項目經理工作訣竅

　　一、沉穩

　　1、不要隨便顯露你的情緒。

　　2、不要逢人就訴說你的困難和遭遇。

　　3、在征詢別人的意見之前，自己先思考，但不要先講。

　　4、不要一有機會就嘮叨你的不滿。

　　5、重要的決定盡量有別人商量，最好隔一天再發布。

　　6、自信是好，但是別忽略任何人的想法。

　　7、人無高低，不要一副拽拽的樣子，對人對事，別忘了禮貌。你沒有比任何人優秀。

　　二、細心

　　1、對身邊發生的事情，常思考它們的因果關系。

　　2、對做不到位的問題，要發掘它們的根本癥結。

　　3、對習以為常的做事方法，要有改進或優化的建議。

　　4、做什么事情都要養成有條不紊和井然有序的習慣。

　　5、經常去找幾個別人看不出來的毛病或弊端。

　　6、自己要隨時隨地對有所不足的地方補位。

　　三、膽識

　　1、不要常用缺乏自信的詞句。

　　2、不要常常反悔，輕易推翻已經決定的事。

　　3、在眾人爭執不休時，不要沒有主見。

　　4、整體氛圍低落時，你要樂觀、陽光。

　　5、做任何事情都要用心，因為有人在看著你。

　　6、事情不順的時候，歇口氣，重新尋找突破口，就結束也要干凈利落。

　　四、大度

　　1、不要刻意把有可能是伙伴的人變成對手。

　　2、對別人的小過失、小錯誤不要斤斤計較。

　　3、在金錢上要大方，學習三施(財施、法施、無畏施)。

　　4、不要有權力的傲慢和知識的偏見。

　　5、任何成果和成就都應和別人分享。

　　五、誠信

　　1、做不到的事情不要說，說了就努力做到。

　　2、虛的口號或標語不要常掛嘴上。

　　3、停止一切“不道德”的手段。

　　4、耍弄小聰明，要不得!

　　六、擔當

　　1、檢討任何過失的時候，先從自身或自己人開始反省。

　　2、事情結束后，先審查過錯，再列述功勞。

　　3、一個計劃，要統籌全局，規劃未來。

　　4、勇于承擔責任所造成的損失。

　　七、內涵

　　1、學習各方面的知識，虛心觀察周圍的事物。眼界寬闊。

　　2、了解自己，培養屬于自己的審美觀。

　　3、笑對生活。懶惰要不得。培養健康的生活習慣。

　　4、不要盲目的做任何事。要有目標。

　　5、不僅僅只關注內在美，外在美也很重要。

　　6、不要整天的對著電腦，玩著無聊的東西。

　　7、理智的判斷，學會控制情緒

篇2：勝任物業項目經理的15條標準

　　勝任物業項目經理的15條標準

　　有許多的物業從業人員都覺得做物業工作多年了，感覺自己能勝任物業項目經理這個崗位，可從我見過的一些人來說，這些人的實際工作能力距離真正的物業項目經理崗位要求還差太遠，就算你現在已經是物業項目經理了，你也不會有什么發展，而且，公司還不一定能讓你做下去。

　　那么，要想勝任物業項目經理這個職位，一般需要了解哪些關健的知識呢?

　　1、良好的心理狀態是最重要的。

　　物業項目經理在基層一線工作，自己別把自己太當領導看待，深入到現場才能及時了解真實情況，物業管理工作的效果如何要看你的團隊執行力如何，而物業項目經理不應在管理流程之外，一定要親自參與到整個流程中，時刻關注各個管理流程的運行情況，并根據運行結果做出適當的流程調整，這樣才能真正的提高執行效果，才能更好的做好物業服務工作。

　　2、橫向的知識面要寬。

　　這也是許多物業從業人員的致命傷，懂的東西太少，與業主或員工交流缺少話題，或者，思考問題受知識面影響思路無法開擴。知識面太窄，同時也說明了你懂的基本常識肯定會少，在需要你做出決策的時候，就容易出現不應有的差錯。比如業主投訴說墻面有滲水，你要是沒有一點建筑方面的常識，你如何做出判斷?

　　3、懂得權衡利弊。

　　能分得清什么是急辦的事務，什么是重要的事務，緊急與重要的關系區分。這是一個大多數物業員工容易犯錯的地方，當出現情況時，你做為物業項目經理就要果斷行事，比如，有的業主在沒有發生危險的時候總是什么都覺得無所謂，開車離開小區卻不帶卡，說自己有急事要馬上出去，讓保安放行，要不放行還會罵保安，這時你會怎么處理?你會想的到這件事的后果嗎?

　　4、善于區分問題的表象與本質。

　　比如保安提出辭職，正常嗎?正常，但是，辭職的背后還有什么?也就是真正的原因，辭職的保安不一定會告訴你真實的原因，但是，你要從對這名保安的了解及對保安隊的了解來推斷真正的原因，有的人你要想辦法留下，有的事你要徹底查清。都說物業服務行業的員工流動性大，其實這里面許多問題出在物業項目經理，因為你沒有盡職。

　　5、能熟練掌握工作流程中每一個節點的真正作用。

　　比如業主收房手續辦理流程，其中第一關就是業主身份確認，做過收房的物業員工都知道要辦身份確認，可是，為什么要身份確認?身份確認的法律依據是什么?這樣做有什么實際意義?在什么事情上員工會出現錯誤?這個節點要控制的是什么?等等。

　　6、懂得一些人力資源管理方面的知識。

　　比如：招聘員工、辭退員工要考慮哪些法律問題?崗位績效如何定才能適用本項目?很多物業項目經理在招聘員工的時候都不太注意法律問題，這其中不排除有些物業項目經理根本就不知道要注意什么法律事項，從而在招聘員工的時候就為以后的工作留下了隱患和風險。大多數物業公司的規模都很小，不需要設置專門的人力資源管理部門，招聘員工的工作一般都是由物業項目經理親自負責。無論是不是物業項目經理親自負責，做為物業項目經理的你也要懂一點人力資源管理的內容。

　　7、物業項目的安全管理。

　　天大地大不如安全大呀，不出安全問題啥都好說，一但出事，唉，沒完沒了，弄不好你的物業公司就破產了。物業項目經理要有強烈的安全意識，要有觀察能力，要有一定的聯想，能從一些小問題、小現象發現涉及安全的隱患，習以為常是管理工作中最要不得的。

　　8、基本的心理學常識。

　　安全問題肯定是保安的首重職責之一了，保安對工作盡不盡心，是否忠于責守，是否以主動工作的心態來對待這個崗位，將關系到小區的安全是否有保障，關系到業主對你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄問一下自己，你能了解保安這個職業多少?你對每個保安員是否都能有一些深度的了解?

　　9、善于溝通。

　　做物業項目經理不是定幾條制度讓員工去做就好了，你真正要面對的是業主，面對的是一大批員工，你性格如何?你能吃苦嗎?你活躍嗎?你不要告訴我說你很能說話，能說話與會說話是兩個不同的概念。物業項目經理做為小區物業服務管理機構的責任人，你可能會要求自己做好，但是，你的員工也同樣是天天在小區里工作，時時刻刻都會與業主們接觸，員工們的一言一行都會影響到物業公司與業主的關系，這些都不是定幾條制度能解決的。改變一個人的行為重要，改變一個人的思想更重要。

　　10、機械、電氣、房產開發、建筑施工等方面的常識。

　　了解了多少?比如：墻體滲水了，什么才是真正原因?如何解決?在業主詢問的問題里，有一些是與房地產開發有關聯的，那么，這些是物業服務行業的上*業，物業項目經理是不是也應該對它的基本知識掌握一些呢?比如建筑物的主體是指哪幾方面?每套房的建筑面積是如何計算的?外墻面為什么不能輕易損壞?供電系統、樓宇垂直電梯的工作原理知道多少?應急的處理方法是否了解?

　　11、是不是真正理解并能靈活運用現有的與物業管理工作相關的法律法規?

　　比如：供電供水供熱抄表到戶為什么有法規，但執行不了?比如怎么合理并充分利用勞動法規的規定來調整公司的工作崗位?

　　12、物業項目的成本控制需要涉及到財務知識。

　　你熟悉財務嗎?更重要的是將財務管理與物業管理相結合，有很多的會計對物業管理方面的知識并沒有太多的了解，你是不是天真的認為有會計就能把成本控制做到位?物業公司對物業項目轄區所有公用設施設備的管理是一件很煩瑣很雜的工作，費用開支都是這里一點點、那里一點點，那么對于物業費中的日常維護費用而言，那些費用要計入日常維護費?

　　13、從事中小企業管理最常見的崗位優化組合你能無縫運用嗎?

　　物業服務行業在現階段是一個虧損行業，我這里為什么說是虧損行業?物業服務行業有國家行政主管部門定的資質等級及相對應的服務標準，如果在現階段嚴格套用標準的話，就沒有一個物業公司能有利潤，那么，物業項目經理要怎么去優化你的崗位結構來降低人工成本費用呢?

　　14、公文寫作的水平如何?

　　公文的處理程序是否正確?這可是物業項目經理經常要用到的知識，各部門對外發文是要物業項目經理親自審核并簽字的，你對公文的寫作常識是否應該了解一些呢?物業服務是面向廣大業主群體的，任何一個文件的發布或執行，都必須要承擔一定的法律后果。比如催繳物業費，催繳物業費的文件有幾種處理方式?每一次的內容如何書寫?通過什么方式來送達?

　　15、物業服務工作要依法行事，不可盲目而行。

　　目前與物業服務相關的各級行政主管部門發布的法律、規定、條例、規范等等有近百種之多，做為物業項目經理必須熟讀熟記并能靈活運用，這是對一個物業項目經理最基本的任職要求，不了解法規，那你的工作多數都是瞎指揮，再者，你又怎么去要求和培訓你的員工在工作中不要觸犯法律呢?比如，半夜了，一個巡邏的保安卻發現有一戶業主的入戶門沒關好，這時保安應該怎么辦?進去查看?隨手關門?悄然離開?還是呼叫指揮中心?

篇3：小區項目經理必備素質

　　小區項目經理必備素質

　　1、良好的溝通能力沒有良好的溝通能力，你的管理要求員工不能明確理解;業主的投訴你不能圓滿的處理;員工的反饋你不能正確的理解;業主的反饋你不能很好的理解;對外的協調不能事半功倍等。

　　2、豐富的管理經驗你的年度計劃、季度計劃、月計劃、每周工作計劃你如何能保障計劃有效能有效實施;突發事件的發生你如何能有效的在第一時間做出有效調整;日常的工作事物你如何處理自如等。

　　3、熟悉供電系統、供水系統、排水系統、消防系統、弱電控制系統、太陽能系統、電梯系統的工作原理及線路你不熟悉這些系統的工作原理你如何制定保養任務及計劃，如何指導維修工作，如何進行設備移交驗收。

　　4、豐富的住宅維修經驗工程質量問題你如何圓滿的給業主解釋及提供有效的成本最低的維修方案，業主的保修如何簡單明了的明白保修的是那樣，如何下達維修任務及指導維修等。

　　5、明白房屋的機構及相應的施工規范你如何批裝修申請，如何提出整改意見，如何培訓員工管理裝修等。

　　6、良好的公文寫作能力你的計劃、總結、管理方案、年度賬目公開、日常通知咋出等。

　　7、具備培訓能力管理處的員工一般都是東拼西湊組合在一起的，都屬于是基層員工不不會培訓你的管理方案及目標能難統一，服務質量也很難提高，員工流動率很難控制。

　　8、要會當家知道柴米油鹽貴，知道那些要開支，那些必須開支，那些可以不開支，那些要控制，不但要管理好工作還要更多的關心員工的生活，作到一個稱職的家長。

　　9、穩定的性格不因個人的情緒影響工作，謝焦謝燥，你要知道你的情緒不但影響你個人也直接的影響的管理處的全體員工。

　　10、誠實守信、實事求是、公平合理你的主要工作就是協調，協調地產、協調建筑公司、協調工程整改、協調外部關系、協調內部關系、協調業主投訴、協調工作開展等，在這些問題的處理上不必須堅守上面的原則才能贏得領導的認可、員工的認可、業主的認可、外部單位的認可。

　　11、要會經營要知道如何經營管理處、如何經營小區、更要知道這些經營費用該任何處理，還得知道有些經營項目是不能做的不要自己給自己找麻煩。

篇4：物業項目經理應具備的工作能力

　　物業項目經理應具備的工作能力

　　一良好的法律、法規和依法履約的意識

　　物業項目經理作為項目管理第一負責人，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如《物業管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開;同時，物業項目經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業實務操作。做到有法可依。

　　二良好的溝通和服務能力

　　住宅物業管理面對社會方方面面的監督檢查，如 街道、社區、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業項目經理必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產生各種各樣的后果，給物業管理處的正常運作帶來麻煩，而物業項目經理與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業管理各項工作的順利開展?？蛻舴罩苋?。服務是永恒的主題，物業主任應樹立“永遠想在業主前面”的思想，認真觀察、了解業主(客戶)的實際和潛在需求，延伸和拓展服務項目，確保服務內容的多樣性，提升業主(客戶)的生活品質和滿意度。

　　三優秀的品德、良好的敬業精神

　　“滿足廣大業主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現狀來說，物業項目經理應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內的人和事，防患于未燃，這就需要一個物業項目經理全身心投入，例如手機必須保證24小時開機;遇到突發的緊急事件而下屬不能處理時，物業項目經理不管風吹雨打，必須趕到現場親自處理。要有模范者的姿態領導。物業經理必須身先士卒，模范遵守和執行公司各項規章、標準和程序，忠于企業，勇于承擔責任，不推諉、不退縮，充分發揮好“頭狼”的作用。

　　四良好的組織協調能力和管理能力

　　一個物業管理處必是由一個團隊組成，其人員包括客服管家、保安人員、維修人員、保潔人員。一個物業管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業主服務的團隊，需要項目經理付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協調能力，那么結果是可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物業管理行業，外部關聯部門多，服務對象差異性大，服務內容涉及門類雜，專業性和科技含量廣，內部管理上員工層次多，行業整體職業素質有待提高，對項目經理的專業知識、管理技能和經驗要求比較高。

　　五利用物業管理平臺的經營意識

　　現在的物業的管理來說，普遍處于微利、保本或虧損狀態(在5年以上的住宅物業小區管理中表現得尤為突出)。同時，物業收費標準及收費率普遍不高，廣大業主還普遍存在著“房子是我買的，物業不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發現某些物業服務瑕疵或者是房地產開發商遺留的質量問題，均認定為物業服務不到位，從而拒付物業費。因此，作為一個物業項目經理，如果沒有良好的經營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經營平臺，來彌補物業管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

　　六必備的本、費、稅、利觀念

　　作為市場中自負盈虧的物業管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利是企業所追求的主要目標之一，而一個項目管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求項目經理具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

　　七對現有物業基本面的了解程度

　　對于物業基本面的了解，是作為一個優秀項目經理的基本要求，為此就要求項目管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其項目經理對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解;第二，對運行環境的了解，對內部環境的熟悉，便于合理安排員工，節約成本開支;第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策;第四，對于設備、設施的了解，便于制定一年一度的維修計劃，研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用;第五，對于管網走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

　　八充分調動廣大員工主觀能動性的能力

　　作為市場中自負盈虧的物業管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利是企業所追求的主要目標之一，而一個項目管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求項目經理具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

　　九處理各類突發事件的應變能力

　　這是考驗一個項目經理是否具備很好的應變處事能力，能否使物業損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，項目經理就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。