物業管理全流程實務指南
1、早期介入：9步流程
1、獲取項目相關信息，包括但不限于地理位置、周邊環境、潛在需求等。
2、對項目進行風險評估，識別可能存在的問題和挑戰。
3、與開發商或相關方簽訂早期介入協議，明確雙方權利和義務。
4、在項目立項階段介入，提供專業意見和建議。
5、參與規劃設計，確保物業管理的便利性和高效性。
6、在建設施工過程中，進行定期巡查，確保施工質量符合標準。
7、參與營銷策劃，提供物業管理方面的專業建議。
8、在竣工驗收階段介入，確保項目符合交付標準。
9、合同終止后，進行承接查驗，確保物業設施完好無損。
2、招標：8步流程
1、成立招標小組，負責招標工作的組織和實施。
2、編制招標文件，明確招標要求、評標標準等。
3、發布招標公告或邀請書，吸引潛在投標人。
4、發放招標文件，供投標人查閱和準備投標。
5、對投標人進行資格預審，篩選符合條件的投標人。
6、接收投標文件，進行初步審查。
7、成立評標委員會，對投標文件進行評審。
8、開標評標，確定中標人，并發出中標通知書。
3、投標：8步流程
1、獲取招標信息，了解招標要求和條件。
2、對項目進行評估，分析潛在風險，并制定風險防范措施。
3、登記并獲得招標文件，仔細閱讀并準備投標。
4、準備標書，包括技術方案、商務報價等。
5、按時提交標書，確保標書內容完整、準確。
6、接收投標資格審查，配合招標方完成審查工作。
7、參加開標答辯評標，展示公司實力和優勢。
8、中標簽約，與招標方簽訂正式合同。
4、物業服務方案：9步流程
1、組織專業人員，成立方案編制小組。
2、對項目進行深入分析，了解業主需求和期望。
3、分工協作，明確各成員職責和任務。
4、確定組織構架和人員配置，確保方案可行。
5、進行成本測算，制定合理的費用預算。
6、制定實操方案，明確服務流程和標準。
7、測算費用報價，確保報價合理且具有競爭力。
8、對方案進行審核，確保方案質量。
9、排版印制裝幀，形成正式的物業服務方案。
5、承接查驗：6步流程
1、與開發商或相關方確定承接查驗方案。
2、移交相關圖紙和資料，確保查驗工作順利進行。
3、對共用設施設備進行查驗，記錄問題并拍照留證。
4、與開發商或相關方協商解決問題，確保設施完好。
5、確認查驗結果，并簽訂承接查驗協議。
6、辦理交接手續，正式接管物業。
6、入?。?步流程
1、對業主進行身份驗證，確保業主身份真實有效。
2、陪同業主進行房屋驗收，記錄問題并協助解決。
3、與業主簽署相關文件，明確雙方權利和義務。
4、收取相關費用，包括物業費、裝修押金等。
5、向業主發放文件資料及鑰匙，完成入住手續。
7、裝修：5步流程
1、業主提交裝修申報，提供裝修方案和圖紙。
2、對裝修申報進行登記審核，確保符合相關規定。
3、辦理進場手續，包括簽訂裝修協議、繳納裝修押金等。
4、對裝修過程進行施工管理，確保施工質量和安全。
5、進行裝修竣工驗收，確認裝修符合標準后辦理退場手續。
8、維保：5步流程
1、收集維保信息，包括業主報修、設施巡檢等。
2、根據維保信息派工，安排專業人員進行維修。
3、對維修過程進行跟蹤管理，確保維修質量和進度。
4、維修完成后進行驗證，確保設施恢復正常使用。
5、邀請業主進行驗收，確認維修效果并簽字確認。
9、車損：4步流程
1、現場確認車損情況，并拍照留證。
2、比對核實車損信息，確定責任方和賠償金額。
3、向責任方提請賠償，并協商賠償方式和時間。
4、支付賠償款并總結經驗教訓，防止類似事件再次發生。
10、車位占用：5步流程
1、現場確認車位被占用情況，并拍照留證。
2、聯系車主，告知其車位被占用情況并要求其挪車。
3、如車主無法及時挪車，安排臨停車輛停放至其他車位。
4、對重點區域進行監控，防止類似事件再次發生。
5、考慮加裝車位鎖等設施，提高車位使用安全性。
11、車輛擁堵：4步流程
1、現場確認車輛擁堵情況，并評估擁堵程度。
2、通知門崗控制車流，并引導車輛分流至其他出口或停車場。
3、在擁堵區域設置指引標識，協助車輛疏散。
4、繼續監控至高峰期結束，確保交通恢復正常。
12、清潔拓荒：6步流程
1、挪開物品，對成品進行保護，防止清潔過程中造成損壞。
2、使用鏟刀鏟除頑固污漬，確保地面清潔。
3、使用擦地機進行擦洗，提高清潔效率。
4、使用吸水機吸除地面水分，防止滑倒等安全事故。
5、用清水洗一遍地面，確保無清潔劑殘留。
6、用干地拖拖干地面，完成清潔拓荒工作。
13、投訴處理：7步流程
1、接收業主投訴，并記錄投訴內容和業主聯系方式。
2、確認投訴的真實性和合理性，與業主進行溝通。
3、對投訴進行調查評估，分析問題原因和責任歸屬。
4、制定處理方案，并與業主協商達成一致。
5、回復客戶處理結果，并感謝業主的反饋和建議。
6、對投訴進行回訪，確保業主對處理結果滿意。
7、總結投訴處理經驗教訓，改進服務質量。
14、職位管理：5步流程
1、以公司發展戰略為基礎，對組織結構進行梳理和優化。
2、對職位進行分析，明確各職位的職責、權限和任職要求。
3、編寫職位描述，為招聘和選拔提供依據。
4、對職位進行評估，確定職位價值和薪酬水平。
5、構建職等構架，明確職位晉升通道和薪酬調整機制。
15、員工招聘：6步流程
1、制定招聘計劃，明確招聘崗位、人數和要求。
2、發布招聘信息，吸引潛在應聘者。
3、接收應聘申請，并進行初步篩選。
4、組織面試和筆試，評估應聘者的能力和素質。
5、根據面試和筆試結果確定錄用人員，并發出錄用通知。
6、辦理入職手續，完成員工招聘工作。
16、勞動爭議仲裁：4步流程
1、申請與受理：當事人向勞動爭議仲裁委員會提交仲裁申請，仲裁委員會在收到申請后進行審查，符合受理條件的予以受理。
2、仲裁準備：仲裁委員會指定仲裁員組成仲裁庭，并向當事人送達仲裁通知書等相關文件。
3、開庭審理與裁決：仲裁庭組織開庭審理，聽取雙方當事人的陳述和辯論，并進行調查取證。最后根據事實和法律作出裁決。
4、仲裁文書送達：仲裁委員會將仲裁裁決書送達雙方當事人，并告知其權利和義務。
17、勞動爭議訴訟：4步流程
1、起訴：當事人對仲裁裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟。
2、受理：人民法院在收到起訴狀后進行審查，符合受理條件的予以受理。
3、調查取證：人民法院在審理過程中進行調查取證，查明事實真相。
4、審判和執行：人民法院根據事實和法律作出判決，并監督判決的執行情況。
18、事故處理：6步流程
1、保護現場：在事故發生后，立即采取措施保護現場，防止證據滅失。
2、急救措施：對受傷人員進行急救處理，并撥打急救電話請求救援。
3、通報上級：及時向上級領導報告事故情況，并請求指示和支持。
4、安全事故調查：組織專業人員對事故進行調查分析，查明事故原因和責任歸屬。
5、事故處理方案：根據調查結果制定事故處理方案，并組織實施。
6、改進措施：針對事故原因制定改進措施，防止類似事故再次發生。
19、工傷處理：5步流程
1、工傷申請：員工發生工傷后，及時向用人單位提出工傷認定申請。
2、工傷認定：用人單位或社會保險行政部門對工傷申請進行審查認定，確定是否屬于工傷范疇。
3、醫療期：員工在工傷醫療期內享受相應的醫療待遇和工資福利。
4、勞動能力鑒定：員工在醫療期滿后進行勞動能力鑒定，確定傷殘等級和護理依賴程度。
5、工傷賠償：根據勞動能力鑒定結果和工傷保險政策規定，向員工支付工傷賠償金。
20、酬金制運作：6步流程
1、制定年度計劃：根據物業服務合同和業主需求制定年度工作計劃。
2、編制年度預算：根據年度計劃編制年度預算方案，明確各項費用支出和收入來源。
3、提交委托方審核：將年度預算方案提交給委托方進行審核確認。
4、執行計劃預算：按照審核通過的年度預算方案執行各項工作和費用支出。
5、公布費用使用情況：定期向業主公布費用使用情況，接受業主監督。
6、年度決算、結算：在年度結束后進行決算和結算工作，總結經驗教訓并制定下一年度計劃。
21、業主大會管理前維修資金申請：6步流程
1、企業或業主提出使用建議：向業主大會或相關管理部門提出維修資金使用建議。
2、雙2/3同意：經過業主大會或相關管理部門審議并獲得雙2/3以上業主同意。
3、組織實施使用方案：制定詳細的維修資金使用方案并組織實施。
4、申請列支：向相關部門申請列支維修資金。
5、審核同意劃轉通知：相關部門對申請進行審核并同意劃轉維修資金。
6、劃轉維修單位：將維修資金劃轉至指定的維修單位賬戶進行使用。
22、業主大會管理后維修資金申請：7步流程
1、企業制定使用方案：企業根據實際情況制定維修資金使用方案。
2、大會通過：將使用方案提交給業主大會進行審議并獲得通過。
3、組織實施使用方案：按照通過的使用方案組織實施維修工作。
4、申請列支：向相關部門申請列支維修資金。
5、審核備案、不符改正：相關部門對申請進行審核備案，如發現問題則要求企業進行改正。
6、劃轉通知：相關部門同意劃轉維修資金并發出劃轉通知。
7、維修單位：將維修資金劃轉至指定的維修單位賬戶進行使用。
23、緊急情況下維修資金申請：簡化流程
在緊急情況下，為確保物業設施及時得到維修，可簡化維修資金申請流程，自申請列支起直至劃轉維修單位，確保資金及時到位。
24、供應商選擇：7步流程
1、分析供應市場競爭環境：了解供應商市場情況，包括供應商數量、產品質量、價格水平等。
2、確定選擇目標：根據企業需求和采購策略確定供應商選擇目標。
3、建立評價標準：制定供應商評價標準，包括質量、價格、服務等方面。
4、成立評價小組：成立由相關部門人員組成的評價小組，負責供應商評價工作。
5、供應商參與：邀請符合條件的供應商參與評價過程。
6、評價供應商：根據評價標準對供應商進行評價和比較。
7、實施供應鏈合作關系：與選定的供應商建立長期穩定的供應鏈合作關系。
25、管理權移交：6步流程
1、成立小組：成立管理權移交工作小組，負責移交工作的組織和實施。
2、召開會議：召開移交工作會議，明確移交事項和時間節點。
3、公示通知：向業主和相關方公示移交通知，告知移交事項和時間安排。
4、簽訂協議：與接收方簽訂管理權移交協議，明確雙方權利和義務。
5、移交及手續：辦理管理權移交手續，包括資料移交、設備交接等。
6、結束公示：在移交完成后結束公示，并通知業主和相關方。
26、項目退出：3步流程
1、退出預警報告：在項目退出前制定退出預警報告，分析退出原因和影響。
2、退出方案擬定及實施：根據退出預警報告擬定退出方案并組織實施。
3、退出后遺留問題的處理原則確定：確定退出后遺留問題的處理原則和方法，確保問題得到妥善解決。
27、其他緊急事件處理流程
1、火警：確認起火后，小火進行撲救，大火立即撥打119報警，并組織疏散自救和傷員急救120，清理通道以便消防車進入，義務消防人員參與滅火，最后封鎖現場等待調查。
2、燃氣：發現燃氣泄漏后，立即通知燃氣公司，設置警戒區域、禁火、斷電，開窗通風、關閉燃氣閥門，必要時疏散人員，對傷員進行急救120，等待專業人員抵達進行徹檢。
3、電梯：電梯困人時，安慰被困人員等待救援，通知專業人員前來救援，留意老弱病殘孕等特殊人群，必要時報警119，對傷員進行急救120，維保人員進行檢查并記錄備案。
4、噪音：現場查看噪音情況，使用技術設備檢測噪音源，針對噪音源采取相應措施，與相關方進行溝通解釋，爭取理解和支持。
5、電力：預先停電時，提前告知業主并安排電工值班;故障停電時，查明原因并組織搶修，切換備用線路確保供電，電梯困人時通知住戶防范，恢復供電后檢查系統運作情況。
6、浸水：檢查漏水原因并制止漏水，對影響特殊設備的區域采取緊急措施，進行排水工作并拍照留證，最后進行理賠處理。
7、墜物：趕赴現場確定危害程度，對傷者進行急救120，保護現場并拍照留證，通知相關人員到場處理，查找墜物來源并協商處理方案，最后進行宣傳標識防止類似事件再次發生。
8、交通：迅速到場對傷者進行急救120并拍照留證，疏導交通確保道路暢通，協助相關部門處理事故并檢查完善交通設施(如標識、減速坡、隔離墩等)。
9、刑事：迅速到場報警110并留守人員保護現場，必要時關閉出入口防止嫌疑人逃逸，協助警方進行調查處理。
10、臺風：張貼臺風預警信息并檢查提醒業主關閉門窗，檢查天臺、廣告牌等設施是否牢固，檢查排水系統是否暢通，對施工棚架進行防護加固，安排人員值班應對突發情況，臺風過后進行損失修復工作。
11、人身傷亡：到場后報警110并對傷者進行急救120，保護現場并拍照留證，必要時關閉出入口防止無關人員進入，協助警方進行調查處理。
12、觸電：立即采取“斷電”措施確保安全;溺水時進行“搶救”工作;設施設備出現問題時“通知工程員”前來處理;墜落和交通肇事等情況根據具體流程進行處理(略)。
13、停車：迅速到場聯系車主挪車，錄像記錄現場情況并拍照留證，協助車主進行保險理賠工作，配合有關部門處理相關事宜。
14、衛生：發現疫情后立即上報相關部門，必要時關閉出入口防止疫情擴散，對傷者進行急救120并提醒業主不傳播謠言，配合相關部門進行消毒隔離工作，對疫情進行分析解釋并安撫業主情緒。
15、群聚：發現群聚事件后立即上報并報警110，現場謹慎處理避免激化矛盾，留守人員控制現場秩序并保護設施設備安全，值班待命等待警方到來，協助警方處理事件并進行解釋工作。
篇2：A項目物業管理專案流程
項目物業管理專案流程
1、物業管理招投標及方案編制
2、物業管理VI形象策劃
3、物業的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務、園林綠化、車輛管理、機電設備管理、電梯管理、維修維護、消防安全、社區文化
招標
開發公司項目得到批準后即可進行物業管理招投標工作，指定招標文件、以便于通過物業管理的介入，爭取設計方案的合理性。
招標文件
一般包括投標須知、物業管理招標書和部分物業的設計圖紙。
招標須知
1、出具投標保證金，額度為年服務費用的5%，保證期為定標時為止，不中標者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有"不選擇最低標價"的聲明。
4、明示投送標書的程序
5、明文規定開標與評標時間標準(量化)
投標保證金
約占投標物業年度管理費用總額的5%，保證期到定標時為止，一般3-6個月，不中標予以退回。
選標方式
有兩種：1、開發公司向選定的若干物業管理企業發出邀請書，出售招投標文件，這稱為選標方式;
2、開發公司對報名投標物業管理企業逐一進行經營資質預審，經審查合格方發給招標文件，這稱為公開招標方式。
物業管理的投標過程
按照國家相關政策，今后物業管理企業進入市場的唯一途徑就是參與投標，主要的過程為：
1、確定投標意向并成立投標工作機構
2、獲取招標文件
3、考察物業現場
4、成本測算
5、編制標書
6、封送標書
物業管理經費的測算方法(小區)
主要由以下幾項經費構成：
1、管理與服務人員的工資和按規定提取的福利費用
2、公共設施、設備的日常運行，維護及保養費
3、綠化管理費
4、清潔衛生費
5、保安費
6、辦公費
7、物業單位固定資產折舊費
8、法定稅費
多層住宅物業管理公司員工定編標準為3.6人左右/萬㎡
1、管理人員
主任
S<10萬㎡設1人(S代表建筑面積)
10萬㎡< S <20萬㎡設1正1副
S>25萬㎡設1正2副
事務助理或房管員
S<10萬㎡設1人
10萬㎡以上每增加5萬㎡增設1人
社區文化設1人
活動中心、會所的值班人員另行計算
財務設會計、出納各1人，但可兼職
收款員、倉庫管理員、接待員、電腦資料員可根據物業大小和工作需要設置
2、維修人員
每4萬㎡設1人
3、綠化人員
每4000㎡設1人(綠化面積)
5、衛生保潔人員
每140戶設1人
6、保安人員
每120戶設1人
7、車輛管理員
根據道口或崗亭多少及車流量大小設置人員
高層住宅物業管理公司員工定編標準為7.5人左右/萬㎡
1、管理人員
主任
S<5萬㎡設1人(S代表建筑面積)
每增加5萬㎡設副主任1人
事務助理或房管員
每350戶設1人
社區文化設1人
活動中心、會所的值班人員另行計算
財務設會計、出納各1人，但可兼職
收款員、倉庫管理員、接待員、電腦資料員可根據物業大小和工作需要設置
2、維修人員
建筑面積在3萬㎡以上的樓宇每萬㎡設1.5人
3、綠化人員
每7000㎡設1人(綠化面積)
6、衛生保潔人員
每90-100戶設1人
6、保安人員
每40戶設1人或建筑面積3000㎡左右設1人
7、車輛管理員
根據道口或崗亭多少及車流量大小設置人員
物業管理VI系統
VI(visual identity的簡稱)，即"企業視覺識別"。
企業導入VI體系，透過同一的視覺識別系統，對強化企業觀念、
規范員工行為、傳播企業形象是有重要意義的。 一、物業管理VI的基本內容
1、設計內容
基礎部分：標志釋義、標準色與輔助色
應用部分：文本識別、服裝服飾等
2、物業管理的標識標牌內容
如：乘梯須知、來訪請登記等
二、VI設計的原則
1、以MI(企業理念識別)為核心的原則
2、美學原則
3、法律原則
4、識別與適用性原則(好認、好記、好做)
三、VI應用要素(即具體的外部載體)包括
1、文本識別類：工作證、手提袋
2、環境展示類(習慣稱為標識標牌類)：招牌、門牌、導示牌等
3、員工服裝服飾類：按工作區分的工作服、按季節區分的工作服等
4、車輛識別類：發揮車輛是企業免費的流動廣告媒體的作用
5、廣告、宣傳類：公司報紙、公司宣傳畫冊等
四、VI視覺形象識別系統的導入
業主和物業公司擁用一個共同、統一、美好的品牌形象，配合VI視覺形象識別系統，使小區內導向、環境和標識系統形成一體化，塑造一流的住宅區優美形象。其中包括：
門衛室：
今日保安值班(插牌)
天氣預報(插牌)
本小區物業管理人：**物業管理有限公司
行人請走安全通道標牌
管理公司提示：進入小區請主動出示有效證件
緊急求助電話
大門口：
小區平面圖
限速行駛(5KM)
禁止鳴笛
小區告示欄
業主留言欄
業主意見(建議)箱
圍墻外：
本小區為私家住宅，周邊已安裝紅外線監控系統，請勿翻越。
在溝渠、水池周圍：
水中有電，請勿戲水
請勿向水中扔雜物
水深**米
在易滑道路處(有磁磚的地方)：
小心地滑
在兒童游樂園：
兒童游樂設施，僅限十三歲以下兒童玩耍/兒童玩耍，需成人監護
在名貴樹木掛設：
介紹樹木情況的標識牌
在配電箱處設置：
有電危險
在涼亭處設置：
請勿刻劃
請勿躺臥
在煤氣調壓站等易燃處設置：
小心煙火
在環衛現場設置：
正在打掃，請稍候/正在清潔，請繞行
在綠化帶設置：
請勿亂扔果皮紙屑
愛護樹木，請勿掛衣物
愛護綠化，請勿跨越
青青綠草，請勿踐踏/春意在腳下，草地無踐踏
創溫馨環境，樹美好心靈/植物茂，家園美
美化家園，從我做起/足下留情，家園常春
生命常綠，需要用愛灌溉
樹環保意識，愛護小區環境
花木共賞，人人呵護/親情家園，送您一片清新
在小草的耳邊，領略一份平和的溫柔
生命常綠，需要用愛灌溉
心手相連，共建順馳家園
溫馨家園，情系你我
創溫馨環境，樹美好心靈
足下留情，家園常春
給予我一片情，還您一片綠
請勿將寵物帶入公共綠化帶
請勿將寵物帶進會所
我奉獻給了您綠色的情懷，您能只用眼睛去欣賞嗎
清新潔靜的天發觀邸，須要您我呵護，更須要(它)的愛護
我的形象是您心靈的反映
您給我愛心，我給您溫馨
您的心靈，我的翠綠
尊重勞動，保護環境，熱愛生命
珍惜草木，保護我們的生存空間
消防用語：
請愛護消防設施
嚴禁占用消防通道/消防通道，嚴禁停車
嚴禁煙火
禁止吸煙
消防用水，嚴禁他用
消防器材，嚴禁挪用
嚴禁使用瓶裝煤氣
噴淋接合器
消防栓接合器
溫馨家庭，只需熱情，不需火情
設施設備的警告用語：
機房重地，非請莫入
高壓危險，請勿靠近
小心觸電
小心滑倒
高空作業，請您繞行
設備檢修，暫停使用
小心墜物/有人作業，嚴禁合閘
車輛管理方面：
專用車位標識
收費一覽表
請出示證件
注意安全，小心駕駛
小心車輛
禁止停車
禁止鳴笛
單行道
限速**公里
限高**米
停車場進口
停車場出口
禁止駛入
寧靜致遠，一鳴驚人
游泳池方面：
售票處
小賣部
入場須知
男更衣室
女更衣室
男士請進
女士請進
體檢室
衛生間
倉庫
衣物保管處
開放時間表
水深**米
先淋浴后下池
小心滑倒
請您出示票證
請勿跳水、打鬧
深不可測，請勿冒險
注：以上所有
公共信息圖形符號標志標牌均須符合下列標準的規定：GB2894-1996安全標示，GB13495-1992消防安全標示，GB/T10001-2000標志用公共信息圖形符號，下方均需冠注"順馳物業"及公司標識。 物業管理企業通過招投標方式介入專案物業之后，除了VI的準備外，還要全面、系統地做好物業管理接管驗收前的具體準備工作，包括以下內容：
一、成立管理處
1、在業主入住前三個月時間(竣工驗收工作在入住前1~3個月內進行)成立
2、管理處主任、房管員和維修人員到位
3、其他管理人員分步到崗
二、組織驗收小組
由物業公司物業管理部牽頭、機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成，可以邀請部分業主代表參與。
三、相關記錄與表格
1、房屋接管驗收表
2、室內竣工驗收遺留問題統計表
3、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表
4、急電設備接管驗收表
5、機電設備接管驗收遺留問題統計表
四、接管驗收標準
房屋接管驗收標準參照建設部ZBP30001-90標準和國家991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，以及滿足業主(住戶)的合理要求。
業主選擇管家的五要素
品牌 業績 實力 專業 特色
物業管理其實是指業主委員會的自治管理、物業公司的專業管理、全市性的城市管理、街道與居委會的社區管理和房產管理部門管理以及水、電、煤氣、環衛等方方面面行政管理的一種綜合性管理，所以，我們不能一提物業管理就以為是完完全全是物業公司的事情。
未入住或入住以后空置的、未售的房子稱為空置房，空置房也必須交物業管理費，按國家相關規定為正常管理費用的一半標準收取。
篇3：物業管理企業資質換證（升級）辦理流程與需提交資料
物業管理企業資質換證(升級)辦事流程:
各縣級市、區物業管理主管部門受理、預審
↓
物業管理企業資質換證(升級)審批受理
(行政審批大廳)
↓
經辦人初審
(轉市物管辦)
↓
查看現場
(市物管辦)
↓
核審
(市物管辦)
↓
簽批
(市房管局)
↓
制證發證
(市物管辦)
提交資料:
1、資質等級換證(升級)報告;
2、資質等級換證(升級)申報表(一式三份);
3、企業法人的任命書和身份證明(提交復印件時需驗原件)
4、物業管理企業近兩年統計年報、財務狀況;(復印件)
5、營業執照;(提交復印件時需驗原件)
6、到期資質證書;(原件)
7、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。(提交復印件時需驗原件)
8、物業服務合同;
9、業主委員會對物業管理企業的評議;
10、其它有關資料。
篇4：物業管理拓展工作流程
一、獲取信息:
1、定期做市場調查;
2、客戶主動聯系;
3、經人推介。
二、甄選信息,確定目標客戶:
1、面積少于20000平方米項目不接;
2、項目投入使用時間超過兩年的不接;
3、業主委員會非原則問題與物業公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區);
4、維修基金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區);
5、物業管理配套設施不全,后續管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言)
6、檔次過低的項目不接;
7、曾因工程問題引起業主公憤、被媒體多次負面爆光、在業內造成不良影響的開發商的項目不接;
8、開發商或大產權主超過二家的項目不接;
9、公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接;
三、談判要素
1、先人后事,與對方相關聯系人的關系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;
2、要從多方面盡可能掌握對方信息,了解對方實力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎;
3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強項弱勢,取長補短;
4、要以內部了解和外部公關的方式,以方案的制作質量為基礎,小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進;
5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方,明確顧問內容及條款(尤其是我方的義務、費用標準);
6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r,應直接提出,以免日后發生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動;
7、在開發商不能確定應采用哪種管理模式時,應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實效。
四、根據開發商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要依據項目類型、www.airporthotelslisboa.com規模、市場行情及開發商的目的、要求而采取不同的價格策略。
五、具體步聚(全委和顧問管理,專項培訓暫略)
1、明確意向性目標后,由公司總經理或部門經理組織相關人員考察物業現場,為管理方案的構想奠定基礎。
2、財務人員根據擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標準進行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關人員對項目的可行性和發展性進行分析并報批總經理,確定承接方式和報價金額。
3、制定方案。方案內容包括:
(1)本企業情況:位置、規模、資質等級、現轄物業類型、名稱、管理面積、績效、成果等;
(2)擬承接的項目簡介:周邊情況、配套設施、建筑形式、居民結構等;
(3)根據開發商的需求擬定服務方式和管理目標;
(4)擬定管理服務內容,包括:
開發建設期間將提供的管理服務內容、物業竣工驗收期間的管理服務內容、住戶入住及裝修期間的管理服務內容、實質運作期間的管理服務內容。重點是實質運作的管理服務內容,大體分為為房屋管理、保安、清結、維修、綠化、社區文化活動等七大服務。
(5)物質裝備計劃;
本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。
(6)管理人員配備;
&
(7)管理規章制度;包括:
結合實際制定員工內部制度和約束各方的公共契約,應具有合法性、實用性、可操作性和約束性。
(8)經費收支預算;
根據開發商提供的資料、實地考察以及財務初步做出的成本核算得到的數據進行大致測算,制定收支預算表。
(9)相關費用;
(10)提出經營、管理、服務的新思路
為提高管理水平,可在創建安全文明單位、實施科學化、規范化管理、開展開源節流、服務承諾等方面提出既務實又能體現創新的思路,以確保管理目標的實現。
(以上僅是方案的基本內容,至于詳略取舍可依據實情而定。)
4、與開發商作進一步溝通,細化方案內容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關費用、管理期限,為最終簽訂合作協議做準備。
5、與開發商簽訂合作協議,明確雙方的權利及義務。
6、協議簽定根據開發商要求,確定人員進場時間。