新小區驗收重細節降成本

　　一、常規物業驗收內容

　　每當 xxx 物業管理公司進入一個新的小區，要做的第一件事就是從開發商手中接管物業，代表業主去驗收所接管物業的質量。按常規，在驗收物業時要檢查以下方面：

　　1、水電供應：檢查所接管物業是否接通水、電;

　　2、建筑外觀與內部：查看室內外墻面、天花、地面是否有裂紋;

　　3、管道系統：檢查水管是否漏、滲水，排水管是否通暢;

　　4、安全設施：確認樓道、陽臺護欄是否焊接牢固，油漆是否做好;

　　5、門窗及開關：檢查門窗是否安裝到位，開關是否靈活 。如果驗收無誤，就算驗收合格。

　　二、常規驗收忽視的隱患與細節

　　從服務和人性化的專業角度來看，常規驗收合格的背后，仍存在諸多被忽視的隱患和細節問題：

　　1、安全隱患：樓道鐵護欄轉彎處的角可能是銳角，容易劃傷業主小孩的腿、腳，進而引發糾紛;

　　2、維護成本問題：護欄雖做油漆，但可能未做防銹漆，會間接增加物業公司的開支;

　　3、設施便利問題：如樓道是一梯三戶并錯層的，少安裝一套燈具就會給部分業主出入帶來不便;

　　4、建筑質量問題：房屋主體結構雖無大問題，但地面水泥砂漿標號太低，剛交樓就出現嚴重起砂現象;

　　5、生活使用問題：空調孔位置不合理，空調外機位置容量不夠或者外機無法散熱，影響業主日常生活;衛生間排氣量不足，門鎖生銹、玻璃破損;

　　6、安全與設施故障問題：小區路燈線在綠化植樹時若被劃破包皮，下雨時會導致漏電跳閘;單元門上的雨棚漏水，會使門禁面板短路。此外，有些開發商對維保責任采取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就 “甩包袱”。物業公司前期工作不到位，后期管理中就要投入大量人力物力處理這些事情，還有許多隱蔽問題更難處理，難以讓所有業主理解，進而影響物業公司形象，增加管理成本。

　　三、精細化驗收管理經驗

　　xxx 物業在這方面做得比較細致，有嚴格的體系要求：

　　1、前期聯絡：在接管物業的前期，派專人與開發商聯絡;

　　2、工程檢查：對隱蔽工程逐一檢查，甚至連小區內綠化樹種都進行前期管理;

　　3、協議簽訂：在公司進駐前，盡量簽訂三方(開發商、承建商、物業)維保協議;

　　4、現場跟蹤：對施工方安裝的所有公共設施進行現場跟蹤檢查，了解施工與設計圖紙的差距，減少今后的維修費用和管理成本。

篇2：物業工程部接管驗收工作規程標準細節要求

　　物業工程部接管驗收工作規程標準及細節要求

　　1.0目的

　　規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。

　　3.0職責

　　3.1地產公司總經理負責組建接管驗收小組并同地產公司具體辦理物業的接管工作。

　　3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

　　3.3物業工程部具體負責公共設施物業的接管驗收工作。

　　3.4地產公司售后服務部具體負責接管后的物業質量問題的處理。

　　4.0程序內容

　　4.1接管驗收的準備工作

　　4.1.1新建物業竣工驗收后、業主入住前，地產公司應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

　　4.1.2成立物業接管小組

　　a）在接到總經理的接管驗收指令后，管理處各相關部門應立即按照總經理的要求參與接管工作；

　　b）接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

　　---物業管理處管家部負責業主資料的驗收移交，以及協助房屋的驗收移交工作；

　　---物業管理處工程部具體負責公共設施和機電設備的驗收移交工作。

　　c）地產公司售后服務部具體負責接管后的物業質量問題的處理工作

　　4.1.3接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　　a）與地產公司聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

　　b）提前參與地產公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作。數；

　　c）準備好接管驗收記錄表格：

　　---《公共配套設施接管驗收表》；

　　---《機電設備接管驗收表》；

　　---《接管驗收問題整改表》。

　　4.2資料的接管驗收。地產公司委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

　　4.2.1綜合竣工驗收資料：

　　a）竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）；

　　b）建設工程竣工驗收證書；

　　c）建設消防驗收合格證；

　　d）公共配套設施綜合驗收合格書；

　　e）供水合同；

　　f）供電協議書、許可證；

　　g）供氣協議書、許可證；

　　4.2.2施工設計資料：

　　a）全套設計圖紙；

　　b）圖紙會審記錄；

　　c）設計變更通知單；

　　d）工程預決算報告書；

　　e）重要的施工會議紀要；

　　f）隱蔽工程驗收記錄；

　　g）沉降觀測記錄；

　　h）其他可能會影響將來管理的原始記錄。

　　4.2.3機電設備資料：

　　a）機電設備出廠合格證；

　　b）機電設備使用說明書（要求中文）；

　　c）機電設備安裝、調試報告；

　　d）設備保修卡、保修協議。

　　4.2.4業主資料：

　　a）已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等；

　　b）已夠房業主的付款情況或付款方式。

　　4.3物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

　　4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

　　4.3.2接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　4.4接管驗收標準和驗收方法

　　4.4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

　　4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　4.5房屋本體硬件設施的具體驗收標準

　　4.5.1主體結構：

　　a）外墻不得滲水；

　　b）屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　4.5.2樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　4.5.3內墻面：

　　a）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

　　b）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

　　4.5.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮

，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

　　4.5.5衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

　　4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

　　4.5.7門、窗

　　a）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

　　b）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

　　c）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

　　d）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

　　e）電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

　　f）不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

　　g）高檔裝飾門裝飾完整。

　　4.5.8樓梯、扶手：

　　a）鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　4.5.9木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

　　4.5.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

　　4.5.11油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

　　4.5.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

　　4.5.13光纖已開通，收視良好。

　　4.5.14開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

　　4.5.15燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

　　4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

　　4.5.17衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

　　4.5.18給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

　　4.5.19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

　　4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

　　4.5.21其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

　　4.6公共配套設施接管驗收標準

　　4.6.1天臺：

　　a）天溝、落水口暢通完好；

　　b）隔熱層、防水層完好。

　　4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

　　4.6.3屋面避雷設施連接牢固。

　　4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　4.6.5道路：

　　a）路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

　　b）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　　c）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　d）交通標識線、路牌清楚完好。

　　4.6.6室外消防栓：

　　a）消防箱標識清楚，玻璃完好；

　　b）消防設施配件齊全；

　　c）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

　　4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　4.6.8垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

　　4.6.9崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

　　4.6.10道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　4.6.11停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

　　4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　4.6.13明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

　　4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　4.6.17水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

　　4.6.18信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　4.7機電設備的接管驗收

　　4.7.1變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　4.7.2中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　4.7.3消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

　　4.7.4給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

　　4.7.5安全監控報警設備：同消防監控設備。

　　4.8接管驗收遺留問題的處理

　　4.8.1遺留問題的登記確認：

　　a）對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

　　b）對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請地產公司售后服務部相關人員簽字確認。

　　4.8.2對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同地產公司聯系補齊。

　　4.8.3對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求地產公司售后服務部在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。

　　4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產公司進行備錄。

　　4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業工程部歸檔長期保存。

　　5.0記錄

　　5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　5.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　6.0相關支持文件

　　6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　6.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　6.3《公共設備設施交接清單》