“業主時代”將有什么驚人變化

　　來自: 北京晚報

　　摘要: 一年前的10月1日，《北京市物業管理辦法》正式實施，標志著中國物業管理“業主時代”的到來。近日，北京市《關于推進住宅區業主大會建設的意見》公布，為“業主時代”又注入了一股強大的推動力。

　　經過長達一年的發酵，中國社區實踐“驚天之舉”的價值終于凸顯。

　　一年前的10月1日，《北京市物業管理辦法》正式實施，標志著中國物業管理“業主時代”的到來。近日，北京市《關于推進住宅區業主大會建設的意見》公布，為“業主時代”又注入了一股強大的推動力。

　　過去一年，進入“業主時代”的北京有了哪些變化？未來5年，北京的小區、北京的業主大會將可能有哪些驚人的變化？這些變化背后的本質是什么？對此，本報記者專訪了北京市住房和城鄉建設委員會副主任張農科。

　　物業≠物業企業

　　“這是個被長期誤用的詞匯”

　　在采訪中，記者發現一個細節，就是張農科從來不單獨使用“物業”這個詞來稱呼物業企業“這是一個被長期誤用的詞匯”，他說。

　　他還多次告訴記者，北京新物業管理制度體系的搭建成功是全社會的智慧，其效果仍然需要市場慢慢來檢驗。北京市物業管理一系列新政策和改革措施只是剛剛“開了個頭”，物業管理行業要想可持續發展，還需要更為“徹底的改革”。

　　記者：有很多關于小區業主與物業企業之間的糾紛報道，經常有業主抱怨物業不好，您怎么看待這個問題？

　　張農科：需要澄清的是，物業和物業服務企業是兩個不同的概念，物業是不動產，是我們的房屋建筑，物業管理是對我們房屋建筑中的共用部分進行維修、養護的一種服務產品，物業服務企業在市場上負責提供這種產品。如果把“物業管理”改為“不動產管理”，我想類似的誤讀就會少一些。

　　記者：你總說大家對物業管理存在誤解，那么物業管理的本質到底是什么？

　　張農科：你這個問題問到了關鍵，就是物業管理的核心價值問題。

　　其實物業公司提供的服務實質上包含兩個方面，即對物的管理和對人的服務，兩者不可分割。這其中對物的管理更為重要，因為物業管理的核心價值就是通過專業化管理保證房屋建筑和設施設備使用安全，實現房屋保值增值。

　　那么物業管理對業主有什么用呢？我們可以幫大家算一筆賬：如果把物業管理放在房屋的一個全生命周期來考慮，那么第一階段，由開發商對房屋產品的生產和保修，大概5年時間；第二階段，業主花小錢購買物業服務企業提供的房屋專業化維修養護，大概在25年至30年；第三階段，業主花大錢進行房屋建筑的大修，當然，如果第二階段即物業管理實施得好，可以延緩第三階段的到來。

　　記者：說到花錢買服務，有些業主認為物業費越低越好，有的認為物業公司服務不好就不應該繳物業費，你怎么看？

　　張農科：任何商品都不是價格越低越好，物業費也是如此。降低物業費前，全體業主也得算算賬，到底能否維持物業的正常運轉，能不能保證房屋建筑的安全使用。另外，不繳物業費到底損害的是誰的利益？要知道，物業管理是準公共服務產品，是為全體業主服務的，不繳物業費損害的實際上是全體業主的利益。

　　業主及時足額繳納物業費，既是消費，又是投資。以電梯為例，住宅電梯一般25年就要換，如果有了足額的物業費，物業公司履行專業的責任，大的維修就會晚點兒到來，就能夠延緩小區的“衰老”，不至于小病不治，大病就來，業主也可以節省一大筆維修費用。

　　物業糾紛共有四大問題

　　“業主是物業管理的權利主體”，從20**年出臺的《物業管理條例》到20**年出臺的《物權法》，業主在物業管理中的權利主體地位實現法定化。而北京市物業管理“1+36”系列法規政策的出臺，無一不體現著“業主的事情由業主自己決定，把業主的權利還給業主”的立法精神，張農科說，這完全是水到渠成的結果。

　　記者：過去數年來，業主與開發商、物業公司的矛盾糾紛成了關注的焦點，為什么會這樣？

　　張農科：我們把近5年來的北京物業市場上出現的所有矛盾和問題進行研究和歸類，發現所有的矛盾，可以歸結為四大問題。

　　一是前期開發遺留問題，包括施工質量問題、配套設施不完善、設施設備技術不達標等問題引起的業主對開發企業不滿、排斥前期物業服務企業等。

　　二是物業服務價格不透明，服務質量難追溯、服務不規范，使得物業企業和業主之間無法建立互信關系。

　　三是基于物權的組織業主大會沒有發展起來，業主的自我管理機制不完善。而這一主體的缺失也是導致很多矛盾難以解決的根源所在。

　　四是長期以來政府對這個市場的引導、監督和管理不到位。

　　記者：今年7月，《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》開始征求意見，有人說這是還權業主的又一重大舉措，這個資金管理與業主權利是一種什么關系？

　　張農科：業主的共同管理權要想真正實現，有兩個前提條件必須先解決，一是業主能夠形成有效的共同決定,必須有業主大會這一法定主體，通過共同決定來實現管理權利。二是共同管理權利要

落地，就是業主大會要自己管自己的錢。有了業主大會賬戶，業主就知道自己的錢交到了哪里，就能實實在在把共用部分的收益放在那里，共同討論決定如何使用；更重要的是，它理順了業主、業主大會和物業服務企業之間長期以來混亂的法律關系，首先資金是用來購買公共服務的，就不能由一個人或幾個人來決定物業服務的內容和價格，必須大家集體決定，以后業主欠物業費，就不是欠物業公司的，而是欠全體業主的，債權債務關系也更清楚。

　　定期“曬賬單”，“曬”出質價相符！

　　在北京市物業管理辦法中，處處體現了“透明物業服務”的設計思想。從某種程度上，這意味著，“包干制”的時代將一去不返了。

　　也是在20**年，很多業主逐漸接觸到一個新詞：物業服務評估監理。記者在調查過程中也了解到，今年4月，作為全國首例成功案例，建外SOHO西區的新老物業公司交接首次引入了物業服務評估監理機構進行承接查驗，最終實現了物業項目交接的平穩過渡。

　　記者：今年北京市提出物業企業要定期“曬賬單”，而且還罰了一批不合規的企業，這么做的目的是什么？

　　張農科：“曬賬單”是一種形象化的提法，其實要求企業透明化的還有其合同履行情況、物業服務項目收支預算等。其目的一是告訴業主，你對小區的管理有知情權和監督權；二是告訴物業服務企業要使自己的經營行為更加透明規范。歸根到底還是要樹立業主的自我管理觀念，推動業主大會的成立。

　　記者：你一直強調透明物業服務，這是否意味著包干制的時代將一去不返了？

　　張農科：物業服務企業其利潤有時不是靠提高服務質量得來的，而是靠其壟斷地位得來的，在這個前提下，包干制強調的“自主經營、自負盈虧”就失去了意義。

　　在物業服務問題上，我不主張業主給物業企業更多的錢，但也反對業主只要服務不給錢。我們未來的目標是構建一個質價相符、有充分競爭的物業管理市場環境，那么這個行業才能真正實現可持續發展，才能讓業主得到真正的實惠。

　　記者：物業服務評估監理在全國是否屬于創新？目前發揮作用的情況如何？

　　張農科：北京市的物業服務評估監理在全國確實是首創，現在已經有29家評估監理機構。今年以來，已有183個物業項目由評估監理機構對前期物業服務費用進行評估，北京市的80多個新樓盤也將開展這項工作。物業服務中的矛盾糾紛僅僅依靠“說和”的辦法是不夠的，必須有一個中立、專業的第三方。

　　業主大會5年全覆蓋，

　　不是口號！

　　9月28日，記者采訪時拿到手的，是一份剛剛發布的文件。這是一份僅有9頁紙，但卻沉甸甸的《關于推進住宅區業主大會建設的意見》。

　　之所以說它沉甸甸的，是因為《意見》中有很多類似這樣的話讓人印象深刻“堅持以組建業主大會作為化解矛盾糾紛的突破口，出現一個，組建一個……”

　　其中特別提到一句：“力爭在‘十二五’時期末，逐步實現全市實施物業管理的住宅區業主大會的全覆蓋?！?/P>

　　記者：目前全市成立業主大會的小區，不到小區總數的30%。那么北京市新的物業管理辦法實施后，這一年正式成立的業主大會有多少？

　　張農科：101個。相比北京幾千家小區這個數字看似并不多。不過，如果做一個對比就可以知道這個數字有多驚人。從第一個物業管理條例實施、北京市1993年成立第一個業主大會以來，到20**年，總共成立了786個業主大會。而新辦法實施僅一年，北京就新成立了101個業主大會。當然，這也和我們在懷柔區試點中要求住宅區業主大會成立全覆蓋有關。

　　記者：說到懷柔試點，業主大會現在可以進行登記了，最大的好處是什么？

　　張農科：業主現在很多權益為什么得不到落實？不是法律法規沒有賦予業主權利，而是在實際操作層面上缺少可以依據的活動規則，業主大會沒有公章、沒有賬戶、沒有組織機構代碼……我們這次下決心在懷柔試點，3個月之內就成立了86個業主大會，還給業主大會登記、發放組織機構代碼、做稅務登記等，就是要在實操層面解決業主組織的民事行為能力問題。

　　懷柔試點把路子都已經趟開了，政府已經看到了業主組織的重要性。街道“扶”著業主組織成立，要先把業主組織成立起來，然后下一步再來解決如何幫助它發揮應有的作用。

　　北京市已經成立了第一個業主大會輔導中心，物業管理很多事務需要專業知識，僅靠有熱情卻沒有專業能力的志愿者是無法實現業主大會正常運轉的。

　　記者：提出5年內北京市所有物業小區全部都要成立業主大會，會不會成為一種口號？

　　張農科：懷柔試點在3個月之內就成立了86個業主大會，以此推斷，5年內所有住宅區成立業主大會是可以做到的，這不是口號，而是工作目標，協助、指導業主大會的成立是街道辦事處、鄉鎮人民政府的法定責任。業主大會是業主主張權利的唯一合法平臺，而且是社區治理結構的重要主體之一，也是促進社區和諧穩定的重要力量，當然要推動它成立。

　　如需轉載，請注明出處

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓?！?/p>

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日