物業設施設備管理規范細則

一、三嚴

　　1、嚴格管理好設備及其安全保護裝置，這是確保設備正常運行的基礎。具體來說，要確保設備完好無損，各項功能均能正常發揮。線纜的布置應整齊有序，接線必須牢固可靠，以防止因接觸不良而引發故障。設備在運轉過程中應保持正常狀態，同時，工具附件要齊全，標志清晰醒目，方便操作人員識別和使用。

　　2、嚴格執行設備運行管理規程是保障設備高效運行的關鍵。操作人員必須完全按照規程進行操作，嚴格遵守交接班制度及值班制度，確保設備運行的連續性和穩定性。同時，要認真做好當班記錄，詳細記錄設備的運行情況，以便及時發現并處理潛在問題。此外，還應認真做好節能措施，通過合理調整設備運行參數等方式，節省能耗和物耗，降低運行成本。

　　3、嚴格執行設備維修保養制度是延長設備使用壽命、提高設備運行效率的重要措施。要認真編制設備維修保養計劃，明確保養周期和保養項目，制定完整詳細的檢查保養項目清單。在維修和巡查過程中，要認真做好記錄，詳細記錄設備的維修情況、更換的零部件以及巡查中發現的問題等，為后續的設備管理提供有力依據。

二、四會

　　1、會使用本專業設備是操作人員的基本技能。操作人員應熟悉設備的原理、結構、性能，能夠熟練操作設備，并取得本專業上崗證書和一定的等級證書，以證明其具備相應的專業能力和技能水平。

　　2、會保養設備是確保設備長期穩定運行的重要環節。操作人員應掌握保養的程序要求，定期對設備進行清潔、潤滑、緊固等保養工作，保證設備無灰塵、無油污，外觀正常，內部功能良好。

　　3、會檢查設備是及時發現并處理設備故障的前提。操作人員應熟悉設備運行檢查程序及方法，掌握檢測器具的使用技巧，能夠準確判斷設備的運行狀態，及時發現潛在問題并采取措施進行處理。

　　4、會排除故障是操作人員必須具備的重要能力。操作人員應能正確判斷故障先兆及產生原因，掌握故障排除方法，能夠準確及時地修復設備故障，確保設備盡快恢復正常運行。

三、三干凈

　　1、設備干凈是設備正常運行的基本要求。操作人員應定期對設備進行清潔工作，去除設備表面的灰塵、油污等雜質，保持設備的整潔和美觀。

　　2、機房干凈是確保機房環境良好、設備正常運行的重要條件。機房內應保持整潔衛生，無雜物堆放，地面、墻面應干凈無塵。

　　3、作業場所干凈是保障操作人員身體健康、提高工作效率的重要因素。作業場所應保持通風良好、光線充足、溫度適宜等條件，同時要保持整潔衛生，為操作人員提供一個良好的工作環境。

四、四不漏

　　1、不漏電是確保設備安全運行的重要保障。操作人員應定期檢查設備的電氣線路和元器件是否完好無損，防止因漏電而引發安全事故。

　　2、不漏水是防止設備損壞、保障設備正常運行的重要措施。操作人員應定期檢查設備的密封性能和水管連接處是否漏水，及時采取措施進行處理。

　　3、不漏油是防止設備污染環境、保障設備正常運行的重要要求。操作人員應定期檢查設備的潤滑系統和油管連接處是否漏油，及時更換損壞的密封件和油管。

　　4、不漏氣是確保設備正常運行、提高設備效率的重要因素。操作人員應定期檢查設備的密封性能和氣管連接處是否漏氣，及時采取措施進行處理。

五、五良好

　　1、性能良好是設備正常運行的基本要求。設備應具備穩定可靠的性能指標，能夠滿足生產或使用的需求。

　　2、潤滑良好是減少設備磨損、延長設備使用壽命的重要措施。操作人員應定期對設備進行潤滑工作，確保設備的潤滑系統正常運行。

　　3、密封良好是防止設備泄漏、保障設備正常運行的重要條件。操作人員應定期檢查設備的密封性能，及時更換損壞的密封件。

　　4、緊固良好是確保設備結構穩定、防止設備松動的重要措施。操作人員應定期檢查設備的緊固件是否松動或損壞，及時采取措施進行緊固或更換。

　　5、調整良好是確保設備運行參數準確、提高設備效率的重要因素。操作人員應根據設備的運行情況和生產需求，及時調整設備的運行參數，確保設備處于最佳運行狀態。

六、設備、設施巡查主要重點

　　設備、設施的巡查是確保其正常運行的重要環節。巡查人員應重點關注以下區域和設備：箱變、高低壓配電室、電梯機房、消防水泵房、空調主機房以及空調風機房等。這些區域和設備是物業設施設備的重要組成部分，其運行狀態直接影響到整個物業的正常運轉。

七、箱變巡查要點

　　1、箱內溫度應控制在不超過35度的范圍內，同時墻上應配掛溫濕度計，以便實時監測箱內溫濕度情況。

　　2、當箱內濕度在溫度30度以上時，不得超過85%，否則需要進行除濕處理，以防止設備受潮損壞。

　　3、墻面、地面應保持干凈整潔，無雜物堆放，為巡查和維修人員提供一個良好的工作環境。

　　4、進門上方應設置三或五瓦的長明節能燈，其他燈在無人時應關閉。打開照明開關后，箱內應有充足的照明滿足巡查和維修需要。

　　5、箱內應定期送排風，保持空氣清新，防止因空氣污濁而影響設備的正常運行。

　　6、門上應有指示和警示標識，入戶門檻應設置擋鼠板，以防止小動物進入箱內損壞設備。

　　7、箱內應配備符合要求的滅火器和應急燈，以便在緊急情況下能夠及時采取措施進行處理。

　　8、應設置設備巡查記錄本，詳細記錄巡查過程中發現的問題及處理情況。

　　9、相關文件應齊全，包括設備說明書、維修保養記錄等，以便在需要時能夠及時查閱。

八、高低壓配電室巡查要點

　　1、室內溫度應控制在不超過30度的范圍內，同時墻上應配掛溫濕度計進行實時監測。

　　2、當室內濕度接近溫度30度時，不得超過85%，否則需要進行除濕處理。

　　3、室內墻面、地面應保持干凈整潔，無雜物堆放。

　　4、進門上方應設置長明節能燈，其他燈在無人時應關閉。打開照明開關后，室內應有充足的照明滿足巡查和維修需要。

　　5、應定期送排風，保持室內空氣清新。

　　6、門上應有指示和警示標識，入戶門檻應設置擋鼠板。

　　7、室內應配備符合要求的滅火器和應急燈，并檢查消防對講電話是否通話正常。

　　8、應設置設備巡查記錄本，詳細記錄巡查情況。

　　9、上墻制度、文件應齊全，包括配電系統圖、操作規程等。

　　10、門上應有準確清晰的配電系統圖，以便在緊急情況下能夠迅速找到問題所在并進行處理。

九、高低壓配電柜巡查要點

　　1、電配柜的電壓應控制在400伏以內但不能低于380伏，電源進線電流應在額定電流以內。

　　2、配電柜內設備應無變色焦糊狀，如有異常應及時處理。

　　3、配電柜內應無絕緣燒糊焦味，如有異味應立即進行檢查并采取措施。

　　4、當開關通過電流接近額定值時，應進行分析與關注，防止因過載而引發故障。

　　5、配電柜應無異常聲響，如有異響應及時進行檢查并處理。

　　6、應檢查高壓配電柜旁直流屏的顯示參數是否正常，如有異常應及時調整。

　　7、應查看低壓電容柜是否正常工作，無功補償功率因數應不低于0.95并且運行在自動狀態。

　　8、應定期測量低壓母線接頭的溫度，溫度不能超過60度，否則需要采取措施進行改進。

　　9、每年年度保養時應停電檢查母線、開關等的絕緣情況并對接線端子進行緊固，同時清潔外部表面。

十、水池、水泵等設備設施巡查要點

　　1、水池應每年清洗二次并取得水務局相關檢測合格證，以確保水質符合標準。

　　2、水池頂應保持清潔無雜物，水池箱蓋應加鎖以防止未經授權的人員進入。

　　3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網，以防止小動物進入水池造成污染。

　　4、水池液位管應有標高以便于觀察水位情況，確保水池水位在正常范圍內。

　　5、水池、水泵、閥門及管道應有明確的標識，設備應有設備卡以便于管理和維護。

　　6、應檢查水泵和閥門是否漏水，如有漏水應及時進行處理以防止水資源浪費和設備損壞。

　　7、水泵及電機的震動和運行聲音應正常，如有異常應及時進行檢查并處理。

　　8、設備運行參數應在正常范圍內，如有異常應及時調整以確保設備正常運行。

篇2：物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)認真巡視檢查空調水系統設備，做好記錄。

　　e)嚴格執行操作規程，根據系統運行狀況及時調整系統運行參數，確保系統正常運行。

　　f)發現異常情況及時匯報。

　　g)保證系統軟化水質達標。

　　h)保證設備完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　i)非標準工作時間負責完成本專業工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環境衛生及設備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現場保護工作，參與事故調查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領班交給的其它任務。

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。

篇4：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。