物業服務合同糾紛中存在的主要問題

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理服務合同，則是由業主和物業服務企業關于對管理區域內的物業管理內容進行約定及業主按規定繳納物業管理費、物業服務企業進行有償服務的權利、義務相一致的書面約定。物業管理服務合同一般是以某某小區為一個物業管理服務區域。

　　從物業管理服務合同的合同相對性來講，表面上是指業主委員會與物業服務企業之間的合同關系，但從實際生活中及審判實踐中來看，它除上面的主體外，它還涉及到方方面面的情況，包括小區開發商、地方政府相關部門，其他物業承租人、借用人、或物業使用人等等。

　　物業服務中存在的主要問題

　　近年來，隨著國家經濟的不斷發展，社會的不斷進步，人民群眾生活水平的不斷提高，城市化建設的不斷擴大，各種住宅小區像雨后春筍一般不斷增加，各方在權力和利益的驅使下，物業管理服務合同糾紛也大量產生，就筆者所在庭20**年至今年8月份受理的該類案件達到74件(注：該庭收案只占全院四分之一不到)，大部份案件(68%)在審判人員的主持調解下雙方達成了諒解后原告撤回起訴。歸納他們引起糾紛的原因和存在的問題主要有以下幾種：

　　1.開發商只注重建設，忽視房屋質量和后續物業管理。

　　開發商在銷售商品房時大多對小區的各種優勢如環境、小孩上學、離城市中心距離、就醫方便、公共綠地、公共設施等等通過廣告形式大肆宣傳，促使主業購買。一旦商品房銷售完后，將小區通過前期物業管理合同甩給物業服務企業(該物業服務企業有些是開發商聘請、委托來的，有些則是開發商下屬企業)，對房屋質量、公共設施未完工、配套設施的完善再也不管了，而引起糾紛后開發商和物業服務企業又互相扯皮、推諉，給業主帶來不便和損失。

　　2.政府管理滯后，未成立業主委員會。

　　每個小區根據屬地管理原則，歸屬某某街道、某某社區管理，在未形成小區前，均由居委會負責管理，成立小區后就變成都不管了。開發商房屋賣完交給物業服務企業，走人不管，居委會因小區業主來自五湖四海，人雖居住在小區，但戶籍和工作單位均不在轄區，無法管理，物業服務企業雖與業主有前期物業管理服務合同的約定，但僅僅對物業進行管理、服務。由此可見，開發商、社區居委會、物業服務企業在此期間，誰都無法對小區進行有效管理，這時就需要相關政府部門，如房地產主管部門或者街道辦事處出面指導成立業主委員會，代表全體業主行使權利，這也是我國物業管理條例的規定。

　　3.主管部門不作為，只收費不辦事、不監督。

　　小區形成之前，在開發商建設、銷售過程中，有許多相關職能部門在收費、監督，如質監部門負責房屋質量監督，房地產主管部門收取質量保證金，房屋維修基金，環保部門監督小區環衛設施建設并收取相關費用。但小區一旦形成，開發商一撤走，上述等等相關部門也就萬事大吉，出現問題都推倒開發商身上，去找開發商處理，好象他們不是職能部門，他們變成了收費公司，至使業主與物業服務企業產生糾紛，物業要收費，業主則認為問題不解決只能拖欠物業費引起相關部門重視。

　　4.物業服務企業管理服務不到位，工作不規范。

　　物業服務企業按規定應當具有獨立的法人資格。目前有些物業公司雖有獨立的法人資格，但其開展服務的區域太大，跨市、縣服務，有的甚至跨省，導致某一具體小區工作中存在的問題得不到具體、及時的解決。其分支機構工作人員責任不強，培訓不到位，素質不到位，溝通能力不強，將物業管理服務理解為只收費、管理，缺乏服務意識，特別是有的需要與相關職能部門協調解決的，起不到協調作用，如與業主委員會溝通，加強監控、公共設施的保護，與房屋維修基金管理部門協調，爭取維修基金對已過質保期及公共設施的維修。

　　5.業主事不關己，高高掛起，缺乏大局意識。

　　俗話說院榮我榮，院恥我恥，作為小區的業主，對整個小區的環境、安全、幸福指數都涉及到每個業主的切身利益。在所有引起物業管理服務合同的糾紛中，有的是因為房屋質量問題引起，有的是因為公共設施安全問題引起，有的是因小區整個的安全問題引起的，而有的卻是因個人私利未達到而引起的，如裝防盜網不符合規范被物業公司制止的、有改變房屋用途影響公眾被物業公司制止的，有因小孩損壞公共設施被物業公司制止的、由此產生對物業服務企業不滿，故意拖欠物管費。

　　以上是引起物業服務合同糾紛的主要原因和存在的問題，也不排除其他特殊原因。

篇2：淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　談物業服務合同的風險防范與糾紛解決

　　物業服務合同作為物業管理活動的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了不可替代的作用。物業服務合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業管理條例》以及相關法律法規中明確規定物業服務合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業服務合同引起的物業管理糾紛開始呈現大幅上升的趨勢。物業服務合同的風險防范和糾紛解決開始引起業內同仁的關注。

　　一、物業服務合同的風險類別及防范

　　物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業服務合同時雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業服務合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業承接查驗引起的風險

　　物業的承接查驗關系到物業服務企業今后的管理，由此產生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

　　現實中，開發商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業費、贈送閣樓、免物業費等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

　　風險三：物業服務合同期限方面所引起的風險

　　物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業管理活動中應當?？顚Ｓ?，不得以其它事由挪用。物業專項維修資金法律、法規有明確規定，物業的專項維修資金在前期管理階段由開發商承擔。物業服務企業應當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業管理用房在物業管理早期介入時就應考慮，管理用房的落實影響到物業管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業管理質量、費用引起的風險

　　在物業管理活動中業主關心的重點是物業服務是否質價相符，因此合同應當明確約定物業服務質量與服務費用。為防止這方面引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業服務的質量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業服務合同的重要條款，如果約定不清，一旦發生糾紛，受損最大的應該是物業服務企業。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發生糾紛，物業服務企業很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業服務合同風險，物業服務企業在日常物業管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業管理的專業機構，與業主發生此類糾紛責任一般來說主要在物業服務企業。因此，物業服務企業在履行合同中加強與業主的溝通是必不可少的。

　　二、物業服務合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業服務合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業管理的糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，利益的共同性會使業主很自然地聯合起來，形成群體性糾紛，因而規模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關系錯綜復雜

　　物業服務合同糾紛，包括物業服務企業與業主之間、與業委會之間，物業服務企業與物業使用人之間，物業服務企業與開發商之間，物業服務企業之間，業主與開發商之間的糾紛。這些糾紛使法律關系變得非常復雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業管理中業主、物業服務企業以及開發商之間的關系交織在一起。再例如，物業管理法律關系區分所有建筑物相鄰關系的交叉。

　　3）物業服務收費糾紛占比例最大

　　物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業主與前期物業服務企業之間的矛盾成為焦點

　　前期物業服務企業由開發商來確定，會出現開發商與物業服務企業一體化的情況。尤其是父子關系的房地產開發企業和下屬的物業服務企業，是導致業主和前期物業服務企業矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業共用部位和設施的糾紛成為熱點

　　物業管理主要是針對物業的共有部分或者設施設備所進行的維修養護，此類業務也構成了物業服務的基本業務。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導致此類糾紛的出現。

　　6）物業的專項維修基金的糾紛也開始顯現

　　物業的專項維修資金屬于全體業主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產生的幾率。

　　物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣，比如說法律規范、規章制度不健全，行政管理不力，業主或者使用人對物業服務質量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協商、調解、經濟仲裁、經濟訴訟等。

　　對于因服務質量引起的糾紛，解決時首先是通過協商、調解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。為增強業主或物業使用人關于物業管理方面的法律意識，物業服務企業在平時的工作中，就應當在社區內宣傳物業管理的法律法規，還可通過社區文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。

篇3：企業終止無固定期限勞動合同引發的糾紛

　　企業終止無固定期限勞動合同引發的糾紛

　　案例簡介

　　黃某于1995年8月2日與某合資企業簽訂了無固定期限的勞動合同。合同約定，"雙方可提前一個月通知對方終止勞動合同，依據《勞動法》的規定無須支付經濟補償金。"黃某在聘任期間的工資為每月2500元。1998年以后，由于企業管理混亂，經營狀況不良，遂于1998年7月5日對黃某作出了終止勞動合同的通知。通知稱，鑒于公司目前的經營狀況和原簽訂的勞動合同中的約定，現提前一個月通知你與公司的勞動合同將于1998年8月5日終止。接到通知后，黃某要求公司支付7500元的經濟補償金。公司以勞動合同有約定為由，拒絕了黃某的要求，于是黃某向地方勞動爭議仲裁委員會提起申訴。

　　處理結果

　　勞動爭議仲裁委員會經過調查后認為，合同中約定的"提前一個月通知對方終止合同無須支付經濟補償金"的條款無效，公司應按黃某在該單位的工作年限(3年)發給3個月的經濟補償金，計7500元。

　　案例評析

　　《勞動法》第二十三條規定，"勞動合同期滿或者當事人約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即行終止。"勞動部發[1995]309號《關于貫徹執行〈中華人民共和國勞動法〉若干問題的意見》第三十八條規定，"勞動合同期滿或當事人約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即行終止，用人單位可以不支付勞動者經濟補償金。國家另有規定的，可以從其規定。"但是，勞部發[1995]309號第二十條又規定，"無固定期限的勞動合同不得將法定解除條件約定為終止條件，以回避解除勞動合同時用人單位應支付勞動者經濟補償的義務。"

　　本案中，該合資企業正是把法律規定的提前30日解除勞動合同的程序當作了終止合同的約定條件，這是一種回避法律義務的行為，勞動合同中的這種約定顯然無效。

篇4：最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋

(20**年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于20**年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過?，F予公布,自20**年6月1日起施行。
二○○三年四月二十八日
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售