物業服務定價與服務品質的緊密關聯

1、物業服務費調價的歷史背景與現狀

　　近年來，政府逐漸認識到物業管理成本剛性上漲對行業整體運營造成的困難。自最新年份起，從國家到地方各級主管部門，都在積極探索物業服務費調價的有效路徑，并成功推動了一些物業項目的費用調整。然而，調價過程并非一帆風順，尤其是受到“三分之二以上業主同意”這一規則的限制，使得真正實現調價的物業項目仍然稀少，物管企業的經營壓力持續增大。

2、工業與寫字樓物業項目的合同特點

　　1、與住宅物業項目不同，工業物業和寫字樓項目的業主方在服務采購上更為專業和精細。他們通常會對每個工種、崗位的勞動量進行精確計算，并對各項服務成本進行比價分析。

　　2、因此，在這些項目中，物業服務合同往往無法一簽多年，而是需要每年接受業主方主持的滿意度調查，并根據調查結果決定是否續簽合同。

　　3、這種合同模式雖然增加了物管企業的工作量，但也為它們提供了每年調整物業服務費價格的機會，只要服務品質得到業主方的認可。

3、服務品質對物業管理的重要性

　　1、服務品質是物業管理的生命之源和立足之本。在工業物業和寫字樓項目中，只要物管企業能夠提供優質的服務，業主方通常愿意隨行就市提高物業服務費。

　　2、近年來，越來越多的業主開始認識到物業管理成本剛性增長的不可規避性，并主動提出參照當地最低工資標準、社會平均工資增長幅度等數據來制訂每年度的調價公式。

　　3、這種做法不僅減少了合同談判中的爭執，還使物管企業能夠更加專注于提升服務品質和隊伍素質。

4、物業服務費調價（定價）模式的弊端

　　1、物業服務作為勞動密集型產業，尤其是“低端勞動力密集型”產業，面臨著中央低收入人群收入“倍增計劃”帶來的巨大沖擊。

　　2、然而，現有的物業服務費調價(定價)模式卻存在諸多弊端，如與房屋租金比脫鉤、與房屋增值脫鉤、與市場物價脫鉤等。

　　3、以某個高尚住宅樓盤為例，十年間該樓盤的房價和租金都上漲了10倍以上，但物業服務費卻始終未變。這導致物管企業面臨巨大的經營壓力，甚至不得不從項目中撤出。

5、住宅物業服務調價的困境與出路

　　1、與工業、商業物業服務相比，住宅物業服務在調價方面面臨著更大的困難。由于必須經三分之二以上業主同意才能上調服務費，這一規則的執行難度極大且極不合理。

　　2、相比之下，臺灣的物業服務定價調價方式更為合理且便于操作。其根據房屋租金比確定物業服務標準，并將物業服務費與物業租金價格掛鉤，實現根據市場波動上下同比浮動。

　　3、借鑒臺灣的經驗，大陸地區可以考慮廢止現有的不合理調價規則，啟用更為科學、合理的物業服務定價調價方式。

6、物業管理行業的未來展望

　　物業管理行業已經在中國大陸發展了31年，為社會和諧、城市美麗和生活美好做出了重要貢獻。然而，要使物業管理行業徹底擺脫生存危機并實現健康發展，就必須解決物業服務費與市場機制脫鉤的問題。只有讓物業服務收入與市場物價同步增長，物業管理行業才能吸納和穩定人才隊伍，不斷提高職業素養和服務水平，從而更好地適應社會發展和滿足業戶需求。

篇2：定價機制與服務品質決定物業管理命運

　　20**年最令人鼓舞的事情是政府開始重視物業管理成本剛性上漲導致的行業整體運營困難。從國家到各省、市主管部門，都在探討物業服務費調價路徑問題，并出現了不少成功調價的案例。

　　20**年最令人沮喪的事情是物業管理成本繼續上漲，物管企業經營更加困難，而調價須經“三分之二以上業主同意”規則，讓真正實現調價的物業項目寥若晨星，物管企業經營“萬馬齊喑”。

　　過去，我們對物業服務合同一簽幾年而津津樂道，習慣爭取一簽三年。如果能一簽五年的話，就有“一勞永逸”般快樂。但在工業物業項目或寫字樓項目，業主方從來不認這一套。業主方服務采購部門十分熟悉各服務要素的成本。物業管理的各項服務需求是按照每個工種、崗位的勞動量一一計算而來。每個成本要素都進行過比價分析，你要在服務報價中保留未來幾年“成本上漲空間”?門都沒有!物業服務合同不僅不能一簽幾年，而且每年還需有兩次接受業主方主持的、由園區(寫字樓)各單位員工對物業服務質量的“滿意度調查”的嚴苛評價。滿足了業主方的服務需求，得到了“物業服務滿意”評價，才可能進行下一年度物業服務合同的商務談判。

　　我們曾對寫字樓、工業物業服務合同“一年一簽”很不習慣。后來發現這樣的好處：只要做好服務，每年可以調整一次物業服務費價格。其道理就像家里請保姆，只要主人覺得滿意，不會拒絕隨行就市提高保姆待遇。由此說明，服務品質是物業管理生命之源、立足之本。20**年我們感到最愜意的事情，是有的業主已經認識到物業管理成本剛性增長的不可規避性，主動提出每年價格變動參照“當地最低工資標準”、“本地社會平均工資增長幅度”等數據，本著“雙方共擔壓力”的原則，制訂每年度調價公式。這樣就大大減少合同談判而導致的大量無謂爭執，我們可以更加專注服務品質、隊伍素質等根本性問題。

　　物業服務是勞動密集型產業，而且是“低端勞動力密集型”。中央確定的低收入人群收入“倍增計劃”，是執政為民、縮小貧富差距的大政方針，對改善物管企業員工生存狀態是極大利好。但面對相對固化的物業服務收費模式，“倍增計劃”對行業的沖擊是致命性的?，F有物業服務費調價(定價)模式的弊端在于，物業服務費與房屋租金比脫鉤，與房屋增值脫鉤，與市場物價脫鉤。我們有個高尚住宅樓盤，十年前入伙時確定的服務費價格是0.5元/(月·平方米)，當時該樓盤房屋市價約4,000元/平方米，月租金約4元/平方米。十年后，該二手房價格上漲10倍達40,000元/平方米，租金也上漲了10倍以上，物管企業人工成本上漲了一倍以上，但物業服務費依然是0.5元/(月·平方米)。雖然業主承認“沒有一流的物業管理就沒有一流的物業”，認可物業服務的價值，但仍有相當一部分業主堅持不同意提高物業服務費。企業減少人工、降低服務標準，業主又不答應，最后只好從項目撤出。類似案例可以說比比皆是，不勝枚舉。

　　住宅物業服務與其他類型物業服務比較，雖然工業、商業物業服務價格一年一談不輕松，但比住宅物業“沒得談”好得多。住宅物業服務面臨的真正困難(自身難以解決的困難)是，無論市場價格水平發生多大變化，必須經三分之二以上業主同意服務費才可以上調。該規則執行難度很大，極不合理，應該徹底廢止，啟用、借鑒更好的方法。臺灣的物業服務定價調價方式便于操作，就比較合理。其要點是：根據“房屋租金比”確定物業服務標準：最基本的物業服務標準為租金價格的5%，最好的管家式服務價格為租金的20%;物業服務費與物業租金價格掛鉤，根據市場波動上下同比浮動。

　　物業管理進入大陸31年了。正如大家說的，“物業管理，讓社會更加和諧，讓城市更加美麗，讓生活更加美好”。但物業服務費與市場機制脫鉤，

　　“讓自身生存日益艱難”也是不爭的事實。自家食不果腹，卻奢談為人錦上添花，不是虛偽，也是高高在上脫離實際。一句話，只有解決物業服務費直接與市場接軌問題，讓物業服務收入與市場物價同步，物業管理才可能徹底擺脫生存危機，并健康發展--吸納、穩定人才隊伍，不斷提高職業素養，適應社會發展和滿足業戶需求!

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