住宅小區滲水權責解析

　　住宅小區滲水是影響住建、住管、鄰里和諧的重要問題，在工作中如何處理、解決好滲水事件，已經不僅僅是反映出一個物業服務公司的品質問題，同時也能反映出物業工作人員對相關專業知識的掌握程度和法律法規的熟識度。

　　一、住宅小區滲水問題主要突出體現在以下幾個方面：

　　1、屋面滲水；

　　2、外墻滲水；

　　3、陽臺滲水；

　　4、廚衛滲水；

　　5、飄窗、弧形落地窗滲水；

　　6、客廳或臥室的頂部滲水；

　　7、鋪設在室內地面的冷、熱水管漏水，滲水到同層業主室內；

　　8、地下室、電梯井滲水。

　　二、滲漏情況分類

　　1、屋面滲水。

　?。?）對屋面進行了二次人工改造或破壞了原有建筑結構而導致的滲水，如排氣孔折斷后雨水灌入，破壞屋面防水層，雨水從破損的防水層浸入室內；

　?。?）在屋面種植花草樹木等植物，植物根基的生長破壞了表面防水層。養殖水產物，防水層做的不到位造成屋面滲水的；

　?。?）在屋面安裝設施設備，導致屋面防水破壞，如中央空調長期使用的震動等；

　?。?）屋面使用年限過長，風化造成的滲水；山墻、女兒墻、煙囪的根部，天溝、雨水口、管道等的滲水。

　　2、外墻滲水

　?。?）外墻面裂紋滲漏；

　?。?）墻體變形縫滲漏；

　?。?）穿墻管道根部滲漏，如空調水管；

　?。?）窗框與墻體連接處縫隙滲漏，如飄窗、弧形落地窗；

　?。?）面層風化、堿蝕或局部損壞造成的滲水；

　?。?）樓上違章搭建遮陽雨棚，遇到雨水大的時候，形成很大的水流沖刷到外墻面造成的滲漏；

　?。?）檐口滲水。

　　3、陽臺滲水：

　?。?）陽臺防水層沒做或被破壞導致的滲漏；

　?。?）陽臺地漏周圍的滲漏；

　?。?）空調冷凝排水管堵塞造成的滲漏。

　?。?）樓下二次裝修過程中，擅自拆除陽臺與客廳間的承重墻所造成的滲漏，這要根據具體情況而定。

　　樓下將承重墻拆除是違反了現行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┪唇浽O計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構。同時，依據中華人民共和國建設部令第94號《城市異產毗連房屋管理規定》 第六條 所有人和使用人對共有、 共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。

　　所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

　　第八條 一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。 第十二條 異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險行為的，應當及時排除危險；他方有權采取必要措施，防止危險發生；造成損失的，責任方應當負責賠償。

　　如果樓下改造前www.airporthotelslisboa.com沒有漏水，改造后漏水，而期間樓上并沒有進行房屋的改造，那只能是由樓下自己負責并承擔費用。本著“誰主張，誰舉證”的司法原則，除非樓下能夠拿出樓上的行為是導致房屋漏水的直接原因的證據，如果有證據，樓上就需要承擔一定的責任和相關的費用

　　。4、廚衛滲水：

　?。?）面盆軟管滲水，

　?。?）進水管滲水、水閥與水管的連接處滲水；

　?。?）地漏連接排水管密封不嚴的滲水

　?。?）座便器滲水；

　?。?）鋪設在墻壁內的冷熱水管彎頭內絲破裂，造成的滲水；

　?。?）廚衛地面大量返水，一般是主污水管堵塞造成或室內排水管到主污水管之間堵塞。

　　5、塑鋼門、窗滲水：

　?。?）塑鋼門、窗密封膠問題導致的滲漏；

　?。?）塑鋼門、窗的泄水孔設計不合理或被堵而出現的返水滲漏；

　?。?）天臺塑鋼門門口的地面調坡不合理導致雨水倒灌入室；

　?。?）房屋封閉，當室內外溫差過大時，塑鋼窗上會出現掛珠流水，疑似滲水現象。

　　6、客廳、臥室頂部滲水

　?。?）靠廚衛單側滲水；

　?。?）靠近飄窗、弧形落地窗頂部的滲水；

　?。?）預制板結構中的客廳、臥室滲水。

　　三、權責解析

　　1、維保期內的滲水維修由施工單位負責。根據中華人民共和國建設部令第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》“第七條　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定（塑鋼門、窗在開發商和施工方簽定的合同中一般規定保修期為一年）。第八條　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算?！?/P>

　　2、維保期滿后的滲水維修由個體或整單元、整棟的業主來承擔。依據《武漢市住宅區物業管理條例》“第三十一條　住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外，房屋自用部位和自用設備的維修責任由業主個人承擔；房屋共用部位、共用設施的維修責任由本棟房屋的全體業主共同承擔

；住宅區公用設施的維修責任由住宅區的全體業主共同承擔?！?武房物[2000]61號《武漢市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法》“第三條本實施辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區開單棟住宅內，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、溝道、池、陰井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。第五條商品住宅和公有住宅出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。維修基金的使用，執行財政部財基字[1998]7號《物業管理企業財務管理規定》，專項用于住宅共用、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造?！奔矗翰还苁菢I主修復還是申請公共維修基金對其修復，這里權利和責任都應該視具體情況由個體或整單元、整棟的業主來承擔。

　　3、涉及到異產毗連關系的滲漏，依據中華人民共和國建設部令第5及94號《城市異產毗連房屋管理規定》執行。造成損失的依據《武漢市住宅區物業管理條例》第三十一條和《民法通則》第一百三十四條（五）恢復原狀、（七）賠償損失，承擔民事責任。

　　4、物業公司的工作針對業主個體維修開展的工作：

　?。?）業主自行請人維修的，物業公司應積極給予協助配合。提醒業主簽訂《維修協議》時要注明：A、維保期、質保金、工藝流程、驗收標準和付款進度；B、維修單位要提供有效的營業執照、法人身份證、聯系人的手機和座機的聯系方式。物業公司將上述資料復印件存檔，并對維修施工全過程進行跟進管理，建立維修施工檔案，明確施工、維保起止期限。

　?。?）物業公司受業www.airporthotelslisboa.com主之托代為請人為其維修的，管理工作同上；

　?。?）在客觀條件允許的情況下，物業公司也可以自行為業主提供有償維修服務，管理工作同上；

　?。?）涉及異產毗鄰房屋問題，依據中華人民共和國建設部令第94號《城市異產毗連房屋管理規定》，做好相關的記錄取證和協調即可。

　?。?）對個別業主不愿自行出錢維修的，從大廈的整體安全角度考慮，按申請維修基金程序辦理。緊急情況時物業公司可先行墊資維修；

　　涉及公共設施設備中、大修需申請動用維修基金開展的工作：

　　按武房物[2000]61號《武漢市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法》第十八條 商品住宅維修基金的使用，成立業主委員會的由物業管理單位提出使用計劃，經業主委員會批準后，報房地產行政管理部門備案，按照高效節儉的原則使用。未成立業主委員會的，維修基金在房地產行政管理部門代管期間，維修基金的使用由物業管理單位提出維修使用計劃，經小區2/3的業主同意，報房地產行政管理部門審批，經同級財政部門核準并通知銀行劃撥資金。 物業公司應跟進其全過程的管理，并將全部資料存檔備查。

　　總之，住宅小區滲水問題不可小覷，物業公司應該及時跟進修繕，并做好相關的維修記錄。它關系到房屋的保值增值，關系到業主對物業公司的滿意度，關系到小區的鄰里和諧。

篇2：小區新建住宅樓部分飄窗滲水的維修通知

　　小區新建住宅樓部分飄窗滲水的維修通知

　　尊敬的各位業主：

　　根據居民反映，小區物業部對新建住宅樓部分飄窗滲水報修戶進行了統計上報，經學校有關部門與施工方聯系，維修單位定于7月7日至8日(周六、周日)對綠苑小區新建住宅樓部分飄窗滲水及隱沙進行維修，有需維修的住戶請家中務必留人，請居民朋友給予配合。

　　報修服務電話：**

　　維修窗戶電話：**

　　維修隱紗電話：**

　　施工方電話： ***

　　北京三建公司施工隊

　　小區物業管理部(西區)

　　20**年7月6日