物業安全、警示標志風險防范關鍵

　　一、安全、警示標志是有效規避管理責任風險的重要手段

　　物業服務公司對物業共用部位、共用場地、共用設施設備等部位的秩序維護及安全防范管理，按照有關法律和司法解釋規定，具有 “公共場所管理” 的屬性。在這些部位發生的特殊人身、財產損害侵權責任訴訟中，物業服務公司應承擔無過錯責任及舉證責任。物業服務公司須按照法定義務要求，證明自己在履行安全維護義務和安全注意義務中沒有過錯，或者損害結果是由受害人的故意行為造成的，否則，將被依法推定負有過錯責任。

　　現實生活中，一些物業服務公司往往缺乏風險防范意識，在服務過程中疏于履行安全維護和安全注意義務，忽視安全、警示標志的管理和使用，無法及時有效的提供證明自己沒有過錯的相關證據，導致無法承擔舉證的敗訴結果，給企業造成難以挽回的經濟損失和不良影響。例如：2024 年，上海某大廈進出口的玻璃門通常都是開著的，但是有一天突然被關上了，一個男孩不知這個變化，以極快的速度沖進去，由于玻璃門缺少安全、警示標志，結果男孩重重的撞在玻璃門上，厚重的玻璃門被撞碎，孩子撲進門內倒地身亡。痛不欲生的父母與物業服務公司打起了賠償官司。此外，某小區 8 歲的男童 Y 某在小區里的人工湖臺階邊玩耍時，不慎跌落湖里，被打撈上來時已經溺水死亡。由于物業服務公司未在湖邊設立警示標志，Y 某的父母將物業服務公司告上法庭，提出 46.8 萬元的賠償要求。

　　除此之外，一些大廈自動旋轉門夾傷過往人員，物業服務公司因未張貼安全、警示標志被索賠;某住宅小區樓前臺階因下雪結冰造成業主摔傷，物業服務公司因未設立安全警示標志被法院判決賠償等類似案例比比皆是。在這些案件中，相關物業服務公司均是因為忽視對安全、警示標志的管理和使用，無法證明自己履行了安全維護和安全注意義務，從而付出慘重的代價。這些用生命和鮮血換來的教訓告訴我們：科學的管理和使用安全、警示標志是物業服務公司保護自身權益，有效防范和規避管理責任風險的重要手段。

　　二、標識、標志是一種服務更是一種管理

　　物業服務公司工作人員面對面的為業主提供禮儀、維修、保潔、秩序維護服務無疑是服務活動的最基本形式。但是，在許多大型社區或建筑物中，物業服務公司的微利經營模式決定了其無法實施全方位、全天候及全過程的面對面服務?？梢?，物業服務標識、標志承擔了不可或缺的服務和管理角色。這些物業服務標識、標志，一方面代替物業服務人員為業主和物業使用人提供非現場情況下的服務，如指引道路、提示公共服務設施，指示樓宇、樓層、走廊位置，提醒注意事項等。另一方面，這些標識還可以代替物業服務人員在非現場情況下實施相關秩序維護管理，如區域內道路管理、交通秩序管理、停車管理和環保提示等管理。

　　安全、警示標志不僅可以在物業服務公司非現場情況下為管理區域內的服務對象進行安全提示、安全警告、安全禁止、安全指引服務，彌補物業人員的巡查間隙和管理空白點，有利于物業服務公司全面預見安全防范結果、履行安全注意義務，而且有利于提高業主和物業使用人的安全意識，有利于在意外人身、財產損害事件中分清責任，及時化解風險矛盾。

　　此外，安全、警示標志對于物業服務公司自身的安全生產管理也具有重要意義。安全標志的科學管理和使用能夠促進物業員工在設備設施的管理、運行和維護工作中強化安全生產意識、嚴守操作規程，有效避免發生工傷事故和設備違規操作導致的損毀。

　　三、安全、警示標志的發展以及實踐中存在的問題

　　安全、警示標志在當今全球經濟一體化的大環境下，為世界各發達國家所廣泛采用。這方面，外資零售業及外資物業服務公司因為有良好的國際背景和先進管理經驗，對安全、警示標志的規范管理和使用給人以深刻印象。國內物業管理行業對安全、警示標志的普及和應用是隨著房地產業的興起和發展開始的。由于建筑年代不同，以及一些開發商在物業標識設計環節的缺陷，國內目前不同類型的物業安全、警示標志使用情況參差不齊。存在的主要問題表現為標志類別不完整，式樣、內容不符合國家標準，給物業服務公司接管后的管理和服務帶來不利影響。一些物業的安全、警示標志安裝位置不合理，妨礙視覺信息傳遞，甚至構成安全隱患;而物業服務公司由于缺乏專項資金，對于安全、警示標志系統性缺陷無力進行整改。

　　相比之下，深圳一些大中型物業服務公司由于物業管理起步早，重視企業形象和安全、警示體系建設，貫徹國優、市優及 ISO/OHS 管理體系標準，大多建立了完備的企業 VI 系統手冊，有力的促進了服務標識和安全、警示標志的應用和管理，非常值得國內物業服務公司借鑒和學習。

　　四、安全、警示標志的科學管理和使用

　　通過上述分析，針對安全、警示標志管理和使用方面存在的問題，筆者認為廣大物業服務公司為有效加強防范和規避經營服務過程中的管理責任風險，一方面要加強風險的防范制度建設和組織建設，積極履行安全維護義務和安全注意義務，引入物業管理責任保險，轉移物業管理責任風險。另一方面，還應該從安全、警示標志的科學管理和使用方面下更多的功夫。

　　1、安全、警示標志的制度化、規范化管理

　　首先，物業服務公司要重視物業非現場的服務與管理，在全員中樹立標識是一種服務更是一種管理的觀念。其次，要將安全、警示標志的管理納入企業及物業項目的日常管理之中，建立安全、警示標志的長效管理機制。如：規范雨雪天氣或清洗作業時放置 “小心地滑” 的警示牌。第三，在周期性檢查考評中將服務標識和安全、警示標志管理作為考核項目之一，促進各級管理人員的重視程度。

　　2、確保相關舉證義務的實現

　　物業服務公司應結合企業品牌建設需要，依據國家標準和先進企業經驗，系統策劃服務標識和安全、警示標志體系，建立規范的企業 VI 手冊。同時，要求各物業服務項目依據手冊對照檢查本項目標識和安全、警示標志的情況，做好拍照影像資料，詳細記載各類標識、標志的種類、數量，安裝位置和時間，做到有備無患。特別要注意做好公共場所、場地管理區域內可能發生的管理責任訴訟中舉證義務的準備，如：將停車場貴重物品保管提示制作成公示牌，明確保管義務等;保證隨時可以提供證明自己沒有過錯，充分履行安全維護和安全注意義務的相關佐證。

　　3、結合法規標準，引入第三方管理

　　物業服務公司應根據物業管理法規和物業管理示范標準中對安全、警告標志的規范要求，結合 ISO9001/14001 及 OHS18001 體系建設，落實標志管理或管理崗位職責，加強標識的可追溯性管理。廣泛開展管理區域內的危險源識別，制定和完善標識管理方案，及時予以排除。對于一些潛在的可能發生危及人身、財產的設施設備和場所，應利用安全、警示標志做好 “預防性提示服務”，特別是可能對未成年人發生的傷害。例如在小區景觀水池邊間豎立 “注意兒童安全、防止落水” 等提示牌;在主動落實和檢查基礎上，通過行業主管部門以及認證機構的第三方檢查驗收、審核促進工作開展。

　　4、領導重視，廣泛培訓

　　物業服務公司領導應重視服務區域安全、警示標志存在的隱患，從人性化角度出發，優先安排資金對存在問題的安全、警示標志進行更換。同時，要求物業管理人員進行安全、警示標志的系統學習，深入開展對業主、使用人和員工的安全防范宣傳和培訓。讓廣大業主和員工掌握安全、警示標志的常識，樹立安全防范意識，更好的發揮安全、警示標志在物業服務中防范和規避管理責任風險的作用。

篇2：如何防范物業管理中的破窗效應現象

　　如何防范物業管理中的破窗效應現象

　　筆者所居住的小區有一條柏油路面的主干道，本來很通暢，可是，自去年夏天以來，個別業主開始把私家車停在路邊過夜。由于物業服務公司沒有及時制止，后來在這條主干道停車的人越來越多，到目前，這條主干道儼然成了一個免費停車場。不僅夜晚停滿了車，就連白天也是車滿為患，甚至有人還在路面上畫上了停車位，寫上了自己的車牌號，于是經常出現小區內堵車的奇特現象，給業主的出行帶來了許多不便。

　　物業管理中的“破窗效應”現象

　　面對業主的埋怨與指責，最近，小區物業服務公司發出通知，禁止在主干道上停車?？墒?，盡管出了通知，仍很難落到實處，業主亂停亂放已成習慣，響應者寥寥無幾。

　　試想一下，如果小區物業服務公司在剛剛出現有業主將車停在主干道的時候就果斷制止，還會有今天這樣大家都把主干道當停車場的現象出現嗎?由此可見，物業管理必須增強超前意識和主動意識，對不符合相關規定的現象必須抓早、抓小，防微杜漸，把各種不文明、不規范行為控制在萌芽狀態，謹防產生“破窗效應”。

　　美國政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳通過實驗提出的“破窗效應”理論認為：如果有人打壞了一幢建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶。久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無序的感覺，結果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會滋生、猖獗。

　　其實，“破窗效應”在小區物業管理中屢見不鮮。比如，只要有一戶進行違章搭建，物業服務公司沒有及時制止，小區內的違章搭建現象就會越來越多;只要有一部分人不講究衛生，亂丟亂扔垃圾，小區內的衛生就會越來越糟糕;小區的墻面上，如果有人張貼了一張小廣告，沒有及時清理，很快，小區內就會布滿小廣告--因為對后來者而言，違章搭建、亂扔垃圾、亂貼小廣告就是一種“示范”，長期放任不管，也就成了一種暗示：“大家都可以這樣做!”

　　“破窗效應”之警示

　　“破窗效應”啟示我們，人的行為和環境均具有強烈的暗示性和誘導性，這種“暗示”和“誘導”，會導致不良現象的無限擴張，最終陷入“初次破壞--仿效--惡化--更多仿效--更加惡化”的怪圈。這就提醒物業管理部門要切實增強管理意識，在日常巡查中不放過任何一個細節，對于那些看似偶然、個別的、輕微的不良行為或“過錯”，必須持有高度的警覺，及時有效地制止和糾正。否則，就可能出現“破窗效應”。

　　首先，作為物業管理部門必須及時修復“第一扇破窗”，“防微杜漸”、“小題大做”，不能“千里之堤，潰于蟻穴”。物業管理中的很多違規行為具有反復性、動態性、連鎖性、頑固性特點，因此，預防“第一扇窗戶的玻璃被打碎”具有特別重要的意義。如果不能第一時間快速反應，采取果斷措施及時有效地堵住漏洞，修復破窗，這些違規行為就可能起到反面示范作用，進而導致“破窗效應”的發生。而唯有將第一個“蟻穴”堵死，方能保護好物業管理的這座大壩不致“潰堤”。

　　其次，在日常管理中一定要善于汲取教訓，引以為鑒，舉一反三。要經常加強物業管理工作的規律性研究，不斷探索管理的新方法、新途徑、新舉措。要經常性向業主征求意見，聽取他們對物業管理的建議和反映，超前做好管理謀劃工作，增強工作的主動性。工作中不出現問題、差錯是不可能的，出了問題和差錯并不可怕，關鍵是以什么樣的態度去面對問題和解決問題。消極的態度是面對問題怨天尤人，不找主觀原因，光說客觀原因，這樣的態度導致的結果是問題還會發生，“破窗效應”繼續放大;積極的態度是從自身入手分析原因，采取積極有效措施堵塞漏洞，舉一反三建立機制，從根本上保證不再“破窗”。

　　第三，要堅決糾正和制止第一個打破玻璃的行為。人都有從眾心理，小區管理中，如果有一個人做了違規的事情沒有得到及時制止和相應懲罰，那么接二連三，就會有許多人效仿甚至做得更甚。造成這樣失序狀況的發生，往往是由于物業管理部門對“第一個破窗”者打擊不力，沒有及時到位地去修正它。因此，物業管理部門要摒棄法不責眾的心理，嚴懲“第一個破窗”者，狠抓典型，以點帶面，通過曝光、批評、責令整改等措施，打擊、震懾違規行為，使秩序得到維護、文明得到彰顯、制度得到遵守。

　　小區管理要防范“破窗效應”，就必須樹立超前“補牢”，避免“亡羊”的主動意識，在日常管理中多做預防性工作，多做小隱患、小缺陷、小違規的治理和糾正工作，嚴格執行管理制度和業主公約，對物業管理中的每一個“小問題”都要“小題大做”，并教育引導廣大業主充分認識到“小問題”可能帶來的大危害，形成人人都不去打破“玻璃”、人人都爭做“玻璃”守護者的濃厚氛圍，如此，小區的“窗戶”就能更加明亮、結實，小區的環境就會更加整潔、優美，小區的人際關系就會更加純潔、和諧。

篇3：物業項目重點部位應設置警示標志

　　物業項目重點部位應設置警示標志

　　1、水景、親水平臺：應標明水深，照明及線路應有防漏電裝置。

　　2、兒童娛樂設施、健身設備：應由生產企業在醒目位置設置使用說明書標牌，注明使用方法、生產企業名稱，提供質保承諾和維修電話。

　　3、假山、雕塑：應標明禁止攀爬等行為。

　　4、樓宇玻璃大門：應有醒目的防撞條等防護措施及警示標志。

　　5、電梯：應設有安全使用和故障注意等事項的標志，維修養護時應設置維護措施。

　　6、電表箱、消防箱：應保持箱體、插銷、表具和器材完好，設置警示標志。

　　7、水箱、水池：應加蓋或加門并上鎖。

　　8、窨井、污水處理池：應保持蓋板完好，維修養護時應設置維護和警示標志。

　　9、垃圾堆放：應規定生活和建筑垃圾分類堆放，建筑垃圾實行袋裝化。

　　10、挖溝排管：應標明施工期。設置維護和警示標志。

　　11、腳手架：應確保穩固，警示標志明確，行人出入口有防護，底擋笆牢靠。

篇4：暴雨季物業如何防范和排查

　　隱患查到底，物資備萬全

　　1、地下車庫出入口、地下室及人防、首層出入口逐一檢查小區地下車庫、地下室及人防、首層出入口，對低于室外地面易發生雨水倒灌的部位，應配備擋水板、防汛沙袋等，高度不低于1250px，有條件的可砌筑防水臺。

　　2、外圍排水管線對照室外管網圖和實際情況，對所有污水井、集水坑、化糞池、雨水井及其附屬管線進行檢查，并檢查排水管線與周邊市政排水管網的接口，發現井蓋和井篦破損、管線堵塞(例如：管線坍塌、有積水、有雜物等)，及時維修或清理，并注意做好檢查、清理和維修的工作記錄。

　　3、排水泵及其控制柜(箱)對照排水系統圖，對項目內污水井、集水坑的排水泵檢查，重點檢查運轉及排水情況。由工程維修人員進行點動測試后，若出現不能正常啟動、運行有異響，或管道及法蘭接口滲漏等現象，應及時修復。點動測試后，將控制柜(箱)開關恢復至“自動”位置。

　　4、屋面防水及保護層對屋面防水層、保護層及上一汛期中的漏水點進行全面檢查，如發現防水層或保護層鼓包、破損、裂紋、接口開裂等現象，應及時修補，并進行不少于48小時的閉水實驗，確認無滲漏點。如汛情來臨前無法修復，應用苫布或油氈遮蓋可能漏水的房屋頂面，告知頂層業主屋面防水破損情況，提前做好準備，避免擴大損失。

　　5、屋面雨水排放系統對屋面的雨水落水口、落水管進行檢查，清理屋面的雜物，確保雨水落水口無堵塞，管線暢通。對于管線開裂、脫落、滲水等，及時更換或修復。

　　6、項目內公共照明小區內的公共照明包括：路燈、草坪燈、景觀照明、宣傳欄照明、廣告燈(箱)及相關配電柜(箱)進行逐一檢查，出現安裝松動、柜(箱)體破損等，應加固或更換，發現接線裸露的進行絕緣處理。

　　7、道路、散水、圍墻、人造景觀發現塌陷、傾斜、沉降、裂縫等問題，應及時修補。修復期間應在作業區域設置圍擋，并于顯著位置設置警示標識。

　　8、樓外立面樓體外立面包括：外墻、外檐、空調欄板或護欄、外窗(樓道)和其它懸掛物等進行逐一檢查，發現滲漏、安裝不牢固、銹蝕、起鼓、開裂、風化、脫落等，應及時修補。修復期間應在作業區域設置圍擋，并于顯著位置設置警示標識。對于需要分流的區域，應加設指示標識，引導人員或車輛由安全路線通過。

　　9、避雷設施每年汛期前，應當對避雷設施進行專業檢測。根據檢測結果進行整改。隱患查到底，物資備萬全防汛物資配備的種類及數量，根據各小區實際情況配置。河道周邊、地勢較低或曾經受災的項目，應加大物資配備力度。

　　(一)物資的存放：防汛物資應放置在重點部位或集中在專門區域，避免暴曬和風吹雨淋。存放時應分類碼放，設置標識，注明種類和數量。

　　(二)防汛物資種類較多，各小區應根據物資用途，結合重點防范部位科學選配。

　　1、設施設備間、地下車庫、地下室或人防、首層等出入口，應架設擋水板或碼放沙袋;

　　2、低洼處易積水部位，應架設污水泵，一般分為交流電和燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管，場所和條件應符合易燃易爆品的管理要求，并定期對發電機進行啟動式實驗;

　　3、樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時處理的，應在隱患部位周邊設置警示標示，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等;

　　4、歷年汛期曾出現過斷電的項目，還應配備專業照明設備，包括應急燈和小型發電機組;

　　5、除上述物資外，各企業可根據實際情況選擇性配備榔頭、錘、斧、手鋸(雞尾鋸)、電工鉗(或斷線鉗)、銑、鐵鍬、水桶、掏水盆、對講機、擴音喇叭、三輪車等物資。

　　(三)沙袋及擋水板的使用沙袋和擋水板是各小區在防汛工作中必備的防汛物資，以下列舉了擋水板的制作方法及沙袋的碼放標準，供各項目參考。

　　1、擋水板的制作方法擋水板的材質應選擇重量輕、不易腐蝕的材料，如塑料板、不銹鋼板或進行防銹處理的鋼板。安裝時可采取邊側立式卡槽或后方檔桿的方式，如阻擋面過寬，應使用板材之間固定鏈接(可用緊固夾子)和45度角支架的方式。

　　2、防汛沙袋的配備防汛沙袋主要有兩種：一是普通沙袋，二是新型的膨脹式沙袋。普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨脹式沙袋是由高科技吸水材料作為填充物而制成，用于圍擋漏洞、暗溝和暗洞的堵塞。普通沙袋使用時應按堆疊錯位的方式進行碼放，依次一個壓著一個的放置，碼放高度如超過50CM，應在其堵水下方增設45度角的圍堵壩，以加強堵壩的穩固性;新型膨脹式沙袋碼放時，應層疊碼放，盡量靠近邊緣，碼放高度應占孔洞高度的四分之三左右。防汛沙袋平時放置在干燥、通風處，使用過后應在通風干燥處控水晾干。