物管案例討論：房屋已經出租，物業費誰交

　　【基本案情】

　　日前，大洼縣人民法院審理了原告某物業服務有限公司與被告徐某物業服務合同糾紛一案。

　　原告某物業服務有限公司訴稱，原告是某物業服務有限公司，為小區提供物業服務，被告是該小區業主。20**年6月11日，被告購買該小區商業網點，建筑面積275.83平方米，并與原告達成《物業管理服務合同》，合同約定了雙方權利、義務，并約定按產權登記面積每平方米收取物業服務費1元。如不按時交納物業費，原告從逾期之日起按每日百分之零點三收取違約金。合同簽訂后，原告履行了合同約定的義務，提供了物業服務，但被告卻未按約交納物業服務費。截至20**年12月31日，被告欠原告物業費6620元。被告應當交納物業費并承擔相應的違約責任。

　　被告徐某辯稱，被告的房屋在20**年至20**年期間一直租給他人使用，被告已經向原告方告知應向承租方收繳物業費，而且被告已經將租賃合同交給了原告，承租人已實際交納了在承租期間的部分物業費，尚欠的物業費也是承租人在租賃期間所欠，故應由承租人來交納。

　　【裁判要旨】

　　20**年6月11日，原告與被告簽訂了《物業管理服務合同》，被告的商業網點建筑面積275.83平方米。合同約定商業網點按建筑面積每月每平方米1元標準交納物業費，逾期未交納物業費，按應交納金額的日0.3%交納滯納金。原、被告間簽訂的《物業管理服務合同》中第三條第三款明確規定“乙方出租物業的，物業管理服務費用由乙方交納”。20**年3月25日被告按合同約定交納了20**年1月1日至20**年12月31日的物業費。被告未交納20**年1月1日至20**年12月31日物業費人民幣6620元。

　　【法官說法】

　　據該案審判員介紹，《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。雙方當事人應嚴格按合同約定履行各自義務。原、被告簽訂《物業管理服務合同》，被告交納了20**年、20**年物業費，原、被告的物業服務合同成立。按《遼寧省物業管理條例》第二十五條之規定，物業管理實行有償服務?！胺亲≌奈飿I服務費，實行市場調節價?！币虼吮桓鎽斀o付拖欠的物業費。被告稱房屋已經租給他人，應當由承租人交納物業費，因雙方簽訂的《物業管理服務合同》中明確規定了租給他人的房屋，其物業服務費仍由該合同中的乙方即本案被告承擔。至于原、被告間的物業服務合同約定“逾期未交納的，按應分攤金額的0.3%按日交納滯納金”，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中規定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。因該約定的違約金過分高于造成的損失，故違約金予以確認為物業費總額的10%。

　　【普法】

　　《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

　　一句點評：房屋雖然租給了他人，但物業服務合同沒有轉租，自己簽了合同，費用還需自己出。

文章

篇2：房產經紀商業、公建出租傭金管理辦法

　　房產經紀公司商業、公建出租傭金管理辦法

　　一、總則

　　1、為了規范銷售薪酬管理，激勵銷售人員的工作積極性，根據行業特點，結合本公司開發項目的實際情況制定本管理制度。

　　2、本辦法提及"銷售人員"是指銷售代表、銷售主管、銷售部經理;"非銷售人員"是指銷售人員以外的公司員工及各級管理人員(含**集團系統內其他公司的人員)。

　　二、商業、公建出租合同的基本要求

　　1、本管理辦法中所涉及的商業、公建簽約租期均在10年以上。

　　2、簽約租金單價必須高于或等于公司既定的租金標準。

　　三、商業、公建出租傭金結構

　　商業、公建出租部分提取傭金以出租物業的首年平均月租金為計算依據。

　　傭金結構為底薪+傭金。

　　底薪的金額與銷售住宅相同，不作疊加。

　　出租業務的洽談分為以下幾類：

　　第一類　談判工作以銷售代表為主，銷售主管和經理為輔。

　　第二類　銷售代表經首次接待，后期談判工作均由銷售主管和經理完成。

　　第三類　由介紹人或中介公司推薦，談判工作主要由銷售經理或營銷總監完成，根據業務的洽談形式的分類，銷售體各自的提傭比例依據貢獻大小也有所不同。

　　(一)傭金比例：

指標 崗位	傭金比例			計提指標	計提基數	發放依據
	第一類	第二類	第三類
銷售經理	4%	12%	14%	月租金	部門總體業績	簽訂《出租合同》、辦理入住手續，并按合同約定繳納相關費用
銷售主管	4%			月租金	小組業績
銷售代表	6%	2%	0	月租金	本人業績
介紹人	6%	6%	6%	月租金		本系統非銷售人員
中介公司	按中介協議約定支付中介費，不再支付傭金

　　注：第二類、第三類銷售經理及銷售主管的傭金分配比例由營銷總監根據實際情況確定。

　　(二)發放日期：

　　出租傭金在承租方入住并繳齊相關費用后，于次月最后一個工作日發放。

　　(三)銷售指標的統計口徑：

　　凡是簽定《商業、公建出租合同》(以下簡稱《出租合同》)和按約定交納押金、租金等相關費用后，方可計入當月成交額。否則會出現回款額與簽約額相差金額很大的情況。

　　(四)傭金計算及發放原則：

　　1、銷售經理及主管：

　　銷售經理及主管的傭金在正式簽訂《出租合同》并按合同約定收取款項到帳、入住手續辦理完畢且繳納相關費用后，提取100%的傭金，公司按有關規定代扣個人所得稅后，按月發放。

　　2、銷售代表：

　　(1)銷售代表的傭金在正式簽訂《出租合同》并按合同約定收取款項到帳、入住手續辦理完畢且繳納相關費用后，提取100%的傭金，公司按有關規定代扣個人所得稅后，按月發放。

　　(2)如發生撞單情況，參照《銷售現場管理制度》處理。

　　(3)因自動離職或由公司辭退的銷售代表，在辦理離職手續時需將客戶資料進行移交，由公司另行安排該移交客戶的后續服務工作，傭金的發放比例由營銷總監根據實際工作量大小確定。

　　3、介紹人：

　　本系統非銷售人員介紹的有效客戶，若最終成交，介紹人按《出租合同》約定款項到帳，并辦理完入住手續且繳納相關費用后，于次月最后一個工作日全額提取介紹費。

　　若介紹人介紹的客戶由營銷總監或公司其他領導洽談成功的，介紹人按6%提取介紹費，簽約銷售代表、主管、經理不提傭。

　　四、關于舞弊行為的處罰

　　1、在得知客戶購買的情況下，簽租約的。

　　2、與所謂"介紹人"、"中介公司"串聯，謀取好處。

　　3、其他作弊行為。

　　如出現以上作弊情況，公司將嚴肅處理，對當事人解除勞動合同;對知情不報或有意包庇者，視情節嚴重給予罰款、行政處分處罰、直至解除勞動合同;對于作假的中介公司將免于今后的一切合作事項。

　　五、關于帶租約銷售的相關規定

　　1、簽定出租合同，且客戶入住后，出租經辦人已計提傭金的，該物業銷售后，簽定商品房買賣合同的出售經辦人按當月本人應提銷售傭金的50%計提傭金，銷售主管和銷售經理按當月應提標準提傭。

　　2、簽定出租合同，客戶尚未入住，出租經辦人未計提傭金，該物業銷售后，由簽定商品房買賣合同的出售經辦人和出租經辦人以出售經辦人當月應提傭金比例為基數各提取50%的銷售傭金，銷售主管和銷售經理按當月應提標準提傭。在保持傭金總額不變的情況下，營銷總監有權根據現場租售的實際情況進行出租經辦人和出售經辦人的傭金分配，并報公司行政人事部備案。

　　六、本管理辦法解釋權在公司行政人事部。

篇3：提高客房出租率139問

　　如何提高客房出租率139問，是幫助各位有效提高客房出租率的工具。它向你提出一系列有關提高出租率的問題，幫助你去更好地思考問題，并解決問題。

　　1．您是否非常了解經濟形勢和走勢，特別是本地區的經濟形勢和走勢？

　　2．您的市場營銷是否集中體現在顧客需要什么我提供什么，而并非是我有什么就賣什么？（用訪問的形式聽取賓客意見，開業前營業后經常性開展，不斷改進。）

　　3．客人是否從您那里得到比從您競爭對手那里更大的利益（軟硬件設施，細心周到的服務）?

　　4.顧客對貴店的認識是否與您的想法一致？

　　5．您是否有市場營銷計劃？

　　6．您是否有貫徹落實市場營銷的行動計劃？

　　7．您的行動計劃是否有明確的責任人、完成日期和可以考量的數據？

　　8．您是否有精確到每月、每周、每天的營收指標？

　　9．您的市場促銷計劃是否有足夠的預算資金支持？

　　10.您是否認識到營銷計劃只有付諸實施才是有效的？

　　11.您是否清楚誰是您的競爭對手？

　　12.您是否清楚了解您的競爭對手在干什么？

　　13.您是否參觀過對手的設施，是否入住過競爭對手的酒店，從而更好地了解競爭對手？

　　14.當您在制定年度出租率預測時，有沒有考慮到有新的競爭對手出現？

　　15.您是否經常查閱競爭對手的“會議告示牌”、“歡迎橫幅”，并制定競爭計劃以便下一年或下一季度不處于被動？

　　16.當您在制定年度出租率預測時，有沒有考慮到新的機遇出現？

　　17.您是否調整自己的營銷戰略策略，以適應變化？

　　18.您細分過您的客戶市場嗎？

　　19.您是否了解您的客源結構？

　　20.您知道他們是從那里來的嗎？

　　21.您知道他們屬于什么階層嗎？

　　22．您知道他們的收入嗎？

　　23．您知道他們為什么喜歡住您的酒店嗎？

　　24．您了解自己的產品嗎，您知道自己產品的賣點嗎？

　　25．您真的很了解自己的產品嗎，比如您住過每一間客房，對它了如指掌嗎？

　　26.您是否認真地為產品下了定義，既包括有形的，也包括無形的方面（例如“滿足睡上一個好覺的夢想，溫馨服務）?

　　27．您是否對自己酒店的不足之處有明確認識，以便揚長避短？

　　28．您是否選擇了能產生影響的新聞媒介？

　　29.在評估媒介效果時，您是否考慮過成本？

　　30.您是否利用過全國范圍的研究公司（指經濟型的連鎖酒店）?

　　31．您是否考慮過做中介？

　　32．您是否對當地酒店市場的各種數據有所了解？

　　33．您是否利用當地酒店業協會的一些研究成果？

　　34．您是否保留客人每次預定的詳細資料？

　　35.您是否對典型客人進行過人口統計和顧客心理分析？

　　36.您是否認識到銷售人員是您市場的最為重要的因素？

　　37.您的銷售人員稱職嗎？

　　38.他們有經驗嗎？

　　39.他們知道自己的酒店的賣點嗎？

　　40．您是否為新的銷售員開設培訓課程，為有一定經驗的職員開設經常性的更新課程？

　　41.您是否為銷售人員提供充足的宣傳材料？

　　42.您是否經常召開銷售對策會？

　　43.您是否經?；仡櫃z查行動計劃的落實？

　　44.酒店內負責回答電話的人員，是否善于利用時機銷售自己的酒店？

　　45.酒店內負責回答電話的人員，是否都接受過銷售培訓？

　　46.酒店內負責回答電話的人員，是否熟悉酒店的產品？

　　47.預訂及前廳職員是否經過銷售訓練？

　　48.他們知道酒店的賣點在哪里嗎？

　　49.您是否經常進行機會分析，以便及時抓住機遇？

　　50.您是否經常進行數據分析，從中發現問題，總結經驗？

　　51.您是否意識到良好的員T關系對開拓市場關系重大？

　　52.當顧客上門參觀時，有人接待嗎？

　　53.您是否參與一些公益活動？

　　54.您是否加入了當地各種協會，從中尋找商機？

　　55.您是否意識到網上預訂的重要性？

　　56.您是否利用E-mail進行銷售？

　　57.您是否用手機短信進行銷售？

　　58.您是否利用手機短信或E-mail祝賀顧客的生日？

　　59.您的定價是否準確反映了您的酒店定位？

　　60.您是否清楚哪些項目需要有經驗的廣告代理商幫助，哪些項目可以由自己的內部人員來完成？

　　61.當您需要樹立形象時，是否利用雜志、廣播或電視，是否利用報紙或直遞郵件，以尋求更大的反響?

　　62.一旦可能，您是否準備做廣告，以彌補軟文字覆蓋不足的問題？

　　63.您的廣告是否充分考慮給客人的利益，而這些利益有事實作依托？

　　64.您的酒店標志是否能夠傳遞自己酒店的形象？

　　65.您是否在您的廣告和宣傳材料中突出貴酒店的標志？

　　66.您在廣告材料中，是否使用照片或簡單插圖？

　　67.照片中是否有客人并顯示他們的行動？照片下是否加有文字說明？

　　68.您的宣傳冊中，是否含有地圖？

　　69.您是否尋求過免費新聞宣傳，以彌補付費媒介廣告？

　　70.您是否與宣傳媒介保持聯系？

　　71.您是否跟其他與旅游相關的部門進行聯合促銷

？

　　72.您是否跟蹤每一預訂，以便確定自己廣告的效果如何？

　　73.當您在廣告中提到價格時，您是否明確說明價格中包括什么，不包括什么？

　　74.您的廣告是否有虛假的成分？

　　75.您是否用房間或餐飲換取廣告篇幅或廣告時間？

　　76.您是否在重要客源城市進行有力度的廣告及促銷宣傳？

　　77.您是否有效地利用了他人提供的宣傳篇幅？

　　78.您是否了解顧客的公司是什么行業？

　　79.您是否在他們取得重要成績、獲得獎項時給他們送去祝賀？

　　80.您是否在有效地控制NOSHOW?

　　81.您是否實行超預訂？您有沒有學過收益管理？

　　82.您考慮問題的焦點是否集中于開源而不是節流？

　　83.是否有專人負責大客戶管理？

　　84.對最具潛力的客戶，您是否給予獎勵？

　　85.當客人訂購了一定數目的客房后，您是否免費提供一個會議室或贈送一件禮品？

　　86.-旦您得到一個會議預訂，您是否繼續給客戶提供一切幫助，以強化客人的決定？

　　87.您是否關注過女性商務客人的要求，為她提供個性化的服務？

　　88.您是否研究過您的酒店女性商務客的比例？

　　89.您的女性商務客的比例是否明顯低于您的競爭對手？

　　90.淡季時，您是否提供特殊房價和特殊包價？

　　91.您是否考慮過周末促銷價？

　　92.您是否考慮過周末包價？

　　93.您是否請朋友和客戶為您推薦或介紹顧客？

　　94.如果您在致力于開發國際市場，您是否為非使用貴國語言的客人提供了方便？

　　95.您是否在客房內放置客人意見征求卡？

　　96.客人住店登記時，您是否使用歡迎詞？

　　97.客人進門時有人招呼嗎？

　　98.如果您的酒店沒有健身俱樂部，您是否為客人作些安排，以方便客人使用當地其他部門的健身設施？

　　99.您是否向中介提供免費周末房？

　　100.您是否給銷售人員足夠的手機通信費、車馬費？

　　101.您的房價有上揚的可能性嗎？

　　102.您的店出租率能提高嗎？

　　103.您了解常住客的特殊需求嗎？

　　104.您是否經常親自拜訪客戶？

　　105.您是否提供快速人店及離店服務？

　　106.您是否提供寬帶上網？

　　107.您的店是否寬帶不寬，很難上網？

　　108.您是否提供客人滿意保證？

　　109.您是否為客人提供免費早餐？

　　110.您是否為客人提供免費報紙？

　　111．您是否給大客戶過生日或發生日賀卡？

　　112.您是否考慮過在某些客房添置計算機，以適應商務客人的要求，或者建立簡易商務中心，并且配備計算機、打印機和復印機等？

　　113.您是否每天看營業日報，對出租率、平均房價、RevPAR-目了然？

　　114.您是否經常在第一線親自接待客人，為客人服務，聽取客人的意見？

　　115.您是否已經記住了一大串常住客人的姓名？

　　116.您是否檢查所有重點客戶的拜訪記錄？

　　117.您是否定期派合適的人選去走訪他們？

　　118.您是否追蹤多次下榻本飯店的客人？（對所有那些一年中來本飯店下榻累計50天以上的客人，為其建立檔案記錄并進行追蹤，為他們提供個性化的服務。）

　　119.您是否檢查所有流失客戶的報告，考慮下一次如何才能將這一生意拉回來？是否親自同主要協議客戶聯系人保持聯系，給他們贈送禮品、生日賀卡、生日蛋糕等？

　　120.您是否親自定期會晤會展中心籌劃人，及時掌握會展動態？

　　121.您是否通過E-mail向大客戶發送感謝信以及“我們如何才能再次為您效勞”的調查問卷？

　　122.您是否結交那些消息靈通人士——您所在當地社區的報社、雜志社、廣播電臺和電視臺的工作人員？（他們往往最先得知某某要來本市了，或某某大型活動將在本地舉辦之類的信息。）

　　123.您是否親自拜訪人住的VIP?

　　124.您是否搞調研？（利用電話以及通過有關出版物（各種名錄，等等）開展調研。編列潛在客戶名單，然后開始走訪他們。通過親自出面關照您的客戶以顯示您對他們的重視，不要把一切事都推給您的下屬去做。）

　　125.您是否親自出面致謝顧客對貴店的光臨？

　　126.您是否注意培養同客戶的友誼？

　　127.您經常親自處理顧客投訴嗎？

　　128.您是否在當地范圍內發放促銷材料？

　　129.您是否清楚哪些展覽會是必須參展的？

　　130.您的促銷“口味水準”是否與您的產品一致？

　　131.您的酒店提供住房升級嗎？

　　132.您可以允許預定某個特定的房間嗎？

　　133.您提供的是否總是比承諾的更多？

　　134.您是否每月、每季或每年作一次顧客滿意度調查？

　　135.您的酒店是否已上網促銷？

　　136.您酒店的設施是否在酒店的客房閉路電視中做廣告？

　　137.您有常旅客計劃嗎？

　　138.您有積分兌獎嗎？

　　139.您有沒有注意到鐘點房（也叫休閑房），已經成為提高客房出租率的重要力量？