物業知識教材：居住小區物業管理概述

　　一、住宅與居住小區

　　在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位?！白　币宰≌男问?滿足家庭成員的共同生活、生理衛生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自gg開放以 來，城市住宅建設得到了迅速的發展，據統計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(又稱住宅小區)2500多個。今后十年，住宅建設還會有一個大的發展，人們說的“小康不小康，關鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設在今后發展的重要性，同時，也表明人們對 新建住宅質和量及其管理的要求。

　　居住小區，是當前我國在舊城改造和新區建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區 。1994年建設部令第33號《城市新建住宅小區管理辦法》中，把住宅小區以概念的形式作出 如下規定:“新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區( 含住宅小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區)?！?/p>

　　在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級。

　　根據以上的情況，可以看出，居住小區是具有一定的人口和用 地規模，以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區域。根據統計，目前我國城市人口1/4生活在規模不等的居住小區里。今后，這種 新建居住小區則是城市住宅建設的主要形式。

　　二、居住小區的功能

　　黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現小康生活水平的戰略目標。對城鎮居民來說，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那就是:

　　(1)人均8平方米的居住面積;(2)60%以上的全國住房成套率;(3)居住環境在總體上的較大改善，根據以上精神，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對新建住宅建設提出以下 要求:“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”。這就是說，對新建居民小區提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現在如下四個方面。

　　1.居住功能。

　　這是住宅小區最基本的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。

　　2.服務功能。

　　住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括:教衛 系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等;商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等;文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等;其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。

　　3.經濟功能。

　　住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括: ①物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務;②小區管理勞務的 交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷地商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。

　　4.社會功能。

　　住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為 居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。

　　三、居住小區的特點

　　居住小區在改變市容市貌，促進房地產業發展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設與以往城市住房建設具有不同的特點。這些特點是:

　　1.統一規劃，綜合開發。由于城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的 指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅小區成片的興建起來。

　　這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結 構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭 院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區，這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。

　　2.規模大、功能全。新建居民住宅小區一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業大樓、超級市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫院等等。

　　小區已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處;而且是學習、工 作、教育、科研的重要園地;還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園;也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所;更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多 功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。

　　3.居民結構整體化、配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統;每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體;區域內供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網互相聯系構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網 都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。

　　4.產權多元化、管理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化 。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。

　　住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的 系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。

　　四、目前我國住宅管理的幾種方式

　　城市居住小區是一個“微型”社會，它的管理好壞，反映一個地區的文明程度。城市居 住小區的出現，在管理上也是城市住宅建設的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉軌時期。在這一時期內，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業的物業管理方式已經出現。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有:

　　1.政府房屋管理部門管理。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這種管理方式是完全計劃經濟的產物，房管所(站)是完全事業性質的 單位。應該說，多年來，房管所(站)適應計劃經濟體制的要求，代表政府發揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種管理 越來越不適應體制的轉軌，其管理效率低、經濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產權性質。 因此，一些城市已開始探索房管所(站)向物業管理企業的體制轉變。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長一段時間里還將繼續存在。

　　2.企業、事業單位自行管理。這主要出現在較大的企、事業單位，特別是事業單位開發建造的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產部門(如房管處、房管科)進行管理。這 是“誰建造、誰管理”原則的產物。在管理機構和管理運作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉變。

　　近些年來，一些較大的企、事業單位已開始探索轉變管理體制。一種是將本單位房管部 門逐步轉變為企業性質的物業管理機構，對單位自管住房實行物業管理;一種是將單位自管住房委托社會上的物業管理企業實行物業管理。

　　3.房地產開發企業管理。由房屋開發建造單位自行管理自己建造的出售給業主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅管理方式。本著“誰開發、誰出售、誰管理”的原則 ，一些較大的房地產開發企業均設有物業管理部。最初物業管理部只是開發企業下屬的一個部門。隨著物業管理的推行和開發量的增大，一些開發企業的物業管理部逐漸擴大，形成獨 立公司或子公司的形式，獨立核算，自負盈虧，取得法人地位，轉變為物業管理企業。目前在物業管理企業中這種類型的企業占有較大比例，大多數城市住宅小區均由此類物業的管理 企業進行物業管理。

　　4.物業管理企業管理。由社會上具有獨立法人地位的物業管理企業對房屋及其附屬的公用設施及場地進行管理，提供全方位的多層次的管理和服務。這一模式雖然在我國出現的時 間還不長，但發展勢頭強勁，已得到了政府、房地產業界和廣大人民群眾的共識，代表了今后住宅物業管理的發展方向。

　　五、物業管理的強大生命力

　　1995年1月18~20日國家建設部房地產業司召開全國物業管理工作座談會，對十幾年來房地產管理工作進行總結。會議著重對我國目前住宅管理的幾種方式進行比較分析，對物業 管理方式的優點取得共識。這種共識認為，不管是房地產管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全，管理經費 無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。尤其是這十年來建的居住小區，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備 殘缺不全，管道不通，房屋失修失養等問題嚴重存在，使小區面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產管理體制越來越不 能適應形式發展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。

　　在各地探索的基礎上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業管理經驗，結合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應社會主義市場經濟的物業管理新路。 這種物業管理從觀念上、模式上以及管理的內容、廣度和深度上都明顯地區別于原來的房地產管理。這種物業管理具有以下四個特點:

　　1.變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。

　　2.變過去那種單純的房屋維修為對建筑物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的管理和多方面的綜合性服務。

　　3.變政府部門行政性、福利型的管理為企業化、專業化、經營型和有償服務。

　　4.變管理單位的終身制為現在的由業主選擇并且通過合同方式在合同規定期限內的聘用制。

　　以上這種集高度統一管理、全方位多層次的服務、市場和經營為一體的充滿生機和活力 的物業管理的出現，越來越顯示出其強大的生命力，成為今后住宅物業管理的發展方向。

　　六、居住小區物業管理概念

　　以上的分析，居住小區物業管理概念可概括為:住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政 公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕和整治，由物業管理公司依據物業管理合同統一實行專業化管理，并向業主和使用人提供綜合性的服務，從而 使物業發揮其最大的功能。

　　七、居住小區物業管理的特征

　　與舊的管理模式相比，居住小區物業管理模式具有以下特征:

　　1.社會化。

　　這種管理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的管理體制，替多個產權單位、產權人找到了一個總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端 ，從而有利于提高整個城市管理的社會化程度。

　　2.專業化。

　　這種管理是由專門的物業管理企業通過委托合同的簽訂，按照產權人和使用人的意志與要求去實施管理。這種模式，將過去行政性的管理終身制變為企業經營型的聘用 制，在這種新體制下，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位就必須靠自己良好的經營和服務才能占領這個市場。這樣，將從根本上促進服務態度的改變，服務質量的提高。

　　3.企業化。

　　物業管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理收費，并通過多種經營，使小區及各類房屋和設備的管理走上了以業養業，自我發展的道路。

　　4.建管結合。

　　物業管理使房屋建設與管理相結合，表現了這一管理模式的強大生命力。這一模式使以往小區面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們說的“三分建設， 七分管理”的要求在物業管理的模式中得以體現。這一管理模式，既理順了建與管的關系，又有利于發揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產得到保值和增值。

篇2：購物中心物業管理概述

　　購物中心物業管理概述

　　關于購物中心的概念及分類

　　在國內，購物中心和Shopping Mall（或Mall）的概念混淆一直是一個問題。購物中心這種商業組織模式是從國外引進來的，對這種商業組織模式中文的表達一律是“購物中心”，但實際上購物中心有許多不同的模式，Shopping Mall（或Mall）只是其中的一種模式。

　　由于各國購物中心的發展形態不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的，即“購物中心是由一組零售商及其相關的所有服務性、商業性設施共同組合而成。其土地、建筑及相關服務內容必須經過完整的規劃、開發及一致的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業業種的數量必須大致滿足其所將服務到的臨近地區”。

　　購物中心的主要模式大致有兩種。一種是Shopping Center，這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業業態為主體再輔以其他的一些商業業態和服務業態。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優勢是，能夠進入居民社區、能夠彌補大型超市在商品線上的不足、并可通過出租場地增加輔屬的一些商業業態和服務業態，既可降低經營成本又可增強對社區的服務功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區的商業中心，但一般很難在社區里生存。還有一種是ShoppingMall，這種購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業形態是以三種商業業態為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業專賣店，再輔以餐飲娛樂業的店鋪，它可以涵蓋所有零售業和服務業的內容。購物中心已經不是一種商業業態，而是一種商業的組織模式，甚至于已經作為城市整體規劃中的一種基本構成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。

　　當然，各個國家及地區對購物中心的分類根據各國及地區的具體情況又會有所不同。如美國，其權威機構國家研究局National Research Bureau（簡稱NRB）根據面積及輻射面大小將購物中心分成四類：鄰里中心Neighborhood Strip Centers、社區中心Community Strip Centers、地區購物廣場Regional Malls和超級地區購物廣場Super Regional Malls。NRB對每一類都有具體詳盡的解釋。

　　關于購物中心的管理運營

　　購物中心不完全是商業行為，應劃歸為商業地產范疇。由于購物中心投資巨大，涉及到的規劃設計、主題營造等都要求極高，所以會充分地考驗投資者的智慧和耐力；此外，項目建成之后涉及的管理運營在國內尚無成功的經驗可供借鑒。因此經營購物中心要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規劃，二是后期的商業運營管理。

　　雖然購物中心的模式較多，導致其運營管理方式花樣繁多、異常復雜，但是，一樣有規律可循。首先，購物中心的主題一定要是一個賣場，購物功能所占的比例一般情況下不能低于50%，要以購物為主；而不能以餐飲或娛樂為主，如果餐飲或娛樂占多數，那就只能叫飲食中心或娛樂中心，不是購物中心。所以，購物中心首先應當是一種零售業態。其次購物中心還要是一個無差別的消費中心，能夠適合絕大多數的消費群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費者，因此應以中檔占多數。而且要有停車場。第三，要采取“只租不售”的運營管理方式，國際上通行的正規購物中心都是如此；而不能像國內很多購物中心在管理運營上采取的分割商鋪出售的方式，這種運營方式只能導致購物中心變成小商品市場?！爸蛔獠皇邸?，才能實現購物中心良好的整體管理和整體營銷。

　　香港的太古城就是這樣一個成功的購物中心，它擁有一批專門做商場的地產人員。首先他們的商鋪堅決不賣，長期持有，以長線投資為主，另外他們有強有力的規劃和招租隊伍。

　　另外，在后期發展商還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理。對于購物中心發展商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是不夠的，只有成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發展商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到發展商的頭上。綜觀國外購物中心，發展商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

　　一般說來，購物中心的管理運營應采取以下方式：

　　一．采用“統一管理,分散經營”的管理模式。

　　1．統一管理”，要求購物中心必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭。

　　2．“分散經營”，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者一般不要直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁（購物中心的核心店應鼓勵發展商自營）。

　　二．遵循“統一管理,分散經營”的管理模式，購物中心在運營上要采取四統一：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。（在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。）

　　1．“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　?、偎^“品牌審核管理”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　?、凇巴晟频淖饧s管理”。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協會（ICSC）的標準格式），比如：

　?。?）承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經發展商認可）；

　?。?）營業時間的確定；

　?。?）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　?。?）為整個購物中心促銷承擔的義務；

　?。?）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　?。?）投保范圍事宜；

　?。?）是否統一的收銀。

　　2．“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　3．“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由發展商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：

　?。?）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；

　?。?）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　?。?）服務項目：行政事務管理；

　?。?）監督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　4．“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠

　　化養護、意外事故處理等。

　　統一運營管理是核心。否則，購物中心就會從“經營管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的核心競爭力。

　　關于購物中心的信息系統

　　遵循統一運營管理的模式，購物中心的信息系統也要反映出統一管理、資源共享的理念來。

　　一般說來，除了主力賣場自帶的零售管理信息系統外，購物中心最好能對所有商戶采取統一收銀管理，建立購物中心統一的零售信息系統。

　　建議購物中心信息系統應包含以下子系統（子系統間是相互關聯的）：

　　一．購物中心統一收銀子系統

　　主要功能：商品編碼、商品銷售、銷售管理

　　二．購物中心自營部分零售管理子系統（如果有自營部分）

　　主要功能：商品進銷調存管理

　　三．購物中心招商及租戶管理子系統

　　主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應收款管理、收款管理

　　四．購物中心市場信息收集和發布子系統

　　主要功能：市場信息收集、市場信息挖掘分析、市場信息共享發布

　　五．購物中心一卡通子系統

　　主要功能：消費一卡通

　　六．購物中心財務管理子系統

　　七．購物中心人力資源管理子系統

　　八．購物中心信息系統與其他外掛系統的接口子系統

　　現代購物中心管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個統一的經營主題和資訊平臺之上。

篇3：物業管理基本概述

　　物業管理基本概述

　　一、物業管理的概念

　　物業管理作為房地產市場的消費環節，實際上是房地產開發的延續和完善，是在房地產開發經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式。物業管理既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理不可缺少的一環，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發展，被人們視作現代化城市的“朝陽”產業。

　　關于物業管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業管理是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業管理，其主要任務是樓宇的維修養護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛、環境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛生等項目。

　　另一種說法是根據英語的多種譯法，概括為“不動產管理”或“房地產管理”。也有人直接用“物業經營”一詞來替代“物業管理”，以示與傳統的房地產管理的區別，或與企業管理的區別。

　　現在一般的說法是，物業管理類似于房地產管理，但比房地產管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛等服務性的內容，而不包括房地產投資、開發、生產經營。

　　綜上所述，物業管理是指物業管理經營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。

　　物業管理的這一定義，有著豐富的內涵:

　　(1)物業管理的管理對象是物業。這個物業是指在建或已投入使用的物業，即樓宇。

　　(2)物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人。

　　(3)物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品--勞務與服務。

　　(4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業的使用效能，并使其保值、增值的作用。

　　(5)物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營于一體。

　　(6)物業管理的基本要求是統一管理和協調，既包括相對獨立的物業(樓宇等)或小區物業的統一管理和協調，也包括轄區范圍內各個方面的統一管理和協調。

　　(7)優質的物業管理與社區服務相結合，為業主和使用人提供物質、精神方面的服務。

　　(8)就法律屬性而言，物業管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規定相關各方的權利和義務。

　　(一)物業的經營管理與物業的管理經營

　　一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協調、監督關于執行企業大政方針，達到設定目標的一系列工作。

　　經營管理合起來講，也可理解為企業決策和執行決策。經營與管理是兩個不同的概念。其主要區別是：其一，經營著重于經濟活動的總體和長遠規劃，管理著重于支配現在的經濟活動；其二，經營要在經濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協調，管理只組織經濟單位或組織內部和產銷的協調；其三，經營決定方針、目標和要求，管理實現方針、目標和要求。

　　物業的經營是指物業投資開發、生產、銷售的決策。但是，這些進行物業的投資、生產、銷售的單位或組織，也需要內部和產銷的管理，因而構成經營性的管理。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產企業的經營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業的經營性管理。

　　物業的管理是圍繞以物業養護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經濟活動。但是，以管理工作為主的物業公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經營。比如，物業管理的經營就需要籌措資金，而每一家物業管理公司更少不了總體經營性的規劃。從這個角度上說，管理性的企業經營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內容中有經營性的業務。比如，物業管理公司搞經紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展營銷、出租物業等業務。這些都不改變物業管理和管理單位的性質。因此，以“物業經營”概念來代替“物業管理”是不可取的。

　　(二)物業管理與企業管理

　　近年來，物業管理要企業化，已經引起了政府有關部門的重視和行業有識之士的認同，并逐步實施。所謂物業管理企業化，就是物業管理公司按照現代企業制度的要求，自主經營，自負盈虧，自我發展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經濟實體。但是，應注意物業管理與工業企業管理的區別:其一，產業性質不同。物業管理是第三產業，工業企業屬第二產業。其二，管理形態不同。物業管理不生產實物形態產品，即它的管理對象是成品，即物業。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環境處在交流中，是開放型的。工業企業管理卻不同，它是以產品生產為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業管理是委托型、契約化的服務，工業企業管理是生產型、技術化的監控。

　　二、物業管理的起源及其原因

　　物業管理是社會經濟發展到一定水平的必然產物。傳統意義上的物業管理起源于19世紀60年代的英國。由于工業革命的發展，大量農村人口涌入工業城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業制訂了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當地人士紛紛效仿。這可以說是世界上最早的“物業管理”。時至今日，英國的物業管理作為一個固定行業，整體水平是世界一流的。除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已延展到工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業管理的同時，成立了英國皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。

　　物業管理是一種與房地產綜合開發這種現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與產權多元化格局相銜接的統一管理，是與社會經濟發展相適應的社會化、專業化、經營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經營和傳統的房屋管理相比，這種集高度統一的管理全方位、多層次的服務和市場化經營為一體的充滿生機和活力的物業管理一出現，就顯示了強大的生命力。其原因是:

　　第一，物業管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產權單位、產權人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權的范圍內去落實各項管理內容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

　　第二，物業管理是一種專業化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變為企業經營型的聘用制。在這樣的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理企業，物業管理企業必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。這就從根本上促進了服務態度的改變、服務質量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業化程度，并向現代化的管理方式轉換。

　　第三，物業管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理服務，并通過多種經營，使各類物業的管理逐步走上以業養業、自我發展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養護的資金有了來源，而且使得業主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務。

　　第四，物業管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發揮投資效益，使社會財富和業主的財產得到保值、增值。

　　三、物業管理的特點

　　物業管理是一種有別于以往房產管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業化、企業化、經營型的特點。

　　1.物業管理的社會化

　　物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業主只需面對物業管理企業一家就能將所有關于房屋和居住(工作)環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業主找到了一個“總管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主，也便于統一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，實現社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統一和綜合改善。

　　2.物業管理的專業化

　　物業管理是由專業的管理企業--物業管理公司實施對物業的統一管理。這種管理是將有關物業的各專業管理都納入物業管理企業的范疇之內，物業管理企業可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工漸趨于專業化，物業管理企業也可以將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司。例如，機電設備維修承包給專業設備維修企業，物業保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業綠化公司，環境衛生也可以承包給專業清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業已從分散型轉向了專業型。這種轉向有利于提高城市管理的專業化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現代化的管理方式轉換。

　　3.物業管理的企業化

　　物業管理單位是企業單位，不是事業單位，也不具備政府行為職能。物業管理企業作為一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。當然，物業管理企業在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業性單位的關系，以“物業”為中心，相互協調。這樣就能使物業管理企業從管理上、經營上和服務上下功夫，為業主創造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環境。

　　4.物業管理的經營型

　　物業管理企業的服務性質是有償的，即推行有償服務，合理收費。物業管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業管理企業可以通過多種經營，使物業的管理定于“以業養業、自我發展”的道路，從而使物業管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。

　　物業管理是一種和房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理；是與建設社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。這種集高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體的充滿生機和活力的物業管理一出現，就越來越顯示出其強大的生命力。

　　四、物業管理的職能與地位

　　(一)物業管理的五種職能

　　物業管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協調五種職能。

　　1.決策與計劃職能

　　決策是指對物業管理目前和長遠的目標以及實現此目標有關的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業轄區總體管理的方向、業主管理委員會的組建、物業管理企業的選擇、物業管理企業的發展方向等。這些問題解決不好，就會給物業管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內物業管理的行動綱領。物業管理的計劃職能應由業主管理委員會和物業管理企業共同執行，物業管理企業尤其要發揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學對物業管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業管理陷于混亂。

　　2.組織職能

　　組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業管理的各個要素、各個環節和各個方面，從管理的分工協作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯系上都合理地組織起來，形成一個有機結合的整體，使整個物業管理活動變成一部“大機器”。在這部“大機器”中，包括人、財、物、環境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發揮它們的作用。物業管理的組織職能主要由物業管理企業執行。物業管理企業必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發揮各個管理環節、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業管理活動效益的大小。

　　3.指揮職能

　　指揮是根據計劃，對整個物業管理活動進行領導和督促。由于物業管理活動十分復雜，涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，物業管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現，所以指揮職能是保證物業管理活動順利進行必不可少的條件。要實現科學的指揮，物業管理的指揮系統必須經常進行調查研究，分析物業管理活動的全過程，掌握物業的狀況和業主的需求，以取得指揮的主動權。

　　4.控制職能

　　控制也叫監督，就是物業管理在執行計劃過程中，必須經?？刂票O督計劃的執行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業管理活動不斷發展、完善?？刂坡毮芤蠼?、健全各項規章制度，包括業主公約、物業轄區管理章程、業主管理委員會章程、住戶手冊、物業管理公司崗位責任制、物業轄區綜合管理規章等；也要求建立周密高效的管理信息系統；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監督有充分的依據。

　　5.協調職能

　　協調也叫調節，就是協調物業轄區內外各方面的活動，使它們能建立起良好的協作配合關系，不至于發生矛盾，以有效地實現物業管理的決策計劃目標。協調包括縱向協調與橫向協調、內部協調與外部協調?？v向協調就是協調物業管理指揮系統與各職能部門之間的活動關系；橫向協調就是協調同級各部門之間的活動和關系；內部協調即協調物業管理轄區內部上下左右各方面的活動、關系；外部協調則是協調物業管理與社會各有關方面的活動和關系，包括街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門。對物業管理來說，縱向協調、橫向協調、內部協調的關鍵在于全體業主和物業管理企業全體員工能清楚地了解物業管理的目標、方針、決策計劃和規章制度；而外部協調則需要社會各方面的通力配合及法律法規的健全。

　　上述物業管理職能是一個有機的統一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現目標的手段，使整個物業管理成為一部協調的“大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協調職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業管理的實際，并及時解決物業管理內外部的矛盾，保證物業管理計劃決策的實現。

　　(二)物業管理的地位和作用

　　1.促進房地產市場的發展

　　物業管理是深化房地產經濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產市場的作用。

　　隨著我國經濟體制改革的不斷推進，房地產經濟的體制改革也在向縱深發展。我國房地產經濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區內或一幢高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產權的毗鄰關系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統的按產權、按部門分散管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應形勢發展的需要了，由此形成了產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求有與之相適應的房屋管理的新模式來代替傳統的、非市場取向的管理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態的調查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經費、權利、責任和如何落實。所以，物業管理是房地產經濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產經濟體制改革的意義和作用。就整個房地產市場來說，物業管理無疑拓寬了房地產市場范圍，完善了房地產投資，促進了房地產市場向健康有序的方向發展。

　　2.有利于提高房地產投資效益

　　物業管理是房地產經營活動的基本環節，具有提高房地產投資效益的作用。

　　在房地產市場中，就一個房地產項目而言，存在著開發、經營、管理三個環節。按程序來說，物業管理是房地產開發、經營的落腳點。gg開放以來，我國房地產業發展初期的重點是解決數量問題，實行的是一種數量增長型經濟，因而存在著重開發建設、輕管理的現象，使開發建設與管理脫節，這也是造成我國房地產管理效率低、房地產投資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政策的調整，單純的數量增長已經不能適應市場需求，房地產要提高投資效益，要向效益增長型轉變，就必須加強物業管理，使房地產開發、經營、管理三個環節全面協調地發展。

　　加強物業管理不僅能使物業保值，而且還可以使物業增值。一方面，良好的物業管理可以使物業處于完好的狀態并使之正常運行，可以延長物業的使用壽命，還可以通過基本業務、專項業務和特色業務的服務，適當改善和提高物業的使用功能，提高物業的檔次和適應性，進而推動物業的升值；另一方面，優質的物業管理，還能受到精明的房地產交易商和顧客的青睞，使該物業成為搶手貨，從而推動該物業的價格上升。

　　物業管理是對物業建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務，因此，物業管理是房地產開發經營活動的重要保證。只有現代化的管理手段，優質、周到、完善的物業管理，才能保證房地產價值和使用價值的最終實現，進而提高房地產的投資效益。

　　3.樹立城市形象，完善城市功能

　　物業管理是改善居民工作與生活環境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用。

　　居民工作、生活環境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提?，F代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環境，有助于人際關系的調和。住宅社會學研究表明，良好的環境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。這一切是社會穩定、經濟增長和城市發展所必須具備的前提條件。物業管理正是順應了這一要求而產生和發展起來的。

　　物業管理的目的是為業主創造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優雅的工作和生活環境，并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內容的充實和豐滿，無論從物質上還是精神上都離不開工作和生活環境的優化和美化。高質量的物業管理不僅是單純的技術性保養和事務性管理，而且還要在此基礎上為業主創造一種從物質到精神，既具有現代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環境，形成一個以物業為中心的“微型社會”；既可充分發揮物業的功能，又能在充分保障業主合法權益的同時，增加業主的睦鄰意識，創造相互尊重、和樂共處的群居關系。因此，高質量的物業管理既可以改變城市風貌、改善人們的工作和生活環境，又能提高人們的精神文明素質和現代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。

　　4.推動外向型房地產和涉外經濟的發展

　　物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。

　　物業管理是一種不動產的現代化管理方法和模式，不受地區、國家和社會制度的限制。中國傳統的房屋管理模式，在很多方面不適應gg開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。隨著我國經濟體制改革的深化和涉外經濟的發展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業務有所拓展，就需要安居樂業了。只有安居才能樂業，在中國大陸的外商一般都十分關注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環境，并且外商進入事業發展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業務和居住用房的需要。中國大陸的物業管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產業和僑匯房的管理發展起來的，至今涉外房的管理仍是物業管理的重要組成部分。隨著房地產市場的發展和完善，投資于中國大陸房地產的外商也正在獨資組建物業管理公司，來管理自己在中國大陸的物業，并以此作為吸引外商在中國大陸置業的一招。由此可見，良好的物業管理是加快中國房地產同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。

　　5.有助于提高房地產綜合開發企業的聲譽

　　物業管理是房地產綜合開發企業的重要業務，具有提高房地產綜合開發企業聲譽的作用。

　　隨著房地產業的進一步發展，很多具有一定規模和一定實力的房地產綜合開發企業紛紛成立自己的物業管理公司，并多方挖掘、培養物業管理人才。房地產綜合開發企業已意識到物業管理的重要性，開始關心物業管理，并把物業管理作為企業經營的重要戰略決策。因為房地產開發企業開發的物業如果具有優質的物業管理，就可以免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產綜合開發企業的信心，建立房地綜合開發企業在公眾中的良好形象，促進后續銷售工作的順利開展。因此，優質的物業管理是企業最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。