值的要求更為強烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業保值增值愿意掏出一定的資金對物業進行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業管理公司因居民權關系明晰而容易調整相應的法律關系，但同時也因產權明晰后帶來了對物業管理要求更高的壓力。

　　3、房地產開發企業的售后服務和質量承諾將改變物業管理的現行做法和規定 　　隨著房地產政策的完善，方地產開發也從無序走進了規范，尤其是近年來房地產的積壓和房地產企業的競爭，更迫使房地產業朝著有利于消費者的方向發展，房地產這個特殊的商品正逐步的適應商品交換的一般法則。房地產開發商推出的“三包”、“無理由退房”、“質量保證”措施，以及政府出臺的相關管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產市場越來越成熟和規范。在這種情況下，物業管理的現行做法將作出調整，比如原先規定的房地產開發商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負責而失去交納責任的基礎。

　　二、物業管理企業的經營能力不足

　　長期以來對于物業管理強調的是誰開發誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調的服務又使得企業忽視了經營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業管理概念及企業的引入，越來越暴露出了我國物業管理企業經營能力不足的問題。

　　1、對行業的特點認識不足，缺乏對企業的經營認識，實際上經營才是物業管理企業自身積累和發展的源泉。物業管理由于其行業特點和發展過程的限制，在實施過程中，無論是提供服務的物業管理企業還是享受物業管理服務的業主都僅把服務看作是主要的內容。隨著市場化進程的加快，物業管理企業單純地強調管理和服務已不能適應市場發展的需求。在市場供給的過程中，物業管理企業把自已的產品--服務推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運作規律。物業管理企業要提高自身產品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業的經營策略，企業的經營理念和提高企業參與市場的競爭能力。物業管理企業要形成積累和良性向前發展，就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補貼”的階段，只有企業有了效益才可能有企業發展的后勁。因此企業的經營是企業發展的源泉。

　　2、與國際上的中介策劃、代理和物業管理企業相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產市場和物業管理市場的開放，以及房地產市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉變為租憑市場，國外及香港地區的房地產中介和物業管理逐步滲透到國內市場，對比國際上這類公司和我國物業管理什業的現狀來看，在經營能力、經營水平上我們明顯存在著差別。房地產開發企業為了盤活自已的資產、或提高自身產品的附加值，愿意借助于這些中介的力量?，F在進客店國內市場的中介機構如戴維斯、戴德梁行和國外的品牌企業，他們和名牌產品的經銷商保持著非常緊密的聯系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業進入市場，他們更具備這些經營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機構承接去了很大一部分。

　　三、物業管理的推進任重而道遠

　　1、國家的地區差異造成了發展的不平衡，要使物業管理在全國各地平衡發展，困難重重。

　　由于我國地區差別較大，物業管理的推廣情況并不平衡，物業管理的履蓋面還有待于進一步擴大。就目前情況來看，沿海地區、發達地區物業管理發展較快，運作也比較正常，而在邊遠落后地區，物業管理的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有物業管理的概念。要使得物業管理成為一個行業并在全國廣泛推進，除了經濟發展因素的限制之外，還有人的觀念、物業管理的意識、體制的變革等問題，因此要在全國各地平衡推進物業管理難度較大。

　　2、政府的不恰當干預影響了物業管理的發展

　　作為物業管理這個新興的行業，要想健康良性的發展，政府的引導是非常關鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進行的物業管理考評，物業管理企業的定級對推進行業的發展起到了積極作用。但在政府引導的同時還有一些不恰當地干預也影響了物業管理的發展，如對住宅區物業管理實施了政府定價的政策、沒能切實地按照市場規律進行運作；我們的輿論導向還存在著誤導，對正面報道的少，抓“熱點”問題多，實際上對于一個新興的行業，導向是非常關鍵；另外還有政府職能部分地轉移到了物業管理企業身上，使得物業管理企業承擔了不應有功能，這些都限制了行業的發展。

　　3、物業管理企業的自身現狀是制約行為發展的另一重要因素。

　　物業管理企業這些年來象雨后春筍般出現，實際上很多物業管理企業是由原業的房管所或后勤管理部門轉制過來的。這些物業管理企業轉制以后帶來了原有企業的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，名稱改而實質運作狀況和管理體制并沒有改變，而這些人員的素質不高，進入市場后并不能按照市場機制來運作，因此這些企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業的良性發展受到了限制。

　　4、糾紛和投訴將不斷加大。

　　物業管理應該說經過多方面的努力總體發展是健康的，并朝著越來越好的方向發展，但是在發展的過程中由于我國的法律法規沒能及時跟上，法律關系沒能得以及時調整，業主的物業管理意識不夠全面，物業管理企業的運作還不夠規范，因此必然會出現各種各樣的投訴和糾紛。實際上根據我國有關部門的統計，這幾年物業管理的投訴呈上升趨勢，這也是發展過程中的一些必然現象。

　　四、物業管理企業的運作模式必須變革

　　1、誰開發誰管理的模式將被打破，市場化的物業管理將成為趨勢。

　　在房地產市場剛剛啟動時，物業管理的概念未被廣大業主接受，為避免開發商開發的樓盤賣完后無人管理，政府制定了“誰開發建設建設、誰負責管理”的政策，這對于當時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業管理認識的提高和物業管理法規的健全，以及物業管理市場的完善，一大批專業物業管理公司憑借高素質的人才及豐富的經驗、優良的服務獲得了開發商和業主的依賴，為開發商承擔了管理服務的環節。時至今日，“誰開發、誰管理”的觀念已明顯落伍。

　　實際上作為房地產開發的延續或廣義房地產產品的組成部分，物業管理無論是對于消費者的吸引力，還是房地產附加值的提高都具有較大的作用，房地產開發商也都認識到這一點，所以他們從項目規劃開始就邀請物業管理參加，依靠物業管理來促進房地產開發，這是發展中的一種必然，也是物業管理市場成熟的一種標志。

　　2、企業之間的兼并、聯合、重組將成為趨勢，品牌企業的特許經營、聯鎖經營模工將出現。

　　在物業管理迅猛發展的同時也出現了不少問題，一是管理公司良莠不齊，魚龍混雜；二是管理規模過小，管理資源浪費，管理成本加大；三是社會化程度較低]發展商和物業管理存在著“母子”關系，這些方面直接阻礙了物業管理的發展。這幾年人們已充分認識到這一點，所以很多物業管理公司朝著規?；?、品牌化的方向邁進，再加上我國主管部門的政策引導，未來幾年大的物業管理公司將得以成長，管理水平低、業主投訴多的物業管理企業將會逐步淘汰，物業管理企業間的兼并、重組必不可免，而各大品牌公司將占有越來越多的市場份額，在這種情況下國外已經成熟的管理模式包括特許經營、聯鎖經營的模式將會出現。

　　3、單一服務型的物業管理將向多元化和專業化方向發展。

　　經過近20年的發展，物業管理從單一服務型向多元化經營和專來化趨勢發展。首先很多物業管理企業在做好物業管理和服務的同時，向和物業管理相關的行業延伸，有的物業管理企業辦起了中介、代理、租賃業務，有的則利用物業的相關條件和設備開展了多種經營，利用這些收入來彌補物業管理企業的資金不足、增強企業發展的后勁；第二，有些物業管理企業尤其是具有一定規模的物業管理企業開始走向專業化發展的道路，自已成立專業公司除承接自已的業務外還向社會拓展業務，或把自已物業管理中的專項工作委托給社會上專業公司進行管理。這種方式會大大節約物業管理成本，提高服務質量。

　　五、物業管理的發展將迫切需要更多的專業人才

　　1、物業管理是新興行業，從業人員大多是轉行過來的人員，缺乏專業知識。

　　物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業的，這些人缺乏專門的知識和系統的培訓。從物業管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經營等多門學科，為了能使得行業的高質量發展，人才的培訓和培養是必不可少的。

　　2、行業要發展，理論要引導，高層次研究人才短缺

　　由于對物業管理的認識不足，目前還沒有象房地產等行業引起人們的關注，很多高層研究人員對物業管理還沒有充分重視。實際上物業管理發展到一定階段后，越來越迫切需要系統的理論加以引導，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。