物業接管驗收工作的優質服務要素

　　物業公司開展接管驗收工作，無論是對于開發商還是業主，一方面是物業管理的一個重要工作環節，同時更是一種服務。通過提供標準、規范、專業的接管驗收服務，不僅可以向開發商展示物業公司的企業形象和專業素養，還可以降低業主在入伙階段對于房屋質量問題的抱怨和投訴，提高業主入伙時的喜悅感和滿意度。

　　物業公司如何確保實現接管驗收工作的優質服務，必須掌握七大要素：

　　1.微笑

　　在接管驗收過程中，要求每一位員工無論是對待開發商和施工單位的陪同人員，還是公司其他部門的支援同事，都要報以真誠的微笑，它應該是不受時間、地點和情緒等因素影響，也不受條件限制。微笑是最生動、最簡潔、最直接的歡迎詞。

　　2.精通

　　要求員工對自己所從事接管驗收工作的每個方面都要精通，并盡可能地做到完美。員工應熟悉自己的業務工作和各項制度，提高服務技能和技巧。 “千里之行，始于足下”，要想使自己精通業務，必須上好培訓課，特別是接管驗收前的項目介紹會，并在實際操作中不斷地總結經驗，取長補短，做到一專多能，在服務時才能游刃有余，這對提高接管驗收的服務質量和工作效率、降低成本、增強競爭力都具有重要作用。

　　3.準備

　　即要在接管驗收前準備好各種表格、工具和技能等。也就是說，僅有服務意識是不夠的，必須要有事先充分的準備。準備包括思想準備和行為準備，應該準備的必須提前做好。如在開展接管驗收之前，做好人員安排，明確分工;將公司規范的接管驗收表格按照項目需要的數量準備好、提前對各種測試工具進行調試等。只要我們的工作人員處于一種隨時可以按照既定時間開展接管驗收服務的良好狀態，就不會手忙腳亂。

　　4.重視

　　就是要把每一位接觸到的合作人員都視為潛在客戶，對其熱情而不怠慢客人。接管驗收時員工有時容易忽視這一環節，甚至產生消極服務現象。這是因為一些員工看他們穿戴隨便舉止隨意，感覺沒有什么派頭，因此容易從心理上產生輕視。在這一環節上，千萬不能以貌取人，而忽略細微服務，要重視和善待每一個合作伙伴。

　　5.細膩

　　主要表現于接管驗收工作服務中的善于觀察，一方面要細致檢查并詳細記錄每一個發現的問題，另外一方面，在發現共性的東西時，可以和開發商及施工單位的陪同人員通過探討，尋求產生的原因及適宜的解決辦法。要避免將問題簡單的踢給對方處理，采取事不關己、高高掛起的態度來回避問題。

　　6.創造

　　為對方創造適宜的工作氣氛，關鍵在于強調接管驗收前的環境布置，流程安排和友善態度等等，掌握對方公司人員的時間習慣及工作特點，為對方營造“一個公司”的感覺。另外，對于檢查發現的問題，如果能根據自己或公司的后期管理經驗，給移交方提供一些創造性的解決方案，也會為公司增輝不少。

　　7.真誠

　　熱情是中華民族的美德。無論是探討、交流問題時彼此提出不同見解，還是接管驗收工作結束離開時，員工應發自內心的向對方致謝，以真誠、友善的態度給對方留下深刻印象。

篇2：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務

　　將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　*監控和消控中心的設置；

　　*小區人車分流的設計；

　　*公共照明開關設置位置；

　　*公共照明開關開閉形式；

　　*物業管理用房的位置設計；

　　*小區垃圾房的設置；

　　*公共洗手間的設置；

　　*信報箱的設立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；

　　2、建設施工階段

　　*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設備的調試和驗收；

　　*制訂物業驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業銷售階段

　　制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；

　　*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；

　　*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；

　　*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作

　　*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8）業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、 入伙作業標準

　　*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　*內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　5、入伙作業檢查規范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。

篇3：物業項目接管驗收服務

　　物業項目的接管驗收服務

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。