舊寫字樓物業接管查驗

1、接管承接查驗應具備的條件

　　1、在接管舊寫字樓時，首先需確保房屋的所有權和使用權清晰明確，避免后續出現產權糾紛;

　　2、同時，土地使用范圍也需界定清晰，以便后續管理和規劃。

2、接管承接查驗應檢索提交的資料

　　1、產權資料方面，需提供房屋所有權證，這是證明房屋產權歸屬的重要文件;

　　2、還需提供有關司法、公證文書和協議，這些文件能進一步明確房屋產權的合法性和有效性;

　　3、此外，房屋分戶使用清冊也是必不可少的資料，它詳細記錄了各戶的使用情況;

　　4、最后，還需提供房屋設備及定著物、附著物清冊，以便對接管后的設備進行管理和維護。

　　在技術資料方面，需提供房地產平面圖，以展示整體布局;房屋分間平面圖則能更詳細地展示各房間的位置和面積;同時，還需提供房屋及設備技術資料，以便對接管后的設備進行技術評估和維護。

3、接管承接查驗程序

　　1、移交人需書面提請接管單位進行接管承接查驗，這是查驗工作的起始步驟;

　　2、接管單位在收到提請后，應按規定進行審核，對具備條件的應在15日內簽發承接查驗通知，并約定具體的查驗時間;

　　3、在約定的時間，接管單位會同移交人按規定進行檢驗，確保各項設施和設備符合要求;

　　4、對于檢驗中發現的危損問題，需按規定進行進一步檢驗，并制定相應的處理措施;

　　5、交接雙方需共同清點房屋、裝修、設備和定著物、附著物，并核實房屋使用狀況，確保交接的準確性和完整性;

　　6、經檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物、附著物，需再次核實房屋使用狀況，確保無誤;

　　7、最后，移交人需配合接管單位按接管單位的規定逐項移交，完成整個接管承接查驗程序。

4、質量與使用功能的檢驗

　　1、在質量與使用功能的檢驗方面，需以《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-最新年份)和國家有關規定作為檢驗的依據，確保檢驗的準確性和權威性;

　　2、從外觀檢查建筑物整體的變異狀態，觀察是否有裂縫、傾斜等異常情況;

　　3、同時，還需檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度，評估其使用價值和維修需求;

　　4、此外，還需查驗房屋情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況等，以便全面了解房屋的歷史和現狀。在此基礎上，評估房屋現有價值，并建立資料檔案，為后續管理和維護提供依據。

5、危險和損壞的處理

　　1、對于有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能進行接管，確保接管后的房屋安全無虞;

　　2、對于有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式，以保障雙方的權益;

　　3、對于屬法院判決沒收并通知接管的房屋，需按法院判決辦理，確保接管工作的合法性和合規性。

篇2：寫字樓接管工作程序

　　寫字樓接管工作程序

　　隨著物業管理招投標制度的深入實施，許多物業管理公司面臨著接管一個全新的物業項目。這時，項目經理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學有效的接管流程至關重要。筆者在一個4萬平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：

　?。ㄒ唬┕芾矸桨覆邉濍A段；

　?。ǘ┣捌诮槿肱c準備；

　?。ㄈ┪飿I管理啟動與試運行階段；

　?。ㄋ模┱饺孢\作階段。策劃階段不超過1個半月；

　　前期介入從正式介入開始至交樓結束；物業管理啟動時間以大廈接管驗收完成為標志；試運行時間為6個月。

　　一、管理方案策劃階段

　　本階段分為大廈管理目標策劃以及策劃機構設置兩個部分。根據該寫字樓的建筑檔次、特點、是否商住兩用等實際情況，結合寫字樓市場形勢進行綜合分析，確定對該大廈的管理檔次，提出管理目標、管理標準、管理項目和管理方式。本階段是確立對該大廈管理的總綱，為此建議請開發商共同參與，并綜合相關專家的意見，確定管理方案。

　　確定了管理標準和方式后，要根據需要對未來機構設置及管理人員編制進行策劃，并確定主要管理人員。

　　二、前期介入與準備

　　實踐證明，前期介入對以后的物業管理起著至關重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準備和工程前期介入。

　　管理的前期準備：成功的前期準備可為后期物業管理的實際運作打下良好的基礎，避免隨意性，最大限度地規避管理風險，本方案的前期準備工作有：制訂物業管理前期的成本預算；制訂物業管理具體開展方案；編制物業管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶手冊》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車場制度》、《消防預案》、《大廈管理規定》等。物業管理的前期準備階段一般在物業竣工前半年開始，需要熟悉物業管理相關制度和相關文件的人員參與，如果那些已經通過了ISO9001質量管理體系認證的公司想把新項目納入這個體系中，則需要更多的準備和文件。

　　工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業管理的角度對該寫字樓的功能、使用、施工、設備提出意見和建議，為今后投入使用創造條件，最大化地節約資金，為物業管理打下基礎。目前物業管理中常常出現這種情況，物業管理公司介入大廈管理時，大廈已經接近竣工，即使發現了設計上的問題，也沒機會做太大的修改了。我們在該寫字樓工程前期介入時就把工作重點放在熟悉大廈結構和發現大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對問題及早發現，為后來接管工作做好準備?，F代寫字樓的自動化程度很高，物業管理前期介入對參與人員的專業要求，要有豐富的經驗和專業的知識，能夠準確閱讀圖紙并發現問題。物業管理公司應注意積極儲備這樣的人才。

　　三、管理啟動與試運行階段

　　物業管理的接管驗收不同于開發商和施工單位的竣工驗收，它要更詳細一些。接管驗收時，要軟硬件一起抓：軟件是指相關圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗收合格證、設備買賣合同、設備說明書、用電許可證、消防合格證、電梯準運證等。交接時仔細清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來方便；硬件是指房屋及設備設施，硬件的接管要從嚴從細，對于各系統和設備，如供水、供電、消防、電梯、應急發電機等，均須試運行一段時間，由工程人員仔細觀察運行情況，紀錄運行參數，嚴格檢測是否符合技術規范要求，發現問題及時報相關方維修整改；房屋驗收時要注意發現一些細小問題，如窗把手、門鎖等是否損壞，對衛生間、窗臺等要作防水檢驗，發現問題及時報開發商或施工單位，要求在客戶入住前修好。這些問題若在接管后才發現，將難以及時解決，會影響物業管理公司的服務質量，甚至帶來不必要的麻煩。

　　接管結束后，按照前期的策劃方案正式開始物業管理服務，辦理客戶入住手續、建立物業的檔案資料、客戶資料、執行日常管理工作等，在6個月的試運行當中，要嚴格按照計劃執行，及時發現問題，及時更改。同時要注意加強與業主之間溝通，宣傳物業管理公司的管理方式和管理制度，并根據業主的意見反饋及時調整計劃，使管理方案盡快成熟起來，更加符合實際需要。

　　四、全面運作階段

　　按照改進后的工作方案對寫字樓進行正常管理，內容包括設備維護維修、環境

綠化、安全管理、有償服務等，這個階段強調的是不斷追求客戶滿意度和持續改進服務水平，以達到效益最大化。

　　本文的流程是以接管寫字樓為例，接管居住小區或公寓樓等物業往往需要更加靈活和更加復雜的流程，在此就不一一敘述?？傊?，有序的工作流程在任何一個項目中都是必須的，項目經理如果能夠隨時控制每一個流程，他所負責的項目就已經成功了一大半。

篇3：(寫字樓)大廈接管驗收方案

　　(寫字樓)大廈接管驗收方案

　　一、依照業主方──上海zz置業有限公司之要求，根據中華人民共和國建設部1991年2月4日發布，1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業標準──房屋接管驗收標準》中的有關規定，結合**大廈實際情況，我司建議對**大廈接管驗收工作分為二部分：

　　A辦公層區域（8～20）和各設備房

　　B商場部分（1～7）

　　二、**大廈接管驗收分為二個階段：

　　1.第一階段為前期接管工作，基本條件為：辦公層區域（8－20F）和各設備房的設備設施全部安裝完畢，調試開通正常，滿足對外招租的要求。

　　2.第二階段為**大廈全部竣工后進行正式接收，其具備條件為整幢物業的內裝修，外環境，設備設施全部按規劃設計要求施工完畢，全部調試開通正?？梢允褂?，正式竣工驗收完成。各種應交接的物業竣工圖紙及資料齊全，接管工作由管理公司進行，預計二階段相隔時間為二個月，如發展商能夠加快商場及外環境的施工進度，并將第一階段中存在的需整改項目按照有關規定妥善解決，則相隔時間也可相應縮短。

　　三、接管必備資料如下

　　1.竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等；

　　2.設備清單，包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；

　　3.工程項目竣工圖；

　　4.材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄；

　　5.隱蔽工作驗收記錄；

　　6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；

　　7.設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄；

　　8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；

　　9.工程質量事故的發生和處理記錄。

　　10.圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單；

　　11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；

　　12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件；

　　13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調、電梯、高低壓配電房等。

　　以上資料將作為物業公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設施設備能得到切實之維護及保養。

　　四、物業接管工作組織構成：

　　1.上海zz置業有限公司

　　2.**測量行（上海）有限公司**大廈物業管理處

　　3.有關工作人員

　　五、接管驗收原則

　　以發展商和管理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。

　　六、接管時間流程：

　　1.前期接管工作分三個階段，時間預計為21天。

　　a.對8──20F的衛生間進行驗收（7天）

　　b.對大堂及8──20F各單元進行驗收（7天）

　　c.對大廈設備房進行驗收（7天）

　　2.正式接管工作分為二個階段。

　　a.對1－7F商場部分進行驗收（10天）

　　b.對大廈外環境進行驗收（5天）

　　上述時間根據實際情況進行調整。

　　七、接管工作程序

　　1.接管工作準備階段

　　1.1熟悉接管各層面的情況

　　1.2接管工作應備文件

　　1.2.1方舟大廈接管驗收標準（詳見附件一）

　　1.2.2方舟大廈接管驗收表格（詳見附件二）

　　a.辦公樓單元接管表

　　b.電梯井接管表

　　c.設備房和監控房（待定）接管表

　　d.衛生間接管表

　　e.消防通道接管表

　　f.辦公樓大堂接管表（待定）

　　g.商場接管表（待定）

　　h.大廈外環境接管表（待定）

　　2.接管工作運作階段

　　2.1進入接管層面現場，由物業公司、發展商及有關人員共同進行。

　　2.2按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

　　2.3接管完畢，填寫表格，重要現場應進行照相，一式二份，一份交發展商，一份由管理公司存檔備案。

　　2.4接管合格，鑰匙移交管理處。

　　3.接管善后階段

　　3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知發展商進行整改。

　　3.2對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。

　　3.3對整改情況進行檢

查，并對整改情況作出定論。