房屋交付管理規范

一、入住前籌備工作

　　1、交房前一個月，物業公司需組織專業人員對房屋進行全面細致的驗收工作。驗收過程中，需詳細記錄發現的問題，并通過辦公平臺及時上報至項目工程部，要求其限期完成維修。每日需跟蹤維修處理進度，確保問題得到妥善解決，并對相關資料進行整理存檔。對于存在問題較集中且未及時整改的項目，需制定統一的說辭，以便在交房時向業主進行解釋。

　　2、物業公司在交房前1個月需制定詳細的交房工作計劃。該計劃應明確以下內容：辦理交房的具體時間、地點;交房小組的成員構成，包括項目工程部、銷售部、客戶專員和物業公司相關人員，并明確各自的職責分工和工作標準;制作條幅和入住辦理流程圖，以便業主了解交房流程;制訂入住過程中所需使用的文件和表格，并進行復印準備;收集國家、省、當地有關物業管理的相關文件，確保交房工作的合規性。

　　3、交房工作計劃需報公司領導及相關職能部門批準后執行。同時，物業公司應提前1個月督促開發商向業主發出《入住通知書》，并詳細說明業主需準備的證明材料，如房屋買賣合同復印件、發票復印件、身份證復印件、照片等，以及預交物業服務費的金額。

　　4、辦理入住手續的工作現場需張貼入住手續辦理流程圖和明確的指示標識，以便業主順利辦理各項手續。交房小組應指定專人負責業主的咨詢和引導工作，確保業主在辦理入住手續時能夠得到及時、有效的幫助。

二、入住手續辦理流程

　　1、物業公司根據項目提供的《業主名冊》，查驗業主提供的資料，包括入住通知書、領鑰匙單、購房發票原件及復印件、購房合同原件及復印件、身份證原件及復印件(非業主人員需提供業主書面委托書及雙方身份證原件、復印件)及其他有關有效證件。查驗無誤后，向業主發放相關資料，包括《住戶手冊》、《管理規約》、《前期物業服務協議》、《業主基本情況登記表》、《裝修管理辦法》、《驗房表》、《商品房住宅使用說明書》、《質量保證書》、《消防安全責任書》、《文件簽收單》和《鑰匙發放登記表》等。

　　2、上述發放的資料需在《文件簽收單》中由業主進行簽收確認，確保資料的完整性和準確性。

　　3、指導業主填寫相關資料并進行核對驗證。核對內容包括：表格填寫是否完整、正確和清晰;公約和服務協議是否簽署;身份證明文件與購/租房合同及《業主名冊》是否一致。核實無誤后，客服主管收取購/租房合同復印件、《業主基本情況登記表》、《管理規約》、《前期物業服務協議》、《入伙通知書》等資料，建立業主檔案，以便后續管理。

　　4、現場手續辦理人員填寫《入住手續流轉單》，并引導業主進入交費程序。

三、預交費用管理

　　1、接待主管應根據行業法規規定，收取業主的各項費用，包括預收3-6個月物業服務費、裝修保證金及垃圾清運費等。收取費用后，需開具相應票據，并建立費用登記表。對于費用交納完畢的業主，應在登記表中注明，并建立電子檔案和書面檔案，以便后續查詢和管理。

　　2、業主憑交費憑證進入領鑰匙程序，確保費用的繳納與鑰匙的領取相銜接。

四、鑰匙領取與發放

　　鑰匙發放人員根據業主的交費憑證，發放鑰匙，并詳細講解鑰匙的使用辦法及注意事項。業主需填寫《鑰匙發放登記表》，確認鑰匙的領取情況，并進入驗房、收房程序。

五、驗房與收房程序

　　1、上述手續完成后，入住小組與業主一起驗收其名下的物業。驗收過程中，需登記水、電、氣表底數，確保數據的準確性。雙方在《驗房表》上簽字確認，表示對物業的驗收結果無異議。驗收過程中雙方確認需維修的事項，由物業公司及時通知項目公司進行處理，確保物業的完好性。

　　2、將《入住手續流轉單》交客服主管存檔，作為業主入住手續辦理完畢的憑證，以便后續管理和查詢。

篇2：房屋沒有交付物業管理費怎樣交

《羊城晚報》樓市周刊:

我們小區成立了業主委員會,聘請了一個新的物業公司管理小區。新物業公司進來以后遇到一個問題,就是很多業主不交管理費。物業公司要求我們配合他們收取管理費,并且提出,如果這些業主長期不交管理費,他們是撐不下去的,早晚得走。

我們很著急,因為新公司確實管得不錯,如果剛剛穩定下來,就又換公司,小區受不了這個折騰,而且換了哪個公司來管都會面臨這個問題。于是,我們就去找了其中一些業主,要求他們繳費。誰知,他們很干脆地說,房屋沒有交付,根據《物業管理條例》42條規定,交付之前由發展商交管理費。

我們再去找發展商,他們回答得也很干脆,我們不是業主,根據《物業管理條例》42條規定,物業管理費由業主繳納。我們納悶了,回去找到《物業管理條例》,42條真的是兩個規定都有。

我們又去問發展商,房子到底交付沒有,他們又說交付了。我們要求看憑據,他們不肯,說交付的憑據跟我們沒有關系。

這下,我們可真是不知讓誰交管理費才好,據我們私下了解,小區里有些業主根本就沒有約定過交樓時間,我們懷疑他們和發展商有特殊關系,可也沒什么憑據。再說了,不管他們和發展商有什么關系,在這樣的情況下,物業公司應當向誰收管理費呢?如果起訴該告誰呢?

廣州市某花園業主委員會

答疑嘉賓:

廣東伯方律師事務所律師陳敏:《物業管理條例》第四十二條第一款的規定是,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用;第二款的規定是,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。其中,前一款是指所有業主都應當繳納物業管理費,后一款是指買受人和發展商之間,依據物業的交付情況,確定物業管理費的繳納義務人。

因此,對物業公司而言,只需向業主收取管理費即可,至于物業是否交付,那是發展商和買受人內部的事,跟物業公司無關。

物業公司對業主和發展商之間的交付情況的了解,完全依賴于發展商、業主委員會或業主提供的信息,而且,對所了解到的情況的真偽也無法辨別,因此,要求物業公司根據物業交付情況,確定起訴對象是不公平的。尤其是在出現假買賣、假按揭的情況下,買受人通常是不收樓的,發展商在經營情況好的時候,為避免虛假情況被揭穿,一般都會按時繳納管理費,但一旦經營出現問題,發展商就不會再支付物業管理費。

如果允許買受人以物業未交付為由拒交管理費,讓物業公司和其他業主去承擔管理費無法追回所造成的不利后果,就更加不公平。整理/袁蓓

篇3：別墅房屋交付通知書

　　別墅房屋交付通知書

　　zz別墅棟號

　　女士/先生/公司

　　謹通知閣下/貴公司，zz別墅已建成，并已取得《北京市建設工程質量合格證》（見附件一，發展商提供），準備入住，請閣下/貴司公司按房層交付通知書所標注的日期前來辦理收樓手續。

　　1．辦理地點

　　發展商提供

　　2．聯系電話

　　物業管理處聯系電話：

　　3．辦理時間

　　3.1棟號業戶請于月日至月日辦理

　　3.2棟號業戶請于月日至月日辦理

　　3.3棟號業戶請于月日至月日辦理

　　3.4棟號業戶請于月日至月日辦理

　　4．敬請閣下/貴公司按上述時間辦理收樓手續，若逾期未辦理即視為房屋已按期交付使用。

　　5．閣下/貴公司在辦理收樓手續前，請仔細閱讀收樓須知（見附件二），如有任何疑問請致電物業管理處。

　　特此通知

　　zz房地產發展有限公司

　?。Q須發展商確認及蓋章）

　　20**年月日

篇4：物業公司程序文件:房屋交付手續辦理工作程序

　　物業公司程序文件：房屋交付手續辦理工作程序

　　1．目的

　　規范房屋交付手續辦理工作,保證房屋交付順利完成。

　　2．范圍

　　適用于各管理處房屋交付辦理工作。

　　3．定義

　　無

　　4．職責

　　部門/崗位工作職責

　　分管負責人組織協調房屋交付前準備階段及交付辦理期間現場的工作

　　辦公室負責新建管理處辦公用品及辦公設備的審核；管理處職員工作服的訂制；協助管理處房屋交付辦理現場布置；管理處架構設置，擬定人員編制及培訓；房屋交付手續協助辦理人員調配及服務培訓工作

　　財務管理部各類收費項目及標準的核定

　　品質管理部相關規章制度及房屋交付資料的審核；管理用房的裝修審核；協助交付驗收工作；標識制作

　　管理處經理房屋交付方案策劃；組織空房清潔；各項工作的籌備和實施、組織房屋及設施的接管，準備房屋交付相關資料。

　　5．方法及過程控制

　　5.1房屋交付前準備工作階段是指管理處成立至房屋交付階段。

　　5.1.1房屋交付前準備工作內容：管理處架構設置、擬定人員編制及人員培訓、內部管理流程和制度的建立、公共關系的建立、房屋交付工作策劃、設備設施及房屋的接管驗收。

　　5.1.2辦公室房屋交付前準備工作

　　5.1.2.1負責新建管理處辦公用品及辦公設備的審核、采購。

　　5.1.2.2負責新建管理處交通運輸工具的調配工作。

　　5.1.2.3負責管理處職員工作服的訂制。

　　5.1.2.4根據《物業管理方案》審核新建管理處組織架構、人員編制。

　　5.1.2.5負責新建管理處人員的招聘，入職培訓及考核。確保管理人員及專業技術人員房屋交付前三個月到位，安全員、保潔員提前一個月到位。

　　5.1.2.6組織房屋交付工作辦理程序的培訓。

　　5.1.2.7負責調配房屋交付手續辦理期間服務人員及組織相關培訓。

　　5.1.3財務管理部房屋交付前準備工作

　　5.1.3.1制定物業管理處開辦費使用計劃,包括：辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算。并落實到位。

　　5.1.3.2負責新項目各項服務收費標準的審定。

　　5.1.3.3負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。

　　5.1.3.4負責監督新建管理處的物資采購工作。

　　5.1.4品質管理部房屋交付前準備工作

　　5.1.4.1負責質量體系文件的發放及與房屋交付工作辦理程序的培訓。

　　5.1.4.2指導管理處分類建立物業管理檔案資料。

　　5.1.4.3負責管理處接管物業房屋交付前清潔費用的審定。

　　5.1.4.4負責審核相關規章制度、作業指導文件及房屋交付資料。

　　5.1.4.5負責審核保安器材、檢測儀器儀表、清潔綠化用品及各類工具等物資的采購審核。

　　5.1.4.6分期開發項目，從第二期開始由管理處自行負責培訓、資料審核、現場準備。

　　5.1.5新建管理處經理房屋交付前準備工作

　　5.1.5.1落實各類管理用房的裝修。

　　5.1.5.2負責擬定房屋交付工作計劃時間表，包括：工作內容、負責人及完成時間等，報品質管理部審核，分管領導審批。

　　5.1.5.3負責內部管理運作相關工作：

　　A．編制管理處組織結構、崗位說明書，報辦公室審核、分管領導審批。

　　B．物資的采購：根據《物業管理方案》負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：

　　a.辦公用品：家私、各類文具等。

　　b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調等。

　　c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。

　　d.網絡設備：電腦等。

　　e.

清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機等。

　　f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。

　　g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

　　C．根據物業實際情況，監督、完善閉路監控、停車場設施、背景音樂、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。

　　D．指定專人記錄房屋交付前后發生的清潔、返修及配套完善工程等所產生的各項費用，以便與地產公司結算。

　　5.1.5.4負責對外公共關系的建立及有關證照辦理：與政府、公共事業部門建立良好的公共關系，包括：自來水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、工商、稅務、物業辦、派出所、街道辦事處、居委會等。

　　5.1.5.5房屋接管驗收

　　A.管理處經理指定專人與品質管理部、地產相關部門協調房屋接管驗收，并將驗收存在的問題提交責任部門限期整改。

　　B.由工程主管（主辦）與地產相關部門理順返修流程，與各施工單位建立溝通渠道，包括施工單位負責人聯系電話、保修期限、現場施工人員聯系電話等。

　　C．管理處經理指定專人與地產相關部門移交各管理用房、業主房屋鑰匙，建立鑰匙清單，保證鑰匙移交清楚、齊全。

　　5.1.5.6房屋交付工作策劃

　　A.管理處經理與地產相關部門做好房屋交付策劃工作，對有關銷售承諾、房屋交付現場布置等問題進行溝通，落實。

　　B.房屋交付工作人員安排、培訓，明確職責，就業主關心的問題形成統一回答口徑。

　　C．房屋交付現場宣傳資料、宣傳品及相關房屋交付指引標識制作、安裝，宣傳資料包括房屋交付相關流程、填寫的樣表、物業相關法規、業主公約及裝修的各種注意事項。

　　D．進行房屋交付模擬演練，檢驗房屋交付流程、資源配置等準備工作是否充分。

　　5.1.5.7房屋交付資料的準備

　　5.1.5.7.1將《歡迎函》、《房屋交付指引》、《業主資料卡》提前交地產公司，與《房屋交付通知書》一并發放業主。

　　5.1.5.7.2負責房屋交付前一周準備好房屋交付資料,包括:

　　A《房屋交付流程》

　　B《委托銀行代收款協議書》

　　C《房屋裝飾裝修管理協議書》

　　D《房屋交付文表簽收單》

　　E《裝修辦理流程圖》

　　F現場房屋交付宣傳展板及相關房屋交付指引標識。

　　G所有"房屋交付資料"填寫樣本。

　　H其他與業主相關資料。

　　5.2房屋交付手續辦理流程

　　5.2.1業主應攜帶以下資料前往管理處辦理交付手續。

　　5.2.1.1家庭戶應帶資料：《天津市商品房買賣合同》、《業主公約》、《房屋交付通知書》、業主身份證及業主和家庭成員身份證復印件、近期免冠1寸照片各一張。

　　5.2.1.2公司戶應帶資料：《天津市商品房買賣合同》、《業主公約》、《交付通知書》、公司法人代表身份證及其復印件、營業執照及其復印件（加蓋公章）、公司員工名單及其身份證復印件、照片等。

　　5.2.1.3業主委托人應攜帶資料：業主書面委托書、業主及被委托人身份證及其復印件以及4.2.1.1或4.2.1.2所列相關資料。

　　5.2.2交付現場指定專人引導業主辦理交付手續

　　5.2.3核對《天津市商品房買賣合同》、《業主公約》、《房屋交付通知書》、以及顧客所持的身份證對入住顧客的身份進行確認。

　　5.2.4向顧客發放交付的相關資料，并收回經業主簽字確認的《房屋交付通知書》回執。

　　5.2.5引導顧客填寫《業主資料卡》及相關資料表格，并保留業主攜帶的身份證復印件及家人的照片，如委托人代理辦理入住的情況，除要保留業主及被委托人的身份證復印件之外還要保留委托書。

　　5.2.6引導業主填寫完畢交付資料表格后，應及時、準確地為業主核準并收取辦理交付所需的相關費用。

　　5.2.7繳費結束后聯系驗房人員，并同時通知鑰匙管理人員準備房間鑰匙，由驗房人員領取后陪同客戶進行房屋交付驗收。

　　5.2.8房屋交付驗收

　　5.2.8.1驗房人員陪同業主進行衛生間、廚房防水試驗并認真詳實記錄，請業主于蓄水24小時后，由其本人或委托人進行現場驗收，并在《衛生間、廚房防水試驗記錄單》上簽字確認。

　　5.2.8.2驗房人員抄錄經與業主共同確認的水、電、煤氣表底，請業主在《房屋交接驗收記錄單》上簽字確認。

　　5.2.8.3驗房人員陪同業主對房屋本體、地面、墻面、上下水等部位進行驗收，并在《房屋交接驗收記錄單》上記錄，對于驗收中業主提出有關房屋質量問題，驗房人員要予以詳細的記錄并在交付驗收后將《房屋交接驗收記錄單》交由地產客戶服務中心。

　　5.2.9在業主交付驗房后，應陪同業主領取房屋所有鑰匙、電表卡、水卡等各類卡及交付物品，并請業主核對后在《顧客鑰匙/物品領用清單》簽字確認。

　　5.2.10由專人辦理顧客門禁卡手續，并與租車位的顧客簽訂《車位租用協議書》，對已購車位的顧客應與其簽訂《車位服務協議書》，明確雙方的權利和義務。

　　5.2.11將業主交付全部資料整理后及時交由資料管理員確認存檔。

　　5.2.12資料管理員將交付資料整理存檔后，由資料管理員將業主地址、業主及常住人員的資料錄入電腦中。

　　5.2.13業主資料屬保密文件，需專人保管，未經管理處經理批準或授權，任何人員不得查閱或記錄。

　　5.2.14業主持有的門禁卡的電腦資料同屬保密文件，未經部門經理批準，保管人員不得隨意提供查閱。

　　5.3轉讓房新業主入住手續的辦理

　　5.3.1新業主須提供購房合同原

件和復印件（管理處保存復印件），不需提供《房屋交付通知書》，管理處不需陪同業主驗房，其他規定參照4.2.1--4.2.7條款執行。

　　5.3.2 新業主入住手續辦理完畢后，管理處應及時將相關信息以書面或郵件形式知會管理處相關部門及地產客戶服務中心。信息內容包括：房號、原業主姓名、新業主姓名及聯系方式、新業主身份證號碼等。

　　6.支持性文件

　　TJzzWY8.2.3-G01 《裝修管理控制程序》

　　7.質量記錄

　　TJzzWY6.1-K01-F1 《業主資料卡》

　　TJzzWY6.1-K01-F2《衛生間、廚房防水試驗記錄單》

　　TJzzWY6.1-K01-F3 《房屋交接驗收記錄單》

　　TJzzWY6.1-K01-F4 《顧客鑰匙/物品領用清單》

　　TJzzWY6.1-K01-F5 《房屋交付文表簽收單》

　　TJzzWY8.2.3-G01-F4 《房屋裝飾裝修管理協議書》